Re­no­vie­rungs­kos­ten: Das kos­tet die Re­no­vie­rung von Haus oder Woh­nung

Renovierungskosten für ein neu gekauftes Haus können deinen finanziellen Rahmen sprengen, wenn du sie nicht frühzeitig einkalkulierst. Zum Kaufpreis können erhebliche Kosten für Renovierung und Modernisierung dazukommen, die oft unterschätzt werden.

Ein Hauskauf ist wahrscheinlich eine der größten Investitionen deines Lebens. Neben dem Kaufpreis solltest du die Nebenkosten bei der Rechnung des Gesamtpreises einkalkulieren. Zu diesen Nebenkosten gehören auch Renovierungs- oder Moderisierungskosten. Wegen dieser Gründe ist es wichtig, Renovierungskosten in die Kostenplanung einzubeziehen:
 

• Schutz vor Nachfinanzierungen: Wenn du die Renovierungskosten unterschätzt, riskierst du, dass dein Budget nicht ausreicht, und musst teure Nachfinanzierungen aufnehmen.
• Klarheit bei der Bank: Banken berücksichtigen die Renovierungskosten oft in der Finanzierung, wenn du diese transparent auflistest. Das stärkt deine Verhandlungsposition.
• Zeitplanung: Ohne eine präzise Kostenschätzung gerät oft auch der Zeitplan aus dem Ruder. Wenn dir das Geld ausgeht, bleiben Projekte unvollendet.

Die Renovierungskosten hängen selbstverständlich vom Zustand des Hauses ab. Die Kosten für Renovierungen ergeben sich aus einem Zusammenspiel von Zustand, Alter und deinem gewünschten Wohnkomfort.

Der Zustand der Immobilie ist der größte Einflussfaktor. Ein sanierter Altbau ist erfahrungsgemäß in einem besseren Zustand als ein Haus aus den 1980er-Jahren, das nie modernisiert wurde. Hier sind typische Zustandskategorien:

• Gut gepflegt: Nur kleinere optische Arbeiten wie Malern, Böden erneuern.
• Modernisierungsbedürftig: Austausch von Heizungen, Fenstern oder Sanitäranlagen.
• Sanierungsbedürftig: Große Eingriffe wie Dachsanierung, komplette Elektroinstallation oder energetische Sanierungen sind notwendig.

Das Alter des Gebäudes gibt oft Hinweise auf den Renovierungsbedarf.

• Vor 1945: Häufig umfassende Sanierungen nötig (Dach, Fenster, Heizung, Elektrik).
• 1945–1970: Modernisierung von Heizungen, Fassaden und Dämmung sind oft erforderlich.
• 1970–1990: Meist kosmetische Maßnahmen, aber auch energetische Verbesserungen möglich.
• Nach 1990: Je nach Zustand oft nur geringere Anpassungen nötig.

Deine Ansprüche an dein Eigenheim sind auch von Relevanz, wenn du mit einem „Normalstandard“ zufrieden bist, musst du weniger tief in die Tasche greifen als wenn du ein Haus zum luxuriösen Eigenheim umbauen möchtest.

Wie werden Renovierungskosten überhaupt ermittelt? Wie läuft das in der Praxis ab? Hier sind alle notwendigen Schritte aufgelistet:

Schritt 1: Hausbesichtigung und Gutachten

Führe eine gründliche Besichtigung durch und notiere alle sichtbaren Mängel. Ein:e Bausachverständige:r kann dir helfen, verborgene Schäden
(z. B. Feuchtigkeit in den Wänden oder marode Leitungen) zu erkennen.

Schritt 2: Maßnahmen planen

Erstelle eine Liste der notwendigen Renovierungen und teile sie in folgende Kategorien:

• Notwendige Arbeiten: Sicherheitsrelevante und baulich essenzielle Maßnahmen (z. B. Elektrik, Dach).
• Optische Maßnahmen: Malerarbeiten, Bodenbeläge.
• Zusätzliche Maßnahmen: Verbesserungen bzw. Verschönerungen wie Smart-Home-Technologie oder ein neuer Wintergarten.
   

Schritt 3: Kosten recherchieren

Hole dir Angebote von Handwerker:innen ein oder recherchiere grobe Richtwerte. Für größere Projekte kannst du ein detailliertes Angebot bei einem Architekturbüro anfragen.

Schritt 4: Puffer einplanen

Plane immer einen Puffer von mindestens zehn bis 20 Prozent der Gesamtkosten ein. Gerade bei Altbauten gibt es oft unerwartete Probleme, die zusätzliche Ausgaben erfordern.

Wo, an welchen Stellen im Haus, gibt es überhaupt Renovierungsbedarf? Und wie teuer kann das werden? Hier ist eine Übersicht der Positionen, die du dir genauer anschauen solltest. Die Preise können sehr unterschiedlich sein:

• Neueindeckung des Dachs: 50 bis 150 Euro pro Quadratmeter
• Dach- oder Fassadendämmung: 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter
• Austausch der Dachkonstruktion (bei Schäden): mehrere Zehntausend Euro

• Austausch der Heizungsanlage (z. B. Gas, Wärmepumpe): 10.000 bis 25.000 Euro
• Neue Bäder mit moderner Ausstattung: 5.000 bis 15.000 Euro pro Bad

• Austausch alter Fenster (energetisch effizient): 500 bis 1.500 Euro pro Fenster
• Haustür: ab 1.500 Euro, je nach Material und Sicherheitsstandard

• Komplettsanierung der Elektrik: 80 bis 120 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

• Böden erneuern (z. B. Laminat, Parkett): 20 bis 100 Euro pro Quadratmeter
• Wände streichen oder tapezieren: 10 bis 25 Euro pro Quadratmeter

Auch wenn du das Haus gekauft hast, musst du immer wieder renovieren. Die Zeitintervalle, in denen Renovierungsmaßnahmen notwendig werden, hängen stark von der Qualität der ursprünglichen Arbeiten, den verwendeten Materialien und der Beanspruchung der jeweiligen Bauteile ab. Hier sind Richtwerte für die oben beschriebenen Renovierungsbereiche:

• Dachdeckung: Eine Neueindeckung ist in der Regel nach 30 bis 50 Jahren notwendig, abhängig von Material und Wetterbedingungen. Ziegel sind langlebiger als Bitumen oder Schiefer.
• Dämmung: Moderne Dämmstoffe halten 20 bis 40 Jahre, allerdings können Schäden durch Feuchtigkeit eine frühere Erneuerung erforderlich machen.
• Dachkonstruktion: Sollte bei Schäden wie Feuchtigkeit oder statischen Problemen geprüft werden. Regelmäßige Inspektionen (alle 5 Jahre) helfen, größere Schäden zu vermeiden.

• Heizungsanlage: Der Austausch wird empfohlen nach 15 bis 25 Jahren, je nach Typ (z. B. Gas, Ölheizung, Wärmepumpe) und Effizienz. Regelmäßige Wartungen (jährlich) verlängern die Lebensdauer und gewährleisten Effizienz und Sicherheit.
• Sanitärinstallationen: Armaturen und Rohrleitungen können 20 bis 40 Jahre halten, je nach Material (z. B. Kupfer, Kunststoff). Bäder mit moderner Ausstattung benötigen oft nach 20 bis 30 Jahren ein Update für Optik und Technik.

• Fenster: Der Austausch von Fenstern wird nach 20 bis 30 Jahren empfohlen, vor allem wenn sie energetisch ineffizient oder undicht sind. Hochwertige Fenster aus Aluminium oder Holz-Alu-Verbund können länger halten.
• Haustüren: Türen mit hochwertigen Sicherheitsmechanismen halten oft 30 bis 50 Jahre, sollten aber bei Einbruchschäden oder hohem Verschleiß früher ersetzt werden.

• Komplettsanierung: Die Elektroinstallation sollte alle 30 bis 50 Jahre überprüft und bei Bedarf erneuert werden. Für Altbauten ohne FI-Schutzschalter oder ausreichende Kapazität ist oft eine sofortige Erneuerung ratsam.
• Regelmäßige Prüfung: Für Sicherheit sollte die Elektrik alle 10 Jahre durch Fachleute kontrolliert werden.

• Böden:
  • Laminat und Teppich: Austausch nach 10 bis 20 Jahren.
  • Parkett: Regelmäßige Pflege (z. B. Abschleifen) kann die Lebensdauer auf 30 bis 50 Jahre verlängern.
• Wände:
  • Malerarbeiten oder Tapezierarbeiten sollten alle 5 bis 10 Jahre durchgeführt werden, abhängig von Abnutzung und Optik.
  • In stark genutzten Räumen (z. B. Küche, Kinderzimmer) kann ein kürzeres Intervall nötig sein.

Als Vermieter:in kannst du nicht alle Renovierungskosten auf deine Mieter:innen übertragen. Nur bestimmte Ausgaben dürfen gemäß den gesetzlichen Regelungen im Rahmen der Betriebskostenverordnung oder als Modernisierungsmaßnahmen auf die Mietenden umgelegt werden. Hier eine Übersicht, was erlaubt ist und was nicht:

Kosten für regelmäßige Instandhaltungen, die den laufenden Betrieb der Immobilie sichern, dürfen auf die Mieter:innen umgelegt werden. Beispiele:

• Treppenhausreinigung
• Gartenpflege
• Wartung der Heizungsanlage
• Prüfung von Aufzügen oder Rauchmeldern

Diese Posten müssen aber bereits im Mietvertrag als umlagefähige Nebenkosten festgelegt sein.

Modernisierungen, die den Wohnwert steigern oder Energiekosten senken, können anteilig auf die Mieter:innen umgelegt werden. Hierzu zählen:

• Einbau einer neuen Heizungsanlage
• Dämmung der Außenfassade oder des Dachs
• Austausch von Fenstern für bessere Energieeffizienz

Die Regel: Du darfst acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Wichtig: Du musst die Maßnahmen schriftlich ankündigen und detailliert über die Kosten und den Nutzen informieren.

Reine Instandhaltungs- oder Reparaturkosten, die lediglich den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wiederherstellen, dürfen nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden. Beispiele:

• Reparatur eines defekten Wasserrohrs
• Erneuerung von alten Leitungen ohne Modernisierung
• Austausch beschädigter Türen oder Fenster

Diese Ausgaben sind Teil der Vermieterpflichten und müssen aus eigener Tasche bezahlt werden.

Die Renovierungskosten beim Hauskauf hängen von vielen Faktoren ab. Mit einer genauen Planung kannst du teure Fehler vermeiden. Um Geld zu sparen, solltest du alle Finanzierungsoptionen prüfen. Diese Möglichkeiten gibt es unter anderem:

KfW-Förderprogramme
Für energetische Sanierungen (z. B. Dämmung, Austausch der Heizung) bietet die KfW Bank attraktive Zuschüsse und zinsgünstige Kredite.

Baufinanzierung mit Renovierungsdarlehen
Viele Banken bieten spezielle Renovierungsdarlehen an, die du direkt mit dem Hauskauf kombinieren kannst.

Eigenkapital
Eigenleistungen können kleinere Posten abdecken. Zum Beispiel kannst du Materialkosten für Malerarbeiten selbst tragen.