Fres­sen die Prei­se die Zinsvorteile auf?

Wenn du auf der Suche nach einer Eigentumswohnung oder einem Haus bist, kennst du das Problem: Die Preise steigen immer weiter. Aber es gibt einen Lichtblick: Die niedrigen Zinsen. Preise und Zinsen bestimmen maßgeblich, wie teuer der Immobilienkauf ist. Wir haben das Spiel beider Kräfte verglichen und beantworten die Frage: Zinsen vs. Preise – gleicht sich das aus?

Die Frage, die dahinter steht, interessiert viele Käufer:innen. Wurde der Auftrieb der Immobilienpreise durch die niedrigen Zinsen aufgefangen – und ist dies vielleicht weiterhin der Fall? Gibt es sogar Situationen, in denen Preise nur moderat gestiegen, die Zinsvorteile aber viel größer gewesen sind? Oder haben die Preise alle Vorteile der Zinssenkungen aufgefressen?

Im Zentrum unserer Analyse stehen die Finanzierungskosten für eine Eigentumswohnung und ein Haus – jeweils in einer Großstadt (Berlin) und in einer eher ländlichen Umgebung (Region Uckermark in Brandenburg) jeweils in den Jahren 2010 bis 2020. Detaillierte Informationen über die Datenerhebung findest du im Infokasten 1 „Zinsen, Preise und Modellannahmen“. Im Infokasten 2 „So haben wir gerechnet“ informieren wir dich über die Herleitung unserer Ergebnisse.

Die südlichen Randgebiete der Uckermark sind nur rund eine Autostunde vom Berliner Zentrum entfernt. Die Preise auf dem Land sind hier aber deutlich niedriger als in der Stadt. In den Jahren 2013 bis 2016 haben sie auch fast stagniert. Das ist bei unserer Analyse tatsächlich eine Seltenheit. Doch seit 2017 kennen die kombinierten Neubau- und Bestandspreise auch nur noch die eine Richtung: nach oben. Im Vergleich zu Häusern bewegten sich die Preise für Wohnungen auf dem Land auf einem höheren Niveau. 2017 lagen sie mit den Häusern auf dem Land gleichauf, aber dann ging es weiter bergauf. 2020 lag die Preissteigerung im Vergleich zu 2010 bei knapp 45 Prozent.

Wie aber sah das Zusammenspiel mit den Zinsen aus? Uneinheitlich! In den Jahren 2012, 2013, 2014 und vor allem 2015 und 2016 sanken die Zinsen stärker als die Preise. Der Effekt der Finanzierungskostenersparnis trat hier sehr deutlich hervor. Im Jahr 2016 fielen die Zinsen auf 1,79 Prozent und reduzierten die Zinskosten für die Finanzierung der 80-Quadratmeter-Referenzwohnung um 18.000 Euro. Das führte zu insgesamt 7.224 Euro gesparten Finanzierungskosten im Vergleich zu 2010. Seit 2018 steigen die Preise aber so stark, dass die weiter gesunkenen Zinsen diese nicht auffangen können: Die gepunktete schwarze Linie ist seitdem dauerhaft oberhalb der Kosten-Nulllinie.    

Das Diagramm liest du ganz einfach: Die grünen Balken oberhalb der Nulllinie stellen die Preissteigerungen dar, die gelben Balken sind die Veränderungen aufgrund von (zumeist sinkenden) Zinsen. Die schwarz gepunktete Linie zeigt, ob die Summe aus Preisen und Zinsen positiv (die Finanzierung wurde teurer) oder negativ (die Finanzierung wurde günstiger) ist.

Bis 2016 waren Häuser auf dem Land die absolut richtige Wahl – zumindest im Vergleich zu den Konditionen 2010. In dieser goldenen Ära haben die günstigeren Zinskosten die moderat steigenden Preise bestens ausgeglichen. Im Jahr 2015 blieb ein sattes Plus von 14.842 Euro für einen Hauskäufer, der in diesem Jahr gekauft hat im Vergleich mit seiner Nachbarin, dier schon 2010 in die Uckermark gezogen war. Von allen Modellfällen stiegen die Hauspreise auf dem Land am geringsten, im Jahr 2012 sind sie sogar gesunken. Im Jahr 2020 lag die Preissteigerung seit 2010 bei 37 Prozent. Ab 2017 stiegen die Hauspreise aber auch hier so stark, dass die Zinsen dieses Plus nicht mehr ausgleichen konnten.

In Metropolen wie Berlin sind Eigentumswohnungen echte Bestseller. Das liegt in der Natur der Sache: Im quirligen Zentrum gibt es fast keine Häuser und daher sind Eigentumswohnungen besser verfügbar. Der Run auf die begehrte Wohnung in guter Lage hat ihren Preis. Die mit Abstand größten Preissteigerungen in unserem Vergleich finden sich bei den Eigentumswohnungen – wohl gemerkt als Mittelwert aus schicken Neubauwohnungen und den beliebten Wohnungen mit Altbaucharme.

Nur ein Beispiel für die Preissteigerungen in diesem Segment: 2010 kostete unsere 80 Quadratmeter große Referenzwohnung 124.412 Euro. Bei den damaligen Zinsen von 3,98 Prozent landeten Berliner Eigentümer:innen bei einer bezahlbaren Monatsrate von 752 Euro. Elf Jahre später waren die Zinsen auf nur 1,17 Prozent gesunken, die Monatsrate aber auf 1.605 Euro gestiegen. Verantwortlich waren die Preise: Die gleiche Wohnung kostete nun 343.448 Euro, die Preissteigerung liegt bei 161 Prozent.   

Wer ein Haus – beispielsweise ein Reihenhaus oder eines der an Großstädte angepassten Townhouses – findet, zahlt stattliche Summen für diese persönliche Freiheit. Zwar lagen 2011 die Preissteigerungen beim Haus in Berlin mit 4,69 Prozent im Vergleich zu 2010 unter der Preissteigerung für die Eigentumswohnung auf dem Land (5,12 Prozent). Doch dann galoppierten die Preise für Häuser in Berlin davon.

Das eigene Haus war 2010 für 263.000 Euro realisierbar. Die monatliche Finanzierungsrate war mit 1.590 Euro für Gutverdienende noch gut machbar. 2016 lag sie bereits bei über 2.000 Euro und 2020 mussten Hauseigentümer:innen fast 3.000 Euro monatlich für die Finanzierungsrate auf den Tisch legen. Das muss man sich erstmal leisten können.

Zwar sparten Käufer:innen gut 47.000 Euro Zinskosten im Vergleich zu 2010. Genützt hat ihnen das aber nicht viel, denn der Preis des Referenzobjektes stieg mit den Jahren auf 633.000 Euro (2020 zu 2010: ein Plus von 130 Prozent). Verrechnet man Zinskostenersparnis und Preissteigerung, bleiben unterm Strich Mehrkosten von 310.467 Euro. Diese Differenz hätte vor 11 Jahren gereicht, um das Haus direkt zu kaufen – plus eine Weltreise obendrauf.

Unsere Zeitreihenanalyse hat es ans Licht gebracht: Nur auf dem Land konnten die gesunkenen Zinsen in einigen Jahren die Preissteigerungen von Immobilien auffangen. In der Stadt sind die Preise den Einsparungen dank günstigerer Zinsen schlichtweg enteilt.

Eingangs haben wir vom Spiel der Kräfte zwischen Zinsen und Preisen gesprochen. Allerdings gibt es natürlich noch weitere Faktoren, die darüber entscheiden, ob Kaufer:innen bereit sind, bei ihrer Lieblingsimmobilie zuzugreifen – oder lieber noch abzuwarten.

Einer dieser Faktoren sind die Löhne. Wer günstigere Zinsen vorfindet und sich mit höheren Preisen konfrontiert sieht, kann dies ebenfalls stemmen: zumindest dann, wenn auch der Lohn steigt. Das ist in den vergangenen zehn Jahren aber eher nicht geschehen. Die Nominallöhne, also die konkret gezahlten Löhne, haben sich gesamtwirtschaftlich gesehen seitwärts entwickelt. Die Reallöhne, also die Kaufkraft dieser Löhne im Verhältnis zu Verbraucherpreisen – lagen in vielen Jahren sogar nahe der Nulllinie. Aufgrund der wirtschaftlichen Einbußen bedingt durch die Corona-Pandemie und die Verbreitung von Kurzarbeit sanken sie 2020 sogar darunter.

Dahinter lauert eine große Gefahr, die gerade während der Coronakrise immer präsenter wurde: Der Verschuldungsgrad von Haushalten steigt, wenn die Kosten steigen, die Reallöhne aber nicht mitwachsen. Ein aktueller Trendbericht des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein zeigt, dass die Baudarlehenssummen immer höher ausfallen. Im September 2021 sind sie im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 22.000 Euro auf 314.000 Euro gestiegen. Der fremdfinanzierte Teil gekaufter Immobilien liegt bei 84,25 Prozent, der Rest wird über Eigenkapital finanziert.

Allerdings sind die Kreditrichtlinien in Deutschland sehr streng und von den Banken insbesondere seit dem Ausbruch der Coronpandemie noch verschärft worden. Kreditausfälle und Zwangsversteigerungen haben sich in der Pandemie – wie anfangs erwartet – nicht erhöht. Das hat der Eigentümerverband Haus & Grund Rheinland Westfalen mitgeteilt. 

Bleibt die große Frage für alle Kaufinteressierten: Solltest du jetzt die Immobilie deiner Träume kaufen oder noch abwarten? Die Antwort auf diese Frage ist wirklich nicht einfach.

Grundsätzlich solltest du dich nicht von Torschlusspanik leiten lassen. Gib dich nicht mit Immobilien zufrieden, die dir eigentlich nicht gefallen oder deinen Bedürfnissen nicht entsprechen, nur um überhaupt noch eine Wohnung oder ein Haus abzubekommen. Mach keine zu großen Kompromisse.

Tendenziell findest du auf dem Land und insbesondere fernab von den großen Ballungszentren sogar sehr gute Angebote. Hier war der Preisauftrieb in der Vergangenheit eher moderat. In den Städten hingegen herrscht wegen der enormen Schieflage zwischen Angebot und Nachfrage ein wirklich hohes Preisniveau.

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