Haus ge­kauft, jetzt Tren­nung: Das sind Ih­re Op­tio­nen

Verliebt, verheiratet, Haus gekauft – doch was passiert im Falle einer Trennung oder Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie? Da dies keine einfache Situation ist, haben wir für Sie verschiedene Möglichkeiten zusammengefasst, wie mit der Immobilie umgegangen werden kann.

Auch wenn es kein schönes Thema ist: Denken Sie schon beim gemeinsamen Immobilienkauf daran, was im Fall einer Trennung oder Scheidung mit dem Objekt geschehen soll. Denn anderenfalls stehen alle Partner:innen irgendwann vor schwierigen Entscheidungen, und das zu einem Zeitpunkt, an dem Sie ohnehin emotional nicht in Bestform sind.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche vier Optionen Sie für das Haus nach einer Scheidung oder Trennung haben, von Hausverkauf über Auszahlung und gemeinsames Eigentum bis hin zur Realteilung. Zudem geht es darum, wie unverheiratete Paare bei einer Trennung mit dem gemeinsamen Haus umgehen sollten. Besonders wichtig ist dies, wenn im Haus auch noch Kinder wohnen.  

Wichtig für den Hausverkauf nach Trennung ist, ob ein Ehevertrag existiert. Gibt es keinen Ehevertrag, entsteht nach der Eheschließung eine sogenannte Zugewinngemeinschaft, in der beide Personen ihr eigenes Vermögen behalten, also eine Art der Gütertrennung. Ein Ehevertrag regelt hingegen, was beispielsweise mit einer Immobilie passiert.

Will nur eine Partei das Haus behalten, während die andere das Objekt aufgeben will, ist die einfachste Lösung, dass die Person die Immobilie komplett übernimmt und als alleinige:r Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen wird. Die Person muss der anderen dann den Eigentumsanteil auszahlen.

Können oder wollen beide Eheleute das Haus bei Scheidung finanziell nicht behalten oder ist die finanzielle Belastung für eine Person zu groß, besteht die Möglichkeit, das Haus einvernehmlich an eine dritte Person zu verkaufen. In diesem Fall wird der Verkaufserlös nach der Trennung geteilt und für bestehende Lasten genutzt.

Aus dem Erlös kann beispielsweise auch die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank beglichen werden. Den Rest, der übrig bleibt, teilen die ehemaligen Eheleute unter sich auf. Dafür müssen allerdings beide Personen dem Verkauf zustimmen. Ist dies nicht der Fall, können sie versuchen, die Zustimmung der anderen Partei einzuklagen.

Sie möchten nach der Scheidung das Haus behalten und die andere Person stimmt dem zu? Dann können Sie das Haus überschreiben: Bei der Überschreibung übernimmt eine:r der Ehepartner:innen als Alleineigentümer:in das Haus. Wichtig: Die Person, der die Immobilie übertragen wird, muss die finanzielle Belastung tatsächlich stemmen können. Dann wird der anderen Person eine Ersatzleistung oder Entschädigung ausgezahlt. Dafür muss eine Verkehrswertermittlung durchgeführt werden.

Ist eine Person bereit, ihren Eigentumsanteil abzugeben, muss eine Entschädigungszahlung geleistet werden. Außerdem muss die Person aus dem Grundbuch und allen Verträgen wie dem Hauskredit-, Strom- oder Gasvertrag gestrichen werden. Die Person soll so von allen finanziellen Verbindlichkeiten befreit werden, da sonst die weiterhin geleisteten Zahlungen auf den etwaigen Trennungsunterhalt angerechnet werden können.

Prüfen Sie daher alle Vereinbarungen bei einer Übernahme genau – sind alle Verbindlichkeiten, Reparaturleistungen, Belastungen korrekt? Fehlt etwas, ist etwas zu viel? Wurde die Person korrekt aus dem Grundbuch gestrichen, damit sie nicht mehr zur Haftung gezogen werden kann? Lassen Sie den Vertrag zur Übertragung des Hausanteils zum Schluss notariell beglaubigen – und bedenken Sie, dass nachträgliche Änderungen meist nicht möglich sind.

In der Regel sind beide Parteien Darlehensnehmer:innen, da beide im Darlehensvertrag stehen. Sollte eine:r der Eheleute die Zahlung einstellen, haftet die andere Person, die ebenfalls im Kreditvertrag steht. Das gilt auch dann, wenn die Person selbst nicht mehr im Haus wohnt, denn mit dem Darlehensvertrag ist eine gesamtschuldnerische Haftung vereinbart worden.

Ein gemeinsames Eigentum ist ebenfalls möglich. Auch dann, wenn nur eine:r von beiden im gemeinsamen Haus nach der Trennung wohnen bleibt, können Sie das Haus weiter gemeinsam besitzen. Allerdings sollten Sie in diesem Falle alle Fragen bezüglich Kosten, Haftung und Verwaltung vertraglich regeln, um auf der sicheren Seite zu sein.

Häufig wird diese Variante dann gewählt, wenn das Haus unbedingt gehalten werden soll, beide aber nicht in der Lage sind, das Haus allein zu bewirtschaften. Will keine:r der Partner:innen im Haus bleiben oder reicht das Einkommen nicht, um dies zu ermöglichen, kann das Haus alternativ auch vermietet werden. Auch in diesem Fall muss klar geregelt sein, wie die Verwaltung erfolgt und wer für die Instandsetzung verantwortlich ist.

Eine weitere Möglichkeit ist, die Immobilie nach der Trennung in zwei Wohneinheiten umzubauen, die baulich voneinander abgeschlossen sind. Hierbei handelt es sich um Realteilung. In dem Fall können beide Parteien profitieren. Auch hier ist es essenziell, dass beide Partner:innen im Grundbuch eingetragen sind. Später können beide Parteien ihren Teil vom Haus verkaufen.

Diese Variante ermöglicht Ihnen folgendes:

• Beide Parteien können im Haus getrennt voneinander wohnen bleiben.
• Beide Parteien können ihren jeweiligen Teil weiterverkaufen oder vermieten.

Natürlich müssen Paare nicht verheiratet sein, um eine Immobilie zu kaufen. Wenn sich Paare gemeinsam ein Objekt kaufen, ohne verheiratet zu sein, stehen beide im Grundbuch als Eigentümer:innen. In diesem Fall kann die Partei, die auszieht, den Eigentumsanteil an die andere Partei nach der Trennung verkaufen.