Wirkung des Vermietungszustandes auf den Verkaufspreis

Viele Jahre galt als Grundsatz in der Immobilienbranche, dass sich Verkäufer:innen bei einer vermieteten Wohnung auf einen niedrigeren Verkaufspreis einstellen müssen. Dies hängt damit zusammen, dass die meisten Interessent:innen von Häusern und Wohnungen den Kauf zur Eigennutzung tätigen.

Doch in den vergangenen Jahren ist eine vermehrte „Flucht in Sachwerte“ zu beobachten, bei der viele Menschen ihr Kapital möglichst profitabel durch Käufe von Wohnungen und Häusern anlegen möchten. Vielerorts sind bereits deutliche Preissteigerungen im regionalen Immobilienmarkt zu verzeichnen, sodass Sie auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gute Chancen haben, Ihren Wunschpreis zu erzielen.

An wen können vermietete Wohnungen verkauft werden?

Als Käufer:innen eignen sich zwei Zielgruppen:

Personen, die Wohnungen für den Eigenbedarf suchen
Kapitalanleger:innen, die eine Eigentumswohnung zur Vermietung suchen

Dadurch, dass unvermietete Objekte von privaten Käufer:innen vorgezogen werden, ist der Kreis der potenziellen Käufer:innen oftmals eingeschränkt. Verkäufer:innen treten dann vorwiegend in Verhandlungen mit Investoren:innen oder Immobiliengesellschaften. Diese lassen sich von einer guten Ausstattung und Einrichtung, einem sonnigen Balkon und einer ruhigen Nachbarschaft meist nicht beeindrucken.

Wie wird die Kaufentscheidung getroffen?

Wer als Kapitalgeber:in eine vermietete Wohnung kaufen will, der interessiert sich für die erzielbare Rendite und wird seine:ihre Kaufentscheidung überwiegend anhand von Zahlen treffen.

Verkaufspreis festlegen

Wenn Sie den Angebotspreis für die Wohnung festlegen wollen, sollten Sie zunächst eine Renditekalkulation aus Sicht potenzieller Käufer:innen durchführen und die preisliche Entwicklung ähnlicher Wohnungen im Umfeld betrachten. So spielt neben Kaufpreisfaktoren und Rendite vor allem der Quadratmeterpreis eine große Rolle für den Erfolg der Veräußerung.

Wenn die vermietete Wohnung doch frei wird, weil beispielsweise der:die aktuellen:e Mieter:in kündigt, wird aus der Sicht des:der Selbstnutzers:in bewertet. Dabei werden Aufschläge von etwa 20 bis 30 Prozent einkalkuliert.

Da die Bewertung einer noch vermieteten Wohnung weit komplizierter ausfällt als für die gleiche Wohnung im unvermieteten Zustand, empfiehlt es sich, eine:n Experten:in zur Immobilienbewertung zu Rate zu ziehen.

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Verkehrswert ermitteln vor dem Verkauf

Bei der Veräußerung einer Wohnung sollten Sie stets zu Beginn herausfinden, welchen Wert sie hat und welcher Preis sich im regionalen Markt erzielen lässt. Als Leitgedanke bei der Ermittlung des Verkehrswertes gilt folgende Faustformel: Je höher die Nachfrage und je knapper das Angebot, desto höher fällt der Verkehrswert aus.

Dennoch sollten Sie bei der Wertermittlung auch ganz sachlich und frei von Spekulationen feststellen, welchen Wert Ihre Wohnung hat.

Dabei spielen folgende Faktoren eine wichtige Rolle:

Wohn- und Nutzfläche
Baujahr und Zustand des gesamten Gebäudes
Renovierungs- und Sanierungszustand der Wohnung
Ausstattung in Küche und Bädern
Details wie Balkon, Keller, Fahrstuhl, Tiefgarage etc.

Ein:e unabhängige:r Gutachter:in kann Ihnen bei dieser nicht ganz einfachen Bewertung helfen, denn gerade bei einer vermieteten Wohnung in einem Mehrparteienhaus kann die Wertermittlung knifflig werden.

Stellen Sie sich darauf ein, eine Vielzahl an Unterlagen bereitzustellen bzw. zu beschaffen:

Unterlagen	Woher	Kosten
Grundriss, Lageplan und Flurkarte	Katasteramt	Zwischen 15 und 60 Euro
Grundbuchauszug	Grundbuchamt beim Amtsgericht	Beglaubigter Auszug: 20 Euro Unbeglaubigter Auszug: 10 Euro
Wohnflächenberechnung	Bauakte beim Bauamt	-
Energieausweise	Verbrauchsorientierter Energieausweis: von dem:derm Energieversorger:in Bedarfsorientierter Energieausweis: von dem:der Architekt:in, Heizungsbauer:in, Schornsteinfeger:in	Verbrauchsausweis: zwischen 10 und 20 Euro Bedarfsausweis: zwischen 300 und 500 Euro
Protokolle der letzten drei Eigentümer:innenversammlungen	Eigentümer:in	-
Mietaufstellung und Mietvertrag	Eigentümer:in	-
Bewirtschaftungskosten	Eigentümer:in	-

Falls keine Bauakte mit Wohnflächenberechnung zur Hand ist, wäre es auch möglich, diese von einem:einer Gutachter:in erstellen zu lassen. Sie müssen mit einem Zeitfenster von rund zwei Stunden rechnen. Die Kosten können zwischen 150 und 250 Euro liegen.

Auch wenn Sie mit einem Preisunterschied zwischen Eigentumswohnungen in vermietetem und unvermieteten Zustand rechnen müssen, ist eine solide Wertermittlung die Basis für einen erfolgreichen Verkauf. Nur allzu häufig fallen Verkäufer:innen Gerüchten hoher Verkaufspreise aus der Nachbarschaft zum Opfer, die in der Realität nie erzielt wurden. Nur zu einem angemessenen Preis werden Sie zeitnah interessierte Käufer:innen finden.

Wohnungsverkauf hebt den Mietvertrag nicht auf

Kauf bricht Miete nicht

Zunächst sollten Sie den bestehenden Mietvertrag dahingehend einordnen, dass ein Verkauf der Wohnung den Mietvertrag nicht aufhebt, denn Kauf bricht Miete nicht:

Der:die Käufer:in Ihrer vermieteten Wohnung kann als neue:r Vermieter:in in den bestehenden Mietvertrag übernommen werden, sodass sich für Ihre Mieter:innen zunächst nichts ändert.
Käufer:innen Ihrer Eigentumswohnung ist es nicht gestattet, Mieter:innen einfach zu kündigen oder einen neuen Mietvertrag zu verlangen.
Änderungen innerhalb des Mietvertrages müssten zwischen dem:der neuen Eigentümer:in und dem:der Mieter:in verhandelt und rechtssicher in einem Vertrag festgehalten werden.

Selbstverständlich haben alte Eigentümer:innen noch vor dem Verkauf die Möglichkeit, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen. Dabei sollten Sie beachten, dass die Gesetzeslage den:die Mieter:in in besonderem Maße schützt, da diese:r gemeinhin als die schwächere Vertragspartei betrachtet wird.

Der gesetzliche Kündigungsschutz für einen Eigenbedarf des:der neuen Besitzers:in muss sich an folgende Fristen halten:

Fünf Jahre Mietdauer = drei Monate Kündigungsfrist
Fünf bis acht Jahre Mietdauer = sechs Monate Kündigungsfrist
Mehr als acht Jahre Mietdauer = neun Monate Kündigungsfrist

Die Kündigung wegen des sogenannten Eigenbedarfs kann der:die neue Besitzer:in nur dann aussprechen, wenn die Räumlichkeiten tatsächlich selbst oder durch nahe Angehörige wie beispielsweise Kinder bewohnt werden. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, muss müssen der:die Käufer:in bzw. seine:ihre Angehörigen für einen Zeitraum von drei Jahren die Wohnung selbst bewohnen. In dem Fall besteht ein berechtigtes Interesse an der Kündigung der Wohnung.

Vorkaufsrecht bei vermieteten Wohnungen

Ein Vorkaufsrecht des:der Mieter:in besteht meist nur dann, wenn die gesamte Immobilie verkauft wird und Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Im Idealfall können Sie vor dem Verkauf mit Ihrem:Ihrer Mieter:in sprechen und die Möglichkeiten gemeinsam eruieren.

Tipp für Vermieter:innen

Ganz grundsätzlich könnten Sie dem:der Mieter:in beispielsweise eine Aufhebung des Mietvertrages und eine angemessene Frist zur Suche einer neuen Wohnung anbieten. Mieter:innen, die sich besonders wohl in Ihrer Wohnung fühlen, werden die Notwendigkeit eines Umzugs häufig nicht sehen, was Sie durch die Auslobung einer bestimmten Prämie vielleicht ändern können.

Besichtigung einer vermieteten Wohnung

Als Besitzer:in der Wohnung haben Sie das Recht, potenzielle Kaufinteressent:innen zur Besichtigung einzuladen. Dabei müssen Sie allerdings auf die Hilfe Ihres:Ihrer Mieter:in hoffen, dem laut eines Gerichtsurteils nur ein Besichtigungstermin pro Woche von zwei Stunden zugemutet werden darf.

Sie müssen dem:der Mieter:in jeden Besichtigungstermin vorschlagen, den er:sie im Anschluss bestätigen oder ablehnen kann. Die Termine sollten dabei weder in den frühen Morgenstunden, noch am späten Abend stattfinden. Sollte der:die Mieter:in verreisen, sind in diesem Zeitraum Besichtigungen ebenfalls nur nach vorheriger Absprache möglich. An Sonn- und Feiertagen haben Sie keine Möglichkeit, Besichtigungen durchzuführen – es sein denn, Ihr:e Mieter:in stimmt dem ausdrücklich zu.

Tipp für Vermieter:innen: Wohnung mit Makler:in verkaufen

Durch die Zusammenarbeit mit einem:einer Makler:in können Sie sich eine Menge Arbeit, Zeit und Nerven sparen. Ihr:e Makler:in kann von der Wertermittlung über die Vermarktung bis hin zum Verkauf samt aller notwendigen Verträge und Unterlagen die richtigen Schritte für Sie unternehmen. Ein:e Makler:in hat idealerweise sowohl Investoren:innen als auch Kaufinteressent:innen an der Hand, kann den Wert der Wohnung einschätzen und Sie rund um den Verkauf beraten. Auch hinsichtlich anfallender Steuern beim Verkauf vermieteter Wohnungen, Grundbucheintragungen und Verhandlungen unterstützen Sie Makler:innen im gesamten Prozess.

Fällt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Spekulationssteuer an?

Bei dem Verkauf einer vermieteten Wohnung kann unter Umständen Spekulationssteuer anfallen. In folgenden Fällen müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen:

Wenn Sie seit Bauende oder Kauf die Immobilie selber bewohnt haben
Wenn Sie mindestens zehn Jahre im Besitz einer vermieteten Immobilie sind
Wenn die Immobilie sowohl im Verkaufsjahr als auch in den beiden Jahren davor eigengenutzt wurde

Für alte Eigentümer:innen einer vermieteten Wohnung ist es also wichtig, dass die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist. Sind Sie also mindestens zehn Jahre im Besitz der Wohnung, fällt keine Spekulationssteuer an.

Beachten Sie bei der Spekulationsfrist:

Der ausschlaggebende Zeitpunkt für die Spekulationsfrist ist der, an dem der entsprechende Kaufvertrag beurkundet wurde. Von diesem Tag an gilt die Frist.

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Die nächsten Schritte

Sie haben nun einen ersten Überblick zu den wichtigsten Fragen im Verkaufsprozess und Tipps, um die Wohnung zu verkaufen, erhalten. Detaillierte Informationen zu den verschiedenen Möglichkeiten des Wohnungsverkaufs und weiterführende Informationen, finden Sie in der Verkaufswelt von ImmoScout24.

Schritt für Schritt durch den Verkauf

Sie überlegen Ihre Immobilie zu verkaufen und benötigen Hilfe bei der Vorbereitung oder Abwicklung? Wir begleiten Sie Schritt für Schritt, damit Sie Ihre Immobilie schnell, einfach und mit dem besten Preis verkaufen können.

Zur Übersicht aller Phasen

Die häufigsten Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung

☑️ Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?

Viele Jahre galt als Grundsatz in der Immobilienbranche, dass sich Verkäufer bei einer vermieteten Wohnung auf einen niedrigeren Verkaufspreis einstellen müssen. Dies hängt damit zusammen, dass die meisten Interessenten von Häusern und Wohnungen den Kauf zur Eigennutzung tätigen.

Doch in den vergangenen Jahren ist eine vermehrte „Flucht in Sachwerte“ zu beobachten, bei der viele Menschen ihr Kapital durch Käufe von Wohnungen und Häusern möglichst profitabel anlegen möchten. Vielerorts sind bereits deutliche Preissteigerungen im regionalen Immobilienmarkt zu verzeichnen, sodass Sie auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gute Chancen haben, Ihren Wunschpreis zu erzielen.
Ermitteln Sie jetzt den Wert Ihrer Immobilie.

☑️ An wen können vermietete Wohnungen verkauft werden?

Als Käufer eignen sich zwei Zielgruppen:

Personen, die Wohnungen für den Eigenbedarf suchen, und
Kapitalanleger.

Dadurch, dass unvermietete Objekte von privaten Käufern vorgezogen werden, ist der Kreis der potenziellen Käufer oftmals eingeschränkt. Verkäufer treten dann vorwiegend in Verhandlungen mit Investoren oder Immobiliengesellschaften. Diese lassen sich von einer guten Ausstattung und Einrichtung, einem sonnigen Balkon und einer ruhigen Nachbarschaft meist nicht beeindrucken. Wer als Kapitalgeber eine vermietete Wohnung kaufen will, der interessiert sich für die erzielbare Rendite und wird überwiegend anhand von Zahlen seine Kaufentscheidung treffen.

☑️ Wie wird der Verkaufspreis bei einer vermieteten Wohnung festgelegt?

Wenn Sie den Angebotspreis für die Wohnung festlegen wollen, sollten Sie zunächst eine Renditekalkulation aus Sicht des potenziellen Käufers durchführen und die preisliche Entwicklung ähnlicher Wohnungen im Umfeld betrachten. So spielt neben Kaufpreisfaktoren und Rendite vor allem der Quadratmeterpreis eine große Rolle für den Erfolg der Veräußerung.

Wenn die vermietete Wohnung doch frei wird, weil beispielsweise der Mieter kündigt, wird aus der Sicht des Selbstnutzers bewertet. Dabei werden Aufschläge von etwa 20 bis 30 Prozent einkalkuliert.

Da die Bewertung einer noch vermieteten Wohnung weit komplizierter ausfällt als für die gleiche Wohnung im unvermieteten Zustand, empfiehlt es sich, einen Experten zur Immobilienbewertung zu Rate zu ziehen. Lassen Sie jetzt Ihre Immobilie kostenlos auf ImmoScout24 bewerten.

☑️ Wie lässt sich der Verkehrswert einer vermieteten Wohnung ermitteln?

☑️ Hebt der Verkauf einer vermieteten Wohnung den Mietvertrag auf?

Zunächst sollten Sie den bestehenden Mietvertrag dahingehend einordnen, dass ein Verkauf der Wohnung den Mietvertrag nicht aufhebt, denn Kauf bricht Miete nicht:

Der Käufer Ihrer vermieteten Wohnung kann als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag übernommen werden, sodass sich für Ihren Mieter zunächst nichts ändert.
Dem Käufer Ihrer Eigentumswohnung ist es nicht gestattet, dem Mieter einfach zu kündigen oder einen neuen Mietvertrag zu verlangen.
Änderungen innerhalb des Mietvertrages müssten zwischen dem neuen Eigentümer und dem Mieter verhandelt und rechtssicher in einem Vertrag festgehalten werden.

☑️ Besteht ein Vorkaufsrecht beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht meist nur dann, wenn die gesamte Immobilie verkauft wird und Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Im Idealfall können Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Mieter sprechen und die Möglichkeiten gemeinsam eruieren.

☑️ Wie läuft die Besichtigung für den Verkauf einer vermieteten Wohnung ab?

Als Besitzer der Wohnung haben Sie das Recht, potenzielle Kaufinteressenten zur Besichtigung einzuladen. Dabei müssen Sie allerdings auf die Hilfe Ihres Mieters hoffen, dem laut eines Gerichtsurteils nur ein Besichtigungstermin pro Woche von zwei Stunden zugemutet werden darf.

Tipp für Vermieter: Durch die Zusammenarbeit mit einem Makler können Sie sich eine Menge Arbeit, Zeit und Nerven sparen. Ihr Makler kann von der Wertermittlung über die Vermarktung bis hin zum Verkauf samt aller notwendigen Verträge und Unterlagen die richtigen Schritte für Sie unternehmen. Ein Makler hat idealerweise sowohl Investoren als auch Kaufinteressenten an der Hand, kann den Wert der Wohnung einschätzen und Sie rund um den Verkauf beraten. Auch hinsichtlich anfallender Steuern beim Verkauf vermieteter Wohnungen, Grundbucheintragungen und Verhandlungen unterstützen Sie Makler im gesamten Prozess.

Vermietete Wohnung verkaufen: Geht das?

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Wohnungsverkauf hebt den Mietvertrag nicht auf

Kauf bricht Miete nicht

Vorkaufsrecht bei vermieteten Wohnungen

Besichtigung einer vermieteten Wohnung

Fällt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Spekulationssteuer an?

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Die nächsten Schritte

Die häufigsten Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung