Kür­ze­re Abschreibungsfrist für ver­mie­te­te Im­mo­bi­li­en

In den vergangenen zwei Jahrzehnten hat der Gesetzgeber die steuerliche Berücksichtigung für den nutzungs- und altersbedingten Wertverfall von Gebäuden schrittweise gesenkt. Für vermietete Wohnimmobilien beträgt die Abschreibung oder die „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) – so die Bezeichnung nach der Steuerbehörden –für Alt- und Neubauten zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten pro Jahr. Und dies über 50 Jahre, bis das Gebäude zu 100 Prozent abgeschrieben ist.

Bei Häusern, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ausnahmsweise ein Satz von 2,5 Prozent für die Abschreibung – diese Altbauten können die Käufer also über den kürzeren Zeitraum von 40 Jahren abschreiben. Von höheren und anders gestalteten Abschreibungssätzen, wie von der aktuell geplanten degressiven Abschreibung, profitieren nur Eigentümer, die ihre Immobilien noch vor 2006 erworben hatten oder Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien.

Obwohl der tatsächliche Wertverfall der einzelnen Gebäude zum Teil erheblich von den Abschreibungssätzen der Steuergesetzgebung abweicht, ließ die Finanzverwaltung keine Ausnahme von den allgemeinen AfA-Sätzen zu. Der Bundesfinanzhof in München hat allerdings in der Vergangenheit (Az.: IX R 16/07) entschieden, dass bei vermieteten Immobilien die Abschreibungsdauer verkürzt werden kann, wenn entsprechende Umstände gegeben sind.

In dem Fall ging es zwar um eine gewerblich genutzte Pakethalle, doch ist das Urteil im Prinzip auch auf alle anderen vermieteten Immobilien anzuwenden, wenn eine vergleichbare Situation vorliegt. Die Eigentümer der Immobilie hatten gegen die vom Finanzamt festgelegte Abschreibungsdauer geklagt und aufgrund eines Sachverständigengutachtens dafür plädiert, eine Absetzung für Abnutzung (AfA) für die Paketverteilungsanlage nach Maßgabe eines Zeitraums von 15 Jahren anzusetzen. Dem stimmte der Bundesfinanzhof zu. Laut Gesetz (gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) könne anstelle der üblichen Abschreibung eine der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäude entsprechende AfA vorgenommen werden. Die Nutzungsdauer sei der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Die zu schätzende Nutzungsdauer sei bestimmt durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können.

Auszugehen ist von der technischen Nutzungsdauer, also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer ist, kann sich der Steuerpflichtige hierauf berufen (dazu gibt es folgende Urteile des Bundesfinanzhofs – BFH - vom 19. November 1997 X R 78/94, BFHE 184, 522, BStBl II 1998, 59; vom 18. September 2003 X R 54/01, BFH/NV 2004, 474,).

Sofern ein Gebäude deutlich stärker als üblich abgenutzt wird, kann der Steuerpflichtige einen entsprechenden Antrag für eine höhere AfA entsprechend der voraussichtlich kürzeren Nutzungsdauer beim Finanzamt stellen. Die Chancen, dass dem Antrag stattgegeben wird, erhöhen sich, wenn er mit entsprechendem Gutachten eines Sachverständigen vom Steuerberater eingereicht wird. 
„Eine kürzere Nutzungsdauer kann zugrunde gelegt werden, wenn die Immobilie vor Ablauf der Abschreibungsfrist objektiv wirtschaftlich verbraucht ist“, erklärt Anita Käding vom Bund der Steuerzahler. „Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Teil des Gebäudes nach Auszug eines langjährigen Mieters deutlich abgenutzt ist.“