Für bereits bestehende Mietverhältnisse sieht der Mietendeckel neue Regelungen vor. Innerhalb der kommenden 2 Monate musst du als Vermieter:in handeln.
- Ab wann gilt der Mietendeckel in Berlin?
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Er ist am 23. Februar 2020 nach der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt in Kraft getreten.
- Achtung: Der Mietendeckel ist ein Verbotsgesetz
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Das bedeutet für Vermietende, dass sie dieses Gesetz besser nicht ignorieren, sonst begehen sie eine Ordnungswidrigkeit. Es droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und die zuständigen Bezirksämter überwachen die Einhaltung dieses Verbotes, d.h. sie können von Amts wegen bei Kenntnis eines Vergehens dagegen vorgehen.
- Für diese Wohnungen gilt der Mietendeckel nicht!
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- nach 2014 erstmals bezugsfertig oder aus dauerhaft unbewohnbarem Wohnraum wiederhergestellte Wohnungen
- mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen
- Wohnheime
- Trägerwohnungen
- Auf welche Miete beziehen sich die vorgegebenen Mietobergrenzen?
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Die Obergrenzen beziehen sich auf die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser, aber inklusive aller Zuschläge, wie z.B. für Mobiliar.
Deine Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage bei bestehenden Mietverhältnissen um mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze liegt.
Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro pro Quadratmeter.
Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale vorhanden sind: schwellenlos erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag, Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).
Je nach Wohnlage greift bei Bestandsmieten ein Abschlag von -0,28 Euro für einfache Wohnlagen, ein Abschlag von -0,09 Euro für mittlere Wohnlagen oder ein Zuschlag von 0,74 Euro für gehobene Wohnlagen. Die Einordnung der einzelnen Stadtbezirke in Wohnlagen wird noch bekannt gegeben. Wir werden diese auf unserer Webseite für dich zur Verfügung stellen.
Du möchtest ausrechnen, ob deine Miete über der Mietobergrenze liegt? Nutze dafür unseren kostenlosen Mietendeckelrechner (von Groß Rechtsanwälten zur Verfügung gestellt).
| Ausstattung | Wohnlage | max. Mietpreis pro m² ohne moderne Ausstattung |
max. Mietpreis pro m² mit moderner Ausstattung |
| ohne Bad und Heizung | einfach | 4,36 Euro | 5,56 Euro |
| mittel | 4,59 Euro | 5,79 Euro | |
| gut | 5,59 Euro | 6,79 Euro | |
| Heizung oder Bad | einfach | 5,66 Euro | 6,86 Euro |
| mittel | 5,89 Euro | 7,09 Euro | |
| gut | 6,88 Euro | 8,08 Euro | |
| Bad und Heizung | einfach | 7,40 Euro | 8,60 Euro |
| mittel | 7,62 Euro | 8,83 Euro | |
| gut | 8,63 Euro | 9,82 Euro |
| Ausstattung | Wohnlage | max. Mietpreis pro m² ohne moderne Ausstattung |
max. Mietpreis pro m² mit moderner Ausstattung |
| ohne Bad und Heizung | einfach | 5,17 Euro | 6,37 Euro |
| mittel | 5,40 Euro | 6,60 Euro | |
| gut | 6,39 Euro | 7,59 Euro | |
| Heizung oder Bad | einfach | 5,92 Euro | 7,12 Euro |
| mittel | 6,15 Euro | 7,35 Euro | |
| gut | 7,15 Euro | 8,35 Euro | |
| Bad und Heizung | einfach | 7,18 Euro | 8,38 Euro |
| mittel | 7,41 Euro | 8,61 Euro | |
| gut | 8,41 Euro | 9,61 Euro |
| Ausstattung | Wohnlage | max. Mietpreis pro m² ohne moderne Ausstattung |
max. Mietpreis pro m² mit moderner Ausstattung |
| Heizung oder Bad | einfach | 6,40 Euro | 7,60 Euro |
| mittel | 6,63 Euro | 7,83 Euro | |
| gut | 7,63 Euro | 8,83 Euro | |
| Bad und Heizung | einfach | 6,96 Euro | 8,16 Euro |
| mittel | 7,18 Euro | 8,38 Euro | |
| gut | 8,18 Euro | 9,38 Euro |
| Ausstattung | Wohnlage | max. Mietpreis pro m² ohne moderne Ausstattung |
max. Mietpreis pro m² mit moderner Ausstattung |
| Bad und Heizung | einfach | 6,80 Euro | 8,00 Euro |
| mittel | 7,03 Euro | 8,23 Euro | |
| gut | 8,02 Euro | 9,22 Euro |
| Ausstattung | Wohnlage | max. Mietpreis pro m² ohne moderne Ausstattung |
max. Mietpreis pro m² mit moderner Ausstattung |
| Bad und Heizung | einfach | 6,91 Euro | 8,11 Euro |
| mittel | 7,14 Euro | 8,34 Euro | |
| gut | 8,13 Euro | 9,33 Euro |
| Ausstattung | Wohnlage | max. Mietpreis pro m² ohne moderne Ausstattung |
max. Mietpreis pro m² mit moderner Ausstattung |
| Bad und Heizung | einfach | 9,42 Euro | 10,62 Euro |
| mittel | 9,64 Euro | 10,84 Euro | |
| gut | 10,64 Euro | 11,84 Euro |
| Ausstattung | Wohnlage | max. Mietpreis pro m² ohne moderne Ausstattung |
max. Mietpreis pro m² mit moderner Ausstattung |
| Bad und Heizung | einfach | 11,42 Euro | 12,62 Euro |
| mittel | 11,65 Euro | 12,85 Euro | |
| gut | 12,64 Euro | 13,84 Euro |
Dir droht ein Bußgeld, wenn du dich nicht an die im Gesetz vorgegebenen Mietbegrenzungen halten.
Folgende Vorgaben sieht das neue Gesetz vor:
- Du bist verpflichtet, deinen Bestandsmieterinnen und -mietern die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände mitzuteilen – und dies innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes.
- Auf Verlangen des Bestandsmieters musst du zudem die konkrete zum Stichtag 18. Juni 2019 geschuldete Miete mitteilen.
- Du bist verpflichtet, neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also voraussichtlich am 23. November 2020 die Miete auf die Mietobergrenze zu senken.
- Du bist auch verpflichtet, den Bezirksämtern und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Auskunft auf Anfrage zu erteilen.
Lade dir bei uns kostenlos eine Vorlage (von Groß Rechtsanwälten geprüft) für die gesetzlich vorgeschriebene Auskunft über die Berechnung der Mietobergrenze bei Bestandsmieten herunter.
- Deine Mieterinnen und Mieter können neun Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes die Miete senken, wenn diese mehr als 20 Prozent über dem jeweiligen Mietoberwert (siehe Tabelle) liegt.
- Eine Ausnahme bilden Häuser mit maximal zwei Wohnungen: Hier wird zusätzlich eine 10 Prozent Zulage wirksam. Also insgesamt 30 Prozent dürfen diese Wohnungen über der jeweiligen Mietobergrenze liegen.
- Solltest du den Mietendeckel nicht anerkennen, so kannst du die Zahlungsdifferenz einklagen.
- Weiterhin können Mietende dich zu einer Absenkung auffordern. Solltest du die Absenkung ablehnen, könnten deine Mieter:innen auf Feststellung der Miethöhe und Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete (voraussichtlich ab Inkrafttreten des Gesetzes) klagen und/ oder eine Ordnungswidrigkeit beim zuständigen Bezirksamt melden.
- Liegt die Vormiete unter 5,02 Euro je Quadratmeter, darf die Miete bei der Wiedervermietung um maximal einen Euro - aber nur bis zum Quadratmeterpreis von 5,02 Euro – erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist.
- Ab 2022 werden Mietanpassungen von bis zu 1,3 % jährlich möglich sein.
- Ausnahmen
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Mieterhöhungen werden bei wirtschaftlichen Härtefällen auf Antrag bei der Investitionsbank Berlin genehmigt, wenn das zwingend erforderlich ist. Ein Härtefall liegt vor, wenn die Einnahmen aus der Vermietung die Ausgaben für das Mietobjekt übersteigen oder die Gewinne aus der Vermietung die Erhaltung des Mietobjekts nicht mehr ermöglichen. Achtung! Ein Härtefall liegt nicht vor, wenn dieser auf Grund von überhöhten Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen entstanden ist.
- Sind Modernisierungszuschläge weiter erlaubt?
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Wenn sich durch Modernisierungsumlagen die Miete nicht um mehr als einen Euro pro Quadratmeter erhöht, sind sie grundsätzlich erlaubt. Mehrfache Modernisierungen innerhalb der kommenden fünf Jahre sind möglich. Die jeweilige Mietobergrenze darf dabei nicht um insgesamt 1 Euro innerhalb der kommenden 5 Jahre überschritten werden. Vermieter:innen müssen die erhöhte Miete bei der Investitionsbank Berlin anzeigen. Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist ab Inkrafttreten des Gesetzes zulässig, wenn die Anzeige innerhalb von drei Monaten nach diesem Zeitpunkt erfolgt. Diese neue Regelung gilt für Modernisierungen ab dem Stichtag 18. Juni 2019. Achtung! Auch hier gibt es Vorgaben, welche Modernisierungen umlegbar sind.
- Wie lange gilt der Mietendeckel?
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Der Mietendeckel gilt für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.
- Was gilt für Staffel- und Indexmieten?
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Der Mietenstopp gilt auch für Staffel-, und Indexmieten. Hier greift der Mietendeckel neun Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes, zusätzlich wird die Miete ab dem Stichtag 18. Juni 2019 eingefroren. Mieterhöhungen ab diesem Datum, auch wenn sie im Mietvertrag bereits vorgesehen waren, sind ungültig.
- Wird das Gesetz vom Bundesverfassungsgericht gekippt?
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CDU und FDP haben Klagen vor dem Bundesverfassungsgericht angekündigt. Sollte das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippen, dann müssen Mieter:innen einbehaltene Mietzahlungen zurückzahlen.
- Meine Wohnung liegt unter dem Mietendeckel bzw. ist ein Neubau, kann ich jetzt so oft ich will die Miete erhöhen oder so hoch ansetzten, wie ich möchte?
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Die zivilrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zum Mietrecht werden durch den Mietendeckel nicht außer Kraft gesetzt. Auch der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2019 hat weiterhin Bestand.
Das Gesetz wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt 2020 am 22.02.2020 veröffentlicht. Du findest es unter diesem Link: https://www.berlin.de/sen/justiz/service/gesetze-und-verordnungen/2020/
Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 28. Februar 2020
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