Mie­te min­dern bei ge­rin­gem Le­gio­nel­len-Be­fall?

Mieter:innen in Langen (Hessen) und Dresden (Sachsen) minderten ihre Miete, weil es im Haus zu einem Legionellen-Befall des Trinkwassers kam. Die Vermieter:innen forderten vor Gericht die Zahlung der kompletten Miete und in einem Fall auch die Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Vor dem Amtsgericht Langen klagte eine Vermieterin die restliche Miete ein, die ihre Mieter:innen einbehalten hatten, weil in der Wohnanlage ein Legionellen-Befall festgestellt wurde. Die Wohnung der Mieter:innen wurde nicht einmal überprüft, da sie selbst verhindert waren.

Bei der Legionellenprüfung in der Wohnanlage wurde in zwei Entnahmestellen in Wohnungen anderer Häuser eine Überschreitung des technischen Maßnahmewertes nach der Trinkwasserverordnung im Bereich von 100 bis 1.000 KbE pro 100 ml festgestellt. 

Daraufhin folgten weitere Untersuchungen in größeren Abständen, die ebenfalls nur einen geringfügigen Legionellen-Befall der untersten Stufe bis 1.000 KbE je 100 ml ergaben. Vier Monate später wurden bei der Überprüfung keinerlei Grenzwertüberschreitungen mehr festgestellt.

Also klagte die Vermieterin die rückständige Miete ein. Vor Gericht wollte sie feststellen lassen, dass die Mieter:innen nicht berechtigt waren, die Miete zu mindern. Der Plan ging auf. Die Richter:innen sahen kein Recht zur Mietminderung, denn die Wohnung der Mieter:innen war in keiner Weise mangelhaft.

Zwar gab es eine Überschreitung des technischen Maßnahmewertes von 100 KbE pro 100 ml, aber von einer konkreten Gesundheitsgefährdung war nie auszugehen. Ein solcher Wert wurde in keiner Wohnung der Anlage festgestellt und schon gar nicht in der Wohnung der Mieter:innen.

Im zweiten Fall klagte die Vermieterin vor dem Amtsgericht Dresden auf Zahlung der einbehaltenen Miete und begehrte nach fristloser Kündigung die Räumung und Herausgabe der Wohnung. 

Der Mieter ist der Auffassung, die Legionellen-Belastung der Trinkwasseranlage von 100 KbE/100 ml und mehr berechtige zu einer Minderung der Miete. Eine konkrete Gesundheitsgefährdung liege bereits bei einem Messwert ab 100 KbE pro100 ml vor. 

Ab Juni 2019 bis zur Gefahrenfreimeldung im September 2021 seien die Legionellen-Werte in seiner Wohnung überhöht im vierstelligen KbE pro100 ml Bereich gewesen. Er habe daher die Miete zunächst um 20 Prozent, später um 25 Prozent gemindert. Wegen der Belastung habe er unter fortdauernden Lungenbeschwerden gelitten; seine Lebensgefährtin habe die Wohnung gemieden. 

Im August 2022 wurde ein gemessener Wert von 1.900 KbE pro100 ml mitgeteilt. Der Mieter wurde durch Hausmitteilungen hinreichend über die Legionellenprüfungen und deren Ergebnisse informiert. Für eine bestehende konkrete Gesundheitsgefahr hatte er vor Gericht keine tragfähigen Tatsachen vorgetragen.

Eine Legionellen-Konzentration von (noch) über 100 KbE pro100 ml Wasser, aber deutlich unter 3.000 KbE pro100 ml Wasser rechtfertigt keine Mietminderung. In solchen Fällen besteht keine akute Gesundheitsgefahr.

Werden die Handlungsanweisungen aus dem Arbeitsblatt W 551 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches) herangezogen, zeigt sich, dass bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes von 100 KbE pro100 ml auch bei Verpflichtung, das Gesundheitsamt zu informieren, für Durchschnittsmietende keine akute Gesundheitsgefährdung besteht. Erst bei Überschreitungen ab 10.000 KbE pro100 ml kann von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden.

Hat ein sehr empfindlicher Mieter nichts Besonderes vereinbart, kann er nur die Einhaltung des für alle geltenden Standards erwarten. 

Die Richter:innen entschieden, dass die Vermieterin Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hat. Zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses war der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug.

(AG Langen, Urteil vom 27. März 2024 - 55 C 72/23 und AG Dresden, Urteil vom 16. Februar 2023 - 143 C 2593/22)

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