ImmoScout24 WohnBarometer

Das Wichtigste im Überblick:

• Steigende Zinsen sorgen für einen deutlichen Nachfrageschub im Februar und März.
• Deutschlandweit steigen die Preise für Bestandswohnungen um +1,4 Prozent im Quartals- und +1,1 Prozent im Jahresvergleich.
• Preise für Neubauwohnungen entwickeln sich bundesweit im ersten Quartal mit +0,7 Prozent positiv, liegen aber noch -1,4 Prozent unter Vorjahresniveau.
• Unter den Metropolen verzeichnen München und Düsseldorf im Quartalsvergleich die größten Preisanstiege für Bestandswohnungen – im Neubau sind es Leipzig und Berlin.
  

Das ImmoScout24 WohnBarometer für das erste Quartal 2025 zeigt eine klare Tendenz nach oben: Für Bestands- und Neubauwohnungen entwickeln sich die Angebotspreise im Quartalsvergleich in allen acht Metropolen konstant bis steigend.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Entgegen der Erfahrungen aus dem Zinsschock im Jahr 2022, haben die wieder steigenden Zinsen zu Beginn 2025 keinen Einbruch der Kaufnachfrage nach sich gezogen. Stattdessen erlebte die Nachfrage einen regelrechten Schub im Februar und März. Viele wollen jetzt noch kaufen, bevor die Zinsen weiter steigen.

Das ImmoScout24 WohnBarometer für das erste Quartal 2025 zeigt eine klare Tendenz nach oben: Für Bestands- und Neubauwohnungen entwickeln sich die Angebotspreise im Quartalsvergleich in allen acht Metropolen konstant bis steigend. Im Jahresvergleich gibt es bei Neubauwohnungen nur noch in drei der acht Metropolen Preisabschläge von weniger als zwei Prozent. Gestützt wird diese überwiegend positive Preisentwicklung durch einen starken Nachfrageanstieg im Februar und März.

Während im Januar viele Kaufsuchende noch auf sinkende Zinsen hofften und die Kaufnachfrage daher verhalten blieb, nahm die Nachfrage mit den steigenden Zinsen im Februar und März deutlich zu. Im Jahresvergleich liegt die Kaufnachfrage in den Metropolen und im ländlichen Raum 12 Prozent höher.  Den stärksten Nachfrageschub innerhalb eines Jahres gewinnen das Umland der Metropolen mit einem Plus von 16 Prozent und die kreisfreien Städte mit einem Zuwachs von 17 Prozent. 

Die Angebotskaufpreise für Bestandswohnungen legen im ersten Quartal 2025 deutschlandweit um +1,4 Prozent zu und liegen damit +1,1 Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Auch in sieben von acht Metropolen zeigt sich eine positive Entwicklung: In München steigen die Preise für Bestandswohnungen innerhalb eines Quartals am stärksten mit +1,9 Prozent (nach +1,1% im Q4 2024), gefolgt von Düsseldorf mit +1,4 Prozent und Berlin mit +0,9 Prozent. Einzig Stuttgart bleibt mit -0,2 Prozent auf dem Niveau des Vorquartals, nachdem die Stadt im vierten Quartal 2024 einen Anstieg von +1,1 Prozent verzeichnete.

Im Jahresvergleich zeigen alle acht Metropolen eine positive Preisentwicklung. Stuttgart führt mit einem Plus von +2,8 Prozent (gegenüber +1,8% Ende 2024), dicht gefolgt von Hamburg mit +2,7 Prozent und Berlin mit +2,6 Prozent. Auch in Düsseldorf (+2,3%), Leipzig und München (jeweils +2,1%) sowie Köln (+1,9%) liegen die Preise deutlich über dem Vorjahresniveau. Lediglich Frankfurt am Main verweilt mit -0,5 Prozent etwa auf dem Niveau des Vorjahresquartals, zeigt aber im Quartalsvergleich mit +0,7 Prozent bereits wieder eine positive Tendenz.

Mit einem Quadratmeterpreis von 8.611 Euro bleibt München mit großem Abstand die teuerste Stadt für Bestandswohnungen in Deutschland – über 3.400 Euro teurer als die nächstplatzierten Städte. Hamburg (5.205 Euro) überholt knapp Frankfurt am Main (5.200 Euro) und rückt auf den zweiten Platz vor. Der Preisunterschied beträgt lediglich 5 Euro pro Quadratmeter.

Die Preise für Neubauwohnungen steigen deutschlandweit im ersten Quartal um +0,7 Prozent (nach -0,2% im Q4 2024), liegen jedoch weiterhin -1,4 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Unter den Metropolen verzeichnet Leipzig mit +1,6 Prozent den stärksten Anstieg im Quartalsvergleich (nach +0,5% im Q4 2024), gefolgt von Berlin (+1,5%) und Hamburg (+1,3%). In Düsseldorf und Köln bleiben die Preise konstant (±0,0%).

Im Jahresvergleich zeigen Berlin (+4,6%), München (+4,0%), Leipzig (+1,7%) und Köln (+1,2%) positive Entwicklungen. Dagegen verzeichnen Frankfurt am Main (-1,9%), Stuttgart (-1,6%) und Düsseldorf (-1,0%) noch Preisrückgänge gegenüber dem Vorjahr. Vor einem Jahr lagen die Preisrückgänge im Neubausegment in einigen Metropolen noch bei mehr als -5 Prozent, was die fortschreitende Stabilisierung unterstreicht.

Auch bei den Neubauwohnungen bleibt München mit einem Quadratmeterpreis von 11.303 Euro unangefochten die teuerste Stadt – mehr als 4.400 Euro teurer als die nächstplatzierten Städte Stuttgart (6.901 Euro) und Berlin (6.676 Euro) und mehr als doppelt so teuer wie eine Neubauwohnung in Leipzig (5.086 Euro).

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder, ergänzt um einen Indikator zum Verhältnis von Angebot und Nachfrage und einer Prognose. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachtetem Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die aktuellen Angebotskaufpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im zweiten Quartal 2024.

Das Wichtigste im Überblick:

• Die Nachfrage nach Mietwohnungen entwickelt sich konstant – weiterhin besonders in kreisfreien Städten mit einem jährlichen Zuwachs von +7 Prozent.
• Besondere Preisdynamik in Stuttgart: Im ersten Quartal 2025 steigen die Angebotspreise bei der Neuvermietung im Bestand mit +1,9 Prozent so stark wie seit 2022 nicht mehr.
• Im Neubau steigen die Angebotsmieten besonders in Köln (+2,4 %) und Leipzig (2,3 %).
• Angebot und Nachfrage unterscheiden sich erheblich – bei der Angebotsmiete in Berlin und beim Platz in München.
  

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Die Mietmärkte in den deutschen Metropolen zeigen auch zu Beginn des Jahres 2025 eine hohe Dynamik. Besonders auffällig ist der Anstieg der Angebotsmieten im Neubausegment in Städten wie Leipzig und Köln, die innerhalb eines Jahres Wachstumsraten im zweistelligen Bereich aufweisen," sagt die Geschäftsführerin von ImmoScout24, Dr. Gesa Crockford. „Diese Entwicklung unterstreicht den hohen Druck auf dem Wohnungsmarkt und die Notwendigkeit, das Angebot durch verstärkte Neubauaktivitäten zu erweitern. Besonders bezahlbare und kleinere Wohnungen werden gesucht.

Mietsuchende sind in Deutschland weiterhin mit starker Konkurrenz konfrontiert – besonders in den Metropolen, wo die Nachfrage innerhalb eines Jahres um +6 Prozent gestiegen ist. In deren Umland ging das Interesse um +4 Prozent nach oben. Auch die kreisfreien Städte weisen eine starke Dynamik auf. Die Nachfrage ist innerhalb eines Jahres um +7 Prozent gestiegen. Nur der ländliche Raum weist im selben Zeitraum einen leichten Rückgang um -3 Prozent auf. Zuletzt hat sich die Nachfrage auf einem hohen Niveau normalisiert und bewegt sich im ersten Quartal seitwärts über alle Regionsklassen hinweg (-2 bis 0%).

Die bundesweitenAngebotsmieten für die Neuvermietung von Bestandswohnungen sind mit +0,5 Prozent stärker gestiegen als im Vorquartal und liegen bei 8,61 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt Stuttgart mit +1,9 Prozent unter den acht Metropolen das größte Wachstum der Angebotspreise für die Neuvermietung (14,54 Euro pro Quadratmeter). In Hamburg steigen die Angebotsmieten um +1,4 Prozent. Damit wird in der Hansestadt die 14-Euro-Marke geknackt (14,00 €). In Berlin wird der Quadratmeter einer Bestandswohnung nun für 14,27 Euro angeboten (+1,1%). Damit ist in der Bundeshauptstadt der leichte Rückgang des vierten Quartals 2024 (-0,6%) aufgeholt.

Im Jahresvergleich steigen in den acht deutschen Metropolen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen im Schnitt um +5,2 Prozent. Eine überdurchschnittliche Entwicklung zeigt sich in Düsseldorf, wo die Angebotsmieten um +8,6 Prozent auf 13,48 € gestiegen sind. Auch in Stuttgart (+5,6 Prozent), Berlin (+5,5%) und Leipzig (+5,4%) sind Mietsuchende mit Angebotspreisen konfrontiert, die über 5 Prozent höher liegen als noch vor einem Jahr. Frankfurt am Main zeigt einen der geringsten Anstiege innerhalb eines Jahres (+4,1%), bleibt aber mit einer Angebotsmiete von 14,94 Euro pro Quadratmeter in der Neuvermietung die teuerste deutsche Stadt für Wohnungssuchende nach München (21,40 Euro).

Im Neubausegment entwickeln sich die Angebotsmieten im Quartalsvergleich deutschlandweit stabil um +1,5 Prozent und um +1,3 Prozent in den Top-8-Metropolen. Überdurchschnittliche Zuwächse gibt es in Leipzig und Köln mit +2,3 beziehungsweise +2,4 Prozent. In Hamburg ist das Wachstum ebenfalls deutlich und der Quadratemeter im Neubau wird für 17,65 Euro angeboten (+1,5%). In Berlin zeigt sich im ersten Quartal 2025 das schwächste Wachstum (+0,6%).

Innerhalb eines Jahres steigen die Angebotsmieten im Neubau sowohl deutschlandweit als auch in den acht Metropolen durchschnittlich um 8 Prozent. Dynamisch entwickeln sich die Angebotsmieten in den günstigeren Metropolen. Leipzig ist die günstigste der acht Metropolen. Hier werden Neubauwohnungen im Schnitt für 13,40 Euro pro Quadratmeter angeboten. Das Jahreswachstum von +14,6 Prozent ist hier aber am stärksten. Genau andersherum fällt die Entwicklung in München und Berlin aus. Dort liegen die Angebotspreise für Neubauwohnungen bereits deutlich über 20 Euro. Das jährliche Wachstum ist entsprechend moderat. In Berlin wird der Quadratmeter zur Miete für 20,23 Euro angeboten (+4,5%), in München für 25,99 Euro (+4,3%).

Eine Sonderauswertung zeigt, wie stark sich Wohnwunsch und Realität bei Angebotsmiete und Wohnungsgröße unterscheiden. In Berlin werden Angebote für die Neuvermietung für 565 Euro besonders häufig kontaktiert. Der Durchschnitt des Gesamtangebots liegt aber 65 Prozent höher – bei 1.097 Euro. In München liegt die Diskrepanz zwischen Preisvorstellung und Angebot deutlich niedriger bei 12 Prozent. Hier werden im Schnitt Inserate mit einer Angebotsmiete von 1.025 Euro besonders angefragt. Der Schnitt der Mietangebote liegt hingegen bei 1.402 Euro. In der Stadt mit den teuersten Angebotsmieten Deutschlands werden vor allem kleinere Wohnungen gesucht. Wohnungen mit 54 Quadratmeter sind besonders stark nachgefragt, im Angebot sind jedoch vor allem Wohnungen mit 67 Quadratmetern – eine Diskrepanz von 23 Prozent. In keiner anderen Metropole ist der Unterschied zwischen kleiner Wunschgröße und tatsächlichem Angebot so hoch.

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Dabei werden alle Mietwohnungsinserate analysiert. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachtetem Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Das Referenzobjekt für Mietwohnungen ist eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die Kategorien Bestand umfasst alle Angebote, deren Baualter mindestens 3 Jahre beträgt. Diese Definition unterscheidet sich von der Bestandsdefinition für die Anwendung der Mietpreisbremse, bei der alle Angebote eingeschlossen sind, die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Dadurch kann es zu einem höheren Bestandsmietniveau kommen, als es durch den örtlichen Mietpreisspiegel für Bestand möglich wäre.

*1 Die Kategorie "Neubau" enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt.

*2 Die Kategorie "Bestand" umfasst alle Angebote, deren Baualter mindestens 3 Jahre beträgt. Diese Definition unterscheidet sich von der Bestandsdefinition für die Anwendung der Mietpreisbremse, bei der alle Angebote eingeschlossen sind, die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden.