Das Wichtigste im Überblick:

• Die Preisdynamik von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zum Kauf nahm in Deutschland im ersten Quartal 2022 gegenüber dem Vorquartal deutlich zu.
• Insbesondere Einfamilienhäuser wurden je nach Stadt um 2,7 bis 6,7 Prozent teurer angeboten als noch im vierten Quartal 2021.
• Wohnungen zum Kauf zeigten die höchste Preisdynamik in Düsseldorf, gefolgt von Berlin.
• Die Finanzierungskosten haben sich durch das gestiegene Zinsniveau gegenüber dem Tiefstand im vergangenen Jahr bereits um bis zu 30 Prozent erhöht.
• ImmoScout24 erwartet weiterhin deutliche Wachstumsraten der Kaufpreise für Wohnimmobilien von bis zu 14 Prozent innerhalb der nächsten 12 Monate.

Im ersten Quartal 2022 wurden bestehende Eigentumswohnungen bundesweit um 5,1 Prozent teurer als noch im Vorquartal angeboten. Der Quadratmeterpreis liegt aktuell im Durchschnitt bei 2.755 Euro. Eine 80 Quadratmeter große Bestands-Eigentumswohnung kostete damit im deutschlandweiten Mittel 220.400 Euro. Im vierten Quartal 2021 lag die Teuerungsrate noch bei 4,3 Prozent. Damit nahm die Preisdynamik deutlich zu. Die Angebotskaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen stiegen deutschlandweit mit einem Plus von 3,0 Prozent weniger stark als im Bestand,. Eine Ursache dafür dürfte sein, dass die Nachfrage für Bestandswohnungen um das Vierfache höher lag als im Neubau. Typische Neubau-Wohnungen zum Kauf mit 80 Quadratmetern wurden im bundesweiten Durchschnitt für 4.010 Euro pro Quadratmeter angeboten. Sie haben sich damit gegenüber dem vierten Quartal in der Gesamtfläche um rund 9.400 Euro verteuert.

Der Angebotspreis von bestehenden Einfamilienhäusern älter als zwei Jahre stieg im Quartalsvergleich bundesweit um 4,6 Prozent. Damit kostete ein Bestandshaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und 600 Quadratmeter Grundstück im Durchschnitt etwa 415.800 Euro. Im Vorquartal lag der Preis noch bei 397.600 Euro. Die Angebotspreise von Neubauhäusern stiegen im selben Zeitraum um 4,5 Prozent und rangieren für das Referenzhaus im bundesdeutschen Mittel aktuell bei 491.711 Euro, ca. 21.390 Euro mehr als im vierten Quartal 2021.

Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24:

Preistreiber sind neben der weiterhin außergewöhnlich hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf die hohen Rohstoff-, Bau- und Sanierungskosten, mit denen Eigentümer:innen und Immobilienwirtschaft konfrontiert sind.

In Düsseldorf zogen die Angebotspreise für Bestands-Eigentumswohnungen um 6,8 Prozent an. Neubau-Wohnungen wurden 3,4 Prozent teurer angeboten als im vierten Quartal 2021. Im Vergleich mit den anderen Top-7-Metropolen liegen die Angebotspreise in Düsseldorf dennoch mit 4.927 Euro pro Quadratmeter im Bestand und 5.790 Euro im Neubau im unteren Drittel. Berlin folgt mit einer Preissteigerung von 4,8 Prozent im Bestand und 3,2 Prozent im Neubau. Damit liegt die Bundeshauptstadt annährend im bundesweiten Mittel. In der Bundeshauptstadt forderten Anbieter:innen im ersten Quartal 2022 im Durchschnitt für eine Bestandswohnung 5.926 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung zum Kauf. Der mittlere Angebotskaufpreis für eine Bestands-Wohnungen in Berlin liegt mit 4.934 Euro knapp 1.000 Euro unter dem Preisniveau von Frankfurt am Main mit 5.908 Euro und fast 3.000 Euro unter dem Angebotspreis in München mit 7.871 Euro.

In München zeigten die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand mit 1,1 Prozent einen Trend zur Stagnation auf hohem Niveau. Neubau-Wohnungen wurden im ersten Quartal des Jahres sogar 1,6 Prozent günstiger angeboten als noch Ende 2021. Der durchschnittliche Angebotskaufpreis liegt mit 8.605 Euro aktuell rund 140 Euro pro Quadratmeter unter dem Niveau des vierten Quartals 2021. In sämtlichen Metropolen blieb die Nachfrage in Form von Kontaktanfragen im Verhältnis zum Angebot im Quartalsvergleich konstant. Im Durchschnitt erhielten die Anbieter:innen von Bestandswohnungen zum Kauf drei bis sieben Kontaktanfragen pro Inserat pro Woche.

Gegenüber Wohnungen zum Kauf zeigten Einfamilienhäuser im ersten Quartal 2022 in fast allen Metropolen einen deutlich stärkeren Preisanstieg. Gerade für die relativ wenigen bestehenden Einfamilienhäuser, die in Großstädten angeboten werden, lag die Nachfrage mit bis zu 10 Kontaktanfragen pro Inserat pro Woche weiterhin auf hohem Niveau. Die stärkste Preisentwicklung zeigte Frankfurt am Main, wo bestehende Einfamilienhäuser zum Kauf 6,2 Prozent teurer als im Vorquartal angeboten wurden, Neubauhäuser sogar um 6,7 Prozent. Am geringsten war der Preisauftrieb für Bestands-Einfamilienhäuser in München mit 3,4 Prozent sowie Stuttgart mit 3,6 Prozent. München bleibt trotz der geringen Preissteigerung die teuerste deutsche Metropole. Laut einer aktuellen Studie der Deutschen Bank ist München die viertteuerste Stadt in Europa und die siebtteuerste der Welt.

Ein ähnliches Bild zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer bei der Preisentwicklung von Neubauhäusern. Nach Frankfurt am Main zogen die Preise im Neubau in den drei ersten Monaten des Jahres auch in Köln (+5,1 %), Hamburg (+4,8 %) und in Düsseldorf (+4,5 %) sehr deutlich an.  Am geringsten fiel die Preissteigerung in Stuttgart mit 3,9 Prozent aus.

ImmoScout24 erwartet für Deutschland gesamt eine weitere Entwicklung der Angebotskaufpreise für Wohnungen und Bestands-Einfamilienhäuser von bis zu 14 Prozent innerhalb der nächsten 12 Monate. Die Preise für Neubauwohnungen werden voraussichtlich um 13 Prozent und die für Neubauhäuser um 12 Prozent anziehen. Die Prognose basiert auf der Annahme, dass die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf und zur Miete auf hohem Niveau anhält und dass der Krieg in der Ukraine mit entsprechenden Effekten auf Lieferketten sowie Bau- und Sanierungskosten noch kein baldiges Ende findet.

Im Metropolenvergleich prognostiziert das ImmoScout24 WohnBarometer den höchsten Anstieg der Kaufpreise für Bestandswohnungen in Düsseldorf mit 12 Prozent. Berlin folgt mit 11 Prozent, Köln und Stuttgart mit neun Prozent und Frankfurt am Main sowie Hamburg mit jeweils acht Prozent. Bei den Neubauwohnungen erwartet ImmoScout24 in den Top-7-Metropolen von Deutschland ein zweistelliges Wachstum von rund zehn Prozent. Ausnahmen bilden Berlin mit einem Plus von 12 Prozent und München mit einem moderaten Anstieg von nur zwei Prozent. Für Einfamilienhäuser erwartet ImmoScout24 ähnliche Preissteigerungen von sieben bis zwölf Prozent in 12 Monaten.

Die Zinsen für ein typisches Finanzierungsmodell haben sich innerhalb weniger Monate auf über 1,5 Prozent entwickelt. Zu ihrem Tiefstand in 2021 lagen sie noch unter einem Prozent. Damit hat sich die monatliche Rate für eine typische Finanzierung mit 15 Prozent Eigenkapital und zehn Jahren Zinsbindung inklusive der Entwicklung des Kaufpreises bereits jetzt um rund 30 Prozent verteuert. Sollten die Zinsen bis Ende des Jahres auf drei Prozent ansteigen wird sich die Gesamtbelastung von Käufer:innen durch weiter anziehende Kaufpreise und Finanzierung in Form der monatlichen Rate um bis zu 100 Prozent erhöhen.

Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24:

Wer eine Wohnimmobilie kaufen möchte, sollte möglichst bald zuschlagen. Wir empfehlen allen Kaufinteressenten aufgrund des hohen Wettbewerbs, alle notwendigen Dokumente und eine Finanzierungszusage schon vorab zu organisieren.

• Berlin bleibt die zweitgünstigste deutsche Metropole bei den Bestands-Mietwohnungen.
• Gleichzeitig zogen die Angebotsmieten in Berlin und Hamburg vor allem für bestehende Mietwohnungen deutlich an.
• In Köln, Frankfurt am Main und München entwickelten sich die Preise in der Neuvermietung deutlich moderater.
• Im Neubau stagnierte die Entwicklung der Mietpreise in Frankfurt am Main und München auf hohem Niveau.
• Mieterhaushalte müssen schon jetzt rund 28 Euro pro Monat mehr für ihre Energieversorgung aufbringen.
• Bei weiter steigenden Energiepreisen könnte sich die Nebenkostenbelastung um bis zu 92 Euro pro Monat erhöhen.

Für das erste Quartal 2022 zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer, dass die Angebotspreise für Mietwohnungen deutschlandweit nur moderat anstiegen. Bestandswohnungen wurden in der Neuvermietung durchschnittlich 1,8 Prozent teurer als im Vorquartal angeboten. Für Neubauwohnungen lag die Preisentwicklung bei 1,5 Prozent und schwächte sich damit ab. Sie lag im Vorquartal noch bei 2,6 Prozent. Im ersten Quartal 2022 lagen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen im Bundesdurchschnitt bei 7,46 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen wurden im Durchschnitt für 10,22 Euro pro Quadratmeter angeboten. 

Der sich anbahnende Überfall Russlands auf die Ukraine führte von Mitte Februar bis Anfang März zu einem kurzfristigen Rückgang der Immobiliensuchen auf den Online-Marktplätzen. Die Realnachfrage nach Immobilien in Form von Kontaktanfragen zu den Inseraten lag im ersten Quartal 2022 dennoch über dem Niveau des Vorjahres. Darin zeigt sich allerdings noch keine erhöhte Nachfrage durch Geflüchtete aus der Ukraine. Diese sind bislang in der Regel entweder in zentral organisierten Sammelunterkünften oder temporär bei Privatleuten untergebracht.

Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24:

Der Krieg in der Ukraine hat bislang keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Entwicklung der Nachfrage sowie der Kauf- und Mietpreise gehabt. Mit seinen Folgewirkungen markiert er dennoch einen Wendepunkt für den Immobilienmarkt, weil er Entwicklungen, die sich vorher schon abgezeichnet haben, beschleunigt und verstärkt. Preistreiber für Miethaushalte war in den letzten Monaten weniger die Entwicklung der Kaltmieten als vielmehr die enorm gestiegenen Energiekosten. Sie haben sich für Verbraucher:innen innerhalb eines Jahres um rund 23 Prozent verteuert.

Für eine typische Bestands-Mietwohnung mit Gasheizung haben sich die Kosten für Heizung und Warmwasser von Februar 2021 zu Februar 2022 laut den Daten des statistischen Bundesamts um 35,7 Prozent erhöht. Die Kosten für Strom stiegen im gleichen Zeitraum um 13 Prozent. In Summe müssen Mieter:innen einer typischen Wohnung mit 70 Quadratmetern rund 31 Euro pro Monat mehr für ihre Warmmiete inklusive Strom aufbringen als noch vor einem Jahr. In der Neuvermietung bedeutet das für Mieterhaushalte in Berlin inklusive des Anstiegs der Mietpreise eine Mehrbelastung von bis zu 11 Prozent im Vergleich zur Anmietung im vergangenen Jahr. In Düsseldorf und München liegt die Mehrbelastung durch eine moderatere Entwicklung der Angebotsmieten bei 5,5 bzw. 6,1 Prozent. Bis Ende des Jahres droht ein Anstieg der Gesamtkosten für eine typische Mietwohnung um 15 bis 20 Prozent, denn Marktexpert:innen erwarten eine Verdopplung der Gaspreise und einen weiteren Anstieg der Strompreise um 50 Prozent. Das entspräche einer Mehrbelastung der Mieterhaushalte für Heizung, Warmwasser und Strom von rund 92 Euro pro Monat.

In allen Metropolen stieg die Nachfrage nach Mietwohnungen aus dem Bestand im Verhältnis zu den Angeboten deutlich an. Insbesondere neugebaute Mietwohnungen mit einem Baualter von bis zu zwei Jahren haben in den Metropolen ein deutliches Nachfrageplus im Verhältnis zum Angebot erlebt. In Berlin gingen bei Anbieter:innen im Durchschnitt 44 Kontaktanfragen pro Neubauwohnung pro Woche ein. In München stieg die Nachfrage im selben Zeitraum von durchschnittlich 13 auf 18 Anfragen pro Neubau-Inserat. Auch in Hamburg lag die Nachfrage bei 15 Anfragen pro Woche.

ImmoScout24 erwartet für die gesamtdeutsche Entwicklung ein Preiswachstum von sechs Prozent für Bestands- und sieben Prozent für Neubau-Mietwohnungen innerhalb der nächsten 12 Monate. Die Prognose stütz sich auf die Annahme, dass sich die Nachfrage nach Immobilien zur Miete auf dem aktuell hohen Niveau hält. Im Metropolenvergleich erwartet ImmoScout24 für Berlin mit sechs Prozent bei den Bestands- und acht Prozent bei den Neubaumieten die höchste Preissteigerung. Ein moderater Preisanstieg ist hingegen in München und Stuttgart zu erwarten. Hier werden die Neubaumieten sich innerhalb eines Jahres voraussichtlich nur um zwei und drei Prozent entwickeln.

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder, ergänzt um einen Indikator zum Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie eine Preisprognose für die nächsten 12 Monate. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Dabei werden alle Mietwohnungsinserate analysiert. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachtetem Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Das Referenzobjekt für Mietwohnungen ist eine Zwei-Zimmer-Bestandswohnung mit 70 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die Nachfrage im Verhältnis zum Angebot wird berechnet auf Basis der Kontaktanfragen pro Inserat des jeweiligen Immobilientyps pro Woche. Es handelt sich um einen normierten Wert, um unterschiedliche Standzeiten der Anzeigen auf dem Portal auszugleichen. Für die Preisprognose bildet der angewandte Algorithmus ebenfalls die Grundlage. Dazu fließen aktuelle Einwohnersalden sowie der verfügbare und geplante Wohngebäudebestand in die Berechnung ein. Die aktuellen Mietpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im ersten Quartal 2022.