Das Wichtigste im Überblick:

• Die Kaufpreisdynamik für Wohnimmobilien hat sich im zweiten Quartal 2022 deutschlandweit deutlich abgeschwächt.
• Die Nachfrage hat sich um 36 Prozent reduziert, das inserierte Angebot ist um 46 Prozent gestiegen.
• Bestands-Eigentumswohnungen zeigen in München, Stuttgart und Hamburg eine Tendenz zur Stagnation. Nur in Berlin, Düsseldorf und Köln noch deutlicher Preisauftrieb.
• Für Neubau-Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Bestand und Neubau geben die Kaufpreise in einzelnen Metropolen um bis zu 6,6 Prozent nach.

Sie wollen Ihre Immobilie im Blick behalten? Prüfen Sie gleich heute, wie viel Ihre Immobilie wert ist.

Der Immobilienmarkt ist aktuell mit einer Reihe großer Herausforderungen konfrontiert. Die deutlich gestiegenen Rohstoff- und Baukosten in Folge der Corona-Pandemie und des Ukraine-Kriegs, die hohe Inflation und insbesondere das deutlich gestiegene Zinsniveau haben Spuren hinterlassen. Im zweiten Quartal 2022 ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf gegenüber dem Vorjahr laut dem ImmoScout24 WohnBarometer um 36 Prozent zurückgegangen. Die Corona-Pandemie und der historisch niedrige Stand der Zinsen unter einem Prozent hatte sie im letzten Jahr auf ein Rekordniveau von bis zu 60 Prozent über dem Stand von vor Corona getrieben. Sie liegt damit allerdings deutschlandweit immer noch 1,8 mal so hoch wie vor der Corona-Pandemie und auch in den Top-5-Metropolen noch über dem Niveau des dritten Quartals 2019. Als Folge der rückläufigen Nachfrage und gestiegener Inseratslaufzeiten verzeichnete ImmoScout24 im zweiten Quartal 46 Prozent mehr inserierte Angebote für Wohnungen und Häuser zum Kauf als im letzten Jahr.

Für viele Kaufinteressent:innen ist der Traum vom Eigenheim durch das hohe Zinsniveau von über drei Prozent deutlich schwieriger realisierbar als noch vor einem halben Jahr. Die monatlichen Raten haben sich gegenüber dem Tiefstand der Zinsen im letzten Jahr für ein typisches Finanzierungsmodell bis auf das Doppelte verteuert. Rascher als erwartet schlägt sich die Zurückhaltung von Käuferseite auf die Entwicklung der Kaufpreise nieder. Wohnungen und Einfamilienhäuser zum Kauf haben in den deutschen Metropolen Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart in den Angebotspreisen um bis zu 6,6 Prozent nachgegeben. Das zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer für das zweite Quartal 2022.

Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24:

Der Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Anpassung an die neue ökonomische Realität, die im Käufermarkt vor allem durch das neue Zinsniveau geprägt ist. Anbietende haben es aktuell deutlich schwerer, Käufer:innen für ihre Immobilienangebote zu finden. Erstmals seit der Finanzkrise 2008 sehen wir so deutliche Preiskorrekturen, vor allem bei Neubau-Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Bestand und Neubau. Kaufinteressent:innen mit genug Eigenkapital kommen die fallenden Angebotspreise und der gesunkene Wettbewerb um die Objekte entgegen. Sie finden aktuell deutlich mehr Angebote und können wieder eher über den Kaufpreis verhandeln als zuvor.

In der gesamtdeutschen Betrachtung erlebten Wohnimmobilien zum Kauf noch einen leichten Preisauftrieb. So wurden Bestands-Eigentumswohnungen bei ImmoScout24 im zweiten Quartal 2022 um 2,0 Prozent teurer angeboten als im ersten Quartal des Jahres. Neubau-Eigentumswohnungen verteuerten sich im Durchschnitt um 2,9 Prozent. Bei Einfamilienhäusern im Bestand stiegen die Angebotskaufpreise um 2,4 Prozent und im Neubau um 3,5 Prozent. Damit hat sich die Preisdynamik gegenüber den letzten Quartalen deutlich abgeschwächt. Im ersten Quartal zeigte das ImmoScout24 WohnBarometer noch eine Steigerung der Angebotskaufpreise von Bestands-Eigentumswohnungen um 5,1 Prozent und im Neubau von 3,0 Prozent. Auch Einfamilienhäuser verteuerten sich im ersten Quartal im Bestand noch um 4,6 Prozent und im Neubau um 4,5 Prozent.

Auch in den meisten deutschen Metropolen erlebten Bestandswohnungen zum Kauf noch einen leichten Preisauftrieb, allerdings mit einer Tendenz zur Stagnation. In München verharrten die Angebotskaufpreise auf dem hohen Niveau von durchschnittlich rund 7.870 Euro pro Quadratmeter für eine typische Eigentumswohnung. Stuttgart zeigt ein minimales Plus von 0,2 Prozent, Hamburg + 1,3 Prozent und Frankfurt am Main + 1,9 Prozent. Einzig Berlin, Düsseldorf und Köln liegen mit + 2,5 Prozent, + 3,9 Prozent und + 4,3 Prozent über dem deutschlandweiten Mittel. Köln und Berlin bleiben aufgrund ihres niedrigen Ausgangsniveaus mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 4.600 und 4.700 Euro im zweiten Quartal dennoch die günstigsten Millionenstädte. Düsseldorf folgt mit rund 5.100 Euro auf Platz 3.

Neubau-Eigentumswohnungen mit einem Baualter von bis zu zwei Jahren zeigen hingegen im zweiten Quartal 2022 in so gut wie allen Metropolen einen deutlichen Trend zur Preiskorrektur. Sie wurden in Hamburg 5,3 Prozent günstiger angeboten als noch im ersten Quartal des Jahres. Der durchschnittliche Angebotskaufpreis pro Quadratmeter hat sich damit von 6.634 Euro im ersten Quartal 2022 um 352 Euro auf 6.282 Euro reduziert. Für die zugrunde gelegte Referenzwohnung von 80 Quadratmetern beträgt die Preisreduktion damit 28.160 Euro. In Düsseldorf und Köln wurden Neubau-Wohnungen zum Kauf im zweiten Quartal 4,1 Prozent günstiger angeboten, in Frankfurt am Main um 1,7 Prozent. Köln liegt damit als einzige Metropole mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von rund 5.880 Euro wieder unter der Schwelle von 6.000 Euro pro Quadratmeter. München zeigt einen Preisrückgang von 0,5 Prozent und Stuttgart von 0,3 Prozent, während Berlin bei einem leichten Plus von 0,2 Prozent stagnierte. Somit liegen die durchschnittlichen Kaufpreise in Hamburg mit 6.280 Euro, Berlin und Stuttgart mit jeweils rund 6.400 Euro und Düsseldorf mit rund 6.600 Euro nahezu gleichauf.

Bei Einfamilienhäusern zeigt sich die Trendumkehr noch deutlicher. Bestehende Einfamilienhäuser wurden im zweiten Quartal 2022 in allen Metropolen außer in Berlin deutlich günstiger angeboten als im ersten Quartal. In Köln reduzierten sich die Durchschnittspreise innerhalb von drei Monaten um 4,0 Prozent. Somit war ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern und 600 Quadratmeter Grundstück wieder für unter 5.000 Euro pro Quadratmeter und damit für rund 690.600 Euro zu haben – gegenüber knapp 720.000 Euro im ersten Quartal. Auch in Düsseldorf (- 3,7 %), München (- 3,6 %), Stuttgart (- 2,0 %), Frankfurt (-1,4 %) und Hamburg (- 1,3 %) gaben die Angebotspreise deutlich nach. Einzig Berlin behauptete ein leichtes Plus von 1,4 Prozent. Die Bundeshauptstadt blieb mit Durchschnittpreisen von unter 5.100 Euro pro Quadratmeter nach Köln und mit knapp 300 Euro Abstand zu Düsseldorf die zweitgünstigste Metropole in diesem Segment.

Für neue Einfamilienhäuser bis zu zwei Jahre Baualter fällt der Preisrückgang noch deutlicher aus. In Stuttgart gingen die durchschnittlichen Angebotskaufpreise auf ImmoScout24 vom ersten zum zweiten Quartal um 6,6 Prozent zurück. Sie haben sich damit pro Quadratmeter um über 500 Euro reduziert. Auch in Düsseldorf, Köln und Hamburg wurden Neubau-Häuser im Durchschnitt über 5 Prozent günstiger angeboten. München und Berlin zeigen etwas moderatere Preiskorrekturen von 2,8 bzw. 2,1 Prozent. Einzig Frankfurt am Main liegt mit einem Minus von 1,7 Prozent darunter. Neubau-Einfamilienhäuser bleiben in Düsseldorf mit rund 5.800 Euro pro Quadratmeter mit einem Abstand von gut 300 Euro vor Berlin, Hamburg und Köln am günstigsten, während sie in Stuttgart mit über 7.150 Euro und München mit rund 8.950 Euro pro Quadratmeter am teuersten sind.

Bis Jahresende erwartet ImmoScout24 für Gesamtdeutschland nur noch eine moderate Preisentwicklung für bestehende Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser und etwas deutlichere Preiszuwächse für Neubau-Wohnungen und neue Einfamilienhäuser. In den Metropolen prognostiziert das WohnBarometer einen Trend zur Stagnation bei bestehenden Wohnungen in Frankfurt am Main und Hamburg und leichte Preisrückgänge in Düsseldorf und München. Einzig in Berlin, Köln und Stuttgart werden sich die Angebotspreise noch um 2 bis 4 Prozent entwickeln. Für Neubau-Wohnungen erwartet ImmoScout24 in den Metropolen aufgrund der jeweiligen Nachfrage-Entwicklung weitere Preiskorrekturen zwischen einem und bis zu sieben Prozent. Die Angebotskaufpreise für Einfamilienhäuser in Bestand und Neubau werden voraussichtlich bis Jahresende in Berlin und Frankfurt am Main stagnieren und in den weiteren Metropolen tendenziell weiter rückläufig sein.

Das Wichtigste im Überblick:

• Nachfrage nach Mietwohnungen schnellte im zweiten Quartal 2022 um 48 Prozent in die Höhe.
• Durchschnittliche Angebotsmieten zogen im zweiten Quartal im Bundesdurchschnitt doppelt so stark an wie im Vorquartal.
• Aufgerufene Mietpreise in der Neuvermietung für Bestandswohnungen stiegen in Hamburg erstmalig über 12 Euro und in Berlin über 11 Euro pro Quadratmeter.
• In Berlin, Frankfurt am Main und Stuttgart überschritten die Angebotsmieten für Neubauwohnungen die Marke von 15 Euro pro Quadratmeter.

Für das zweite Quartal 2022 zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer, dass die Angebotspreise für Mietwohnungen deutschlandweit deutlich stärker angestiegen sind als in den vorangegangenen Quartalen. Bestandswohnungen wurden in der Neuvermietung durchschnittlich 2,7 Prozent teurer als im Vorquartal angeboten. Für Neubauwohnungen lag die Preisentwicklung bei 3,6 Prozent und damit um 1,8 Prozent höher als im Vorquartal. Im Bundesdurchschnitt lagen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen im zweiten Quartal bei 7,66 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen wurden im Durchschnitt für 10,59 Euro pro Quadratmeter angeboten.

In Folge der auf rund 3 Prozent gestiegenen Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf im Vergleich zum Vorjahr um 36 Prozent zurückgegangen. Im gleichen Zuge legte die Nachfrage nach Immobilien zur Miete im Durchschnitt um 48 Prozent zu. Denn für Kaufinteressent:innen ist es durch das höhere Zinsniveau deutlich schwieriger geworden, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Insbesondere Mietwohnungen im Bestand haben in den Metropolen ein deutliches Nachfrageplus erlebt. In Berlin gingen bei Anbieter:innen im Durchschnitt 217 Kontaktanfragen pro Bestandwohnung pro Woche ein – und damit nochmals mehr als im Vorquartal, in dem dieser Wert bei 177 lag. In Köln lag die Nachfrage bei 78 Anfragen pro Woche (Q1: 70). Damit hat Köln im Metropolenvergleich die zweitgrößte Nachfrage. Auch in Hamburg stieg die Nachfrage nach Bestands-Mietwohnungen im selben Zeitraum von durchschnittlich 49 auf 68 Anfragen pro Inserat.

Der sich anbahnende Überfall Russlands auf die Ukraine führte von Mitte Februar bis Anfang März zu einem kurzfristigen Rückgang der Immobiliensuchen auf den Online-Marktplätzen. Die Realnachfrage nach Immobilien in Form von Kontaktanfragen zu den Inseraten lag im ersten Quartal 2022 dennoch über dem Niveau des Vorjahres. Darin zeigt sich allerdings noch keine erhöhte Nachfrage durch Geflüchtete aus der Ukraine. Diese sind bislang in der Regel entweder in zentral organisierten Sammelunterkünften oder temporär bei Privatleuten untergebracht.

Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24:

Nach wie vor liegt die Nachfrage deutlich über dem verfügbaren Angebot. Durch das gestiegene Zinsniveau hat sich die zusätzliche Nachfrage von Kaufimmobilien in Richtung Miete verschoben. Dadurch treffen Mietsuchende jetzt auf noch mehr Konkurrenz bei der Suche nach einer Wohnung. Wir brauchen mehr Angebot. Aufgrund der Lieferengpässe und enormen Kostensteigerungen im Neubau wird die Bundesregierung ihr Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr dieses Jahr nicht erreichen können. Wir sollten aber perspektivisch daran festhalten und brauchen von allen Beteiligten eine nationale Kraftanstrengung, um mehr Menschen bezahlbaren Wohnraum zu bieten. Das ‚Bündnis für bezahlbaren Wohnraum‘ auf Bundesebene ist ein richtiger Schritt in diese Richtung.

Hamburg verzeichnete im Segment der bestehenden Mietwohnungen älter als zwei Jahre im zweiten Quartal die höchste Preisdynamik, bleibt im Mietpreisvergleich der sieben größten deutschen Städte jedoch auf Platz vier. In der Hansestadt zogen die Nettokaltmieten im zweiten Quartal 2022 mit 5,0 Prozent deutlicher an als im Vorquartal (1,3 %). Im Schnitt lag das Mietniveau in der Hansestadt im zweiten Quartal 2022 bei 12,22 Euro pro Quadratmeter und überstieg damit erstmalig die Schwelle von 12 Euro. Eine Mietwohnung mit 70 Quadratmetern kostet damit in Hamburg im Schnitt 855,40 Euro Kaltmiete. In Berlin stiegen die Angebotsmieten für Bestandwohnungen im Vergleich der Metropolen am wenigsten. Mit einem Plus von 1,4 Prozent legten die Mieten in der Bundeshauptstadt nur noch leicht zu, knackten aber die 11-Euro-Grenze. Berlin bleibt dennoch die zweitgünstigste Metropole in Deutschland. Lediglich Düsseldorf mit 10,81 Euro liegt noch darunter, Köln folgt nach Düsseldorf und Berlin mit durchschnittlich 11,58 Euro pro Quadratmeter auf Rang drei. Am teuersten ist weiterhin München mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 16,93 Euro. Mit einem Minus von 0,7 Prozent für Bestandsmietwohnungen auf 12,26 Euro pro Quadratmeter verzeichnete Stuttgart im Vergleich zum ersten Quartal als einzige Metropole einen leichten Preisrückgang.

ImmoScout24 erwartet für die gesamtdeutsche Entwicklung bis Jahresende ein Preiswachstum von 6 Prozent für Bestands- und 8 Prozent für Neubau-Mietwohnungen. Im Metropolenvergleich erwartet ImmoScout24 aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage für Hamburg mit acht Prozent bei den Neubauwohnungen und mit neun Prozent bei den Bestandswohnungen die höchsten Steigerungen der Angebotsmieten. Der geringste Preisanstieg der Angebotsmieten ist für Bestandswohnungen in Düsseldorf und für Neubauwohnungen in Köln mit jeweils drei Prozent zu erwarten.

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder, ergänzt um einen Indikator zum Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie eine Preisprognose für die nächsten 12 Monate. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachtetem Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Das Referenzobjekt für Mietwohnungen ist eine Zwei-Zimmer-Bestandswohnung mit 70 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die Nachfrage im Verhältnis zum Angebot wird berechnet auf Basis der Kontaktanfragen pro Inserat des jeweiligen Immobilientyps pro Woche. Es handelt sich um einen normierten Wert, um unterschiedliche Standzeiten der Anzeigen auf dem Portal auszugleichen. Für die Preisprognose bildet der angewandte Algorithmus ebenfalls die Grundlage. Dazu fließen aktuelle Einwohnersalden sowie der verfügbare und geplante Wohngebäudebestand in die Berechnung ein. Die aktuellen Mietpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im ersten Quartal 2022.