Das Wichtigste im Überblick:

• Trotz Preiskorrektur im vierten Quartal - im gesamtdeutschen Mittel stiegen die Immobilienpreise im Gesamtjahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr.
• Angebotspreise in den Metropolen liegen zum Großteil unter Vorjahresniveau: deutliche Preiskorrekturen bei Eigentumswohnungen im Neubau und Bestand im vierten Quartal. 
• Nachhaltige Preisrückgänge nicht erwartbar aufgrund von Angebotsknappheit.
• Angebotspreise für Einfamilienhäuser fallen deutlich stärker als für Eigentumswohnungen.

Es ist ein ungewohntes Bild. Der Immobilienmarkt kannte in den letzten Jahren in der Preisentwicklung nur eine Richtung – nach oben. Das attraktive Zinsniveau führte zu einer regelrechten Preisexplosion. Allein binnen der letzten fünf Jahre sind die Immobilienpreise um bis zu 63 Prozent gestiegen. Ein Großteil der Verkäuferseite war im zweiten und dritten Quartal 2022 mit ihren Preisanpassungen noch zurückhaltend. Das ImmoScout24 WohnBarometer zeigt im vierten Quartal 2022, dass die Angebotspreise nun deutlicher nachgeben. Trotz der spürbaren Preiskorrektur von bis zu 10 Prozent liegen die Angebotspreise zum Großteil aber weiterhin deutlich über dem Niveau von 2021.

Eigentumswohnungen verlieren im Bereich Bestandsimmobilien im Durchschnitt 4,3 Prozent. Mit 2.714 Euro pro Quadratmeter ist der Angebotspreis im Vergleich zum Vorjahr jedoch um 3,5 Prozent gestiegen. Der Neubau-Quadratmeterpreis verliert mit 6,4 Prozent stärker und landet auf dem Niveau des vierten Quartals 2021. Bei Einfamilienhäusern ist die Entwicklung umgekehrt. Hier ist der Preisrückgang von Bestandsimmobilien mit 4,5 Prozent höher als im Neubau, wo die Preise um minus 2,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal nachgeben. Dennoch lagen auch hier die Angebotspreise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum höher. Im Bestand um plus 2,7 Prozent und im Neubau um plus 7,3 Prozent.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Die letzten Monate waren geprägt von einer Phase des Abwartens und der Spekulation auf sinkende Preise. In der aktuellen Situation des Angebotsüberhangs haben Kaufinteressierte das Momentum auf ihrer Seite. Dass die Preise jetzt nachgeben zeigt, dass der Markt funktioniert. Verglichen mit dem Preisanstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzuordnen. Ein nachhaltiger Preisrückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubauziele der Bundesregierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittelfristig mit einer Verknappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann.

Laut dem Statistischen Bundesamt ist die Einwohnerzahl Deutschlands im ersten Halbjahr 2022 erstmals auf über 84 Millionen Menschen gestiegen. Das sind 843.000 Menschen mehr als zum Jahresende 2021. Gleichzeitig ist der Wohnungsbau ins Stocken geraten. Der Gesamtverband der deutschen Wohnungswirtschaft rechnet in 2022 mit 250.000 neu gebauten Wohnungen für Deutschland, für 2023 mit rund 200.000 Wohnungen und für „2024 dann noch weniger“. Das liegt weit unter den ambitionierten Zielen der Bundesregierung. Der Hauptverband der deutschen Bauindustrie meldet, dass 74 Prozent aller Baufirmen Verzögerungen in 2022 beklagen und ein Drittel der Baufirmen von Auftragskündigungen betroffen sind. Laut einer Studie des Hannoveraner Pestel-Instituts sowie des schleswig-holsteinischen Instituts Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen Kiel (Arge) liegt das Wohnungsdefizit zum Jahresende 2022 bundesweit bei rund 700.000 Wohnungen. Mehr als doppelt so viele Wohnungen als 2022 gebaut wurden. Das erhöht den Druck sowohl auf den Miet- als auch den Kaufmarkt.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Die aktuelle Marktlage wird nur für einen begrenzten Zeitraum anhalten. Die Baubranche und insbesondere der Neubau sind ins Stocken geraten. Die Bundesregierung muss diesem Trend entgegensteuern. Andernfalls wird sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt immer weiter zuspitzen. In den Metropolen sehen wir bereits Anzeichen, dass die Nachfrage bei Kaufinteressierten wieder anzieht.

Saisonbereinigt erreichte die Nachfrage für Kaufimmobilien im dritten Quartal 2022 die Talsohle. Im vierten Quartal steigt die Nachfrage in vier der fünf größten deutschen Städte wieder leicht an. Die Nachfrage bleibt insgesamt jedoch noch unter dem Vor-Corona-Niveaus des vierten Quartals 2019. In Berlin ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien weiterhin deutlich höher als in den anderen Metropolen und liegt annähernd auf dem Ausgangsniveau von 2019. Einzige Ausnahme unter den Top 5 ist Köln, hier geht die Nachfrage nach Kaufimmobilien weiter leicht zurück.

In Hamburg sind im Metropolenvergleich die stärksten Preisanpassungen im vierten Quartal zu beobachten – mit minus 7,6 Prozent im Neubau und minus 6,2 Prozent im Bestand. Ein möglicher Grund für die Entwicklung ist, dass Hamburg im Metropolenvergleich im Mietmarkt und dem Wohnungsbau als Vorbild gilt. In der Hansestadt deckt das Angebot den Bedarf und es gibt ein vergleichsweise gutes Wohnungsangebot. Wie auch bei der gesamtdeutschen Preisentwicklung der Eigentumswohnungen verbüßen Neubauwohnungen einen stärkeren Preisrückgang in den Metropolen als im Bestand. Einzige Ausnahme bildet Köln. In der Dom-Stadt fallen die Angebotspreise im Vergleich zum Vorquartal um 5,6 Prozent im Bestand und um 3,8 Prozent im Neubau. In Frankfurt am Main sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand stabil und bleiben mit einer Differenz von 0,2 Prozent annährend auf dem Niveau des Vorquartals. Und auch im Neubau verzeichnet die Finanzhauptstadt Deutschlands mit minus 2,6 Prozent den geringsten Preisrückgang im Metropolenvergleich.

Anders als bei den Eigentumswohnungen fallen die Angebotspreise für Einfamilienhäuser im Bestand deutlich stärker als für Neubauhäuser. München bildet hier die Ausnahme, da die Preise für Bestandshäuser um lediglich 3,8 Prozent fallen und im Neubau fast doppelt so stark mit minus 7 Prozent. Die prozentual größten Preiskorrekturen von etwas mehr als 10 Prozent im Neubau und 8 Prozent im Bestand sind in Frankfurt am Main und Düsseldorf zu beobachten. Ein Einfamilienhaus in der bevölkerungsreichsten Stadt Hessens kostet mit 5.624 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal so viel wie in der ersten Jahreshälfte von 2021. Damit liegt der Quadratmeterpreis nur 56 Euro über dem Angebotspreis einer Bestands-Eigentumswohnung. Im Vorquartal lag die Differenz noch bei ca. 800 Euro. Berlin liegt bei der Angebotsentwicklung mit minus 5,2 Prozent im Neubau und minus 6,5 im Bestand im Mittelfeld. Die Hauptstadt bleibt dennoch mit Abstand die günstigste Metropole für Einfamilienhäuser unter den Top 7.

Das Wichtigste im Überblick:

• Nebenkosten steigen schneller als die Kaltmiete und machen im Dezember im Schnitt 18,3 Prozent der Gesamtmiete aus.
  
• Berlin verzeichnet erstmals eine leicht rückläufige Preisentwicklung von 4 Cent auf den Quadratmeterpreis bei Bestandsmietwohnungen.
  
• In den Metropolen schwächen sich die Angebotsmieten im Bestand zwar ab, ziehen im Neubau aber weiter an.
• Hohe Energiekosten: Nachfrage nach Bestandmietwohnungen nimmt erstmals ab, während Nachfrage nach energieeffizientem Neubau steigt.
  

Schlechte Nachrichten für Deutschlands Mieter:innen: Auch im vierten Quartal 2022 hat sich das Wohnen verteuert. Während die Angebots-Kaltmieten bundesweit nur um ein Prozent gestiegen sind, zogen die Warmmieten durch die erhöhten Energiekosten deutlich an. Der Anteil der Nebenkosten an der Gesamtmiete liegt bei mittlerweile 18,3 Prozent. Zu Jahresbeginn lag der Anteil noch bei 16,8 Prozent. Das entspricht einer Verteuerung von 19 Prozent. Diese Gesamtentwicklung der Kosten bremst die starken Preisanstiege bei den Kaltmieten im vierten Quartal und wirkt sich auch auf die Nachfrage aus: In fünf der sieben Metropolen Deutschlands geht die Nachfrage nach Bestandsmietwohnungen wegen steigender Energiekosten deutlich zurück, während die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauwohnungen in einigen Metropolen wächst. Das bleibt nicht ohne Auswirkungen auf die Angebotsmieten. Diese entwickeln sich in den Metropolen für Bestandsmietwohnungen deutlich schwächer als für Neubaumietwohnungen. 

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Der Nachfragedruck lässt im Bereich Bestandsmietwohnungen kurzfristig nach. Das ist nur ein kleiner Trost, da die Nachfrage in den Metropolen dennoch auf einem sehr hohen Niveau bleibt. Die Einwohnerzahl Deutschlands wächst weiter. Der Neubau wird dem Bedarf nicht gerecht und auch die Bundesregierung kann ihre Neubauziele nicht halten. Wenn die Politik nicht bald wirkungsvoll das Problem angeht, spitzt sich Situation am Mietmarkt weiter zu.

In der gesamtdeutschen Betrachtung verschiebt sich die Nachfrage von Bestand zu Neubau nur leicht. Doch Berlin verzeichnet nach immer wieder neuen Nachfragerekorden erstmals einen deutlichen Rückgang der Nachfrage nach Bestandsmietwohnungen: Ein Inserat für eine Bestandsmietwohnung erhält im vierten Quartal pro Woche durchschnittlich 139 Kontaktanfragen. Das sind dennoch mehr als doppelt so viele Anfragen wie in Köln und München. Auch in München sind Bestandsmietwohnungen im vierten Quartal deutlich weniger nachgefragt als noch im Vorquartal. Von durchschnittlich 75 Anfragen für ein Inserat pro Woche sinkt die Nachfrage auf 63 Kontaktanfragen. In Köln, Hamburg und Düsseldorf geht die Nachfrage nach Bestandmietwohnungen im Vergleich zum Vorquartal ebenfalls zurück. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Neubaumietwohnungen in Berlin von 76 Anfragen pro Inserat pro Woche im dritten Quartal auf 99 Anfragen im vierten Quartal.  Auch in München legt die Nachfrage nach Neubaumietwohnungen um 22 Prozent zu.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Mieter:innen scheinen aufgrund der Sorge um die steigenden Energiekosten vermehrt nach Neubauwohnungen zu suchen, die deutlich energieeffizienter sind als der oftmals unzureichend sanierte Wohnungsbestand. Entsprechend steigen die Nachfrage und die Angebotsmieten im Neubau deutlich stärker als im Bestand.

Die Angebotsmieten für Bestands- und Neubauwohnungen legen im vierten Quartal weiter zu. Im Bestand steigen die Angebotsmieten um 1,0 Prozent auf 7,96 Euro pro Quadratmeter. Im Neubau liegt der Angebotspreis im vierten Quartal bei 10,88 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung von 0,3 Prozent. Der starke Preiszuwachs aus dem Vorquartal schreibt sich im vierten Quartal demnach nicht fort. Im dritten Quartal lag die Preisentwicklung für Bestandmietwohnungen bei 2,9 Prozent und für Neubaumietwohnungen bei 2,5 Prozent. Die Gesamtwohnkosten steigen aufgrund stark erhöhter Energiekosten dennoch an. Im Dezember 2022 machen die Nebenkosten im Schnitt 18,3 Prozent der Gesamtmiete aus. 

Auch in den Metropolen zeigt die Preisentwicklung für Bestandsmietwohnungen eine abgeschwächte Dynamik. In den Top5 Großstädten Deutschlands stagnieren die Angebotsmieten im vierten Quartal bzw. legen gering zu: Hamburg verzeichnet mit einem Anstieg von 0,7 Prozent den größten Anstieg in den Top5. Die Angebotsmiete liegt in der Hansestadt weiterhin knapp unter 13 Euro pro Quadratmeter. In München stagnieren die Angebotsmieten mit einem Zuwachs von 0,2 Prozent gegenüber dem dritten Quartal. Mit 17,77 Euro pro Quadratmeter ist die durchschnittliche Angebotsmiete in der bayrischen Hauptstadt nach wie vor am höchsten. In Frankfurt am Main sieht die Preisentwicklung ähnlich aus: Mit einem leichten Plus von 0,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal beträgt der durchschnittliche Angebotsmietpreis in der Finanzmetropole 13,16 Euro. 

Berlin verzeichnet erstmals einen leichten Rückgang bei den Angebotsmieten für Bestandwohnungen: Von durchschnittlich 11,49 Euro pro Quadratmeter sinkt die Angebotsmiete auf 11,45 Euro und damit um minus 0,3 Prozent. Ein Novum, da die Hauptstadt in den vergangenen Quartalen stets zu den Metropolen mit der dynamischsten Mietpreisentwicklung im Bestand zählte. Die Preisrückgänge für Bestandmietwohnungen fallen in Köln mit minus 2,5 Prozent am größten aus. Im vierten Quartal liegt der angebotene Mietpreis für Kölner Bestandwohnungen durchschnittlich bei 11,69 Euro pro Quadratmeter. Grund dafür: Insbesondere die Angebotsmieten für kleinere Wohnungen (unter 60 Quadratmeter) und größere Wohnungen (über 100 Quadratmeter) geben im vierten Quartal nach. Damit bleibt Berlin unter den Top5 die günstige Metropole für Bestandmietwohnungen.

Im Neubau zeigt sich eine andere Entwicklung als im Bestand. Da die Mietpreise im Neubau unreguliert sind, steigen die Angebotsmieten für Neubauwohnungen auch im vierten Quartal deutlich. Unter den Top5 zeigt München mit plus 3,1 Prozent den stärksten Preiszuwachs im Neubau und überschreitet erstmals die Marke von 21 Euro. Stuttgart legt mit einem Plus von 4,2 Prozent eine noch größere Preisentwicklung hin, überschreitet die Marke von 16 Euro pro Quadratmeter und liegt damit auf dem zweiten Platz der teuersten Metropolen für Neubaumietwohnungen. Berlin liegt nach einem Preiszuwachs von 1,3 Prozent im vierten Quartal bei 15,95 Euro pro Quadratmeter und damit auf Platz drei. In Köln steigen die Angebotsmieten für Neubauwohnungen stärker als in Düsseldorf. Die Domstadt liegt mit einem Quadratmeterpreis von 13,72 Euro wieder knapp vor Düsseldorf mit 13,64 Euro. 

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder, ergänzt um einen Indikator zum Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachtetem Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die Nachfrage im Verhältnis zum Angebot wird berechnet auf Basis der Kontaktanfragen pro Inserat des jeweiligen Immobilientyps pro Woche. Es handelt sich um einen normierten Wert, um unterschiedliche Standzeiten der Anzeigen auf dem Portal auszugleichen. Die aktuellen Angebotskaufpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im vierten Quartal 2022.