Sozialwohnung

Eine Sozialwohnung - auch Wohnung mit Wohnberechtigungsschein genannt – ist eine Wohneinheit, die mit öffentlichen Fördergeldern gebaut wurde. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit geringerem Einkommen zu schaffen. Die Mieten für Wohnungen aus dem sozialen Wohnungsbau sind günstiger als auf dem normalen Wohnungsmarkt, weil sie sich nur an den tatsächlichen Kosten für den Bau und der Bewirtschaftung der Gebäude orientieren. 

Damit tatsächlich nur einkommensschwache Personen eine Sozialwohnung mieten können, ist der Zugang begrenzt. Als "Eintrittskarte" benötigen Interessenten einen Wohnberechtigungsschein, den sie bei der Behörde beantragen.

Die Sozialwohnung und die Mietpreisbindung sind ein unzertrennliches Paar. Anders als bei frei finanzierten Wohnungen orientiert sich die Preisfindung im öffentlich geförderten Wohnungsbau nicht an den örtlichen Vergleichsmieten, sondern ist durch gesetzliche Regelungen festgelegt. Maßgeblich sind allein die Kosten, die durch die Finanzierung und Bewirtschaftung der Immobilie anfallen. Ein häufig verwendeter Begriff lautet deshalb auch Kostenmiete. Diese markiert die Mietobergrenze, die ein Vermieter für den Wohnraum verlangen darf.

Im sozialen Wohnungsbau greift die staatliche Hand in zweierlei Weise in den Immobilienmarkt ein. Zuerst fördert sie den Bau von Wohnungen mit öffentlichen Geldern. Und im nächsten Schritt reguliert sie, wie hoch die Miete für den Wohnraum maximal sein darf. Das gilt zumindest, bis die öffentlich geförderte Finanzierung für die Sozialwohnung ausläuft.

Zur Berechnung der Miethöhe dienen folgende Kostenfaktoren:

• Kapitalkosten wie Zinsen und Tilgung für Baudarlehen
• Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Abschreibungen und Mietausfallwagnis)

Mit der Mietpreisbindung ist festgelegt, dass die Zahlungen des Mieters die laufenden Kosten für die Sozialwohnung nicht überschreiten dürfen. Der Vermieter darf den Wohnraum also nicht zu einem beliebigen Mietpreis anbieten. Auch in Ballungszentren und begehrten Wohnlagen ist eine Wohnung mit Wohnberechtigungsschein deshalb deutlich günstiger zu erhalten als "freie" Wohnungen. 

In einer Sozialwohnung darf der Vermieter die Miete nur dann erhöhen, wenn die Kosten für Zinsen und Bewirtschaftung angestiegen sind oder wenn er eine notwendige Modernisierung durchgeführt hat. Mieter können ihre Ausgaben in einer Sozialwohnung entsprechend langfristig kalkulieren, ohne mit überraschenden Mehrkosten rechnen zu müssen. Bevor der Vermieter eine Mieterhöhung fordert, muss er diese zudem von der Behörde bewilligen lassen.

Mieterhöhungen kommen aus folgenden Gründen in Betracht:

• Die gesetzlich festgelegten Pauschalen für Instandhaltung oder Verwaltung haben sich erhöht
• Die Hypothekenzinsen sind gestiegen
• Der Vermieter hat die Sozialwohnung saniert oder modernisiert

Ein sprunghafter Anstieg der Miete ist in einer modernen Sozialwohnung nicht zu erwarten. Um Mietsteigerungen aus dem Wege zu gehen, sollten Umzugswillige bei älteren Gebäuden jedoch nach geplanten Baumaßnahmen fragen. Steht eine Isolierung des Gebäudes, ein neues Dach oder eine neue Heizanlage an, kann dies eine Mieterhöhung verursachen. Da ältere Häuser reparaturanfälliger sind, muss auch hier mit regelmäßigen Kosten gerechnet werden. 

Parallel zum Begriff der Mietpreisbindung ist im sozialen Wohnungsbau häufig von Belegungsbindung die Rede. Das bedeutet, dass die Eigentümer von öffentlich geförderten Wohnungen verpflichtet sind, diese nur an bestimmten Personengruppen zu vermieten. Als "Eintrittskarte" gilt der sogenannte Wohnberechtigungsschein (WBS), den künftige Mieter vorweisen müssen, wenn sie in eine Sozialwohnung einziehen möchten.

Das wichtigste Kriterium, um Anspruch auf eine Wohnung mit Wohnberechtigungsschein zu erhalten, ist ein geringes Einkommen. Mit der Belegungsbindung wollen die Gemeinden sicherstellen, dass ausschließlich einkommensschwache Personen in den Genuss von öffentlich gefördertem Wohnraum kommen. Hier kann man für das Bundesland Berlin ermitteln, ob man Anrecht darauf hat.

Die rechtliche Grundlage für den Antrag auf einen Wohnberechtigungsschein bildet § 5 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), weshalb das Dokument auch unter dem Namen "Paragraf 5 Schein" bekannt ist. Nach der Ausstellung ist der Schein für ein Jahr gültig.

Die Höhe der Einkommensgrenzen zum Bezug einer Sozialwohnung ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Für Singles liegt die Grenze für das jährliche Nettoeinkommen bei durchschnittlich 12.000 Euro. Möchten zwei Personen einziehen, erhöht sich die Einkommensgrenze im Schnitt auf 18.000 Euro. Wie hoch das Nettoeinkommen am eigenen Wohnort sein darf, erfahren Interessenten in den zuständigen Ämtern.

Maßgeblich für die Berechnung sind alle steuerpflichtigen Einkünfte sämtlicher Personen, die in die Wohnung einziehen möchten. Die Berechnung erfolgt immer individuell. Ausschlaggebend sind unter anderem:

• Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit
• Einkünfte aus kurzfristigen und geringfügigen Beschäftigungen
• Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld, Zuschläge für Sonntagsarbeit
• Einkünfte aus Kapitalvermögen
• Arbeitslosengeld, Krankengeld, Elterngeld
• Altersrenten, Erwerbminderungsrenten
• Grundsicherungsleistungen (SGB II und SGB VII)
• Unterhaltsleitungen
• BAföG und Berufsausbildungsbeihilfe
• Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz

Ausgenommen von der Berechnung sind Kindergeld, Wohngeld sowie Leistungen aus der Kranken- und Pflegeversicherung. Darüber hinaus sind verschiedene Pauschbeträge und Freibeträge absetzbar, sodass das bereinigte Einkommen erheblich niedriger ausfällt als die netto erzielten Einkünfte. Es ist deshalb immer ratsam, sich individuell beraten zu lassen. Darüber hinaus sind verschiedene Pauschbeträge und Freibeträge absetzbar, sodass das bereinigte Einkommen erheblich niedriger ausfällt als die netto erzielten Einkünfte. Es ist deshalb immer ratsam, sich individuell beraten zu lassen.

Ob Studium, Ausbildung oder Erwerbslosigkeit – es gibt viele Lebensphasen, in denen das Einkommen unter den Einkommensgrenzen für Sozialwohnungen liegen kann. Wenn die finanziellen Verhältnisse sich bessern, geht der Anspruch wieder verloren.

Allerdings: Wer eine Wohnung mit Wohnberechtigungsschein bezogen hat, muss keine Kündigung fürchten, wenn sein Einkommen zwischenzeitlich wieder gestiegen ist. Das Wohnrecht bleibt bestehen. Mieter, deren Einkommen sich deutlich verbessert hat, müssen aber unter Umständen eine sogenannte Fehlbelegungsabgabe zahlen.

Die Regelungen zum finanziellen Ausgleich unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Die meisten Länder haben die Fehlbelegungsabgabe abgeschafft, in Hessen wurde sie zum 1. Juli 2016 hingegen wieder eingeführt. Rheinland-Pfalz erhebt die Fehlbelegungsabgabe lediglich in einzelnen Gemeinden. 

Wohnungssuchende haben verschiedene Möglichkeiten, die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins zu beantragen – in der Gemeinde, in der sie bisher wohnen oder dort, wo sie einen neuen Wohnsitz gründen möchten. Antragsformulare und weitere Informationen erhalten sie beim örtlichen Wohnungsamt. 

Für das Ausstellen eines Wohnberechtigungsscheins muss der Antragsteller üblicherweise eine Gebühr zahlen. Diese variiert in den Bundesländern zwischen fünf Euro und bis zu 40 Euro. Wer unsicher ist, ob ihm eine Wohnung mit Wohnberechtigungsschein zusteht, sollte sich vorab beraten lassen. Denn: Meist fallen die Gebühren auch an, wenn der Antrag letztlich abgelehnt wird. Die Beratung im Wohnungsamt ist auf jeden Fall kostenlos.

Einen Wohnberechtigungsschein erhalten Wohnungssuchende bei dem Wohnungsamt ihrer Stadt oder Gemeinde.

Für den Antrag sind folgende Unterlagen mitzubringen:

• Personaldokumente von allen im Haushalt lebenden Personen
• Aktuelle Einkommensnachweise (Steuerbescheid, Lohnbescheinigung, Rentenbescheid, Sozialhilfebescheid) oder eine Einkommenserklärung auf Formblatt
• Eventuell Meldebescheinigung des Einwohnermeldeamtes
• Eventuell Heiratsurkunde
• Bei Schwangeren: Mutterpass
• Bei Geschiedenen: Scheidungsurteil, ggf. mit Sorgerechtsentscheidung

Hinzu kommt das eigentliche Antragsformular, welches Interessenten sich vorab beim Wohnungsamt abholen können. Viele Gemeinden bieten auch die Möglichkeit, entsprechende Formulare und Merkblätter unkompliziert aus dem Internet herunterzuladen. Wer Unterstützung beim Ausfüllen wünscht, kann sich von den Sachbearbeitern im Wohnungsamt helfen lassen. 

Sozialwohnungen verfügen über eine unterschiedliche Größe und Ausstattung. Einheitliche Vorgaben zum baulichen Standard existieren nicht. Um die Mietpreise niedrig halten zu können, verfügt die Mehrzahl der Wohneinheiten über eine einfache bis normale Ausstattung. Speziell in Großstädten ist die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen groß, entsprechend konzentrieren sich Bauherren auf den Bau von Häusern mit einfachem Standard. Eine Einbauküche, ein Aufzug, Balkon oder Terrasse gehören nicht immer dazu.

Besonders günstig sind die Mieten in Gebäuden in sanierungsbedürftigem baulichen Zustand. Eine energetische Sanierung oder die bauliche Aufwertung, etwa durch nachträglich installierte Balkone, führt zwangsläufig zu steigenden Mieten. 

Um möglichst schnell neuen Wohnraum zu schaffen, entstehen Neubauten häufig in Modulbauweise.

Potenzielle Mieter, die eine Sozialwohnung mit barrierefreier Ausstattung suchen, finden Angebote bevorzugt in Neubauten. Eine weitere Option bieten frisch sanierte Gebäude. Im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen werden oftmals auch in älteren Häusern die Barrieren reduziert. Geeignet sind beispielsweise Wohneinheiten im Erdgeschoss, die häufig nach der Sanierung über einen stufenlosen Zugang zum Garten oder zu einer Terrasse verfügen.