Wohnung oder Zimmer zur Zwischenmiete suchen

Wer eine Wohnung nicht langfristig mieten oder vermieten möchte, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum, für den besteht die Möglichkeit der Zwischenmiete. Bei dem befristeten Mietverhältnis sind einige Besonderheiten zu beachten.

Wie der Name schon sagt, handelt es sich um ein zeitlich begrenztes Mietverhältnis, bei dem der eigentliche Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer wieder selbst das Objekt bezieht. So können sich Hauptmieter ihre Wohnung ohne finanzielle Doppelbelastung sichern, wenn sie vorübergehend den Wohnort wechseln möchten.

Ein Beispiel für typische Zwischenvermieter sind Studierende, die ein Auslandssemester absolvieren. Aber auch Praktikanten oder Arbeiter auf Montage profitieren von Wohnungen zur Zwischenmiete. Ebenso Personen, die kurzfristig eine neue Wohnung suchen, zum Beispiel aufgrund eines spontanen Arbeitsplatzwechsels inklusive Wechsel des Wohnsitzes, ziehen aus Kostengründen eine private Mietwohnung dem Hotel vor. Meist werden die Wohnungen zur Zwischenmiete von Privatpersonen angeboten, wodurch sie provisionsfrei sind. Für gewöhnlich werden sie möbliert inklusive Küchenausstattung vermietet.

Zwischenmietobjekte werden vor allem in den großen deutschen Studentenstädten angeboten. Hier sind die jeweiligen Studentenwerke wichtige Anlaufstellen. Auch in Mitwohnzentralen werden vorübergehende Mietwohnungen veröffentlicht.

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Im Prinzip sind sich diese beiden Mietverhältnisse sehr ähnlich. Unter Untermiete wird die Vermietung einzelner Räume durch den Mieter verstanden, es kann aber auch - wie bei der Zwischenmiete - die gesamte Wohnung vermietet werden.

Bei der Zwischenmiete ist eine zeitliche Begrenzung üblich, Untermietverhältnisse werden in der Regel zeitlich unbegrenzt eingegangen. Allerdings kann es bei beiden Varianten vertraglich vereinbarte Abweichungen geben.

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Grundsätzlich darf sich jeder Mieter auf die Suche nach einem Zwischenmieter machen. Allerdings muss er laut § 540 BGB zuvor den Vermieter um Erlaubnis fragen. Das gilt sowohl für die Vermietung der gesamten Wohnung als auch für einzelne Räume. Der Vermieter kann den Wunsch des Mieters ohne Nennung von Gründen ablehnen.

Dann erhält der Mieter allerdings ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist auflösen, selbst dann, wenn es sich um einen befristeten Vertrag handelt.

Der Mieter ist dazu verpflichtet, einen Zwischenmietvertrag mit dem vorübergehenden Mieter abzuschließen. Dieser hat dieselben Bestandteile wie ein klassischer Hauptmietvertrag zu enthalten. Dazu gehören:

• Der Mieter ist dazu verpflichtet, einen Zwischenmietvertrag mit dem vorübergehenden Mieter abzuschließen. Dieser hat dieselben Bestandteile wie ein klassischer Hauptmietvertrag zu enthalten. Dazu gehören:
• Name und Kontaktdaten des Zwischenmieters
• Höhe der Miete
• Höhe der Betriebskosten
• eventuelle Befristung
• eventuelle Mehrkosten für die Nutzung des Inventars
• Hausordnung
• Kündigungsfrist
• Angaben zum Wohnraum und zu den zum Mietobjekt gehörenden Räumlichkeiten (zum Beispiel Keller oder Gartenanteil)
• gesonderte Vereinbarungen (zum Beispiel ein Rauchverbot)
• AGBs
• Unterschriften von Haupt- und Zwischenmieter

Eine Besonderheit von Zwischenmietverträgen ist, dass diese meist auch die Vermietung von Einrichtungsgegenständen beinhalten. In solchen Fällen muss vertraglich geklärt sein, ob und wieviel der Zwischenmieter für die Nutzung bezahlt. Dabei ist wichtig, eine Inventarliste zu erstellen und bereits vorhandene Schäden und Mängel zu dokumentieren. Die Liste wird in zweifacher Form von beiden Vertragsparteien unterschrieben und jeweils einmal ausgehändigt.

Mit Zustandekommen des Zwischenmietvertrags tritt der Hauptmieter als Untervermieter auf. Der eigentliche Vermieter hat keinen direkten Einfluss auf den Untermietvertrag.

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Im Falle von Schäden an der Wohnung oder Zahlungsverzögerungen haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Bleibt zum Beispiel die Zahlung der Zwischenmiete aus, muss der Zwischenvermieter trotzdem dafür Sorge tragen, dass der Vermieter pünktlich sein Geld erhält.

Kosten für Schäden, die über eine gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, muss der Mieter vorstrecken, sofern der Zwischenmieter sich weigert, diese zu übernehmen. Der Vermieter muss in jedem Fall den Schaden ersetzt bekommen, sonst kann er dem Mieter klagen. Muss dem Zwischenmieter geklagt werden, obliegt dies dem Hauptmieter.

Tipp: Um sich zu schützen, können Hauptmieter eine Kaution verlangen. Auch das Vorlegen einer Haftpflichtversicherung, die Mietsachen einschließt, ist für den Hauptmieter von Vorteil.

Der Hauptmieter kann dem Zwischenmieter zudem nicht vorzeitig kündigen. Beide Parteien müssen sich an die Befristung halten, sofern sie den Vertrag nicht in gegenseitigem Einverständnis auflösen.

Anders als bei einem klassischen Vermieter, der für eine rechtskonforme Kündigung eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten und einen Kündigungsgrund nennen muss, kann der Hauptmieter dem Zwischenmieter bei fehlender Vertragsbindung ohne Nennung von Gründen kündigen. Allerdings gilt dann eine verlängerte Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Der Hauptmieter wird durch den Zwischenmietvertrag zum ersten Ansprechpartner für seinen Zwischenmieter. Als Vermieter obliegen ihm auch die Pflichten, die sein Vermieter zu erfüllen hat. Dazu gehören zum Beispiel:

• Grundpflichten wie die Sicherstellung der Heizung oder das Vorhandensein von Wasser- und Stromanschlüssen.
• Erhaltungsplicht: Der Vermieter ist dafür zuständig, dass die Wohnung in einem guten Zustand erhalten bleibt. So muss er zum Beispiel für Reparaturen, die an der Mietsache fällig werden, aufkommen.
• Fürsorgepflicht: Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass der Mieter in seiner Wohnqualität durch benachbarte Mieter nicht beeinträchtigt wird.
• Gebrauchsüberlassungspflicht: Indem er Miete zahlt, sichert sich der Zwischenmieter das alleinige Nutzungsrecht. Das bedeutet für den Zwischenvermieter, dass er die Wohnung nicht unbefugt betreten darf und dem Zwischenmieter die zum Mietobjekt gehörenden Schlüssel aushändigen muss.

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Als Vermieter ist der Hauptmieter dazu verpflichtet, seinem Mieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb der in Deutschland geltenden Abrechnungsfirst von zwölf Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Ist eine Nachzahlung erforderlich, hat diese der Zwischenmieter zu begleichen, sofern eine entsprechende Vereinbarung vertraglich festgehalten wurde.

Aus Angst davor, den Zwischenmieter nach dessen Auszug nicht mehr zu erreichen, versuchen manche Hauptmieter, sich vorab vor möglichen Zusatzkosten zu sichern, indem sie eine Pauschalmiete vereinbaren. Allerdings ist dies in Deutschland nicht zulässig. Die Betriebskosten sind – wenn auch nachträglich – nach tatsächlichem Verbrauch zu berechnen, wodurch auch ein Guthaben entstehen kann.

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Grundsätzlich ist die Höhe der Zwischenmiete Verhandlungssache zwischen den beiden Vertragsparteien, sofern eventuelle Mietpreisbremsen und Obergrenzen eingehalten werden. In der Praxis wird für gewöhnlich aber nur eine kostendeckende Miete inklusive Betriebskosten verlangt, oder ein geringer Aufpreis für die Nutzung der Möbel berechnet.

Tipp: Wer mit der vorübergehenden Vermietung einen Gewinn erzielen möchte, muss bedenken, dass dafür eventuell Steuer gezahlt werden muss.

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Sobald der Hauptmieter selbst zum Vermieter wird, muss er seine Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommenssteuererklärung anführen. Steuerlich relevant wird aber nur der Gewinn, der damit erzielt werden kann, also jener Betrag, der nach Abzug der eigenen Mietzahlung für das betroffene Objekt übrigbleibt.

Eine Ausnahme besteht, wenn der Gewinn unterhalb der Freigrenze von 520 Euro im Veranlagungszeitraum liegt. Dann muss weder Steuer gezahlt, noch der Gewinn in der Steuererklärung angegeben werden. Allerdings können dann auch keine Werbungskosten geltend gemacht werden.

Für gewöhnlich fällt auch keine Umsatzsteuer an, sofern die Jahresumsätze aus den gesamten unternehmerischen Tätigkeiten des Vermieters im laufenden Kalenderjahr unter der entsprechenden Umsatzgrenze liegen.