Bau­nut­zungs­ver­ord­nung - Er­gän­zung zum Bau­ge­setz­buch

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine ergänzende Regelung zum Baugesetzbuch. 

Sie richtet sich an erster Stelle an die für die Bauleitplanung zuständigen Gemeinden. Kernpunkt der Regelungen in der Baunutzungsverordnung ist die planerische Festlegung über die Art und das Maß der baulichen Nutzung.

1. Welchen Inhalt hat die Baunutzungsverordnung? 

2. Was ist die Art der baulichen Nutzung? 

3. Was beinhaltet das Maß der baulichen Nutzung? 

4. Welche Bauweisen gibt es? 

5. Was sind Baufenster und sind sie verbindlich? 

6. Was ist der Unterschied zwischen Baugrenzen und Baulinien? 

7. Was beinhaltet der vierte Abschnit der BauNVO? 

Die Baunutzungsverordnung gliedert sich in vier Abschnitte. Sie besteht seit 1962 und wurde seitdem mehrmals aktualisiert. Die vier Abschnitte beschreiben die Arten der baulichen Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die Festlegung der bebaubaren Grundstücksfläche und schließen ab mit Überleitungs- und Schlussvorschriften. Das Baugesetzbuch sieht vor, dass Gemeinden bei der Bauleitplanung an die Baunutzungsverordnung gebunden sind. Pläne können also nur im Rahmen der BauNVO erstellt werden.

Die Baunutzungsverordnung unterscheidet bei der Art der baulichen Nutzung von bebaubaren Flächen zwischen Bauflächen und Baugebieten. Dabei kommen Bauflächen nur im Flächennutzungsplan vor, wohingegen Baugebiete auch im Bebauungsplan berücksichtigt werden. Bauflächen werden unterteilt in Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen und Sonderbauflächen. Die Unterteilung der Baugebiete lässt mehr Möglichkeiten zu und umfasst Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, besondere Wohngebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete, Kerngebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete und Sondergebiete. Je nach Zuordnung ergeben sich aus den einzelnen Baugebieten mögliche Nutzungsmöglichkeiten. Da die Nutzungsmischung ein wesentlicher Aspekt bei der Stadtplanung und der Errichtung lebendiger Stadtstrukturen ist, legt die Baunutzungsverordnung großen Wert auf eine Nutzungsmischung in den Bereichen Dorfgebiet, Kerngebiet, Mischgebiet und in eingeschränkter Form auch in Wohngebieten. Ausnahmen gibt es für Freiberufler und solche, die in ähnlicher Weise tätig sind. Sie dürfen ihre Berufe auch in Wohngebieten ausüben, die ansonsten von gewerblicher Nutzung ausgeschlossen sind.

In der Baunutzungsverordnung sind Richt- und Höchstwerte für die Bebauung einzelner Gebiete festgelegt.

Paragraph 18 regelt die Höhe von baulichen Anlagen. Dabei wird die zulässige Höhe in Relation zu einem festen Bezugspunkt gesetzt, beispielsweise der Oberkante der Straße. Dadurch wird ein einheitliches Bild erreicht und zudem das nachbarschaftliche Zusammenleben erleichtert. Ohne solche Regelungen könnte beispielsweise in einer reinen Bungalow-Siedlung ein Bauherr ein mehrgeschossiges Einfamilienhaus errichten. Dieses würde nicht nur das Bild der Siedlung unschön durchbrechen, sondern auch Probleme mit der Beschattung von Nachbargrundstücken mit sich bringen.

In Paragraph 19 wird der Anteil der bebaubaren Fläche am Gesamtgrundstück definiert. Dieser Anteil ist abhängig von der Größe des Grundstücks und wird entweder als absoluter Wert oder als Prozentsatz angegeben. Liegt die Grundflächenzahl (GRZ) bei 0,6, ergibt sich bei einem Grundstück von 800 m², dass die bebaubare Fläche maximal 480 m² ist. Hier kann jedoch auch eine feste Zahl angegeben sein statt einem Faktor.

Die Geschossflächenzahl (GFZ), die in Paragraph 20 beschrieben wird, gibt die Grundfläche aller Vollgeschosse in Relation zur Grundstücksfläche an. Der in der BauNVO vorgegebene Maximalwert darf bei der Bebauung nicht überschritten werden. Geht man erneut von dem 800 m² großen Grundstück aus und hat eine GFZ von 1,2, dann darf die maximale Geschossfläche 960 m² nicht überschreiten. Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse kann als Maximalwert oder Minimalwert angegeben werden. Ist ein zwingender Wert festgesetzt, entfällt die Entscheidungsfreiheit über die Anzahl der Geschosse. Die Definition, ab wann ein Vollgeschoss als solches bezeichnet wird, ist regional unterschiedlich und wird in der Landesbauordnung jedes Bundeslandes festgesetzt. Auch die Geschossflächenzahl fördert ein einheitliches Stadtbild.

Die in Paragraph 21 beschriebene Baumassenzahl (BMZ) gilt für Gewerbe-, Industrie- und sonstige Sondergebiete. Sie definiert, welche Baumasse Gebäude in Relation zur Grundstücksfläche maximal haben würden. Die Baumasse bezieht sich auf den Rauminhalt von Gebäuden. Auch hier kann statt einem Faktor eine konkrete Zahl angegeben werden.

Der dritte Abschnitt der Baunutzungsverordnung befasst sich mit der Bauweise und den überbaubaren Grundstücksflächen. Laut Paragraph 22 kann die Bauweise im Bebauungsplan festgelegt werden, wobei zwischen offener und geschlossener Bauweise unterschieden wird. Handelt es sich um eine offene Bauweise, haben Bauwerke zu beiden Seiten einen seitlichen Grenzabstand und verfügen über eine Maximallänge, die 50 m nicht überschreitet. Ein freistehendes Einfamilienhaus entspricht der offenen Bauweise, aber auch Reihen- oder Doppelhäuser entsprechen dieser Bauweise, wenn sie als individuelle Bauprojekte erkennbar sind. Wird die geschlossene Bauweise gewählt, gibt es keinen seitlichen Grenzabstand zwischen den einzelnen Bauwerken. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Gebäude einer Straße nicht einzeln hervortreten, sondern eine geschlossene Wand bilden. Laut Paragraph 22 Abs. 1 können abweichende Bauweisen durch weitere Regelungen festgelegt werden. Dazu gehört beispielsweise die halboffene Bauweise. Damit will die Verordnung modernen Bauweisen Raum geben. Am meisten verbreitet sind jedoch weiterhin die offene und die geschlossene Bauweise.

Mit dem Paragraph 23 regelt die Baunutzungsverordnung sogenannte Baufenster. Hierbei werden Baulinien, Baugrenzen und Bebauungsfenster festgelegt. Die Festlegung solcher Baufenster ist bei den meisten Bebauungsplänen üblich. Das Bauvorhaben muss sich innerhalb des festgelegten Baufensters bewegen. Ein gewisser Spielraum ist dabei meist vorhanden, es kann jedoch auch vorkommen, dass eine strenge Bauflucht erwünscht wird und das Baufenster dadurch recht eng ausfällt. Die Errichtung von Nebengebäuden und Garagen ist je nach der vorherigen Festsetzung oft auch außerhalb des Baufensters möglich. Das Baufenster kann gemeinsam mit der Grundflächenzahl, der Geschossflächenzahl oder der Baumassenzahl festgelegt werden. In diesen Fällen ist es oft nicht möglich, das Baufenster vollständig auszunutzen, wenn dadurch die anderen Festsetzungen beeinträchtigt werden.

Die Baunutzungsverordnung sieht auch Baugrenzen und Baulinien vor. Während die Baugrenze keine restriktive Vorgabe ist und die Bebauung auch zurückgesetzt erfolgen darf, muss die Baulinie direkt eingehalten werden. Die Baulinie ist dabei die Linie, auf der das Bauwerk errichtet wird und entspricht der Front. Vor allem in städtischem Umfeld sind Baulinien häufig, um ein einheitliches Straßenbild zu schaffen. Ist keine Baulinie vorgegeben, müssen Bauwerke nicht in einer Flucht ausgerichtet werden, sondern können versetzt zueinander errichtet werden. Zwar besteht auch die Möglichkeit, Bebauungstiefen festzulegen, dies findet in der Praxis jedoch selten Anwendung.

Der vierte Abschnitt der Baunutzungsverordnung befasst sich mit Überleitungs- und Schlussvorschriften und geht dabei vor allem auf bisherige Änderungen ein und wie mit diesen zu verfahren ist. Unter anderem sehen die Überleitungsvorschriften vor, dass bei einer Änderung der Verordnung nach der Aufstellung von Bauleitplänen diese keinen Einfluss auf die Pläne haben. Die Pläne bleiben dann nach den bisher geltenden Regelungen gültig.