Aktuelle Urteile

In der Praxis kommt es häufig vor, dass bereits bestehende Grundschulden nachträglich auf andere Grundstücke erstreckt werden sollen. Dabei kann es im Rahmen der Erweiterung zu Problemen hinsichtlich der Fälligkeitsbestimmung kommen. Denn eine ursprünglich vorgesehene Regelung gilt nicht automatisch auch für das neu hinzukommende Grundstück. In einem vom BGH entschiedenen Fall ergaben sich aus der Eintragungsbewilligung der Grundschuldbestellerin keine Bestimmungen zur Fälligkeit, so dass das Grundbuchamt die Erklärung auszulegen hatte.

In einem gewerblichen Mietvertrag können Regelungen über die Verlängerungsoption (das Recht einer oder beider Parteien, den Vertrag einseitig zu verlängern) und Verlängerungsklausel (der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn nicht eine der Parteien widerspricht) kombiniert werden. Dies wird auch häufig gemacht. Das OLG Düsseldorf hat nun entschieden, dass ein Vertrag, der sowohl eine Option als auch eine Verlängerungsklausel vorsieht, auch dann nicht widersprüchlich und irreführend ist, wenn sowohl Verlängerungsoption als auch –klausel exakt gleiche Fristen voraussetzen.

Können gewerbliche Mieträume wegen behördlicher Untersagung nicht, wie beabsichtigt, als Spielhalle genutzt werden, kann der Vermieter nach einer Entscheidung des Kammergerichts das Mietverhältnis wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage kündigen, wenn die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist. Durch die Versagung der amtlichen Erlaubnis zum vertragsgemäßen Gebrauch ist die Mietsache mangelhaft und die Miete auf Null gemindert.

Ein Erwerber einer noch zu sanierenden Wohnung erklärte notariell gegenüber einem Bauträger ein Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers bestimmten eine sechswöchige Bindungsfrist an das Angebot. Diese Frist erachtete der Bundesgerichtshof (BGH) als unwirksam. Der Anbietende sei in seiner Dispositionsfreiheit zu sehr eingeschränkt.

Der Eigentümer eines Mietobjektes kann im Wege der einstweiligen Verfügung auch dann gegen einen Dritten vorgehen, wenn es sich um Gewerberäume handelt. Im vorliegenden Fall erwirkte der Vermieter eine Verurteilung auf Räumung und Herausgabe gegen seinen Hauptmieter. Dieser hatte im Vorfeld einen Untermietvertrag geschlossen, wobei der Untermieter selbst die Mietsache einem Dritten überließ. Daher verlangte der Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung Räumung und Herausgabe der Räume von dem Dritten.

Eine so genannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel, die bisher zum Standard jedes Gewerberaummietvertrages gehörte, hindert den Grundstückserwerber nicht, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben.

Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.

Ein Beratungsvertrag zwischen Verkäufer und Käufer kommt zu Stande, wenn der Verkäufer im Zuge der Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt oder wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll.

Wenn bei langfristigen Gewerbemietverträgen eine Vertragsseite sich vor Ende der vereinbarten Festlaufzeit vom Vertrag lösen will, wird oft mit der Lupe nach Schriftformmängeln gesucht. Hiergegen setzt die Vertragsgestaltungspraxis sog. Schriftformvorsorgeklauseln ein.

Bei Mietverhältnissen über Wohnräume ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Barkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen (§ 551 III BGB), damit die Kaution vor einem Zugriff von Gläubigern des Vermieters geschützt ist.

Ein schriftlicher Mietvertrag kommt zustande, wenn alle Parteien des Vertrages diesen auch unterschrieben haben. Doch manchmal geht das auch anders: Beim Bundesgerichtshof landete ein Fall (Urteil vom 23.01.2013, Az. XII ZR 35/11), in dem eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), bestehend aus 15 Rechtsanwälten, Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern als Mieter auftrat.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die von den Beklagten gemietete Wohnung zu verlegen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.

Sind Räume als Wohnräume vermietet, so dürfen sie grundsätzlich auch nur für Wohnzwecke, also nicht für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt werden.

Manchmal hat ein Vermieter Ansprüche gegen den Mieter, die nichts mit dem ursprünglichen Mietvertrag zu tun haben.

Spätestens seit der Grundsatzentscheidung des BGH vom 06.05.2009 (AZ: XII ZR 137/07) ist klar, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich auch nicht mehr zur Fortsetzung seiner vertraglich übernommenen Versorgungsleistungen (im dortigen Fall Wasser und Heizung) verpflichtet ist.

Die Pflicht des Vermieters zur Anlage der Kaution begründet grundsätzlich eine gesetzliche Vermögensbetreuungspflicht im Sinne des § 266 Strafgesetzbuch.

Mit Urteil vom 21.1.2009 (BGH XII ZR 79/07) hatte der Bundesgerichtshof über folgende Klausel des Mietvertrages zu entscheiden:

Geschuldet wird eine Grundmiete von „monatlich x DM zzgl. der jeweils gültigen Mehrwertsteuer, zurzeit 15 %, gleich y DM“.

Der BGH stellte mir Urteil vom 8.10.2008 XII ZR 84/06) nochmals endgültig klar, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag auch bei einem Vertrag über Gewerberäume unwirksam ist, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll

Gemäß dem Urteil vom 14.7.2009 vom Bundesgerichtshof, muss der Vermieter einer Mietwohnung die freiberufliche oder gewerbliche geschäftliche Aktivitäten seines Mieters, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – in der Wohnung nicht dulden.

Mietminderungen sind grundsätzlich zulässig, auch wenn der Vermieter im Gewerberaummietvertrag eine anderslautende Klausel platziert.

Nach einem Urteil des BGH (Urteil vom 8.10.2008, XII ZR 15/07) umfassen in Gewerberaummieterträgen die auf den Mieter wirksam übertragenen Schönheitsreparaturen auch die Grundreinigung der Teppichböden.

Gewerberaummieter haben keinen Besitzschutz im Hinblick auf die Einstellung von Versorgungsleitungen wie Heizung, Strom und Wasser durch den Vermieter.

Ein Vermieter ist berechtigt, Versorgungsleistungen einzustellen, wenn der Mieter nach einer Kündigung im Laufe des Räumungsverfahrens keine Miete mehr zahlt.

Scratching-Schäden (zerkratzte Glasscheiben) an der Mietsache sind Mängel, die der Vermieter beseitigen muss, entschied das Landgericht Berlin (32 O 84/07).

Mitsicherheiten sind grundsätzlich unbegrenzt vereinbar

Im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen können bei Geschäftsraummietverträgen Kontoverwaltungs- und andere Kosten auf den Mieter umzulegen.

In Mietverträgen verwendete Formularklauseln

Eine Klausel im Mietvertrag, wonach das Minderungsrecht des Mieters unter bestimmten Voraussetzungen endgültig ausgeschlossen sein soll, ist auch in Gewerberaummietverträgen unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (XII ZR 62/06).

Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist in speziellen Fällen die Nichtzahlung der Kaution gerechtfertigt.

Mieter von Wohnraum und Geschäftsräumen sind grundsätzlich auch zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen berechtigt.

Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Kündigung von Gewerbemietraumverhältnissen

Was ist ein Betriebsübergang?

Wie hoch kann die Mietkaution für Geschäfträume sein?

Welches Recht gilt für die Mietverhältnisse von Geschäftsräumen?

Ist die Verwendung einer starren Fristenklausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Gewerbemietrecht zulässig?

Zur Wahrung des Schriftformerfordernisses mit einer GmbH als alleiniger Vermieterin oder Mieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird.

Die Folgen der Insolvenzordnungsänderung (InsO-Änderung) für Vermieter/Verpächter vom gewerblichen Mietraum

Welche Form muss ein Gewerbemietvertrag einhalten, um Gültigkeit zu besitzen?

In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nur dann mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, ...

Wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss ...

Bezieht ein Mieter Gewerberäume in einem neu hergestellten Gebäude, so ist er – nach einer entsprechenden Abmahnung - zum Ausspruch der fristlosen Kündigung ...

Der Vermieter von Gewerbeimmobilien ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet.

Hat der Vermieter die Absicht, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, so tritt an die Stelle der Schönheitsreparaturenpflicht des Mieters nicht deswegen allein automatisch ein Ausgleichsanspruch in Geld.