Bau­vor­an­fra­ge: Kos­ten, Dau­er, Mus­ter­for­mu­lar

Um hierzulande zu bauen, ist im Regelfall eine Baugenehmigung erforderlich. Bevor es in die detaillierte Bauplanung geht, können Sie mit einer Bauvoranfrage klären, ob Ihr Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig ist. In diesem Artikel erfahren Sie mehr über den Ablauf der Bauvoranfrage, welche Kosten damit verbunden sind und wie Sie die Anfrage konkret stellen.

1. Warum sollte ich eine Bauvoranfrage stellen? 

2. Wie ist der Ablauf der Bauvoranfrage? 

3. Wer stellt die Bauvoranfrage? 

4. Welche Unterlagen werden für Bauvoranfragen benötigt? 

5. Wie hoch sind die Kosten für die Bauvoranfrage? 

6. Wie lange dauert die Bearbeitung der Bauvoranfrage? 

7. Was passiert bei einer Ablehnung der Bauvoranfrage? 

8. Was ist die Rechtsgrundlage der Bauvoranfrage? 

9. Wie lange ist der Bauvorbescheid gültig? 

10. Was kommt nach der Bauvoranfrage? 

11. Welche Unterlagen werden später für die Baugenehmigung benötigt? 

• Mit der Bauvoranfrage lässt sich feststellen, ob ein geplantes Bauvorhaben auf einem bestimmten Grundstück planungsrechtlich zulässig ist.
• Die Bauvoranfrage ist bei der zuständigen Baubehörde zu stellen.
• Die Bearbeitung der Bauvoranfrage kann etwa ein bis drei Monate in Anspruch nehmen.
• Wird ein Bauvorbescheid für ein bestimmtes Bauvorhaben erteilt und werden diesbezüglich keine wesentlichen Änderungen vorgenommen, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass dafür auch eine Baugenehmigung erteilt wird.

Vor dem Bauantrag hilft oft das kleine Genehmigungsverfahren: Sie erhalten nach wenigen Wochen den Bauvorbescheid und wissen dann, ob Ihr Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Zweifelhafte Punkte des Projektes werden damit umfassend und rechtssicher vor Baubeginn geklärt. Mit der Bauvoranfrage soll festgestellt werden, ob eine bestimmte Art der baulichen Nutzung zulässig ist.

Vor einem Grundstücksverkauf sollte die Bebaubarkeit immer vom Verkäufer überprüft werden. Wenn kein Bebauungsplan vorliegt, stellen Sie zunächst eine Bauvoranfrage. Die Kosten, die durch die Anfrage entstehen, übernimmt der Verkäufer.

Das Verfahren wird nun individuell überprüft und die zulässige bauliche Nutzung an die Umgebungsbebauung angepasst. Entschieden werden die Fälle auf Grundlage des öffentlichen Baurechts von der zuständigen Baubehörde.

In der Regel ist für Anträge und Auskünfte die untere Baubehörde zuständig.

Die Untere Baubehörde ist auf der Gemeindeebene oder bei zu kleinen Gemeinden auf der Kreisebene angesiedelt. Sie ist die erste anzusprechende Bauaufsichtsbehörde für Sie. Bei ihr holen Sie sich Informationen rund um Ihr Bauvorhaben und stellen den Bauantrag.

Bauämter sind in der Regel unterteilt in Ämter mit verschiedenen Schwerpunkten:

• So kümmert sich das Planungsamt um die Bauleitplanung, das heißt hier werden die Bebauungspläne erarbeitet. 
• Das Bauaufsichtsamt prüft und erteilt Genehmigungen und ist für die Überwachung von privaten Bauvorhaben zuständig. 
• Neben diesen Ämtern gibt es noch das Hochbauamt (plant, leitet öffentliche Bauten), 
• das Katasteramt (Vermessungswesen), 
• das Liegenschaftsamt (öffentliche Grundstücke), 
• das Tiefbauamt (Erschließung, Straßenbau, Kanalisation) und 
• das Wohnungsamt (Wohngeld, staatlich geförderter Wohnungsbau).

Die Bauvoranfrage besteht aus dem Einreichen der Unterlagen, der Prüfung durch die Baubehörde und der Aushändigung des Genehmigungsbescheids, der sogenannte Bauvorbescheid. Es handelt sich hierbei also um ein offizielles Genehmigungsverfahren.

Grundstücksbesitzer erhalten so noch vor einer Bauantragsstellung die Möglichkeit, einzelne Fragen zu konkreten Bauvorhaben rechtsverbindlich zu klären. Der Inhalt des Bauvorbescheids gilt verbindlich für ein später folgendes Baugenehmigungsverfahren.

Um die Bauvoranfrage zu stellen, ist eine gründliche Planung notwendig. Nicht nur gehören genaue Messungen auf dem Grundstück oder am Gebäude dazu, sondern auch Unterlagen wie eine Liegenschaftskarte oder Grundbuchauszüge müssen beschafft werden. 

Nach der erfolgreichen Prüfung der Unterlagen und des Bauvorhabens nach öffentlichem Baurecht wird der Bauvorbescheid erteilt. Möglicherweise ist dieser mit Auflagen oder Nebenbestimmungen versehen.

Grundsätzlich kann eine Bauvoranfrage von jedermann gestellt werden. Wer nicht Eigentümer eines Grundstücks ist, muss dafür jedoch ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Ein solches liegt beispielsweise vor, wenn der Anfragende beabsichtigt, das betreffende Grundstück zu kaufen.

Die Anfrage kann auch von einem Architekten oder einer anderen beauftragten Person gestellt werden. Ist der Anfragende jedoch nicht der Bauherr beziehungsweise Grundstückseigentümer, so benötigt er von diesem eine Vollmacht. Eine Bauvorlageberechtigung ist dagegen bei rein planungsrechtlichen Bauvoranfragen nicht notwendig.

Die Unterlagen, die für Bauvoranfragen benötigt werden, sind weniger umfangreich als die, die für einen Bauantrag notwendig sind. Trotzdem besteht die Bauvoranfrage aus zahlreichen Dokumenten, die zum Teil in bis zu dreifacher Ausfertigung bei der Baubehörde einzureichen sind:

• Das vollständig ausgefüllte Bauvoranfrage-Formular, das meist auf der Website der Baubehörde heruntergeladen werden kann.

• Im Bauvoranfrage-Formular werden Angaben zum Grundstück, zum Bauvorhaben nach Art, Maß und Gebäudeklasse gemacht, und neben der Bauherrschaft auch der Entwurfsverfasser benannt.

• Die zu klärenden Fragen werden explizit in einem Katalog gelistet und der Anfrage beigefügt.

• Ein aktueller Liegenschaftsplan.

• Eine Bauzeichnung mit Grundriss, Schnitten und Ansichten, die die wichtigsten Maße des Gebäudes darstellen.

• Eine formlose Bau- und Nutzungsbeschreibung.

• Eine Angabe zur Berechnung des Bruttorauminhalts.

• Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, falls auf dem Grundstück eine Baulast liegt.

Vor der Antragstellung sollten Sie in jedem Fall mit der Behörde vor Ort klären, welche Unterlagen konkret benötigt werden. So vermeiden Sie unnötige Verzögerungen im Verfahrensablauf.

Für die Bauvoranfrage sind Kosten an die Bauaufsichtsbehörde zu entrichten, die sich je nach Bundesland unterscheiden. Sie können unter anderem von der Art und dem Prüfungsumfang der geplanten Maßnahmen abhängen. So wird beispielsweise ein förmlicher Vorbescheid in einem Fall mit einem Prozent der Baukosten berechnet. Zusätzlich werden auch etwaig notwendige Ortsbesichtigungen mit einer geringen Gebühr in Rechnung gestellt. Falls ein Architekt die Genehmigungsunterlagen stellt, kommt auch sein Honorar zu den Kosten hinzu.

In den einzelnen Bundesländern regeln die Landesbauordnungen, wie lange die Prüfung der Bauvoranfrage durch die Baubehörde dauern darf. Die Bearbeitungszeit kann mitunter bis zu sechs Monate betragen. Grundsätzlich ist jedoch eher mit einer Dauer von bis zu drei Monaten zu rechnen.

Wird die Bauvoranfrage abgelehnt, nennt die Baubehörde den Ablehnungsgrund in der Anfrage. Gründe können eine nicht genehmigte Art der Nutzung, Brandschutzverordnungen, Flächenversiegelungen und viele weitere sein. Sind Sie der Meinung, dass die Ablehnung ungerechtfertigt ist, kontaktieren Sie einen Anwalt für Baurecht oder den Architekten, der die Anfrage erstellt hat.

Ihre Rechtsgrundlage findet die Bauvoranfrage in den Bauordnungen der Bundesländer. Es gibt also keine bundeseinheitlichen Regelungen. Die Rechtsnatur des daraufhin erlassenen Bauvorbescheids wird in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich aufgefasst und ist mitunter umstritten.

Dogmatisch handelt es sich um einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 VwVfG. Teilweise wird jedoch die Ansicht vertreten, dass es sich um eine Zusicherung im Sinne des § 38 VwVfG (Verwaltungsverfahrensgesetz) handelt.

Die Bauvoranfrage ist eine rechtsverbindliche, befristete Feststellung, die Bauvorhaben auf ihre Genehmigungsfähigkeit prüft.

Wenn auf eine Bauvoranfrage hin ein Bauvorbescheid erlassen wird, gilt dieser nicht auf unbestimmte Zeit. Je nach Bundesland ist seine Gültigkeit zeitlich beschränkt – in Niedersachsen beispielsweise auf drei Jahre. Wird in dieser Zeit kein Bauantrag gestellt, verfällt die Bindungswirkung des Bauvorbescheids. Zum Teil kann eine Verlängerung der Gültigkeit beantragt werden.

Grundsätzlich soll der Bauherr durch die Bauvoranfrage und den folgenden Bauvorbescheid Rechtssicherheit in Bezug auf die von ihm gestellten Fragen erlangen. Mit Erlass des Bescheides bindet sich jedoch die zuständige Behörde. Ohne eine Beschränkung der Gültigkeit wäre die Behörde, zumindest sofern der Bauvorbescheid als Verwaltungsakt beurteilt wird, an ihre Entscheidung gebunden – auch wenn sich die Rechtslage möglicherweise bereits geändert hätte.

Nach positiver Rückmeldung in Form eines Bauvorbescheides kann noch nicht mit dem Bau begonnen werden. Hierfür muss zusätzlich eine Baugenehmigung eingeholt werden. Wird auf eine Bauvoranfrage hin ein positiver Bauvorbescheid erteilt, wird die Baugenehmigung durch die zuständige Behörde in der Regel nicht versagt und das Verfahren kann gegebenenfalls beschleunigt werden. Dies gilt jedenfalls in den Fällen, in denen keine wesentlichen Änderungen in der Bauplanung erfolgen.

Sollte der Bauantrag jedoch inhaltlich von der Bauvoranfrage abweichen, kann nicht in jedem Fall von einer Genehmigung des Vorhabens ausgegangen werden. Im Gegensatz zur Bauvoranfrage ist der Bauantrag deutlich umfangreicher und erfordert das Einreichen detaillierter Planunterlagen. Der Bauantrag kann zudem nur von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser verfasst werden. In der Regel ist das der planende Architekt.

Grundsätzlich ist es sinnvoll, die Bauvoranfrage so detailliert wie möglich zu stellen, um den in der Regel folgenden Bauantrag auf möglichst sichere Füße zu stellen. Zudem wird der Bauantrag erleichtert, wenn die relevanten Planungsdetails bereits feststehen. Für den Bauantrag werden neben dem Antragsformular auch die Baubeschreibung, Betriebsbeschreibung sowie Bauvorlagen und in einigen Fällen auch bautechnische Nachweise benötigt. Die Einzelheiten des Bauantrags unterscheiden sich in den einzelnen Bundesländern und finden sich in der Landesbauordnung sowie in der Bauvorlageverordnung wieder.

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