Stehen Eheleute vor der Scheidung, entsteht oftmals ein hartnäckiger Streit um die gemeinsame Immobilie: Wer darf wohnen bleiben, wer muss ausziehen? Die Teilungsversteigerung kann hierbei eine Lösung sein. Lesen Sie, für wen sie sich lohnt und was dabei zu berücksichtigen ist.
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Die Teilungsversteigerung ist der letzte Ausweg, um Streitigkeiten um eine gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung zu lösen.
Bestimmte Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit die Teilungsversteigerung möglich ist.
Lassen Sie sich professionell beraten, um die Zwangsversteigerung korrekt durchzuführen und die Immobilie gegebenenfalls selbst zu ersteigern.
Der Begriff der Teilungsversteigerung bezeichnet eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Auf diese Weise soll eine Einigung zwischen getrennten Eheleuten entstehen, die sich über die gemeinsame Immobilie streiten.
Damit es überhaupt zur Teilungsversteigerung bei der Scheidung kommt, ist meist folgende Situation gegeben:
- Beide Eheleute sind jeweils zur Hälfte als Miteigentümer:in im Grundbuch eingetragen.
- Die getrennten Eheleute können sich partout nicht auf eine Lösung für das gemeinsame Haus einigen.
- Eine Partei möchte in der Immobilie wohnen bleiben, während die andere Partei ihr Vermögen ausgezahlt bekommen möchte.
Ziel dieser Hausversteigerung ist es, das unteilbare Vermögen in teilbares Vermögen umzuwandeln – in diesem Fall also die Immobilie in Geld. Dadurch kann das Vermögen auf die getrennten Eheleute aufgeteilt werden.
Ob sich die ausgezogene Partei das Geld auszahlen lässt oder es hinterlegt, müssen beide Eheleute einvernehmlich entscheiden.
Falls eine der Parteien im Rahmen der Scheidung die Immobilie behalten möchte, muss sie bei der Teilungsversteigerung das Höchstgebot abgeben.
Wenn keine Partei an dem Haus interessiert ist, wird es von einer dritten Partei ersteigert und die geschiedenen Eheleute teilen sich den Erlös.
Die Teilungsversteigerung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Sie kommt dann zum Einsatz, wenn sich die Eheleute nicht einigen können, was mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll.
Davor ist es sinnvoll, andere Lösungen zu suchen, denn oft bringt die Teilungsversteigerung Nachteile wie einen geringen Erlös und notarielle sowie Verfahrenskosten mit sich.
Unter diesen Voraussetzungen kann eine Teilungsversteigerung stattfinden:
- Befinden sich die Eheleute in einem Güterstand der Zugewinngemeinschaft, greift § 1365 BGB. Er schützt vor der Teilungsversteigerung vor der Scheidung. Das Gesetz greift aber nur, wenn dadurch das gesamte Vermögen der nicht verkaufswilligen Partei betroffen ist. Das bedeutet: Wenn der nicht verkaufswilligen Partei mehr als 90 Prozent der Immobilie gehören, darf die andere Partei die Teilungsversteigerung nicht vor der Scheidung beantragen.
- Gehören der verkaufswilligen Partei mehr als zehn Prozent der Immobilie, kann sie den Antrag auf Teilungsversteigerung auch vor der Scheidung schon stellen. Das oben genannte Gesetz greift hier nicht.
- Sobald die Scheidung rechtskräftig ist, kann die Teilversteigerung in jedem Fall beantragt werden.
Dieser Paragraph im Bürgerlichen Gesetzbuch besagt, dass eine Partei in der Ehe nur mit der Zustimmung der anderen Partei über deren Vermögen verfügen kann. Das gilt auch für ihren Teil der Immobilie.
Konnten sich beide Eheleute über das Schicksal der gemeinsamen Immobilie einigen, ist die freiwillige Versteigerung eine sinnvolle Alternative zur Teilungsversteigerung. Dabei profitieren die beiden Parteien gleichermaßen:
- Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung bei Scheidung wird das Haus bei einer freiwilligen Auktion zum bestmöglichen Preis veräußert.
- Die Eheleute können anhand des ermittelten Verkehrswerts ein Mindestgebot festlegen. Dies liegt meist bei minimum 50 Prozent des Marktwertes und muss mindestens die Grundschuld und die Verfahrenskosten abdecken. Abgesehen davon dürfen die Eheleute zum Teil selbst entscheiden, wie teuer ihr Haus verkauft wird.
- Ein Auktionstermin steht fest, sodass sich beide Eheleute frühzeitig darauf einstellen können.
Darüber hinaus können die getrennten Eheleute vorab die Bietbedingungen festlegen. Den gesamten Ablauf bis zum Stichtag legen sie in die Hände eines:einer Sachverständigen. Auf diese Weise haben sie ausreichend Zeit, sich um die Suche nach einem neuen Zuhause sowie um ihren Auszug zu kümmern.
Innerhalb von zwei Wochen nach Antrag kann die andere Partei die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen, um etwa Kinder zu schützen. Allerdings lässt sich das Verfahren um maximal 1 Jahr hinauszögern und meist nicht verhindern.
Die Teilungsversteigerung kann einige Zeit dauern und viele Kosten mit sich bringen. Zunächst einmal gilt es, das Verfahren vorzubereiten:
Der Antrag auf Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung beantragen dürfen beide , sofern die oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Eine formlose, schriftliche Beantragung reicht im Regelfall aus.
Beantragt wird das Verfahren beim Amtsgericht – dort wird die Versteigerung als Vollstreckungsgericht bezeichnet. Die verkaufswillige Partei sollte sich demnach an das örtlich zuständige Amtsgericht wenden.
Ein Rechtspfleger ist anschließend dafür zuständig, den Antrag zu prüfen und bei einer Genehmigung das Verfahren zu übernehmen
Die Unterlagen für Hausversteigerungen
Die antragstellende Partei muss nachweisen können, dass sie Miteigentümer der Immobilie ist. Nur so kann das Verfahren eingeleitet werden. Dafür wird ein Auszug aus dem Grundbuch benötigt, in welchem die Partei als Eigentümer:in eingetragen ist. Der Auszug darf allerdings nicht älter als sechs Monate sein.
Das Gutachten für die Immobilie
Wurde dem Antrag stattgegeben und sind beide Eheleute über das Verfahren informiert, wird ein:e Sachverständige:r für die Immobilienwertermittlung beauftragt.
Die Wertermittlung sowie das daraus resultierende Gutachten sind wichtig für die Einstiegsgebote bei der Versteigerung. Anhand des Verkehrswerts wird das geringste Gebot ermittelt, auf dessen Grundlage die Versteigerung stattfindet.
Die antragstellende Person hat drei Möglichkeiten:
- Gutachten selbst in Auftrag geben: Gibt sie das Gutachten für die Wertermittlung selbst in Auftrag, hat sie stets einen gewissen Einfluss darauf. Allerdings benötigt sie dazu das Einverständnis der anderen Partei. Nur dann kann es als Grundlage für die Versteigerung verwendet werden.
- Gutachten vom Gericht einholen: Ist der:die Antragsgegner:in mit dem Gutachten nicht einverstanden, muss die Bewertung vom zuständigen Gericht eingeholt werden. Auch hier haben beide Parteien ein Recht darauf, mit dem Gericht einen anderen Wert zu vereinbaren.
- Gutachten neueren Datums vorweisen: Wurde nur wenige Wochen oder Monate vor dem Antrag ein Gutachten erstellt, kann auch das zur Wertermittlung dienen. Dafür ist allerdings die Zustimmung des Amtsgerichts erforderlich.
Planen Sie insgesamt etwa ein Jahr für die Teilungsversteigerung ein. Nach der Vorbereitung geht es an die Durchführung. Das Verfahren wird durch das Amtsgericht eingeleitet, indem es alle Miteigentümer:innen über die Versteigerung informiert. Außerdem wird im Grundbuch vermerkt, dass eine Versteigerung durchgeführt wird.
Anschließend wird die Wertermittlung der Immobilie realisiert. Haben alle Beteiligten dem Wertgutachten zugestimmt, wird der Zeitpunkt zur Versteigerung festgelegt. Der Termin wird in der Regel für das darauffolgende Jahr bestimmt.
Nun folgt die sogenannte Minderanmeldung: Wird eine Versteigerung beantragt, kontaktiert das Amtsgericht die Gläubigerbank. Sie muss angeben, ob für die im Grundbuch eingetragenen Hypotheken noch Forderungen bestehen.
Verneint die Bank das ausdrücklich, gibt sie eine Minderanmeldung ab. Stehen hingegen noch Forderungen aus, müssen sie in das Mindestgebot mit einberechnet werden. Das bedeutet, dass auf das festgelegte Mindestgebot die Grundschuld aufgeschlagen wird. Auch die Grundschuldzinsen müssen mit eingestellt werden.
Laut Zwangsversteigerungsgesetz werden bei einer Versteigerung nur solche Gebote zugelassen, die die Ansprüche von Gläubigern sowie die Verfahrenskosten abdecken. Daraus ergibt sich ein Mindestgebot. Wenn dieses nicht überschritten wird, entsteht bei der Teilungsversteigerung kein Gewinn für die Eheleute.
Bei der eigentlichen Versteigerung dürfen verschiedene Personen mitbieten, nämlich sowohl die Eheleute als auch Dritte, die sich für die Immobilie interessieren.
Üblicherweise werden für dritte Interessenten vorab Besichtigungstermine vereinbart. So können sie sich ein ausführliches Bild von dem Objekt machen.
Ein Vorkaufsrecht gibt es bei der Teilungsversteigerung im Rahmen der Scheidung nicht – auch nicht für die Eheleute. Die Teilungsversteigerung der Immobilie endet mit dem Versteigerungstermin.
An diesem Tag können alle Interessenten in einem festgelegten Zeitrahmen Gebote abgeben. Nach dieser Zeit wird das höchste Gebot angekündigt und die Versteigerung ist beendet.
Zuletzt wird der Erlös ausgezahlt und aufgeteilt. Grundsätzlich sind die beiden Eheleute selbst dafür verantwortlich, den Erlös rechtmäßig untereinander aufzuteilen.
Können sich die Miteigentümer:innen nicht einigen, kann das Gericht eingreifen. Es zieht dann alle Kosten vom Versteigerungserlös ab und hinterlegt den verbliebenen Betrag beim Amtsgericht.
Erst wenn eine schriftliche Willenserklärung von beiden Eheleuten vorliegt, wird ein Termin für die Auszahlung festgelegt.
Bei der Teilungsversteigerung fallen in aller Regel Kosten an. Ist die Versteigerung erfolgreich, werden diese vom Erlös abgezogen. Dadurch bezahlen beide Eheleute das Verfahren. Bleibt die Versteigerung erfolglos, muss der:die Antragsteller:in die Kosten übernehmen.
Folgende Kosten können bei der Teilungsversteigerung auf die Eheleute zukommen:
- Antragskosten: Dazu gehören die Kosten der gerichtlichen Anordnung sowie die Kosten für die Benachrichtigung an die andere Partei.
- Verfahrenskosten: Üblicherweise werden diese als Vorschuss gezahlt.
- Gutachterkosten: Das Wertgutachten für die Teilungsversteigerung sollte professionell erstellt werden, was je nach Größe und Art der Immobilie Kosten im drei- bis vierstelligen Bereich mit sich bringt.
- Rechtsanwaltsgebühren: Diese Gebühren hängen wesentlich vom Aufwand und der Dauer des Verfahrens ab.
- Anzeigekosten: Ankündigungen zur Teilungsversteigerung sowie die Erstellungskosten für das Exposé zur Immobilie sind ebenfalls zu beachten.
Insgesamt sind die Kosten sind vor allem vom Verkehrswert des Objekts abhängig. Auch der Aufwand des Verfahrens fließt in die Berechnung ein.
So liegen die Kosten für das Gutachten meist bei 1.000 bis 2.500 Euro. Hinzu kommen 50 bis 150 Euro für die Antragskosten, die Zustellungskosten sowie die Kosten für die Zeitungs- sowie Internetanzeigen.
Rechtsanwaltsbüros erhalten eine sogenannte 0,4-Gebühr. Diese kann dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) entnommen werden. Die tatsächlichen Gebühren orientieren sich am Wert der Immobilie. Gleiches gilt für die Verfahrenskosten: Auch sie hängen vom Verkehrswert ab.
Faustregel: Rechnen Sie mit Teilungsversteigerungs-Kosten, die mindestens im mittleren vierstelligen Bereich liegen.
Die Teilungsversteigerung sollte als letzter Ausweg aus einer vertrackten Situation angesehen werden. Denn sie bringt Kosten und Risiken mit sich.
Zum Beispiel könnten dritte Parteien den Preis künstlich in die Höhe treiben, sodass die Partei, die gern im Haus bleiben möchte, sich dieses nicht leisten kann.
Alternativ ist denkbar, dass der Kaufpreis bei der Versteigerung sehr niedrig ausfällt. Im Idealfall sollten die Eheleute daher eine Einigung finden und so die Teilungsversteigerung vermeiden.
Hier sehen Sie die Vor- und Nachteile an der Teilungsversteigerung noch einmal im Überblick:
| Vorteile der Teilungsversteigerung | Nachteile der Teilungsversteigerung |
| Lösung des Konfliktes | Verkehrswert der Immobilie wird oft nicht erzielt |
| Umwandlung der Immobilie in Geld | Wenn eine Partei im Haus bleiben möchte, könnte sie überboten werden. |
| Günstiger Kaufpreis für die Partei, die eventuell im Haus bleiben möchte. | Kosten für Notar:in und Verfahren |
| Günstiger als der Verkauf mit Makler:in | Lange Dauer |
| Gewährleistungsansprüche sind meist ausgeschlossen. | Gerichtskosten fallen auch an, wenn das Verfahren scheitert. |
| Erlös wird vom Gericht verwaltet und kann erst aufgeteilt werden, wenn sich die Parteien einig sind. | |
| Antragsteller:in muss Großteil der Kosten im Voraus bezahlen (oft mehrere Tausend Euro). |
FAQs: Die häuftigsten Fragen zur Teilungsversteigerung
- Was geschieht bei der Teilungsversteigerung mit der Grundschuld?
-
Ist die zu versteigernde Immobilie mit einer Grundschuld belastet, wird diese auf die Person, die das Objekt ersteigert hat, übertragen. Denn mit dem Erwerb des Hauses erhält sie auch das Grundbuch. Aus diesem Grund muss die Grundschuld grundsätzlich bei der Versteigerung mit angegeben werden.
- Kann die Teilungsversteigerung verhindert werden?
-
Komplett verhindert werden kann die Versteigerung nicht. Niemand kann dazu gezwungen werden, weiter gegen seinen Willen in der Gemeinschaft zu leben. Allerdings gibt es die Möglichkeit, die Versteigerung zu verzögern. Dann wird sie für einen Zeitraum von maximal sechs Monaten eingestellt. Einem Antrag auf Einstellung wird beispielsweise dann zugestimmt, wenn durch die Zwangsversteigerung das Wohl der gemeinschaftlichen Kinder bedroht ist.
- Gibt es ein Wohnrecht beziehungsweise ein Nießbrauchrecht?
-
Üblicherweise ist das sogenannte Nießbrauchrecht im Grundbuch in der Abteilung II eingetragen. Ein lebenslanges Wohnrecht gilt auch nach der Immobilienversteigerung. Nur mit Einwilligung des:der Wohnberechtigten kann es aufgehoben werden. Nimmt hingegen die Teilungsversteigerung den ersten Rang ein und das Wohnrecht nur den zweiten, erlischt es.
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