Kauf­ver­trag – De­fi­ni­ti­on

Der Kaufvertrag für eine Immobilie regelt alle wichtigen Details rund um den Verkauf und sollte deswegen mit Vorsicht behandelt und sorgfältig geprüft werden. Er wird vom:von der Notar:in ausführlich erklärt und beurkundet. Alle im Kaufvertrag festgehaltenen Regelungen sind bindend und müssen sowohl von Verkäufer:in als auch von Käufer:in eingehalten werden. 

Nach erfolgreicher Preisverhandlung erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Der Vertrag bildet die Rechtsgrundlage für den Immobilienverkauf bzw. -kauf, denn ohne ihn ist das Immobiliengeschäft nicht rechtswirksam abgeschlossen. Dieses beidseitige Verpflichtungsgeschäft, bestehend aus der Übergabe des Eigentums und der Zahlung des Kaufpreises, ist näher definiert im Bürgerlichen Gesetzbuch § 433 (BGB). Ferner schreibt das BGB § 311 b Absatz 1 Satz 1 vor, dass die Eigentumsübertragung eine notarielle Beurkundung erfordert. Auch wenn du im Ablaufplan des Hausverkaufs schon viele wichtige Punkte gemeistert hast – der Vertragsabschluss ist ein weiterer Punkt, der deine volle Aufmerksamkeit benötigt: Im Vertrag werden alle wichtigen Absprachen und individuellen Regelungen zwischen Verkäufer:in und Käufer:in festgehalten.  

Bis zur notariellen Beurkundung kann ein:e Käufer:in ganz ohne Begründung von der Kaufabsicht zurücktreten. Mit einem Vorvertrag versichern die beiden Parteien rechtswirksam ihre Kauf- bzw. Verkaufsabsicht, bevor der Vertrag final notariell beurkundet wird. Der Vertrag enthält bereits alle wichtigen Eckdaten, muss vom Notar als Vorvertrag beurkundet und mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch versehen werden. Der Vorvertrag kann abgeschlossen werden, um die Zeit bis zur Klärung einer Finanzierung zu überbrücken. Er enthält Regelungen zu den rechtlichen Konsequenzen, falls es doch nicht zum Vertragsabschluss kommt.  

Die Reservierungsvereinbarung hat keine rechtswirksame Bindungskraft. Der:die Makler:in sichert dem:der Käufer:in zu, die gewünschte Immobilie für eine gewisse Zeit nicht auf dem Markt anzubieten und sie zu reservieren. Die Kosten von 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises werden bei erfolgter Vermittlung mit der Maklerprovision verrechnet. 

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt und, falls du eine:n Makler:in mit dem Immobilienverkauf beauftragst, von ihm:ihr vorformuliert. Nach einem Vorgespräch mit dem:der Notar:in hast du zwei Wochen Zeit, den Entwurf des Kaufvertrags ausgiebig zu prüfen. In einem zweiten Termin mit dem:der Notar:in erfolgt die finale Unterzeichnung des Vertrags. Anschließend leitet der:die Notar:in alles Weitere in die Wege, wozu auch die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch gehört. Bis zum endgültigen Vertragsabschluss sind vier bis acht Wochen üblich, bei geerbten Immobilien sogar etwas länger. persönliche Angaben zu den am Kaufvertrag beteiligten Parteien

Der:die Notar:in hat die Aufgabe als neutrale:r Vermittler:in den Eigentumswechsel zu organisieren und den beiden Parteien beratend zur Seite zu stehen. Dazu gehören auch die Grundbucheintragungen.  

Für diese Dienstleistungen bezahlt in der Regel der:die Käufer:in den:die Notar:in entsprechend der im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegten Gebühren. Diese liegen zwischen 1,5 und 2,0 Prozent des Kaufpreises. Alle Löschungen aus dem Grundbuch, wie eingetragene Belastungen, trägt der:die Verkäufer:in. Die Beurkundung der neuen Grundschuld und der Eintragung dieser Grundschuld ins Grundbuch bezahlt der:die Käufer:in. Bei Terminausfall, wenn beispielsweise der Immobilienverkäufer den Notartermin nicht wahrnehmen kann, kann der:die Notar:in die Kosten entsprechend der Gebührenordnung dennoch in Rechnung stellen.  

Im Kaufvertrag sind alle Absprachen und individuellen Regelungen der Vertragsparteien verbindlich festgehalten. Der Gesetzgeber schreibt folgende Inhalte vor: 

• persönliche Angaben zu den am Kaufvertrag beteiligten Parteien
• detaillierte Beschreibung des Verkaufsgegenstands
• Eintragungen im Grundbuch: Grundschulden, Grundpfandrechte und Wegerechte
• bei Eigentumswohnungen Einzelheiten der Teilungserklärung 
• Zahlungsmodalitäten: Kaufpreis, Zahlungstermin und Art der Auszahlung
• Datum des wirtschaftlichen Übergangs der Immobilie sowie Termin der Übergabe
• Regelungen zum Gewährleistungsausschluss
• Verzugszinsenregelung
• besondere Vereinbarungen, beispielsweise zu im Haus verbleibenden Gegenständen oder vorgenommenen Renovierungen 
  

Neben diesen eher allgemeinen Eckdaten kann der Kaufvertrag auch sehr konkrete Regelungen zwischen Verkäufer:in und Käufer:in enthalten. In Stichworten:  Erschließungskosten, Vorkaufsrechte, Ansprüche bei Mängeln. 

Bei einer Eigentumswohnung ist der:die Besitzer:in anteilig am Gesamtanwesen beteiligt. Dazu kommen Anteile am Gemeinschaftseigentum. Um diesen Tatsachen gerecht zu werden, sollte der Kaufvertrag für die Eigentumswohnung folgende zusätzliche Punkte enthalten:  

• Wohnungsnummer
• Größe und Lage der Wohnung
• Sondernutzungsrechte
• Sondereigentum (Wohnungseigentum + Miteigentumsanteil)
• Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum
• Gemeinschaftsordnung
• Aktuelle Höhe des Hausgeldes

Eine notarielle Beurkundung ist auch beim Verkauf von Eigentumswohnungen verpflichtend. Einer Eigentumswohnung ist außerdem ein eigenes Wohnungsgrundbuch zugeordnet für die jeweiligen Eintragungen und Löschung durch den:die Notar:in.  

Bevor du dein Grundstück verkaufst, den Vertrag unterzeichnest und notariell beurkunden lässt, solltest du Vertrags- und Grundbuchinhalt prüfen auf folgende verpflichtende Inhalte:  

• baurechtlicher Zustand des Grundstücks (bebaut oder unbebaut)
• Angaben über die Grundstücksbezeichnung
• Grundstücksgröße
• Einschränkungen durch Grunddienstbarkeiten 
  

Grundsätzlich habst du 14 Tage Zeit, um den Vertragsentwurf des:der Notar:in zu überprüfen. Diese Zeit solltest du auch nutzen, um den Vertrag mit einem Gefühl der Überzeugung unterzeichnen zu können. 

In der Regel handelt es sich um Standard-Kaufverträge, bei denen die Richtigkeit der allgemeinen Informationen wie persönliche Angaben, detaillierte Beschreibungen und weitere oben genannte von den Vertragsparteien überprüft werden können. In einigen Punkten ist erhöhte Aufmerksamkeit und Expertise gefragt, so etwa bei Grundpfandrechten, Genehmigungen und Gewährleistung bei Mängeln, der sogenannten Schadensersatzklausel. Als Zahlungssicherheit für den Verkäufer kann auch eine individuell vereinbarte Vollstreckungsunterwerfung in den Vertrag eingebettet sein.  

Der Vertrag ist rechtsgültig, sobald er unterschrieben ist, daher sollten alle Unklarheiten vorher beseitigt sein. Zwar ist der:die Notar:in die neutrale Beraterin beider Vertragsparteien, allerdings empfiehlt es sich bei einer Entscheidung dieser Tragweite, eine:n Fachanwalt:Fachanwältin hinzuzuziehen.  

Damit es überhaupt zur Unterzeichnung eines Kaufvertrags kommen kann, benötigt der Notar Verkaufsunterlagen. Informiere dich am besten schon frühzeitig in unserem Ratgeber, welche Unterlagen beim Notar eingereicht werden müssen, denn die Unterlagen für den Notar sind umfangreich. Beim ersten Termin genügen allgemeine Informationen sowie ein gültiger Identitätsausweis.

Dazu zählen: 

• Namen und Adressen von Verkäufer:in und Käufer:in
• Art und Anschrift der zu verkaufenden Immobilie
• der vereinbarte Kaufpreis
• Liste des durch die Käufer:innen zu übernehmenden Inventars 
• Termin der Hausübergabe
• Informationen zum:zur Makler:in bezüglich der Provisionszahlung 
  

Wer einen Kaufvertrag unterschrieben hat, ist rechtlich an dieses Dokument gebunden und hat kein Recht auf Widerruf. Bei gesetzlich vorgegebenen Fällen, wie arglistig verschwiegenen Mängeln, ist ein Widerruf unter Umständen möglich. Das gilt in der Regel allerdings nicht für gebrauchte Immobilien. Auch individuelle Vereinbarungen wie Rücktrittsklauseln im Vertrag können einen Widerruf ermöglichen. 
Für den Fall, dass der:die Käufer:in die Kaufsumme nicht bezahlt, kann der:der Verkäufer:in vom Kauf zurücktreten.  

Fazit: Ein Immobilienverkauf ist rechtsgültig, wenn ein:e Notar:in den schriftlichen Kaufvertrag beurkundet hat. Bis es so weit ist, sollten sich die Vertragsparteien vergewissern, dass ihre Entscheidung stimmig ist. Dazu gehört eine genaue Überprüfung der Vertragsinhalte. Der:die Notar:in ist dazu angehalten, beide Vertragsparteien neutral zu beraten. Genauso gut kannst du dich mit deinen Fragen aber auch an eine:n Makler:in wenden, insbesondere dann, wenn du seine:ihre Expertise für den Verkaufsprozess ohnehin beanspruchen willst. Mit einem abschließenden Check von einem:einer Anwalt:Anwältin für Immobilienrecht vermeidest du rechtliche Fallstricke.