Vermieter verlangt Abstandszahlung bei Mieterkündigung
Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.
Grundsätzlich ist ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss bei Mietverträgen zulässig. Doch was geschieht, wenn der Mieter dennoch kündigt? Im vorliegenden Fall verlangte der Vermieter daraufhin eine Abstandszahlung. So entschied das Gericht.
Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.
Gegenseitiger Kündigungsausschluss grundsätzlich wirksam
Mieter und Vermieter können wirksam einen Kündigungsausschluss über einen gewissen Zeitraum vereinbaren. In einem solchen Fall liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor; die Vertragsparteien haben aber gegenseitig auf das Recht einer ordentlichen Kündigung über einen vereinbarten Zeitraum verzichtet. In Formularmietverträgen ist ein solcher Kündigungsausschluss für maximal 4 Jahre zulässig (gerechnet ab dem Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung). Eine andere Bewertung kann sich bei Auszubildenden oder Studenten ergeben, bei denen eine lange Vertragsbindung als unzulässig erachtet werden kann.
Hinweis: Das Recht zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung kann nicht ausgeschlossen werden.
Abstandszahlung bei vorzeitiger Kündigung ?
Im konkreten Fall sah der Mietvertrag vor, dass der Mieter für den Fall einer vorzeitigen Vertragsauflösung (Kündigung innerhalb der ersten 12 Monate) dem Vermieter eine Pauschalabgeltung in Höhe einer Kaltmiete zu zahlen habe. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis fristgerecht im ersten Vertragsjahr und verlangte die Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe. Der Vermieter verweigerte dies mit Verweis auf die mietvertragliche Regelung und rechnete die Mietkaution mit einer nach seiner Ansicht vom Mieter zu leistenden Abstandszahlung in Höhe einer Kaltmiete auf. Der Mieter erhob Klage auf Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe.
Urteil: „Abstandszahlung“ ist unzulässige Vertragsstrafe
Das zuständige Amtsgericht gab dem Mieter recht: der Vermieter muss die gesamte Mietkaution an den Mieter nach § 812 Abs.1 BGB zurückzahlen. Denn der Vermieter hat keinen Anspruch auf eine „Abstandszahlung“ gegen den Mieter. Eine Vereinbarung zur Zahlung eines Abstandes muss zwingend Angaben darüber enthalten, welche Vermögenseinbußen des Vermieters mit dieser Zahlung konkret ausgeglichen werden sollen. Hieran fehlt es im konkreten Fall. Somit liegt eine nach § 555 BGB unzulässige Vertragsstrafe vor, sodass der Mieter zu keinerlei Zahlung wegen seiner (vorzeitigen) Kündigung verpflichtet ist. Der Vermieter musste die Mietkaution in voller Höhe an den Mieter zurückzahlen.
Amtsgericht Dresden, Urteil vom 26.01.2017, AZ: 142 C 2327/16
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