Ungeziefer in der Wohnung als Mangel

Ein Ungezieferbefall (Mäuse, Ratten, Kakerlaken etc) in der Wohnung stellt stets einen Mangel dar, den der Mieter melden muss.  Ist der Gebrauch der Wohnung durch die Schädlinge/Schädlingsbeseitigung eingeschränkt, kommt auch eine Mietminderung in Betracht. Die Beseitigung des Ungezieferbefalls stellt rechtlich eine Instandsetzungsmaßnahme dar, die der Vermieter zu veranlassen und zu bezahlen hat. Diese Kosten dafür sind nicht als Betriebskosten umlagefähig.

Vorbeugende Schädlingsbekämpfung 

Entschließt sich der Vermieter jedoch zu einer vorbeugenden, regelmäßigen Ungezieferbeseitigung (z. B. jährliches Auslegen von Rattengift) sind diese Kosten als Betriebskosten auf den Mieter abwälzbar. 

Bettwanzen: Wer muss bezahlen?

Der Mieter meldete seinem Vermieter, dass er von Bettwanzen belästigt werde. Der Vermieter schickte den Kammerjäger, der eine Schädlingsbekämpfung durchführte. Die Kosten hierfür betrugen ca. 340 Euro, die er dem Mieter in Rechnung stellte. Da der Mieter nicht bezahlen wollte, ließ ihm der Vermieter eine Zahlungsklage zustellen.

Die Entscheidung: Bettwanzen bringt der Mieter mit

Das Amtsgericht war der Ansicht, es sei gerichtsbekannt, dass Bettwanzen über Möbelstücke oder Bekleidung in eine Wohnung gelangen. Denn Bettwanzen ernähren sich vom Blut des Menschen und lassen sich nach dem Blutsaugen in der Nähe des Wirtes abfallen. Da das Mietverhältnis schon längere Zeit bestand, ist davon auszugehen, dass der Mieter diese selbst "eingeschleppt" hatte. Er habe somit auch die Kosten für die Ungezieferbeseitigung zu tragen. Der Vermieter hat daher gegen den Mieter einen Anspruch auf Ersatz der entstandenen Kammerjägerkosten.   

AG Neukölln, AZ: 16 C 395/16, Urteil 08.03.2017

Haushaltsangehörige des verstorbenen Mieters 

Das Gesetz unterscheidet zwischen Haushaltsangehörigen und Erben des Mieters. Diese Unterscheidung ist wichtig, da Familienangehörige als Haushaltsangehörige grundsätzlich unkündbar in den Mietvertrag eintreten. Gegenüber Erben hat der Vermieter jedoch ein Kündigungsrecht. 

Beispiel: Der verstorbene Mieter wohnte mit seiner Lebensgefährtin zusammen – sie ist also eine Haushaltsangehörige, die Kinder, die nicht in der Wohnung lebten, sind jedoch Erben 

Ein Haushaltsangehöriger des verstorbenen Mieters ist grundsätzlich schutzwürdig, da er sonst sein Zuhause  nach dem Tod des Mieters  verlieren  würde. 

Aus diesem Grund treten Familienangehörige als privilegierte Personen per Gesetz mit dem Tod des Mieters in diesen Mietvertrag ein (§ 563 BGB).  

Der Kreis dieser eintrittsberechtigten Personen ist jedoch auf Familienangehörige wie Ehegatten, Lebenspartner, Kinder des verstorbenen Mieters und andere Familienangehörige beschränkt.

Untermieter haben daher  kein Eintrittsrecht und müssen ausziehen. Eingetretene Haushaltsangehörige können innerhalb eines Monats im Übrigen auch erklären, dass sie nicht eintreten wollen. 

Der Mietvertrag geht ansonsten zu den gleichen Konditionen auf den früheren Haushaltsangehörigen über; er wird neuer Vertragspartner des Vermieters.

Der Vermieter hat nur dann ein Kündigungsrecht, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Eine solche Kündigung ist entsprechend zu begründen und Fristen zu beachten (§ 563 Abs. 4 BGB).

Erben des verstorbenen Mieters

In der Regel erben Familienangehörige des Verstorbenen oder eine durch den Erblasser per Testament bedachte bestimmte Person. Sind keine Familienangehörigen oder sonstige Erben vorhanden, kann auch der Staat erben. Nach § 1936 BGB erbt das Bundesland, in dem der Erblasser zur Zeit seines Todes seinen letzten Wohnsitz hatte. Dies natürlich nur dann, wenn der Nachlass nicht verschuldet ist.

Ist der Nachlass verschuldet und keine Erben vorhanden, muss der Vermieter die Wohnung des verstorbenen Mieters auf eigen Kosten räumen und renovieren lassen. Die Freigabe der Wohnung eines Mieters ohne Erben erfolgt meistens über ein Nachlassgericht.

Ist ein eintrittsberechtigter Haushaltsangehöriger vorhanden, wird dieser vorrangig Mieter! Ansonsten geht das Mietverhältnis auf den Erben über (§ 563  BGB). 

Der Vermieter kann den Erben gegenüber binnen eines Monats nach Kenntnis vom Tode außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§564 BGB).  Dem Erben steht gegenüber dem Vermieter das gleiche Recht zu. Dies gilt auch für befristete Verträge – Zeitmietverträge, die sonst während der Laufzeit nicht ordentlich kündbar sind. 

Der Fall: Tochter verschweigt den Tod der Mutter

Die Mieterin lebte mit ihrer Tochter und den Enkeln zusammen in einer Mietwohnung. Rechtlich gesehen sind sie somit im Todesfall eintrittsberechtigte Haushaltsangehörige i. S. d. § 563 BGB. Die Mieterin starb und die Familie, die nicht Mieterpartei war, verblieb ohne den Vermieter hierüber zu informieren in der Wohnung. Nur zufällig erfuhr der Vermieter vom Tod seiner Mieterin mehrere Monate später.

Die Vermieterin sah hierin eine schwere Pflichtverletzung, die das Vertrauen in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue erschüttert habe. Sie kündigte das Mietverhältnis gegenüber der in den Mietvertrag eingetretenen Tochter der verstorbenen Mieterin und erhob Räumungsklage. 

Das Urteil: Kündigung ist wirksam

Das Amtsgericht München gab der Vermieterin recht! Die Tochter der Verstorbenen hätte den Vermieter über den Tod der Mieterin informieren müssen Auch wenn die Verwandten  schon vor dem Tod der Mieterin dort eingezogen waren. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter zu diesem Einzug seine Zustimmung erteilt habe. Es sei dem Vermieter nicht zuzumuten, dass er erst dann etwas vom Tod seiner Mieterin erfährt, wenn ihn Unregelmäßigkeiten bei der Mietzahlung stutzig machen. Erschwerend kam in diesem Fall hinzu, dass  die eingeholte Bonitätsanfrage diverse Negativ-Einträge aufweist. Zum Zeitpunkt der Kündigung bestand darüber hinaus ein kündigungsrelevanter Mietrückstand.

Die Kündigung war daher wirksam. Aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt gewährte das Gericht der Bewohnerin eine Räumungsfrist von fünf Monaten. 

Amtsgericht München, Urteil vom 18.08.2016, AZ.  432 C 9516/16

Liebespaar mietet gemeinsam Wohnung

Ein Paar lebte mit seinen beiden Kindern in einer gemeinsam angemieteten Wohnung. Nachdem die Beziehung gescheitert war, zog der Mann aus der Wohnung aus. Der Auszug eines Mieters beendet das Vertragsverhältnis jedoch nicht. Vielmehr haftet auch der ausgezogene Mieter weiterhin für sämtliche Mietzahlungen und Negativsalden aus Betriebskostenabrechnungen in voller Höhe.  Der Mann war dazu nicht bereit und verlangte von seiner Ex-Freundin, den Mietvertrag zu kündigen.

Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung gegen den Ex-Partner?

Rechtlich gesehen entsteht durch die gemeinsame Anmietung der Wohnung eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes (GbR). Endet die Lebensgemeinschaft, weil der Partner auszieht, endet auch die GbR. Der Ex-Partner hat dann einen Anspruch auf Beendigung des gemeinsam geschlossenen Vertrages. 

Die verbleibende Mieterin wehrte sich hiergegen und hält die Geltendmachung des Ex-Partners auf Abwicklung für treuewidrig. Denn sie habe zusammen mit dem Vermieter dem Ex-Partner eine Änderungsvereinbarung vorgelegt, wonach er als Mieter entlassen worden wäre. Diese habe er nicht unterzeichnen wollen. Das Gericht sagte hierzu: Die Unterzeichnung dieser Vereinbarung hätte den Verlust des Kautionsrückzahlungsanspruches zur Folge gehabt. Die Rückzahlung der Kaution steht aber den Mietern bei Beendigung des Mietvertrages gemeinschaftlich zu – der Partner ist demnach nicht  verpflichtet, bei Auszug auf seinen Anteil zu verzichten. Die Mieterin habe dem Ex-Partner auch nicht die Auszahlung des hälftigen Kautionsbetrages in Aussicht gestellt. 

Das Urteil: Verbliebener Mieter muss der Kündigung zustimmen

Das Gericht entschied, dass der Ex-Partner die Kündigung des Mietvertrages vom Mitmieter verlangen kann. Auch der Umstand, dass die gemeinsamen Kinder in der Wohnungen wohnen, stehe dem Anspruch nicht entgegen. Denn der Ex-Partner sei barunterhaltspflichtig und müsse nicht für eine Unterbringung genau in dieser Wohnung sorgen. Die Anmietung einer neuen Wohnung durch die dort noch wohnende Mieterin sei auch nicht von vornherein aussichtslos. Dies sei ggf. mit sozialen Mitteln (Hartz IV) zu bewerkstelligen. 

Die Mieterin musste daher das Mietverhältnis gemeinsam kündigen und zum Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen. 

LG Berlin, Urteil vom 25.06.2016, AZ: 63 S 86/16

Der Vermieter wird von der MIETRIGHT GmbH unter Fristsetzung aufgefordert,  ihr u. a. Auskünfte in Bezug auf die konkrete Ausstattung der Wohnung zu erteilen. Der Vermieter soll auch die Vormiete offenlegen. 

Des Weiteren wird vom Vermieter verlangt, die Miete  ab Zugang des Schreibens zu senken. Zudem soll die "überzahlte" Kaution zurückgezahlt werden. Die Mietright GmbH erklärt hierzu, dass der Mieter seine Ansprüche gegen den Vermieter an die GmbH abgetreten habe und sie daher hinsichtlich der Rückzahlung der ersten vier Monatsüberzahlungen empfangsberechtigt sei. Damit hätte die Mietright GmbH dann auch ihr mit dem Mieter vereinbartes Honorar vereinnahmt. 

Ein Berliner Hausverwalter erhielt dieses Schreiben (lediglich) per Email. Die Mietright GmbH ihrerseits ist weder telefonisch noch per Telefax zu erreichen. 

Der Vermieter wird von der MIETRIGHT GmbH unter Fristsetzung aufgefordert,  ihr u. a. Auskünfte in Bezug auf die konkrete Ausstattung der Wohnung zu erteilen. Der Vermieter soll auch die Vormiete offenlegen. 

Des Weiteren wird vom Vermieter verlangt, die Miete  ab Zugang des Schreibens zu senken. Zudem soll die "überzahlte" Kaution zurückgezahlt werden. Die Mietright GmbH erklärt hierzu, dass der Mieter seine Ansprüche gegen den Vermieter an die GmbH abgetreten habe und sie daher hinsichtlich der Rückzahlung der ersten vier Monatsüberzahlungen empfangsberechtigt sei. Damit hätte die Mietright GmbH dann auch ihr mit dem Mieter vereinbartes Honorar vereinnahmt. 

Ein Berliner Hausverwalter erhielt dieses Schreiben (lediglich) per Email. Die Mietright GmbH ihrerseits ist weder telefonisch noch per Telefax zu erreichen. 

• Unterliege ich als Vermieter überhaupt der Mietpreisbremse ?
• Kann ich mich auf eine Ausnahme hiervon berufen (z. B. Erstbezug nach Sanierung oder hohe Vormiete) ?
• Ab wann muss ich tatsächlich zurückzahlen und vor allem wie viel ?
• Wie viel  Miete darf ich zukünftig rechtssicher wirklich verlangen ? 
• Kann  mir ein Ordnungswidrigkeitsverfahren nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz wegen Mietpreisüberhöhung drohen ?
• Muss ich auch die Kosten der Rechtsvertretung des Mieters übernehmen ?

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Das Amtsgericht gab dem Mieter recht und sah eine Mietminderung von zehn Prozent als angemessen an. Darüber hinaus sollte der Vermieter den vorhandenen Schimmel im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht entfernen lassen. Der Vermieter ging daraufhin in Berufung. 

Das Berufungsgericht bestellte einen Gutachter, um die Ursache der Schimmelbildung feststellen zu lassen. Aus dem Gutachten ergab sich, dass der Schimmelbefall nicht wegen eines baulichen Mangels entstanden war. Vielmehr war durch das regelmäßige Duschen im Stehen Duschwasser in den ungefliesten Wandbereich gedrungen. Diese Feuchtigkeit war der Grund für die Schimmelbildung. 

Das Gericht stellte fest, dass das Verhalten des Mieters im Bad eine vertragswidrige Nutzung darstellt. Denn das Badezimmer sei nach der Art seiner bei Anmietung vorhandenen Ausstattung nicht für ein Duschen im Stehen geeignet.

Für den Mieter war ohne Weiteres erkennbar, dass es beim Duschen zu einer steten Durchfeuchtung der Wand in diesem Bereich kommt. Der Mieter habe daher durch die Art der Nutzung die Mietsache beschädigt. Ein Anspruch auf Mietminderung besteht nicht. 

Landgericht Köln, Urteil vom 24.02.2017, AZ:  1 S 32/15

Während der Zeit nach der Trennung kommt es nicht selten zu schweren Auseinandersetzungen zwischen den Ehepartnern. 

Deshalb kann bereits für die Zeit der Trennung die Ehewohnung durch gerichtliche Entscheidung einem Ehepartner zur alleinigen Benutzung (§ 1361 b BGB i. V. m. §§ 200 bis 209 FamFG) zugewiesen werden.  Hiervon wird dann Gebrauch gemacht, wenn die Überlassung der Ehewohnung an nur einen Ehepartner erforderlich ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Eine unbillige Härte liegt vor, wenn das Verhalten des Ehegatten eine Lebenssituation schafft, unter der der Ehepartner erheblich leidet. Die Betonung liegt hier auf erheblich, bloße Unannehmlichkeiten reichen nicht.  

Die Familiengerichte haben stets das Kindeswohl im Blick. Besteht eine familiäre Belastungssituation und ist für den fall eines Umzuges eine seelische Beeinträchtigung der Kinder zu befürchten,  kann dem die Kinder betreuenden Ehegatten die Ehewohnung zugewiesen werden  (§ 1361b BGB, § 200 Abs.1 Ziff.1 FamFG). Bereits ständige Auseinandersetzungen zwischen den Ehepartnern – auch ohne Gewaltanwendung – kann die Übertragung des alleinigen Nutzungsrechtes begründen. 

Der Fall: Der Ehemann war alleiniger Eigentümer (Erwerb 1999) eines Einfamilienhauses, welches er gemeinsam mit seiner Ehefrau und den drei gemeinsamen Kindern bewohnte. Im Jahr 2006 kam es zur Trennung der Eheleute; die Frau verblieb mit den Kindern im Einfamilienhaus. Nachdem das jüngste der Kinder seine Schulausbildung beendet hatte, verlangte er die Herausgabe des Hauses an sich als Eigentümer. Der Ehegatte lebt mittlerweile mit seiner neuen Lebensgefährtin und drei kleineren Kindern in einem Haus zur Miete und möchte sein Haus mit seiner neuen Familie selbst beziehen. 

Das zuständige Familiengericht hatte den Antrag des Ehemannes abgelehnt. Das OLG München gab dem Ehemann jedoch recht und verurteilte die Ehefrau zur Herausgabe des Hauses. Der Bundesgerichtshof entschied hierzu in letzter Instanz: Während eines Scheidungsverfahrens kommt ein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung / des Hauses nach § 985 BGB nicht in Betracht. Eine Klage auf Herausgabe des Eigentums (Wohnung oder Haus) ist unzulässig. Die speziellen familienrechtlichen Regelungen entfalten eine Sperrwirkung gegenüber sonstigen Ansprüchen in Bezug auf Zuweisung der Ehewohnung. 

Ein Herausgabeanspruch als Eigentümer des Hauses kommt daher nicht in Betracht. Dem Ehemann steht es weiterhin frei, eine Wohnungszuweisung im familienrechtlichen Verfahren zu beantragen.

BGH, Beschluss vom 28. September 2016, AZ: XII ZB487/15

Die an der Wohnzimmerdecke entstandenen Risse meldete der Mieter ordnungsgemäß dem Vermieter und verlangte deren Beseitigung. Der Vermieter sah sich nicht in der Pflicht, sondern verwies den Mieter auf seine mietvertragliche  Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag beinhaltet eine wirksame Renovierungsklausel, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Das Landgericht Berlin hatte in zweiter Instanz die Frage zu beantworten, ob die Beseitigung der in der Mietzeit entstandenen Deckenrisse zur Instandhaltungspflicht des Vermieters oder zur Renovierungspflicht des  Mieters gehört.  

Der Vermieter kündigte dem Mieter das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch fristgerecht mit der Begründung, der Mieter würde  bei der Beseitigung von Mängeln in der Wohnung nur unzureichend kooperieren . Das Mietverhältnis besteht bereits seit 1998 weitgehend beanstandungsfrei. Das zuständige Amtsgericht hatte den Vermieter bereits zur Beseitigung von Mängeln in der Wohnung verurteilt und die Kündigungen für unwirksam erklärt, der Vermieter hatte dagegen jedoch Berufung eingelegt. 

Das Landgericht Berlin schloss sich der Argumentation der Vorinstanz an: Substanzschäden wie Deckenrisse sind vom Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu beseitigen. Auf die Frage, ob die Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, kommt es daher nicht an. Denn die Abwälzung von Schönheitsreparaturen erfasst nicht die Pflicht zur Beseitigung größerer Substanzschäden der Dekoration.

Auch die ausgesprochenen Kündigungen sind unwirksam. Denn die vom Vermieter beanstandete „unzureichende Kooperation“ bei der Beseitigung von Bagatellmängeln ist keine schwere Pflichtverletzung, die für die Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich wäre. Das Mietverhältnis besteht daher unverändert fort.  

Landgericht Berlin, Beschluss vom 07.02.2017, AZ:  67 S 20/17

Ein Nachbar hat nach § 912 Abs. 1 BGB einen Überbau nicht zu dulden, wenn er diesem sofort nach der Grenzüberschreitung widerspricht. Versäumt er das jedoch, muss der Überbau gegebenenfalls geduldet werden. Es sei denn, er wurde vorsätzlich oder grob fahrlässig errichtet. Im Fall einer Duldungspflicht des benachteiligten Nachbarn (wegen fehlenden oder verspäteten Widerspruchs) hat er einen Anspruch auf Entschädigung für die Dauer des Überbaus.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Eigentümer die Grundstücksgrenze mit den Carports grob fahrlässig überbaut, sodass auch ohne sofortigen Widerspruch grundsätzlich eine Beseitigung / Abriss der Carports auf dessen Kosten nach § 1004 Abs. 1 BGB verlangt werden kann. Dieser Anspruch unterliegt jedoch der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren, worauf sich der bauausführende Eigentümer auch berief.

Mit Erfolg! Der Anspruch auf Beseitigung des Überbaus i. S. d. § 921 Abs. 1 BGB war bereits verjährt. Denn der Nachbar hatte von dem Überbau bereits seit Jahren Kenntnis.

Der Nachbar berief sich auf einen Herausgabeanspruch (seines Grundstücks in Bezug auf diesen Bereich) i. S. d. § 985 BGB, der nicht der Verjährung unterliegt. Dieser Herausgabeanspruch berechtigt den Nachbarn selbst zur Beseitigung. Nach dem brandenburgischen Nachbarschaftsrechtsgesetz (§ 19 a Bbg NRG) gilt dies jedoch nicht für eine geringfügige Grenzüberschreitung. Dieses Landesgesetz ergänzt in zulässiger Weise die Vorschrift des § 985 BGB. Bei der hier vorliegenden Überschreitung von max. 25 cm liegt eine nur unwesentliche Beeinträchtigung vor, die der Nachbar hinnehmen muss.

Im Ergebnis hatte der Nachbar keinen Anspruch auf Beseitigung des Überbaus; die Carports dürfen unverändert bleiben.

AG Brandenburg / Havel, Urteil vom 07.12.2016, AZ: 31 C 160/14

Der Käufer einer Erdgeschosswohnung in München stellte nach der Schneeschmelze fest, dass in seinem neuen Garten 19 Hundehaufen lagen. Er beauftragte ein Gartenbauunternehmen mit der Beseitigung der Haufen und dem Abtragen des kontaminierten Oberbodens. Anschließend  musste  eine entsprechende Neubepflanzung vorgenommen werden. 

Das Gartenbauunternehmen berechnete für seine Tätigkeit 3.500 Euro, die der Käufer vom Verkäufer erstattet haben wollte. Er trug vor, das Abtragen des Bodens sei notwendig gewesen, weil der Hundekot bereits in das Erdreich eingedrungen war. Der Kot von Fleischfressern sei wegen sehr widerstandsfähiger Krankheitserreger und Parasiten besonders gefährlich.

Der Verkäufer wollte die Kosten nicht tragen. Er behauptete, die Hundehaufen seien nicht von seinem Hund und ein Abtragen des Bodens nicht erforderlich gewesen. Zudem sei die Immobilie gemäß dem notariellen Kaufvertrag wie besichtigt gekauft worden. 

Der Käufer wiederum mutmaßte, dass der Verkäufer in Erwartung seines baldigen Auszuges die Hundehaufen schlichtweg nicht mehr entfernt hätte. Auf den Gewährleistungsausschluss (gekauft wie besichtigt) könne sich der Verkäufer nicht berufen, da die Hundehaufen wegen des Schnees bei der Besichtigung nicht sichtbar gewesen seien. Da der Verkäufer sich weiterhin weigerte, für die Gartenbauarbeiten aufzukommen, reichte der Käufer Klage ein.

Nach der Überzeugung des Amtsgerichtes stellen Hundehaufen durchaus einen Sachmangel dar. Da der Mangel in diesem Fall versteckt war, kommt grundsätzlich auch die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Verkäufer in Betracht. 

Allerdings hätte der Kläger den Verkäufer zunächst mit Fristsetzung zur Beseitigung des Hundekots auffordern müssen. Das sei die notwendige Voraussetzung, um einen Schadensersatzanspruch geltend machen zu können. Zudem geht das Gericht davon aus, dass der Kläger selbst die Kontamination des Bodens mitzuverantworten hat da er den Kot zu lange auf dem Rasen liegen lassen und dabei selbst erkennen können, wie der Hundekot nach und nach in den Erdboden versickerte. Für diesen Folgeschaden sei der Käufer verantwortlich und müsse hierfür selbst einstehen. 

Der Käufer hat keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Verkäufer. 

Amtsgericht München, Urteil vom 13.04.2016 ­– 171 C 15877/15

In Unterhaching fragte ein Vermieter seinen Mieter, ob dieser schwarz für ihn arbeiten wolle. Der Mieter nahm dieses Angebot gerne an und arbeitete ohne Anmeldung für 20 Euro in der Stunde in den Häusern des Vermieters. Seinen Lohn wollte der Mieter dann mit laufender Miete (440 Euro im Monat) aufrechnen. 

Nach verrichteter Arbeit stellte der Mieter seine Mietzahlungen für zwei Monate ein, da er aus seiner Sicht einen Lohnanspruch in Höhe von 1.200 Euro (60 Stunden) erarbeitet hatte.

Der Vermieter verlangte aber zunächst einmal die Zahlung der noch nicht geleisteten Mietkaution in Höhe von 700 Euro. Zudem hatte der Mieter nach Ansicht des Vermieters nur 25 Stunden (statt 60 Stunden) gearbeitet und daher lediglich 500 Euro verdient. Damit waren aus Sicht des Vermieters zwei Mieten offen.

Der Vermieter kündigte dem Mieter wegen des Mietrückstandes das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage. 

Vor dem Amtsgericht München räumten Vermieter und Mieter ein, Schwarzarbeit vereinbart zu haben, was einen Gesetzesverstoß darstellt. Ein Vertrag über Schwarzarbeit ist gemäß § 134 BGB nichtig. Somit erwächst dem Mieter aus der geleisteten Arbeit kein Anspruch auf Vergütung.

Die fristlose Kündigung ist wirksam, da der Mieter tatsächlich zwei Monatsmieten mit der Zahlung im Rückstand ist. Der Mieter kann jedoch vom Vermieter grundsätzlich Wertersatz für die geleistete Arbeit verlangen. Dazu muss der Wert der geleisteten Schwarzarbeit bestimmt werden. Hier sind Abschläge vorzunehmen, da u. a. Gewährleistungsansprüche wegen der Nichtigkeit des Vertrages für den Vermieter entfallen. 

Amtsgericht München, Urteil vom 21.10.2015 – 474 C 19302/15

Bisher musste die Miete spätestens bis zum 3. Werktag des Monats beim Vermieter eingegangen sein. Es kam auf das Datum des Zahlungseinganges auf dem Vermieterkonto an. Dies hat sich nun geändert.  

Die pünktliche Mietzahlung ist eine wesentliche Pflicht des Mieters (§ 535 Abs. 2 BGB). Zahlt der Mieter die Miete verspätet, stellt dies eine schwere Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, wenn der Mieter nach einer entsprechenden Abmahnung erneut unpünktlich zahlt.  Es muss zusätzlich kein kündigungsrelevanter Mietrückstand bestehen, um wegen dieser wiederholt unpünktlichen Mietzahlung kündigen zu können.

Wann die Miete fällig ist, regelt das Gesetz. Nach § 556 b Abs. 1 BGB ist die Miete grundsätzlich zu Beginn eines Monats, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats, zu entrichten. Die meisten Mietverträge enthalten hierzu folgende ergänzende Regelung:

"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an." 

Somit musste die Miete bisher spätestens am dritten Werktag dem Vermieterkonto gutgeschrieben worden sein.

Anlass für ein Entziehungsverfahrens können anhaltende Beleidigungen,  Körperverletzungen oder auch ein Hausgeldrückstand sein. Die Verstöße müssen so schwerwiegend sein, dass eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem störenden Wohnungseigentümer nicht zumutbar ist.

Ein Hausgeldrückstand von mehr drei Prozent des Einheitswertes des Wohnungseigentums kann zu einer Entziehung führen (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Der Eigentümer muss sich hiermit zudem länger als drei Monate in Verzug befinden. Achtung: Der Einheitswert ist nicht mit dem Verkehrs- oder Marktwert zu verwechseln. Der Einheitswert liegt deutlich darunter und dient u a. zur Festsetzung der Grundsteuer. 

Ein Vermieter mahnte die Mieter seiner Wohnung ab, nachdem sie die Miete zu spät überwiesen hatten. Doch im Folgejahr zahlten die Mieter erneut zu spät, da sie die Miete erst am dritten des Monats bar auf ihr Konto einzahlten und den Überweisungsauftrag erteilten. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis daraufhin fristlos und erhob Räumungsklage.

Der Bundesgerichtshof hat Folgendes entschieden: Für eine rechtzeitige Mietzahlung i. S. d. § 556 b Abs. 1 BGB reicht es aus, wenn der Mieter die Leistungshandlung – also den Überweisungsauftrag –  bis zu diesem Zeitpunkt (dritten Werktag) vornimmt. Voraussetzung ist natürlich, dass das Konto eine entsprechende Deckung aufweist und der Überweisungsauftrag auch ausgeführt werden kann. Auf den Zahlungseingang beim Vermieter kommt es nicht an. Daher ist eine Miete nicht zwingend verspätet, wenn sie erst nach dem dritten Werktag dem Vermieterkonto gutgeschrieben wird.

Eine entsprechende Klausel in Formularverträgen ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn hiermit würde einem Mieter – abweichend von der gesetzlichen Regelung – das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt. Ein Mieter soll wegen von ihm nicht zu verantwortender Zahlungsverzögerungen nicht dem Risiko einer Kündigung ausgesetzt sein.

Im konkreten Fall war die Miete daher rechtzeitig angewiesen und es lag keine verspätete Mietzahlung vor. Die Kündigung war unwirksam und die Mieter durften in ihrer Wohnung bleiben. 

BGH, Urteil vom  05.10.2016, AZ : VIII ZR 222/15

Bei groben Pflichtverletzungen kann einem Wohnungseigentümer sein Eigentum auf Initiative der anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft per Gerichtsbeschluss entzogen werden. Die Entziehung ist grundsätzlich das letzte Mittel, wenn sich Konflikte mit einem der Eigentümer nicht beilegen lasse – dann aber stellt sie keinen Verstoß gegen die Eigentumsfreiheit nach Artikel 14 GG dar.

Anlass für ein Entziehungsverfahrens können anhaltende Beleidigungen,  Körperverletzungen oder auch ein Hausgeldrückstand sein. Die Verstöße müssen so schwerwiegend sein, dass eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem störenden Wohnungseigentümer nicht zumutbar ist.

Ein Hausgeldrückstand von mehr drei Prozent des Einheitswertes des Wohnungseigentums kann zu einer Entziehung führen (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Der Eigentümer muss sich hiermit zudem länger als drei Monate in Verzug befinden. Achtung: Der Einheitswert ist nicht mit dem Verkehrs- oder Marktwert zu verwechseln. Der Einheitswert liegt deutlich darunter und dient u a. zur Festsetzung der Grundsteuer. 

Die Entziehung von Wohnungseigentum ist gesetzlich geregelt (§§ 18 ff. WEG) und setzt einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer voraus. Ausreichend ist nach § 18 Abs. 2 WEG ein Mehrheitsbeschluss, bei dem mehr als die Hälfte aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer für die Entziehung stimmt. Jeder Wohnungseigentümer hat dabei eine Stimme (Kopfprinzip), unabhängig von den sonst geltenden Abstimmungsregeln (Miteigentumsanteile oder Objektprinzip). Der Anspruch auf Entziehung von Wohnungseigentum kann auch nicht in der Teilungserklärung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Der betreffende Wohnungseigentümer muss zuvor wegen dieser Pflichtverletzungen abgemahnt worden sein, danach jedoch erneut dagegen verstoßen haben. Das Entziehungsrecht sollte dann grundsätzlich zeitnah ausgeübt werden, da zumindest bei einer jahrelangen Duldung von Missständen und Pflichtverletzungen eine Verwirkung angenommen werden könnte.

Gegen einen Entziehungsbeschluss kann der Betroffene mittels Anfechtungsklage fristgerecht vorgehen. Ist der Entziehungsbeschluss jedoch bestandskräftig, muss der Wohnungseigentümer seine Wohnung verkaufen. Verweigert der Betroffene die freiwillige Veräußerung seiner Eigentumswohnung, können die Wohnungseigentümer dies klageweise geltend machen. Nach einem rechtskräftigen Urteil kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohnung zwangsversteigern lassen. 

Im konkreten Fall wurde der Entziehungsklage einer Eigentümergemeinschaft stattgegeben. Grund für die Klage waren neben diversen Beleidigungen und Bedrohungen auch eine Körperverletzung sowie das gewaltsame Auftreten eines Wohnungseigentümers gegenüber einem von der WEG beauftragten Gartenbauunternehmer. Aufgrund des Urteils kam es dann auch zur Veräußerung der Eigentumswohnung. Allerdings ließ der neue Wohnungseigentümer den alten Eigentümer weiterhin in der Wohnung wohnen, woraufhin die WEG erneut klagte.

Der Bundesgerichtshof entschied: Der neue Eigentümer muss die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer beenden – diese sei ein Verstoß gegen §14 WEG. Der Wohnungseigentümer muss ausziehen und darf die Anlage auch nicht mehr betreten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2016, AZ: V ZR 221/15

Die Heizkostenabrechnung einer Mieterin in Berlin ergab einen Nachzahlbetrag, den sie nicht beglichen wollte. Ihrer Ansicht nach hatte der Vermieter im Abrechnungszeitraum das Heizöl viel zu teuer eingekauft. Er sei aber verpflichtet, möglichst wirtschaftlich zu handeln und beim preisgünstigsten Lieferanten zu erwerben. Der Vermieter habe daher gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Der Vermieter erklärte, er habe die in Zeitschriften veröffentlichten Heizölpreise mit seinem Anbieter verglichen. Dabei lägen seine Einkaufspreise im mittleren Bereich. Eine Pflicht zum Kauf beim günstigsten Anbieter bestehe nicht.

Da die Abrechnung der Mieterin form- und fristgerecht zugegangen war, verlangte der Vermieter entsprechenden Ausgleich des sich aus der Heizkostenabrechnung ergebenden Betrages. Der Vermieter ist darüber hinaus der Ansicht, dass der Preis nicht das einzige Kriterium bei der Auswahl des Heizöllieferanten sein könne. Das Gericht hatte zu prüfen, ob ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorlag.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Berlin sind der Ansicht, dass nicht allein der Preis entscheidet. 

Es ist ausreichend, wenn sich der Vermieter über die Heizöldurchschnittspreise informiert und die angegebenen Werte mit den Preisen seines Lieferanten vergleicht. 

Er muss sich nicht zwingend für den billigsten Anbieter entscheiden. Auch die Zuverlässigkeit des Lieferanten und die Ortskenntnis bezüglich des zu beliefernden Objektes spielten bei der Wahl eine Rolle. Außerdem darf eine langjährige Geschäftsbeziehung berücksichtigt werden. 

Die beklagte Mieterin hatte ihrerseits auch keine deutlich günstigeren Lieferanten benennen können. Allein die Angabe von allgemein gehaltenen Internetangeboten sei nicht ausreichend. 

Denn bei diesen Preiswerbungen ist häufig fraglich, zu welchem Stichtag sie die georderte Menge Heizöl zu den offerierten Preisen auch tatsächlich hätten liefern können.  

Laut dem Richter lag in diesem Fall kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB vor.  

Die Berufung wurde von der Mieterin nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen. 

Eine Kündigung ist eine sogenannte zugangsbedürftige Willenserklärung. Das bedeutet, dass das Kündigungsschreiben dem Vertragspartner auch zugehen muss, um wirksam zu sein. Die Partei, die das Mietverhältnis mit einer Kündigung beenden möchte, muss also den Eingang beim Vertragspartner sicherstellen.

Wir empfehlen grundsätzlich, ein Kündigungsschreiben wie folgt zu übermitteln:   

Bei dieser Versandart erhalten Sie den vom Mieter unterschriebenen Rückschein mit der Post zurück, sodass ein Zugangsnachweis vorliegt.

Sie können eine Person Ihres Vertrauens bitten, das Kündigungsschreiben in den Mieterbriefkasten zu legen. Dann kann der Bote den Zugang im Streitfall bezeugen. Das bloße Einlegen in den Briefkasten reicht aus, da der Brief (juristisch gesehen) damit in den „Herrschaftsbereich" des Mieters gelangt ist. Ob der Mieter den Brief öffnet oder liest, ist für die Wirksamkeit der Kündigung unerheblich. Der Bote sollte protokollieren, wann genau er den Brief eingeworfen hat. 

Die teuerste Variante ist die Zustellung über einen von Ihnen beauftragten Gerichtsvollzieher. Hierzu rufen Sie bei der Gerichtsvollzieher-Verteilerstelle des zuständigen Amtsgerichtes an und erkundigen sich auch nach den Kosten (in der Regel ca. 35 Euro). Jeder Gerichtsvollzieher hat sein eigenes Gebiet und fertigt nach dem Einwurf in den Mieterbriefkasten eine sog. Zustellungsurkunde an, die als Nachweis gilt.  

Es kann passieren, dass Mieter Kündigungen, die per Einschreiben erfolgten, nicht von der Post abholen, um den Zugang zu verhindern. Nach Ablauf der Lagerfrist schickt die Post den Brief dann zum Absender zurück. Damit ist der Zugang der Kündigung fehlgeschlagen.

In einem vom OLG Hamburg entschiedenen Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt, da der Mieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand geraten war (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB). Das per Einschreiben/Rückschein versandte Schreiben kam jedoch zum Vermieter zurück. Der Mieter hatte dieses trotz Erhalt des Benachrichtigungsscheines nicht von der Post abgeholt. Der Vermieter schickte den Brief erneut los, allerdings mit einer zeitlichen Verzögerung von 13 Tagen. Der Vermieter wünschte die Beendigung des Mietverhältnisses zum frühestmöglichen Zeitpunkt.

Grundsätzlich besteht in Fällen der Einschreiben/Rückschein-Briefe keine Obliegenheit, auf die Benachrichtigung hin die Briefe auch abzuholen.  

Etwas anders sieht es jedoch aus, wenn der Adressat (in diesem Fall der Mieter) mit einer rechtserheblichen Erklärung rechnen muss und durch Nichtabholung den Zugang treuwidrig verhindern will. Der Fall ist dann zu behandeln, als hätte der Brief den Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt erreicht. 

Im konkreten Fall hatte es der Mieter treuwidrig unterlassen, nach Kenntnisnahme des Benachrichtigungsscheines den Brief abzuholen. Er hätte auch ohne vorherige Ankündigung damit rechnen müssen, dass der Vermieter bei dem erheblichen Mietrückstand die Vertragsbeziehung beenden möchte. 

Das Mietverhältnis war daher wirksam gekündigt worden, und zwar konkret zu dem Tag, an dem der Mieter den Brief bei der Post hätte abholen können.

OLG Hamburg, Urteil vom 24.03.2016, AZ:  8 U 41/12

Der Mieter minderte die Mietzahlung um monatlich zehn Prozent, da sein Festnetzanschluss wegen eines defekten Telefonkabels gestört war.  Er konnte weder telefonieren noch funktionierte das Internet. Der Vermieter war damit nicht einverstanden: Er sei weder Vertragspartner des Telekommunikationsanbieters noch für das defekte Telefonkabel verantwortlich.

Ein Mieter ist zur Minderung berechtigt, wenn eine defekte Telefonleitung einen zur Mietminderung berechtigten Mangel darstellt. Nach der gesetzlichen Definition von §536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt ein Mangel vor, wenn der Gebrauch der Mietsache mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist.  

Nach den heutigen Maßstäben darf ein Mieter die Möglichkeit des Telefonierens sowie die Benutzung des Internets über eine Festnetzleitung voraussetzen. Der Vermieter kann den Mieter nicht darauf verweisen, dass er schließlich sein Mobiltelefon verwenden könne.  

Das Landgericht Essen gab dem Mieter diesbezüglich recht: Er durfte seine monatliche Zahlung um 10 Prozent kürzen. Die Frage, wie es zu diesem Defekt gekommen ist, spielt in diesem Zusammenhang übrigens keine Rolle. Denn  eine Mietminderung setzt kein Verschulden des Vermieters voraus, sondern lediglich das Vorliegen eines Mangels. Daher kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter diesen Defekt zu vertreten hat. So muss der Vermieter z. B. auch eine Mietminderung akzeptieren, wenn der Mieter wegen einer benachbarten Baustelle seine Miete mindert.

Die Instandhaltungspflicht für ein Telefonkabel trifft jedoch nicht den Vermieter. Der Mieter muss sich an seinen Telekommunikationsanbieter wenden. Denn diesem obliegt nicht nur die Verpflichtung zur Beseitigung von Signalstörungen, sondern auch die Instandsetzung von Kabeldefekten. Der Vermieter hat lediglich  dem Telekommunikationsunternehmen den Zugang zum Haus zu ermöglichen und die Zustimmung zu erforderlichen Arbeiten zu erteilen beziehungsweise diese auch zu dulden. Ein Anspruch auf Reparatur der Telefonleitung gegen den Vermieter besteht daher nicht.

Landgericht Essen, Urteil vom 21.7.2016, AZ: 10 S 43/16

Da die Mieter einer Wohnung den Großteil des Jahres in der Türkei verbringen, wird ihre Mietwohnung im Wesentlichen von der erwachsenen Tochter bewohnt, die auch in der Wohnung aufgewachsen ist. In den Wintermonaten kehren die Mieter jeweils für ca. 3 Monate in ihre Wohnung zurück. Das Mietverhältnis besteht bereits seit 1982.

Der Vermieter sah hierin eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung und kündigte das Mietverhältnis nach erfolgloser Abmahnung. Da die Wohnung nicht an den Vermieter herausgegeben wurde, erhob er Räumungsklage.

Das Amtsgericht München entschied: Die Kündigung ist unwirksam! Eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte i. S. d. § 540 Abs. 1 BGB liegt nicht vor. Denn Kinder gehören stets – auch wenn sie volljährig sind – zum privilegierten Personenkreis, der auch ohne Zustimmung des Vermieters die Wohnung bewohnen darf. Dieses Recht besteht so lange, wie der Mieter die Wohnung auch selbst nutzt. Eine alleinige Nutzung des Kindes ist jedoch unzulässig. Die ist dann der Fall, wenn der Mieter selbst auszieht oder die Wohnung lediglich sporadisch nutzt. 

Eine  alleinige Nutzung der Tochter liegt hier nicht vor. Denn das dreimonatige Bewohnen der Wohnung durch die Eltern stellt nach Wertung des Gerichtes keine sporadische Nutzung dar –das sei immerhin ein Viertel des Jahreszeitraumes. Zudem sind sämtliche Einrichtungsgegenstände der Eltern weiterhin in der Wohnung vorhanden.

Das Gericht wies die Räumungsklage des Vermieters ab: Die Mieter dürfen bleiben.

AG München, Urteil vom 02.03.2016, AZ: 424 C 100003/15

Seit Juni 2015 ist in Berlin die Mietpreisbremse (Mietbegrenzungsverordnung Berlin) in Kraft. Danach darf die geforderte Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn keine gesetzlich vorgesehene Ausnahme (z. B. Neubau) vorliegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich grundsätzlich dem Berliner Mietspiegel entnehmen. Beispiel: Ist für eine 80 qm große Wohnung nach dem Mietspiegel eine Miete von durchschnittlich 600 € errechnet, so darf die Wohnung für 660 € vermietet werden.

Der Mieter kann den Mietvertrag auch mit einer aus seiner Sicht überhöhten Miete unterzeichnen und später die Miethöhe rügen. Diese Rüge muss dann bereits konkrete Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der Mieter  bezüglich der vereinbarten Miethöhe beruht (§ 556 g Abs. 2 BGB). Der Mieter hat darüber hinaus nach §556 g Abs. 3 BGB auch einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter bezüglich sämtlicher Umstände, die nicht allgemein zugänglich sind und über die der Vermieter unkompliziert Auskunft erteilen kann. Ein Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter wegen überhöhter Miete kommt ab dem Zeitpunkt der Rüge in Betracht.

Der Fall: Der Mietvertrag über die 74 qm große Wohnung wurde im Oktober 2015 geschlossen. Die Nettokaltmiete sollte 562 Euro im Monat betragen. Nach der laut Mietspiegel geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete durfte sie jedoch höchstens bei 529,53 Euro liegen, also 32,47 Euro unter dem im Mietvertrag veranschlagten Betrag. Da die Vermieterin sich jedoch weigerte, die Miete aufgrund des Mietspiegels herabzusetzen, klagte der Mieter.

Das Amtsgericht Lichtenberg gab den Mietern recht! Die Mieter hätten die maximal zulässige Miete nach dem Berliner Mietspiegel richtig ermittelt. Hierzu seien auch die im Mietspiegel angegebenen Wohnwertmerkmale und Sondermerkmale zu berücksichtigen, um die genaue Miethöhe zu ermitteln. Auf dieses Ergebnis sei dann ein Zuschlag von maximal zehn Prozent zulässig. Der Mieter muss daher zukünftig tatsächlich die von ihm selbst ermittelten 32,47 Euro im Monat weniger Miete zahlen  und die Vermieterin darüber hinaus die überzahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückzahlen. 

AG Lichtenberg, Urteil vom 28.9.2016, AZ  2 C 202/16

Die Erstellung eines Immobilien-Gutachtens ist zeit- und kostenintensiv, denn der Verkehrswert der Immobilie wird auf Grundlage gesetzlicher Bestimmungen (Wertermittlungsverordnung, Baugesetzbuch etc.) aufwendig berechnet. Aus diesem Grund lassen Eigentümer eines Grundstückes, Hauses oder einer Eigentumswohnung den Verkehrswert meistens durch einen Makler schätzen. Viele Makler werben auch mit dieser Leistung, um interessierte Kunden zu gewinnen.

Die Fehleinschätzung eines Maklers in Bezug auf den Verkehrswert einer Immobilie kann eine Pflichtverletzung sein, die den Makler zum Schadensersatz verpflichtet. Denn verkauft der Kunde aufgrund der Maklereinschätzung zu einem deutlich geringeren Kaufpreis, ist dem Verkäufer ein ersatzfähiger Schaden entstanden.

Das OLG Karlsruhe (AZ 14 U 85/13) hatte dem Makler bei der Schätzung eines Immobilienverkehrswertes einen Bewertungsspielraum von max. 20 % zugebilligt. Liegt die Werteinschätzung des Maklers innerhalb dieses Toleranzbereiches, fehlt es an einer schuldhaften Pflichtverletzung. Eine Haftung des Maklers scheidet dann aus. 

Mit einer Kaufpreisvorstellung von 249.000 Euro beauftragte die Grundstückseigentümerin die Immobilienmaklerin mit der Veräußerung der Immobilie. Die Maklerin war die Bayerische Landesbausparkasse. Der für die Maklerin tätige Sachbearbeiter schätzte den Wert des Objektes jedoch nur auf 210.000 Euro, woraufhin die Verkäuferin ihre vorherige Preisvorstellung dem anpasste. Das Objekt wurde anschließend an einen von der Maklerin nachgewiesenen Kaufinteressenten zu einem Preis von 207.500 Euro veräußert.

Als die frühere Grundstückseigentümerin erfuhr, dass sie zu günstig verkauft hatte, bezahlte sie die Provisionsrechnung der Maklerin nur zum Teil unter Vorbehalt. Auf die Zahlungsklage der Immobilienmaklerin erhob sie Widerklage und verlangte die Zahlung von 66.000 Euro zzgl. Zinsen wegen Schlechterfüllung des Maklervertrages. Denn der Wert der verkauften Immobilie habe mindestens 50.000 Euro über dem vom Mitarbeiter ermittelten Schätzbetrag gelegen. In Kenntnis des wahren Grundstückswertes hätte sie zu diesem günstigen Preis nicht verkauft. 

Ein Immobilienmakler schuldet zwar keine exakt richtige Wertermittlung, jedoch eine vertretbare und sich im zugebilligten Bewertungsspielraum befindliche Bewertung. Überschreitet ein Makler diesen Bewertungsspielraum (Toleranzbereich), haftet er für den daraus entstehenden Schaden. Schadenumfang ist die Differenz zwischen fehlerhaft ermitteltem und tatsächlichem Verkehrswert. Der Makler haftet daher nicht nur für den Betrag ab Überschreitung des Toleranzbereiches. Vielmehr ist der Kunde so zu stellen, als sei diesem der exakt richtige Verkehrswert mitgeteilt worden. 

Die Nichtzulassungsbeschwerde der Maklerin wurde per Beschluss zurückgewiesen. Die Maklerin hatte Schadensersatz zu zahlen. 

BGH, Beschluss vom  02.12.2015, AZ: I ZR 47/15

Bei einer wirksamen mietvertraglichen Renovierungsverpflichtung hat der Mieter die sog. „Schönheitsreparaturen“ regelmäßig durchzuführen. Hierzu gehört in der Regel „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Eine Mieterin wollte ihrer Renovierungsverpflichtung nachkommen und beauftragte hierzu ein Malerfachunternehmen. Anschließend beantragte sie beim zuständigen Jobcenter die Übernahme dieser Kosten. Zur Begründung trug sie vor, dass sie zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet sei. Eine Ausführung durch sie selbst als Frau und handwerklicher Laie sei ihr nicht zumuten.  

Die Leistungsbezieherin erhob nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage auf vor dem zuständigen Sozialgericht. Das Sozialgericht entschied, dass die Mieterin als Leistungsbeziehern grundsätzlich selbst die Wohnung zu renovieren habe. Denn auch ein nichthilfsbedürftiger Mieter, der keine Leistungen nach SGB II erhalte, habe seine Renovierungsarbeiten  auszuführen. Dies sei daher auch einer Leistunsgbezieherin zuzumuten; ggf. mit der Unterstützung von Freunden und Verwandten. 

Nur wenn der Leistungsbezieher aufgrund seiner persönlichen Umstände (hohes Alter, Behinderung, Betreuung von Kleinstkindern) die Arbeiten nicht selbst ausführen kann, kommt einer Beauftragung eines Malerfachbetriebes nebst Übernahme der Kosten durch das Jobcenter in Betracht.  Der Umstand, dass die Leistungsbezieherin weiblich ist, spielt herbei keine Rolle. 

SG Stuttgart, Urteil vom 11.02.2016, AZ:  S 20 AS 4798/14

Der Vermieter hatte dem Mieter bereits das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Anschließend einigten sich Mieter und Vermieter einvernehmlich auf eine Aufhebung des Mietvertrages. Zur Überraschung des Vermieters widersprach der Mieter im weiteren Verlauf dann der Kündigung des Mietverhältnisses schriftlich. Da der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Der Vermieter war der Ansicht, dass der Mieter aufgrund der getroffenen Aufhebungsvereinbarung beendet sei und der Mieter ausziehen müsse. Der Mieter meinte, er habe den Aufhebungsvertrag rechtzeitig widerrufen. Hierzu sei er als Verbraucher nach §§ 312, c, g iVm § 355 BGB auch berechtigt; denn der Vermieter sei Unternehmer iSd Widerrufsrechtes.

Das Landgericht Berlin hierzu: Ein Widerrufsrecht kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter „Unternehmer“ i. S. d. § 14 BGB sei.  Dies ist dann der Fall,  wenn das Vermietergeschäft nicht mehr nur eine private Vermögensverwaltung darstellt, sondern eine berufsmäßig betriebene Verwaltung vorliegt. 

Die Beweislast dafür, dass der Vermieter Unternehmer ist, trägt jedoch derjenige, der sich auf ein Verbraucher- Widerrufsrecht beruft. Somit muss der Mieter darlegen und beweisen, dass sein Vermieter ein Unternehmer in diesem Sinne ist. Der Mieter hat daher zum Umfang und Anzahl der mit der Vermietung im Zusammenhang stehenden Rechtsgeschäfte und Verwaltungsvorgänge nachzuweisen. Allein die Anzahl der Wohnungen oder die Beauftragung einer Hausverwaltung bei einem berufstätigen Vermieter lassen nicht zwingend auf eine gewerbliche Tätigkeit schließen. Da der Mieter die „Unternehmereigenschaft" des Vermieters nicht beweisen konnte, wurde die Berufung durch Hinweisbeschluss zurückgewiesen.

Landgericht Berlin, Beschluss vom 19.05.2016, AZ: 65 S 151/16

Sportstudios bieten ihren Kunden meistens Jahresverträge an. Das bedeutet für den Kunden eine geringere monatliche Gebühr und für das Fitnessstudio die gewünschte Planungssicherheit.

Daher können diese Verträge grundsätzlich auch nicht vorzeitig gekündigt werden, sondern stets erst fristgerecht zum Jahresablauf. Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Umzug den Kunden zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt.

Im konkreten Fall kündigte eine Zeitsoldat wegen seiner Versetzung an einen anderen Einsatzort seinen Fitnessvertrag mit sofortiger Wirkung. Der Betreiber des Fitnessstudios war hiermit nicht einverstanden und verlangte die Einhaltung der Kündigungsfrist. Der Zeitsoldat war bereits umgezogen und zahlte fortan die monatlichen Nutzungsbeiträge nicht. Insgesamt war ein Betrag von knapp 720 Euro aufgelaufen, den das Fitnessstudio nunmehr klageweise geltend macht.

Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob ein Umzug einen Grund zur außerordentlichen Kündigung eines Fitnessvertrages rechtfertigen kann. 

Verträge mit einem Fitnessstudio können wegen Umzugs nicht fristlos gekündigt werden. Dabei macht es auch keinen Unterschied, ob diese beruflich oder familiär veranlasst seien. Denn Vertragslaufzeiten sind grundsätzlich einzuhalten; es sei denn, dass die Fortsetzung des Vertrages unzumutbar ist. 

Ein Umzug liegt jedoch regelmäßig im Risikobereich des Kunden und stellt somit keinen wichtigen Grund zur sofortigen Beendigung des Vertragsverhältnisses dar. Denn von einem solchen Grund ist nach §§ 314 Abs. 1, 543 Abs. 1, 626 Abs. 1 BGB stets nur dann auszugehen, wenn die Fortsetzung des Vertrages unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen unzumutbar ist.

Ein Umzug ist nach Ansicht des BGH - anders als eine Erkrankung - vom Kunden selbst beeinflussbar und stellt daher keinen solch wichtigen Grund dar. Die Versetzung durch den Arbeitgeber rechtfertigt jedenfalls keine außerordentliche Kündigung. Der Zeitsoldat  hatte daher den noch offenen Betrag Höhe von ca. 720 € an den Betreiber des Fitnessstudios zu zahlen. 

Muss wegen eines abgebrochenen Schlüssels der Schlüssel-Notdienst gerufen werden, entstehen nicht unerhebliche Kosten. Wer muss hierfür aufkommen?

Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung und sämtliches Zubehör pfleglich zu behandeln. Nach Übergabe der Wohnungsschlüssel obliegen dem Mieter die allgemeinen Sorgfaltspflichten auch hierfür.

Bricht ein Schlüssel ab, fällt das nach den allgemeinen Regeln in den Aufgabenbereich des Vermieters. Denn in der Regel liegt die Ursache beim Abbruch eines Schlüssels in einer Materialermüdung, sodass der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nachkommen muss. Dazu gehören auch die Kosten des Schlüsseldienstes, denn der Vermieter muss den Zugang zur Wohnung wiederherstellen.

Verlangt der Vermieter dennoch Schadensersatz für den Austausch des Schlosses, muss er beweisen können, dass der Mieter den Schlüssel schuldhaft beschädigte.

Im vom Amtsgericht Halle entschiedenen Fall war dem Mieter der Briefkastenschlüssel abgebrochen. Die Austauschkosten betrugen ca. 75 Euro. Der Vermieter wollte die Kosten vom Mieter erstattet haben.

Das Amtsgericht Halle entschied: Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass der Mieter Sorgfaltspflichten verletzte. Demzufolge hätte der Vermieter auch beweisen müssen, dass der Schlüssel durch eine unsachgemäße Handhabung des Mieters zerbrach. Der Vermieter hatte hierzu nichts vorgetragen, somit bestand auch kein Anspruch auf Schadensersatz.

AG Halle, Urteil vom 17.03.2016, AZ: 93 C 4044/08

Der Mieter hatte neben seiner Wohnung auch einen KFZ-Stellplatz in der Tiefgarage angemietet. Der Mieter nutzte diesen jedoch nicht als Stellplatz, sondern als Lager für Getränkekästen und andere Utensilien. Die Vermieterin forderte den Mieter auf, das zu unterlassen. Da der Mieter nicht bereit war, die angemieteten Flächen sachgemäß zu nutzen, erhob die Vermieterin Klage beim zuständigen Amtsgericht. Hierbei berief sie sich auf einen Anspruch gemäß § 541 BGB.

Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.

Das Amtsgericht Stuttgart stellte fest, dass hier ein vertragswidriger Grabrauch vorliegt und die Vermieterin einen Anspruch auf Unterlassung gegen den Mieter hat. Auch wenn der Mietvertrag keinen konkreten Nutzungszweck vorsah, wurde nach dem Wortlaut ein „Einstellplatz“ vermietet. Hiernach sei davon auszugehen, dass das Einstellen eines KFZ gemeint sei. Eine Lagerung von Utensilien erfolge auch grundsätzlich in abgeschlossenen Räumen. Zudem habe die Vermieterin ein nachvollziehbares Interesse daran, dass schon aus Brandschutzgründen keine Lagerhaltung in der Tiefgarage betrieben werde. Das Abstellen von Lagergegenständen trägt eine negative Vorbildfunktion in sich, sodass Nachahmer nicht ausgeschlossen werden könnten. Dies dürfe schon aus Brandschutzgründen nicht geduldet werden. 

AG Stuttgart, Urteil vom 01.04.2016, AZ: 37 C 5953/15

Blumen gießen, Rasen sprengen, Briefkasten leeren… der freundliche Nachbar übernimmt diese Aufgaben gern. Doch wenn hierbei etwas schief geht, stellt sich die Frage nach der Haftung des Nachbarn für diese Gefälligkeit.

Viele Schäden sind denkbar: die übergossenen oder vertrockneten Blumen, Wasserränder auf dem teuren Möbelstück. Im konkreten Fall übernahm der Nachbar aus reiner Gefälligkeit für einen gesamten Monat die Grundstückspflege einschließlich Bewässerung des Gartens. Die Bewässerung erfolgte über einen Gartenschlauch, der an eine Außenzapfstelle (Hauswand des Hauses)  angebracht war.  Der Nachbar hatte nach dem Sprengen zwar die Wasserdüse der Handbrause geschlossen, nicht aber die Wasserzufuhr am Wasserhahn selbst. Nachts löste sich dann die unter Druck stehende Handdüse und das Wasser lief stundenlang unbemerkt von außen in das Untergeschoss des Hauses. Der Schaden belief sich auf ca. 11.700 €.

Bei einer solchen Nachbarschaftshilfe  handelt es sich rechtlich gesehen um ein unentgeltliches Gefälligkeitsverhältnis. Vertragliche Schadensersatzansprüche gegen den Nachbarn scheiden daher aus. 

Neben einer vertraglichen Haftung kommt jedoch auch immer eine Haftung aus Delikt in Betracht,  bei der kein Vertragsverhältnis vorliegen muss. Beispiel: der Radfahrer fährt aus einer Unachtsamkeit einen Fußgänger an. Dieser wird verletzt; auch die Kleidung ist beschädigt. Eine vertragliche Beziehung besteht nicht. Der Fahrradfahrer haftet wegen seiner schuldhaften Pflichtverletzung aus § 823 I BGB (deliktische Haftung). 

Im Rahmen der deiktischen Haftung (§ 823 Abs. 1 BGB) ist die Haftung nicht auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Der BGH war in diesem Zusammenhang auch der Ansicht, dass derjenige, der eine Gefälligkeit erbittet, nicht gleichzeitig auf eine deliktische Haftung verzichtet. Von einem Haftungsverzicht kann grundsätzlich nur dann ausgegangen werden, wenn der Schädiger u. a. nicht haftpflichtversichert ist.

Auch wenn sich im Ausnahmefall eine vertragliche Haftungsbeschränkung (wie z. B. beim  Schenker oder Verleiher) auch im  Rahmen der deiktischen Haftung entsprechend auswirkt: in diesem Zusammenhaft  besteht die volle Haftung im Deliktsrecht. Der Nachbar haftet demnach auch für einfache Pflichtverletzungen. Im Ergebnis hatte der Nachbar bzw. dessen Private Haftpflichtversicherung für diesen Schaden vollumfänglich einzustehen.

Tipp: Hilfsbereite Nachbarn sollten sich eine Erklärung unterzeichnen lassen, die einen entsprechenden Haftungsverzicht im Schadensfall vorsieht. 

BGH, Urteil vom 26.06.2016, AZ: VI ZR 467/15

Die Gebäudeversicherung des Geschädigten regulierte zunächst den Schaden; verlangte dann aber Ersatz vom Privaten Haftpflichtversicherer des Nachbarn. Dies ist nicht im Interesse des hilfsbereiten Nachbarn, da dies üblicherweise die Inanspruchnahme der Selbstbeteiligung, eine Prämienerhöhung oder gar Kündigung nach sich zieht. Die Haftpflichtversicherung wies einen Schadensersatzanspruch (§ 823 I BGB) wegen der Haftungsbeschränkung zurück und zahlte nicht.  

Das OLG Koblenz hierzu: Besteht eine Haftpflichtversicherung, so soll grundsätzlich keine Haftungsbeschränkung bestehen (BGH AZ: VI ZR 28/08). Dann muss die Versicherung auch für fahrlässig begangene Pflichtverletzungen eintreten. Hier handelt es sich aber um eine alltägliche, unentgeltliche Gefälligkeit unter Nachbarn, bei der ein typischer Schaden entstanden sei. Dieser war bereits von der Gebäudeversicherung des Geschädigten abgedeckt. Ließe man zu, dass die Private Haftpflicht des hilfsbreiten Nachbarn in Anspruch genommen werden dürfte, hätte der Nachbar Nachteile (Prämienerhöhung, Kündigung des Versicherungsvertrages) zu erleiden. Dies  rechtfertigte die Annahme einer Haftungsbeschränkung. Denn ansonsten wäre zukünftig wohl kaum zu erwarten, dass jemand überhaupt noch Nachbarschaftshilfe leisten wollte. Im Ergebnis hatte weder der Nachbar selbst noch dessen Private Haftpflichtversicherung für diesen Schaden einzustehen. 

OLG Koblenz, Urteil vom 07.07.2015, AZ: 3 U 1468/14

Darf ein Makler die Wohnungssuchenden für die Besichtigung der Wohnung zur Kasse bitten? Ein Mietinteressent wollte hierfür nicht zahlen. Das Landgericht Stuttgart entschied. Mit der  Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) wurde das sog. Bestsellerprinzip umgesetzt. Es herrscht der Grundsatz, dass der Vermieter den von ihm beauftragten Makler zu  bezahlen hat. Der Makler darf vom Wohnungssuchenden grundsätzlich kein Entgelt mehr fordern (§ 2 Nr. 1 a WoVermRG). Ein findiger Makler wollte dennoch die potentiellen Mieter zur Kasse bitten: für das Aufschließen und Zeigen der Wohnung verlangte er zwischen 35 Euro und 50 Euro von den Interessenten. Der Makler sah sich im Recht: Er bringe sich hier nicht als Makler, sondern als bloßer Dienstleister ein. Die Wohnungssuchenden argumentierten, dass hier ein Verstoß und ein Umgehungsversuch gegen das im Wohnraumvermittlungsgesetz verankerte Bestellerprinzip vorliegt. 

Das Landgericht Stuttgart entschied: Der Makler hat keinen Anspruch auf Zahlung eines Entgeltes für die Durchführung von Besichtigungen. Denn die Durchführung einer Besichtigung gehört zu den klassischen Aufgaben eines Maklers. Völlig unerheblich sei dabei, wie der Makler seine Arbeit hierfür selbst bezeichnet. Ein Anspruch auf die Zahlung einer Gebühr besteht jedenfalls nicht. 

Landgerichts Stuttgart, Urteil vom 15.06.2016,  Az. 38 O 73/15 Kfh