Finanzamt pfändet die Mieten

Das Finanzamt veranlasste eine Kontopfändung, weil der Vermieter Steuerschulden in Höhe von knapp 180.000 Euro hatte. Damit haben die Mieter nach Entrichtung ihrer Miete grundsätzlich nichts zu tun. Die Pfändung wirft aber ein "schlechtes Licht" auf den Vertragspartner. Die Mieter hatten von der Streuerschuld erst nach Abschluss des Mietvertrages erfahren. 

Mieter verlangen Nachweis über die Mietkaution

Da die Mieter besorgt waren, erkundigten sie sich beim Vermieter nach der von ihnen hinterlegten Mietkaution. Im Mietvertrag war die Zahlung einer Sicherheit in Höhe von drei Nettokaltmieten vereinbart (§ 551 Abs. 1 BGB), die die Mieter auch gezahlt hatten. Eine Mietkaution ist nur zu zahlen, wenn hierzu eine vertragliche Vereinbarung z. B. im Mietvertrag existiert. Ein gesetzlicher Anspruch zugunsten des Vermieters besteht nicht. Nach den gesetzlichen Vorschriften (§ 551 Abs. 3 S. 3 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Das verfolgt genau den Zweck, dass die Kaution bei einem Gläubigerzugriff (Pfändung) nicht zum Vermögen des Vermieters (Schuldners) zählt und gepfändet wird.

Unzuverlässiger Vermieter: Mieter fechten Mietvertrag an

Den geforderten Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage erbrachte der Vermieter nicht. Die Vertrauensgrundlage war endgültig zerstört, als die Mieter erfuhren, dass ihr Vermieter wegen eines Vermögensdeliktes vorbestraft ist. Die Mieter fühlten sich getäuscht und wollten den Mietvertrag schnellstmöglich – und zwar ohne Einhaltung der regulären Kündigungsfrist von drei Monaten – beenden.  

Grund für die Anfechtung

Ein Anfechtungsgrund besteht nach § 119 Abs. 2 BGB, wenn sich eine Partei bei Abgabe einer Erklärung (Unterschrift Mietvertrag) über eine Eigenschaft der anderen Partei irrte, die im Verkehr als wesentlich angesehen werden darf. Die Anfechtung des Mietvertrages hat den Vorteil, dass sich der Mieter unverzüglich aus der Vertragsbindung befreien kann. Das zuständige Amtsgericht gab den Mietern recht. Daraufhin ging der Vermieter in Berufung. 

Urteil: Mieter dürfen zahlungsfähigen Vermieter erwarten

Das Landgericht Konstanz bestätigte das erstinstanzliche Urteil: Ein Mieter darf bei Vertragsabschluss erwarten, dass sein Vermieter ein zuverlässiger, vertrauenswürdiger und vor allem auch zahlungsfähiger Vertragspartner ist. In diesem Fall sei die berechtigte Erwartungshaltung der Mieter enttäuscht worden bzw. hatte sich als falsch erwiesen. Die Mieter hatten den Mietvertrag daher wirksam angefochten.

LG Konstanz, Urteil vom 15.12.2016, AZ:  C 61 S 58/15