Maklerhaftung – Beratung zu steuerrechtlichen Fragen?

Der Fall: Verkäuferin verliert 48.000 € wegen Nichteinhaltung der 10-jährigen Haltefrist

Die Eigentümerin eines kleinen Mehrfamilienhauses erteilte einer Maklerin im Jahr 2013 einen Alleinauftrag zwecks Veräußerung. Das Haus hatte die Verkäuferin selbst im Jahr 2004 erworben.  

Auftragsgemäß nahm die Maklerin ihre Arbeit auf und teilte dem Eigentümer kurz darauf mit, dass es eine Vielzahl von Interessenten gäbe.  Sie empfahl der Eigentümerin, das Haus möglichst bald zu veräußern, damit die Interessenten nicht abspringen. Einen Monat danach fand die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages statt. Der Kaufvertrag enthielt die Feststellung, dass der Notar keine steuerrechtliche Beratung durchgeführt hat. 

Finanzamt schickt ESt-Bescheid über Veräußerungsgewinn

Im Jahr 2015 erhielt die Verkäuferin vom zuständigen Finanzamt ihren Einkommenssteuer-Bescheid für das Jahr 2013 , welcher sie zur Nachzahlung von insgesamt 47.856,62 Euro aufforderte. Grund der Nachzahlung  war der durch die Veräußerung der Immobilie erzielte Veräußerungsgewinn. Denn ein innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb einer Immobilie erzielter Veräußerungsgewinn ist grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Wäre die Immobilie nach einer Haltefrist von 10 Jahren veräußert worden, wäre der erzielte Gewinn für die Verkäuferin steuerfrei geblieben. Die Verkäuferin hatte einige Monate vor Ablauf der 10-Jahresfrist veräußert. 

Schadensersatzklage gegen Maklerin

Die Verkäuferin ist der Ansicht, dass die Maklerin sie vor Abschluss des Kaufvertrags im Juli 2013 hätte auf diese Spekulationsfrist hinweisen müssen. Denn die Maklerin habe bei Auftragserteilung einen Grundbuchauszug erhalten, aus dem das Erwerbsjahr ersichtlich war. Spätestens bei dem Kaufvertragsentwurf habe sie Kenntnis davon erhalten, dass die Klägerin das Objekt Anfang 2004 erworben habe. Somit habe die Maklerin Hinweis- und Beratungspflichten verletzt.

Maklervertrag – welche Leistungen schuldet der Makler?

in Makler erhält seine Provision (Maklerlohn)  für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Vertrages (§ 652 BGB). Damit der Provisionsanspruch entsteht, muss der geschlossene Vertrag auch infolge der Maklertätigkeit zustande gekommen sein. Die Hauptleistung eines Makler besteht daher im Nachweisen oder Vermitteln eines Kaufvertrages. 

Maklerpflicht – Beratung auch in Steuerfragen? 

Ein Schadensersatzanspruch kommt nur dann in Betracht, wenn ein Makler eine Beratung in steuerrechtlichen Fragen überhaupt schuldet. Genau diese Frage hatte der Bundesgerichtshof im Rahmen des Revisionsverfahrens zu beantworten.

Das Urteil: Makler schuldet grundsätzlich keine Steuerberatung! 

Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Klägerin ab und begründete dies wie folgt: beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung besteht grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht, etwaige steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem Vertrag stellen. Daher trifft den Makler auch nicht die Pflicht, seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären. Die Maklerin hat sich daher mangels Pflichtverletzung nicht schadensersatzpflichtig gemacht. 

In diesem Ausnahmefall haftet der Makler jedoch für (unterlassene) Steuerberatung

Geriert sich der Makler bezüglich bestimmter Steuerfragen als Fachmann, indem er sich z.B. mittels Werbung einer langjährigen Tätigkeit / Erfahrung berühmt und wenn der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf, so kommt eine Haftung in Betracht. Gleiches gilt auch, wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet.

BGH, Urteil vom 12.07.2018, AZ: I ZR 152/17