Tipps vom Hauseigentümerverein Berlin e. V. - Archiv

Leben zu viele Personen in einer Wohnung, kann ein Fall von Überlegung vorliegen. Welche Rechte Vermieter haben, erklären wir hier.

Im Normalfall ziehen die Personen ein, die der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung kennenlernte. Nicht selten stellt der Vermieter später fest, dass der Lebensgefährte, Ehegatte oder Kinder hinzugezogen sind. Der Mieter ist berechtigt, einen bestimmten (privilegierten) Personenkreis in die eigenen vier Wände aufzunehmen. Der Mieter muss dies dem Vermieter lediglich anzeigen. Eine Zustimmungspflicht besteht allerdings nicht. Somit darf jeder Mieter grundsätzlich das eigene Kind oder den Lebenspartner in seine Wohnung aufnehmen. 

Die Aufnahme von Familienangehörigen, Lebenspartnern etc. ist bis zur Grenze der „Überbelegung" zulässig. Die Nutzung einer Wohnung mit einer deutlich überhöhten Personenanzahl stellt eine Pflichtverletzung dar, gegen die der Vermieter vorgehen kann. Ab wann eine solche vorliegt, ist nicht klar geregelt. Die Rechtsprechung nahm eine Überbelegung zum Beispiel in folgenden Fällen an: 8 Personen in einer ca. 65 qm großen 3-Zimmerwohnung oder Belegung einer 2-Zimmerwohnung, 56 qm, mit 2 Erwachsenen und 6 Kindern.

Der Mieter hatte im Jahre 2011 ein Appartement (1 Zimmer ca. 16 qm plus Küchenzeile, Bad, Keller) gemietet. Die Wohnfläche betrug ca. 26 qm. Die Ehefrau zog hinzu und es wurden nach und nach zwei Kinder geboren. Somit lebte eine vierköpfige Familie in diesem Appartement. Nach einer (nicht umsetzbaren) Aufforderung der Hausverwaltung, die Anzahl der Bewohner zu reduzieren, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Da die Familie nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Denn die Kündigung des Vermieters sei rechtmäßig gewesen. Das Bewohnen eines Einzimmerappartements mit 4 Personen sei eine Überbelegung und somit eine Verletzung vertraglicher Pflicht. Denn auf jede Person kämen gerade mal 4 qm in einem 16 qm großen Zimmer. Als Richtlinie sah das Gericht eine Mindestgröße von 12 qm pro Erwachsenem und 12 qm für zwei Kinder unter 13 Jahren. Die Mieter mussten daher ausziehen und sich eine (größere) Wohnung suchen.   

Amtsgericht München, Urteil vom 29.04.2016, AZ: 415 C 3152/15

Die „stille“ berufliche Mitbenutzung einer Wohnung – also ohne Publikumsverkehr – ist in der Regel eine zulässige  Form der Nutzung von Wohnraum. Diese ist weder genehmigungsbedürftig noch kann ein Zuschlag verlangt werden. Wird also keine (nennenswerte) Außenwirkung erzielt, muss der Vermieter nicht gefragt werden. Beispiele hierfür sind Tätigkeiten eines Schriftstellers, das Arbeitszimmer des Lehrers, gutachterliche Tätigkeiten des Arztes oder Rechtsanwaltes. Unerheblich ist dabei, ob die Arbeiten als Angestellter oder Freiberufler erbracht werden.

Entfaltet die geschäftliche Tätigkeit des Mieters jedoch eine Außenwirkung (Kundenempfang, Annahme von Warenlieferungen oder Mitarbeiter) ist diese  genehmigungsbedürftig. Denn diese Tätigkeiten weichen von einer normalen Wohnraumnutzung ab und müssen vom Vermieter nicht geduldet werden. Der Mieter muss den Vermieter also vor Aufnahme dieser geschäftlichen Aktivitäten um Erlaubnis bitten.

Der Mieter, der als Rechtsanwalt ein Zimmer seiner Wohnung als Arbeitszimmer nutzte, erhielt die Kündigung seiner Vermieterin. Diese war mit einer Pflichtverletzung des Mieters wegen einer gewerblichen Mitbenutzung begründet. Der Mieter hatte 2009 die Anwaltszulassung erhalten und sich mit seiner Wohnanschrift bei der Anwaltskammer angemeldet. Nach seiner Zulassung arbeitete er stets als angestellter Rechtsanwalt. Demzufolge war weder ein Kanzleischild an der Wohnung angebracht, noch empfing er Mandanten in seiner Wohnung. Allerdings blieb er während der gesamten Dauer mit seiner Privatanschrift bei der Rechtsanwaltskammer gemeldet. Der Mieter hatte seine Wohnadresse lediglich in zwei Verfahren als Postzustelladressse verwendet, in denen er sich bzw. seine Lebensgefährtin vertrat. Nach Abmahnung kündigte die Vermieterin fristlos und hilfsweise fristgerecht. Da der Mieter nicht auszog, erhob die Vermieterin Räumungsklage. 

Das Landgericht Berlin hierzu: Die Räumungsklage wurde abgewiesen! Es liegt kein Vertragsverstoß vor, der die Kündigung des Mieterverhälntisses rechtfertige. Zwar hat der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden, dass der Vermieter zur ordentlichen Kündigung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung berechtigt ist, wenn der Inhaber eines Gewerbebetriebs trotz Abmahnung dem Gewerbeamt weiterhin als Geschäftsadresse angibt und diese Adresse auch seinen Kunden bekannt gibt. Die Kündigung soll danach auch dann rechtmäßig sein, wenn der Geschäftsinhaber in der Wohnung weder Kunden noch Mitarbeiter empfängt.

Nach überzeugender Ansicht des Landgerichts Berlin genügte der von der Vermieterin gerügte Vertragsverstoß im konkreten Fall jedoch nicht. Denn die, eine Kündigung rechtfertigende, Vertragsverletzung ist nur dann von hinreichendem Gewicht, wenn ein wirtschaftlich und vernünftig denkender Mensch sich ebenfalls aufgrund dieser Umstände zur Kündigung entschlossen hätte. Dies dürfte wohl dann der Fall sein, wenn ein Vermieter bei gleicher Sachlage gekündigt hätte, auch wenn er wegen geringer Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt mit Schwierigkeiten bei der Weitervermietung hätte rechnen müssen.

In diesem Fall waren weder ein Kanzleischild angebracht noch Mandanten empfangen. Zudem sei der Vermieter nach Treu und Glauben dazu verpflichtet, in einem solchen Fall bei entsprechender Antragstellung durch den Mieter, diese Art der teilgewerblichen Nutzung zu gestatten. Des Weiteren hatte der Mieter bereits vor Erhalt der Kündigung einen Antrag auf Änderung der Adresse bei der Anwaltskammer gestellt. Die Räumungsklage wurde abgewiesen; der Mieter konnte bleiben.

Landgericht Berlin, Urteil vom 04.03.2016, AZ: 63 S 199/15

Kann der Vermieter vom Mieter bei Rückgabe der Wohnung geputzte Fenster verlangen? Das Landgericht Berlin hat hierüber entschieden.

Es gibt immer wieder Streit darüber, welche Pflichten den Mieter treffen. Neben der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und Rückbau von Einbauten wünscht der Vermieter die Rückgabe der Mietwohnung in einem sauberen Zustand.

Im konkreten Fall waren die Fenster bei Beendigung des Mietverhältnisses stark verschmutzt.  Der Vermieter beauftragte eine Reinigungsfirma mit der Säuberung der Fenster. Die hierfür entstandenen Kosten machte er als Schadensersatz geltend und verlangte Ersatz dieser Kosten vom Mieter. 

Das Landgericht Berlin urteilte hierzu: Der Mieter sei nicht verpflichtet, die Wohnung mit geputzten Fenstern zurückzugeben. Denn dies gehöre nicht zum Pflichtenkreis des Mieters bei Rückgabe der Wohnung  (§ 546 BGB). Der Vermieter hatte daher keinen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB gegen den Mieter. 

In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass die Wohnung  „besenrein“ zurückzugeben ist. Hierunter soll jedoch nur die Beseitigung gröberer Verschmutzungen zu verstehen sein, wozu das Putzen der Fenster nicht gehört.

LG Berlin, Urteil vom 08.03.2016, AZ: 63 S 213/15

Darf der Mieter eine Wohnungstür mit einem „Willkommensschild“ dekorieren? Ein Hamburger Vermieter fühlt sich gestört und verlangt die Beseitigung.

Im Laufe der Zeit dekorieren viele Mieter nicht nur ihre Wohnung, sondern nehmen auch das Treppenhaus in Beschlag. Es werden z.B. Schuhregale vor die Wohnungstür gestellt, Blumen am Treppenhausfenster platziert oder die Wohnungstür gestaltet. Dies führt häufig zum Streit mit dem Vermieter, aber auch andere Hausbewohner sind darüber nicht immer glücklich.

Außerhalb der eigenen Wohnung darf der Mieter ohne die Vermieterzustimmung keine Gegenstände abstellen oder das Treppenhaus nach seinen Vorstellungen gestalten. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter dies explizit erlaubt. Das Auslegen einer Fußmatte hingegen soll noch zum normalen Gebrauch der Mietsache gehören, sodass dies auch ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig ist.

Die in der ersten Etage eines Mehrfamilienhauses lebende Mieterin hatte an ihrer Wohnungstür ein Schild mit einem Willkommensgruß und einen Blumenkranz angebracht.

Der Vermieter störte sich hieran und verlangte die Beseitigung. Er ist der Ansicht, dass die Mieterin hierzu nicht berechtigt ist. Er möchte das einheitliches Erscheinungsbild im Treppenhaus erhalten, weil dies dann hochwertiger wirke und vorteilhaft im Falle einer Neuvermietung sei. Zudem möchte der Vermieter verhindern, dass andere Hausbewohner dies nachahmen. Die Mieterin reagierte darauf nicht und ließ ihre Dekoration hängen. Der Vermieter verklagte die Mieterin auf Unterlassung und Feststellung, dass die Mieterin hierzu auch zukünftig nicht berechtigt sei.

Der Vermieter hatte keinen Unterlassungsanspruch gegen die Mieterin (§ 541 BGB). Denn die Anbringung des Schildes stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Aus Sicht des Gerichtes war es schon immer zulässig, sein Namensschild auch mit Grußbotschaften zu versehen. So hat die Anbringung eines Namensschildes nicht nur die Funktion, den Bewohner zu finden, sondern auch eine individualisierende Funktion. Dies hat sich in den letzten Jahrzehnten deutlich entwickelt: Während früher die Namensschilder nur das Familienoberhaupt auswiesen, werden diese nun immer aufwendiger gestaltet. Als Ausdruck der Individualisierung sind heute auch Haustiere oder Grußbotschaften auf Namensschildern zu finden. Diese fortentwickelte Funktion eines Namensschildes sei zulässig und stelle keinen Eingriff in das Treppenhaus dar, der abgewehrt werden müsse.  

LG Hamburg, Urteil vom 07. 05.2015, AZ: 333 S 11/15

Ein Makler, der ein Einfamilienhaus ohne Energieangaben aus dem Energieausweis inserierte, erhielt eine Abmahnung. Das Landgericht Würzburg hatte zu entscheiden, ob das gerechtfertigt war.

Der Energieausweis soll Interessenten (Miete oder Kauf) Informationen zum Energieverbrauch des Objektes geben. Die meisten Eigentümer haben bereits einen Energieausweis für ihr Objekt ausstellen lassen. Denn spätestens bei der Besichtigung der Immobilie ist dieser den Interessenten vorzulegen (§ 16 ENEV). Existiert ein solcher Energieausweis, verpflichtet der Gesetzgeber zur Angabe der Energiewerte bereits bei Insertion. Konkret verpflichtet  § 16 a ENEV  den Vermieter, Verkäufer, Verpächter und Leasinggeber zur Angabe der Energiewerte. Dies gilt für alle kommerziellen Medien, nicht für Anschläge am „Schwarzen Brett“.  Ist zum Zeitpunkt der Anzeigenhaltung noch kein Energieausweis vorhanden, sollte dies auch im Inserat kenntlich gemacht werden. Es bestehen nach der ENEV auch Ausnahmen, für welche Objekte kein Energieausweis erstellt werden muss.

Ein Makler hatte ein Verkaufsobjekt ohne Angaben zum Energieausweis, Energiebedarf, Energieverbrauch in der Tageszeitung veröffentlicht. Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) ist ein Umwelt- und Verbraucherschutzverband, der den Makler wegen der fehlenden Angaben abmahnte. Der Verbraucherschutzverband beanstandete das Wettbewerbsverhalten des Maklers, der durch das Vorenthalten von Energieangaben das gesetzlich geschützte Informationsinteresse der Verbraucher im kommerziellen Rahmen verletzte, was zugleich auch einen Wettbewerbsverstoß (UWG) darstelle. Der Makler sollte daher eine entsprechende Unterlassungsanzeige unterzeichnen und die Abmahnkosten i. H. v. 245 € zahlen.

Der Makler sah hierin keine Pflichtverletzung. Denn nach dem Wortlaut der Vorschrift sei der Makler nicht zur Angabe der Energiewerte iSd § 16 a ENEV verpflichtet, sondern ausschließlich der dort aufgezählte Personenkreis.

Das Landgericht Würzburg urteilte, dass die Abmahnung rechtens war. Die gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtangaben (§ 16 a ENEV)  für Immobilienanzeigen gelten auch für Makler. Denn die Kennzeichnungspflicht schütze Verbraucherinteressen, die möglichst schon beim Angebot der Immobilie am Markt umfassende Informationen über den Energieverbrauch der Immobilie erhalten sollen.  Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift treffen diese Pflichten den Makler ebenfalls. Mit der Nichtabgabe der Energiewerte können Verbraucher  zu einer geschäftlichen Entscheidung veranlasst werden, die sie sonst nicht getroffen hätten.  Zudem habe dieses pflichtwidrige Verhalten eine Anreizwirkung für Konkurrenten, ebenfalls die ENEV-Angaben wegzulassen. 

Landgericht Würzburg, Urteil vom 10.09.2015,  , AZ.: 1 HK O 1046/15 

Der Eigentümer einer hochherrschaftlichen Villa vermietet diese hin & wieder an Hochzeitsgesellschaften. Das Vermietungsangebot sieht die entgeltliche Überlassung eines Großteils der Räumlichkeiten in  der Villa vor. Das „Hochzeitszimmer mit Bad“ wird dem Brautpaar kostenlos zur Verfügung gestellt. Der Vermieter bewohnt die Villa zusammen mit seiner Mutter und seinen Söhnen. Für die Dauer der Festlichkeiten zieht der Vermieter aus; seine Mutter bewohnt dann das Gartenhaus. Bei dem „Hochzeitszimmer mit Bad“ handelt es sich um das sonst privat genutzte Schlafzimmer des Vermieters.

Über die Internetpräsenz des Vermieters erreichte diesen die Anfrage eines Mannes, der eine gleichgeschlechtlich eingetragene Lebenspartnerschaft eingehen und dies gebührend feiern wollte.

Er erkundigte sich beim Vermieter nach freien Terminen und nach den zu erwartenden Kosten. Ein passender Veranstaltungstermin war gefunden und der Vermieter schlug einen Termin zur vorherigen Besichtigung der Örtlichkeiten an.

In einer weiteren Email teilte der Mietinteressent später mit, dass „es sich bei dem Brautpaar um zwei Männer“ handelt und er hofft, dass dies für den Vermieter kein Problem darstellt. Der Vermieter zog daraufhin sein Vermietungsangebot zurück. Er begründete dies damit, dass das Haus seiner Mutter gehöre und sich diese mit den „neuen Gegebenheiten nicht so recht anfreunden könne“.

Das Hochzeitspaar forderte mit Anwaltsschreiben eine Entschädigung von 5.000 € wegen Verstoßes gegen das Benachteiligungsverbot des AGG (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz ). Der Vermieter habe nur wegen deren sexuellen Orientierung der Interessenten die Vermietung der Räumlichkeiten abgesagt.

Der Vermieter trug vor, dass noch kein Vertrag zustande gekommen sei. Zudem liege auch kein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot des § 19 AGG vor. Denn es liege nicht nur die bloße Vermietung von Räumlichkeiten als Massengeschäft vor, so dass der Anwendungsbereich der Vorschrift gar nicht eröffnet sei. Bei dem Angebot ging es vielmehr um eine sehr individuelle Leistung, nämlich der gemeinsamen Gestaltung der gesamten Feierlichkeit. Zudem stelle der Beklagte sein privates  Schlafzimmer zur Verfügung, so dass auch seine Intimsphäre betroffen sei.

Auch wenn noch kein Vertragsabschluss  zustande gekommen war (lediglich in Aussicht gestellt), liegt ein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot gemäß § 19 As. 1 AGG vor. Denn mit der Überlassung der Villa bietet der Vermieter ein gewerbliches Mietverhältnis an, das in einer Vielzahl von Fällen zu vergleichbaren Bedingungen zustande kommt. Damit ist der Anwendungsbereich der Vorschrift eröffnet.

Der spätere Vertragsschluss wurde ausschließlich wegen der gleichgeschlechtlicher Beziehung der Mietinteressenten abgelehnt. Auch die Überlassung des privaten Schlafzimmers ließe keine andere Beurteilung zu. Denn der Vermieter könne seine Intimsphäre schützen, indem er seine persönlichen Gegenstände aus dem Schlafzimmer entfernt. Im Übrigen ist der Schutz der Intimsphäre des Beklagten nicht höher zu bewerten als bei einem heterosexuellem Paar. Die Entschädigungsforderung i. H. v. 5.000 € (2.500 € pro Person) sei jedoch überhöht. Es kann nur eine angemessene Entschädigung verlangt werden, was sich u. a. nach der Tragweite des Eingriffs, Beweggrund, Wiederholung des Handelns bestimmt. Unter Berücksichtigung der Wichtigkeit dieses Anlasses für die Betroffenen ist festzustellen, dass es sich nur um einen einmaligen Verstoß handelt. Daher ist ein Entschädigungsanspruch in Höhe von insgesamt 1.500 € erforderlich aber auch ausreichend. 

AG Köln, Urteil vom 17.06.2016, AZ: 147 C 68/14

Nicht geleistete Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen sind kein Kavaliersdelikt. Aber darf der Vermieter deswegen auch kündigen?

Allgemein bekannt ist, dass das Mietverhältnis bei einem Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten fristlos gekündigt werden kann (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr 3 BGB). Die Forderung aus einer Nebenkostenabrechnung ist jedoch kein Mietrückstand im Sinne dieser Norm, da hierunter nur die "laufende Miete“ fällt. Daher kann der Vermieter unter Berufung auf diese Vorschrift selbst dann keine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstandes aussprechen, wenn der Nachzahlungsbetrag aus der Abrechnung der Höhe nach zwei Monatsmieten erreicht. 

Ein Mieter schuldete seinem Vermieter ca. 1.295 € aus einer Nebenkostenabrechnung. Der Mieter hatte zwar Einwände gegen die Abrechnung erhoben, diese waren aber im Wesentlichen unbeachtlich. Auf weitere Mahnungen des Vermieters reagierte der Mieter nicht. Der Vermieter hatte hiervon genug und kündigte dem Mieter das Mietverhältnis fristgerecht und erhob anschließend Räumungsklage.

Das Landgericht entschied in 2. Instanz: Die nicht bezahlte Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung stellt eine Pflichtverletzung dar, die auch eine Kündigung des Mietverhältnisses begründen kann.  Selbst wenn man die inhaltlichen Einwände des Mieters gelten lassen würde, schuldet er dem Vermieter immer noch eine Nachzahlung in Höhe von ca. 824 €. Dies entspricht im konkreten Fall das Doppelte einer Monatsmiete. Ein solch hoher Rückstand stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar und rechtfertigt daher grundsätzlich die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist bereits ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete insoweit ausreichend.

Die Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung entsteht nur, wenn der Vermieter eine in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Abrechnung erstellte. 

Landgericht Berlin, Urteil vom 24.11.2015, AZ: 63 S 158/15

Darf ein Tiefgarageneigentümer anstelle eines Autos auch Fahrräder auf seinem Stellplatz abstellen?

Diese Frage hatte kürzlich das Landgericht Hamburg zu beantworten. Ein Eigentümer beabsichtigte seine Fahrräder (E-Bikes) auf seinem Tiefgaragenstellplatz abzustellen. Für den sicheren Stand wollte er einen entsprechenden Fahrradbügel auf der Stellfläche anbringen lassen. Da er nicht eigenmächtig handeln wollte, trug er dieses Vorhaben auf der Versammlung vor. Die meisten Wohnungseigentümer hatten hiergegen nichts einzuwenden: ein Mehrheitsbeschluss kam daher antragsgemäß zustande. Ein Wohnungseigentümer wollte das nicht hinnehmen und erhob Anfechtungsklage.

Das Landgericht Hamburg hob den Mehrheitsbeschluss auf. Nach dem Inhalt der Teilungserklärung ist dieser Teilfläche die Bezeichnung „Tiefgaragenstellplatz“ zugewiesen.

Dieser Begriff sei auszulegen. Nach dem Wortlaut sei hierunter die Abstellmöglichkeit für ein Kraftfahrzeug zu verstehen. Als Auslegungshilfe wurden auch andere Vorschriften herangezogen. Die Garagenverordnung versteht unter einem „TG-Stellplatz“ ebenfalls die Abstellmöglichkeit für Kraftfahrzeuge.  Die Landesbauordnung unterscheidet sogar zwischen Stellplätzen für Kraftfahrzeugen und Fahrrädern. Des Weiteren stellt die Montage eines Fahrradbügels auch einen baulichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum dar. Auch hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss im Anfechtungsfall nicht ausreichend.

Die Anfechtungsklage hat daher Erfolg; die per Mehrheitsbeschluss erteilte Erlaubnis zum Abstellen von Fahrrädern auf dem Tiefgaragenstellplatz ist aufzuheben. 

Landgericht Hamburg, Urteil vom 17.6.2015, AZ: 318 S 167/14

Der Mieter lagerte die Einbauküche des Vermieters im Mieterkeller, wo sie bei einem Diebstahl gestohlen wurde. Der Mieter möchte die Miete mindern; der Vermieter möchte die Versicherungsleistung ausgezahlt haben. Wie ist die Rechtslage?

Bei Abschluss des Mietvertrages war die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet. Für diese zahlte der Mieter vereinbarungsgemäß ca. 15 € monatlich extra. Dem Mieter gefiel diese nicht, weshalb er sich eine neue Einbauküche zulegte. Mit Erlaubnis des Vermieters demontierte der Mieter die alten Küchenmöbel und lagerte diese vereinbarungsgemäß im Mieterkeller ein. Bei einem Einbruchdiebstahl wurde die Einbauküche gestohlen; die polizeilichen Ermittlungen wurden blieben erfolglos. Die Versicherung des Mieters zahlte diesem einen Betrag in Höhe von 2.790 €, den der Mieter nicht an den Vermieter weiterleitete.  Die Mieter wollte von nun an auch keinen weiteren Zuschlag für die nicht mehr vorhandene Einbauküche zahlen.

Der Mieter ist zur Mietminderung berechtig, denn es liegt ein Mangel vor (fehlende Einbauküche).

Die Einbauküche ist in einem Mietverhältnis eingebunden. Der Vermieter hat im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht defekte oder auch verloren gegangene Gegenstände zu ersetzen. Die  nachträgliche Vereinbarung bezüglich des Ausbau´s und Lagerung der Einbauküche ändern hieran nichts. Die Küche war dem Mieter weiterhin - auch im Keller stehend - entgeltlich zur Nutzung überlassen. Der Umstand, dass der Mieter die Ersatzleistung der Versicherung nicht an den Vermieter weitergeleitet hatte, spielt bei der Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt, keine Rolle.   Die Tatsache, dass der Mieter eine eigene Einbauküche eingebracht hat, lässt auch keine andere Wertung zu. Zwar besteht kein tatsächlicher Nachteil für den Mieter durch die eigene Küche in der Wohnung und das Fehlen der Einbauküche im Keller. Entscheidend ist aber die Tatsache, dass die mitvermiete Einbauküche nunmehr fehlt. Der Mieter ist daher zur Minderung berechtigt. 

Landgericht Berlin, Urteil vom 04.08.2015; AZ: 63 S 378/14

Mieter und Vermieter können die Zahlung einer Betriebskostenpauschale vereinbaren. Mit Zahlung dieser Monatspauschale sind alle Betriebskosten abgegolten. Aber kann der Mieter gegen eine überhöhte Pauschale vorgehen?

Bei einer Betriebskostenvorauszahlung erfolgt eine jährliche Abrechnung durch den Vermieter. Die entstandenen Kosten werden dem Mieter vorgerechnet und mit den bereits geleisteten Vorauszahlungen verrechnet. Das Abschlussergebnis (Guthaben oder Nachzahlung ) wird dem Mieter dann mitgeteilt.

Ist die Zahlung eine Betriebskostenpauschale vereinbart, erfolgt keine Abrechnung. Somit entstehen weder Guthaben noch Nachzahlungen. Der Vermieter muss nicht abrechnen. Das kann auch für den Mieter Vorteile haben, da Kostensteigerungen nicht (rückwirkend) weitergegeben werden können.

Vorauszahlungen müssen grundsätzlich angemessen sein (§ 556 Abs. 2 BGB). Das Gesetz macht aber keine Vorschriften bezüglich der Höhe einer Betriebskostenpauschale.

Im konkreten Fall war für eine ca. 60 m² große Wohnung eine Pauschale in Höhe von 165 € für kalte Betriebskosten vereinbart. Tatsächlich wäre eine Betriebskostenpauschale in Höhe von 145 € monatlich ausreichend gewesen, um entstandene Kosten zu decken. 

Das Gericht stellte Folgendes fest: diese (überhöhte) Pauschale ist nicht zu beanstanden! Mieter und Vermieter können sich bei Vertragsschluss auf einen vom Mieter pauschal zu zahlenden Betrag einigen. Solange dieser nicht sittenwidrig hoch ist, verbleibt es bei diesem Betrag!

Zur Frage, ob eine sittenwidrige Überhöhung vorliegt, zog das Gericht die Betriebskostenaufstellung aus dem Berliner Mietspiegel heran. Im Vergleich mit den dort ausgewiesenen Durchschnittswerten konnte kein grobes Missverhältnis i. S. d. § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) festgestellt werden.

Die Frage, ob die Betriebskostenpauschale herabzusetzen sei, musste das Gericht ohnehin nicht entscheiden. Denn der Mieter hatte einen Anspruch auf Rückzahlung eines vermeintlichen Guthabens geltend gemacht. Ein „Guthaben" kann bei einer Pauschalvereinbarung jedoch ohnehin nie entstehen. Richtigerweise hätte der Mieter einen einen Anspruch auf Herabsetzung der Pauschale geltend machen müssen. 

Tipp: Bei der im Berliner Mietspiegel enthaltenen Betriebskostenübersicht handelt es sich um eine nicht rechtsverbindliche Stichprobe. Ein Mieter kann die dort angegebenen Werte nicht heranziehen, um dem Vermieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzuwerfen. Allein mit dem Hinweis hierauf genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.

Landgericht Berlin, Beschluss vom 10.11.2015, AZ: 67 S 369/15 

Nicht störende Kleintiere wie Hamster, Zierfische oder Schildkröten darf der Mieter auch ohne Zustimmung des Vermieters in seiner Wohnung halten. Aber gehört hierzu auch das Halten (Überwinterung) von Igeln? Eine tierliebende Mieterin, auch Mitglied des Igelschutzvereins, pflegte kranke Igel in ihrer Wohnung und auf dem Balkon. Untergebracht waren diese in Käfigen. Die Anzahl der Tiere wechselte; bei einer Wohnungsbesichtigung wurden 7 Käfige vorgefunden.

Da sich die Nachbarn über den Wildgeruch beschwerten, mahnte die Vermieterin die Mieterin mehrfach ab und verlangte die unverzügliche Entfernung der Igel aus der Wohnung. Die Mieterin sah das nicht ein: Die Igel seien klein und sehr ruhig. Sie seien weder gefährlich noch ginge von ihnen eine Geruchsbelästigung aus. Außerdem sei sie nach dem Mietvertrag berechtigt, sogenannte „Kleintiere“ zu halten. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage. 

Das Amtsgericht Spandau verurteilte die Mieterin zur Räumung der Wohnung. Die fristlose Kündigung des Mieterverhältnisses (nach Abmahnung) sei begründet und das Mietverhältnis somit beendet. Das monatelange Halten von Igeln in einer Mietwohnung überschreite den vertragsgemäßen Gebrauch. Der Mietvertrag erlaube zwar die Kleintierhaltung wie z. B. Hamster, Vögel, Zierfische und ähnlicher Tiere. Hiermit seien aber typische Haustiere gemeint. Ein Igel sei aber ein Wildtier, das dauerhaft deutlich wahrnehmbare Wildgerüche verbreitet, die auch durch Türen ziehen. Hierbei kam es - insbesondere auch aufgrund der Vielzahl der aufgenommenen Tiere - zu einer erheblichen Geruchsbelästigung der Mitbewohner des Hauses. Diese nachhaltige Störung des Hausfriedens müsse nicht hingenommen werden. Die Mieterin musste die Wohnung an die Vermieterin herausgeben.

Amtsgericht Berlin-Spandau, Urteil vom 11.11.2014,  Az. 12 C 133/14

Jeder Vermieter wünscht sich einen zumindest durchschnittlich ordentlichen Mieter. Dass man an einen Messi geraten ist, bemerkt man in der Regel erst einige Zeit nach Einzug des Mieters. Aber darf der Vermieter dem Mieter wegen der starken Verschmutzung und Unordnung der Wohnung das Mietverhältnis kündigen?
Wer an einem "Messie Syndrom" leidet, ist in der Regel nicht in der Lage , die eigenen "vier Wände" sauber und ordentlich zu halten. Die normalen Alltagsaufgaben können  nicht bewältigt werden; die Wohnung verwahrlost zusehends. In der Praxis fällt diese verschmutzte und völlig zugemüllte Wohnung erst auf, wenn Reparaturfirmen oder Heizkostenableser die Wohnung betreten wollen. Häufig versucht ein solcher Mieter auch das Öffnen seiner Wohnungstür zu verhindern.
Eine Berliner Vermieterin hatte ihrem Mieter wegen der kompletten Verschmutzung der Wohnung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Den aus ihrer Sicht untragbaren Zustand der Wohnung (auch menschliche Fäkalien) hatte sie durch Fotos belegt. Zudem bestand ein Ungezieferbefall (Kakerlaken). Andere Mieter des Hauses hätten sich ebenfalls über die aus der Wohnung des betroffenen Mieters dringenden Gerüche beschwert. Da der Mieter nicht ausziehen wollte, erhob die Vermieterin Räumungsklage.

Das Landgericht Berlin hierzu:

Die Tatsache, dass der Mieter seine Wohnung nicht sauber hält, rechtfertigt nur dann die Kündigung des Mietverhältnisses, wenn dieser Zustand die Mietsache in ihrer Substanz beschädigt oder der Hausfrieden hierdurch nachhaltig und schwer gestört ist.

Im konkreten Fall war die Wohnung mit Kakerlaken befallen. Es war jedoch nicht auszuschließen, dass diese durch Installationsstränge in die Mietsache eingedrungen sind. Eine starke und vor allem dauerhafte Geruchsbelästigung anderer Mieter im Hause hatte die Vermieterin nicht beweisen können. Lediglich ein Mieter hatte sich hierüber beschwert, der sich aber selbst als geruchsempfindlich bezeichnete. Hierbei ist aber auf einen durchschnittlich empfindlichen Mieter abzustellen. Dass diese Gerüche von Mitarbeitern der Hausverwaltung wahrgenommen wurden, bleibt in diesem Zusammenhang unberücksichtigt.

Da im konkreten Fall weder die Mietsache selbst beschädigt noch der Hausfrieden nachhaltig gestört war, fehlte es an  einem Kündigungsgrund. Der Mieter durfte bleiben.

Landgericht Berlin, Beschluss vom 24.6.2015, AZ: 65 S 148/15

Jeder Vermieter wünscht sich einen zumindest durchschnittlich ordentlichen Mieter. Dass man an einen Messi geraten ist, bemerkt man in der Regel erst einige Zeit nach Einzug des Mieters. Aber darf der Vermieter dem Mieter wegen der starken Verschmutzung und Unordnung der Wohnung das Mietverhältnis kündigen?
Wer an einem "Messie Syndrom" leidet, ist in der Regel nicht in der Lage , die eigenen "vier Wände" sauber und ordentlich zu halten. Die normalen Alltagsaufgaben können  nicht bewältigt werden; die Wohnung verwahrlost zusehends. In der Praxis fällt diese verschmutzte und völlig zugemüllte Wohnung erst auf, wenn Reparaturfirmen oder Heizkostenableser die Wohnung betreten wollen. Häufig versucht ein solcher Mieter auch das Öffnen seiner Wohnungstür zu verhindern.
Eine Berliner Vermieterin hatte ihrem Mieter wegen der kompletten Verschmutzung der Wohnung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Den aus ihrer Sicht untragbaren Zustand der Wohnung (auch menschliche Fäkalien) hatte sie durch Fotos belegt. Zudem bestand ein Ungezieferbefall (Kakerlaken). Andere Mieter des Hauses hätten sich ebenfalls über die aus der Wohnung des betroffenen Mieters dringenden Gerüche beschwert. Da der Mieter nicht ausziehen wollte, erhob die Vermieterin Räumungsklage.

Das Landgericht Berlin hierzu:

Die Tatsache, dass der Mieter seine Wohnung nicht sauber hält, rechtfertigt nur dann die Kündigung des Mietverhältnisses, wenn dieser Zustand die Mietsache in ihrer Substanz beschädigt oder der Hausfrieden hierdurch nachhaltig und schwer gestört ist.

Im konkreten Fall war die Wohnung mit Kakerlaken befallen. Es war jedoch nicht auszuschließen, dass diese durch Installationsstränge in die Mietsache eingedrungen sind. Eine starke und vor allem dauerhafte Geruchsbelästigung anderer Mieter im Hause hatte die Vermieterin nicht beweisen können. Lediglich ein Mieter hatte sich hierüber beschwert, der sich aber selbst als geruchsempfindlich bezeichnete. Hierbei ist aber auf einen durchschnittlich empfindlichen Mieter abzustellen. Dass diese Gerüche von Mitarbeitern der Hausverwaltung wahrgenommen wurden, bleibt in diesem Zusammenhang unberücksichtigt.

Da im konkreten Fall weder die Mietsache selbst beschädigt noch der Hausfrieden nachhaltig gestört war, fehlte es an  einem Kündigungsgrund. Der Mieter durfte bleiben.

Landgericht Berlin, Beschluss vom 24.6.2015, AZ: 65 S 148/15

Muss der Mieter den für Dezember angekündigten Austausch seiner Heizung dulden? Hierüber hatte das zuständige Amtsgericht zu entscheiden. 

Der Einbau einer energieeinsparenden Heizung stellt eine Modernisierungsmaßnahme, die der Mieter grundsätzlich dulden muss. Diese Arbeiten sind dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten anzukündigen (§ 555 c BGB). Darüber hinaus hat eine Modernisierungsankündigung u. a. auch Angaben über Art und Umfang der Maßnahme, den voraussichtlichen Beginn und deren Dauer zu enthalten. 

Im konkreten Fall kündigte der Vermieter den Einbau einer Gasetagenheizung an. Die Arbeiten sollten am 12. Dezember beginnen und ca. 10 Tage dauern. Somit wären die Arbeiten ohne den Eintritt von Verzögerungen am 22. Dezember beendet. Der Mieter verweigerte seine Zustimmung zum Heizungseinbau mit der Begründung, dass er während der Vorweihnachtszeit nicht mit einer solchen Baumaßnahme in seiner Wohnung leben möchte. Da die Heizung auch nicht defekt sei, könnten die Arbeiten auch im nächsten Jahr ausgeführt werden. Der Vermieter bestand auf den Aufführungstermin und  verklagte den Mieter.

Das Amtsgericht Köln gab dem Mieter recht! Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Heizungseinbau zu dieser Zeit zu dulden. Denn der Mieter wäre in der Adventszeit erheblichem Schmutz und Baulärm in seiner Wohnung ausgesetzt. Dies sei in der Vorweihnachtszeit ohne zwingenden Grund nicht zumutbar. Dass eine besondere Notwendigkeit  zur Ausführung der Arbeiten im Dezember vorliegt, habe der Vermieter aber nicht vorgetragen. Somit 

AG Köln, Urteil vom 09.06.1994, AZ: 215 C 293/93 

Neben der jährlichen Wartung einer Heiztherme kann zwischendurch auch das Nachfüllen mit Wasser erforderlich sein. Aber muss der Mieter die Druckanzeige prüfen und ggf. Wasser auffüllen?

Zwischen dem  Vermieter und Mieter kam  es zum Streit darüber, wer die Reparaturkosten einer Heizungstherme zu bezahlen hat. Denn der Schaden war entstanden, weil die Heizung mit zu geringem Wasserstand betrieben wurde. Der Mieter hatte seinem Vermieter ein von der Heiztherme ausgehendes „verdächtiges Brummen“ gemeldet. Eine Woche später teilte er mit, dass die „ Brummgeräusche“ nun verschwunden seien. Einen weiteren Monat später kam es dann zum Schaden: die Therme musste für ca. 350 € repariert werden. 

Der Vermieter verlangte vom Mieter den Ersatz dieser Reparaturkosten, denn der Wasserstand war ohne Weiteres vom Gerät ablesbar. Der Vermieter meinte, der Mieter hätte dies kontrollieren und Wasser auffüllen müssen. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Mieter die Wartungskosten für die Heizung zu tragen habe. Der Mieter meint, er sei weder zur Kontrolle des Wasserstandes noch zum Auffüllen der Therme mit Wasser verpflichtet . Der Vermieter verklagte den Mieter daraufhin auf Zahlung beim zuständigen Amtsgericht. 

Die Schadensersatzklage des Vermieters blieb ohne Erfolg! Ein Mieter ist ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung weder zur Kontrolle noch zum Auffüllen einer Heiztherme verpflichtet. Denn der Vermieter habe dem Mieter stets eine funktionsfähige Therme zu überlassen. Auch aus der Verpflichtung zur Übernahme der Wartungskosten ergibt sich nichts anderes. Denn diese regelt nur die Erstattung von Wartungskosten. Kontrollpflichten werden dem Mieter damit nicht auferlegt. 

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.09.2015; AZ: 12 C 81/15

Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Mieter die Pflicht zur Themenwartung überträgt, wird regelmäßig als eine Regelung zur Kostenübernahme durch den Mieter verstanden. Die Wartung an sich hat der Vermieter ausführen zu lassen. Die Wartungskosten hat der Mieter dann (lediglich) zu erstatten.

Auch kleinere Instandhaltungen wie die Reparatur eines Klingelknopf´s oder Wasserhahnes sind vom Vermieter zu beauftragen.

Aber muss der Mieter die Kosten für solche  Kleinreparaturen erstatten?

Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit auf seine Kosten instand halten. Dies jedenfalls dann, wenn der Mieter diese Schäden nicht zu verantworten hat. 

Daher hat der Vermieter auch die Reparaturaufträge zu erteilen und zu bezahlen. Eine Ausnahme hiervon kann vorliegen, wenn ein Fall der sog. „Kleinreparaturen“ vorliegt.

Eine gesetzliche Pflicht zur Kostenübernahme des Mieters bezüglich sog. „Kleinreparaturen“ existiert nicht. Vermieter können sich aber auf eine wirksame vertragliche Vereinbarung berufen.  

In den meisten Formularmietverträgen sind die sog. „Kleinreparaturen“ geregelt. Damit diese Klausel wirksam ist, muss hinsichtlich der Kostenbelastung des Mieters sowohl eine Obergrenze pro Einzelreparatur als auch eine Jahreshöchstbelastung vereinbart worden sind. Wichtig zu wissen ist, dass diese Klausel nur diejenigen Bestandteile der Mietsache einbeziehen darf, die auch tatsächlich häufig dem Zugriff (z. B. Schalter, Knöpfe, Jalousiebänder) des Mieters ausgesetzt sind. Denn der Mieter kann durch einen schonenden Umgang den Verschleiss dieser Sachen beeinflussen.

Im konkreten Fall war eine Glasscheibe der Wohnung defekt.  Der Vermieter veranlasste die Reparatur und verlangte Kostenerstattung vom Mieter. Dabei verwies er auf die mietvertragliche Vereinbarung:

"Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von € 100,-- im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z. B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8 % der Jahresbruttokaltmiete.”

Die Frage, ob der Mieter für diese Reparaturkosten aufzukommen hat, wurde vom zuständigen Amtsgericht beantwortet: 

Diese im Formularmietvertrag enthaltene „Kleinreparaturklausel“ ist gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn die Aufnahme von Gegenständen wie zB Verglasung (als auch Spiegel, Beleuchtungskörper) sind nun gerade nicht häufig dem Zugriff des Mieters - wie zB Fensterverschlüsse - ausgesetzt. Dass Glasscheiben durch einen häufigen Gebrauch einer höheren Abnutzung unterliegen, ist nicht bekannt.

Da die Klausel unzulässig in ihrem Anwendungsbereich erweitert wurde, ist sie insgesamt unwirksam.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Reparaturkosten der Glasscheibe zu bezahlen.

AG Zossen, Urteil vom 11.06.2015, AZ: 4 C 50/15

Eine Wohnungseigentümerin hielt frei laufende Katzen. Die neu beschlossene Hausordnung sah vor, dass Katzen außerhalb der Wohnung zukünftig anzuleinen sind.

Das Gericht hatte darüber zu entscheiden, ob eine solche Verpflichtung  wirksam beschlossen werden kann.

Grundsätzlich dürfen Wohnungseigentümer eine Hausordnung aufstellen und hierüber per Mehrheitsbeschluss entscheiden. Bei der Hausordnung handelt sich um Gebrauchsregeln, die ein geordnetes Zusammenleben ermöglichen sollen. Es gibt jedoch immer wieder Streit um die Rechtmäßigkeit einzelner Regelungen (z. B. nächtliches Duschverbot).

Konkret wurde folgende Ergänzung zur Hausordnung  beschlossen:

„Es ist untersagt, Katzen und Hunde auf dem Gemeinschaftsgelände (z. B. Treppenhäuser, Tiefgarage, Gartenanlagen) frei herumlaufen zu lassen."

Die betroffene Wohnungseigentümerin erhob Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss. Das Landgericht Frankfurt a. M. urteilte hierzu in zweiter Instanz:

Regelungen zur Haustierhaltung - insbesondere zum Leinenzwang - können in einer Hausordnung getroffen werden. Damit wird sichergestellt, dass jeder Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum lediglich so nutzt, dass anderen Eigentümern kein Nachteil entsteht. Eine Leinenpflicht - auch von Katzen - ist nicht unzumutbar und hält sich im Rahmen der Regelungsmöglichkeiten. Der Beschluss ist daher wirksam; die Katze darf nur noch „angeleint" raus.

Landgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 14.07.2015, AZ: 2-09 S 11/15

Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung einer Polizeibeamtin zur Verwalterin wurde in zweiter Instanz dem Landgericht Stuttgart zur Überprüfung vorgelegt.

Ein Miteigentümer war mit dieser Bestellung nicht einverstanden und hatte Anfechtungsklage erhoben. Aus seiner Sicht war die Beamtin völlig ungeeignet, da sie weder über eine betriebswirtliche noch rechtliche Ausbildung verfüge. Zudem fehle es auch an buchhalterischen Grundkenntnissen. Da ein Mindestmaß an Qualifikation erforderlich wäre, widerspreche diese Bestellung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Das Landgericht Stuttgart hatte daher zu entscheiden, ob die fehlende Qualifikation der bestellten Verwalterin beachtlich ist.  

Das Urteil: die Anfechtungsklage wurde zurückgewiesen; die Verwalterbestellung blieb bestehen! Den Wohnungseigentümern stehe ein  Beurteilungsspielraum zu, den sie im konkreten Fall nicht überschritten habe. Die Polizistin habe auf der Versammlung mitgeteilt, dass sie sich entsprechend fortbilden und das erhöhte (Haftpflicht)Risiko mit einer entsprechenden Versicherung abdecken werde. Dass sie zuverlässig sei, ergebe sich bereits aus ihrem Beruf. Das geringe Verwalterhonorar i. H. v. 10 € je Wohneinheit käme den Wohnungseigentümern ebenso zu Gute. Eine fachliche Qualifikation sei nicht Voraussetzung für die Verwalterbestellung. Auch eine fehlende einschlägige Berufserfahrung darf nicht nachteilig bewertet werden, sonst wären Berufsanfänger stets  in ihrer Berufsausübung beeinträchtigt. 

Landgericht Stuttgart, Urteil vom 29.07.2015, AZ: 10 S 68/14

Eine Wohnungseigentümerin hielt frei laufende Katzen. Die neu beschlossene Hausordnung sah vor, dass Katzen außerhalb der Wohnung zukünftig anzuleinen sind.

Das Gericht hatte darüber zu entscheiden, ob eine solche Verpflichtung  wirksam beschlossen werden kann.

Grundsätzlich dürfen Wohnungseigentümer eine Hausordnung aufstellen und hierüber per Mehrheitsbeschluss entscheiden. Bei der Hausordnung handelt sich um Gebrauchsregeln, die ein geordnetes Zusammenleben ermöglichen sollen. Es gibt jedoch immer wieder Streit um die Rechtmäßigkeit einzelner Regelungen (z. B. nächtliches Duschverbot).

Konkret wurde folgende Ergänzung zur Hausordnung  beschlossen:

„Es ist untersagt, Katzen und Hunde auf dem Gemeinschaftsgelände (z. B. Treppenhäuser, Tiefgarage, Gartenanlagen) frei herumlaufen zu lassen."

Die betroffene Wohnungseigentümerin erhob Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss. Das Landgericht Frankfurt a. M. urteilte hierzu in zweiter Instanz:

Regelungen zur Haustierhaltung - insbesondere zum Leinenzwang - können in einer Hausordnung getroffen werden. Damit wird sichergestellt, dass jeder Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum lediglich so nutzt, dass anderen Eigentümern kein Nachteil entsteht. Eine Leinenpflicht - auch von Katzen - ist nicht unzumutbar und hält sich im Rahmen der Regelungsmöglichkeiten. Der Beschluss ist daher wirksam; die Katze darf nur noch „angeleint" raus.

Landgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 14.07.2015, AZ: 2-09 S 11/15

Lukrativ ist die Vermietung möblierter Wohnungen an Feriengäste und Saisonarbeiter. Bei einem Berliner Wohnungseigentümer ging es zu wie im „Taubenschlag": ca. 100 Vermietungen schaffte er im Jahr. Dürfen die Wohnungseigentümer ihn deshalb "zur Kasse" bitten?

Den anderen Wohnungseigentümern gefiel der permanente Bewohnerwechsel nicht. Einerseits waren stets fremde Leute im Haus; andererseits kam es durch das ständige Transportieren von Gepäck zu einer erhöhten Abnutzung des Treppenhauses und des Fahrstuhls (Gemeinschaftseigentum).

Auf der nächsten Wohnungseigentümergemeinschaft wurde daher der Beschluss gefasst, dass jeder Wohnungseigentümer im Falle eines Bewohnerwechsels aufgrund befristeter Nutzungsüberlassung für mögliche Beeinträchtigungen und  besondere Abnutzung des Gemeinschaftseigentums eine Kostenpauschale i. H. v. 50 Euro an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat. Diese „Umzugspauschale" sollte der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden. Der (vorrangig) betroffene Wohnungseigetümer hatte den Beschluss angefochten.  

Die Entscheidung: Die Festlegung einer solchen Umzugspauschale ist grundsätzlich zulässig. Denn der häufige Bewohnerwechsel führe zu einer gesteigerten Inanspruchnahme und verursache in der Regel auch einen zusätzlichen Reinigungsaufwand. Auch sei die Festlegung einer Pauschale rechtmäßig, da die tatsächlichen Kosten pro Einzelfall  nur mit unangemessenem Zeitaufwand festzustellen wären. Dennoch wurde der Beschuss im konkreten Fall aufgehoben. Denn dieser Beschluss erfasst nur Umzüge im Zusammenhang befristet vereinbarter Nutzungsverhältnisse. Umzüge von Selbstnutzern werden von dieser Regelung nicht erfasst. Eine solche Regelung muss jedoch für alle Wohnungseigentümer gleichermaßen gelten. Der Beschluss wurde daher aufgehoben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 01.10.2010, AZ: 5 ZR 220/09

Das Amtsgericht München hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob der Mieter ein gegen seinen Vermieter erstrittenes Urteil anderen Personen zur Kenntnis geben darf. Nach einem gewonnen Mietrechtsprozess hatte sich der Mieter aktiv an seinen Mietvorgänger gewandt und diesem die gesamten Prozessunterlagen zur Verfügung gestellt. Der Vermieter sah hierin eine schwere Pflichtverletzung des Mieters und kündigte das Mietverhältnis aus diesem Grunde fristlos und hilfsweise fristgerecht.

Im konkreten Fall hatten die Mieter eine Doppelhaushälfte zu einer Monatsmiete in Höhe von 1.950 Euro angemietet. Die Wohnfläche war mit 185 qm angegeben. Die Mieter hatten den Wohnraum selbst vermessen und dabei nur knapp 149 qm ermittelt. Da eine Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent einen Mangel der Mietsache darstellt, minderten die Mieter entsprechend. Im Streit um die richtige Miethöhe wurde ein Sachverständiger hinzugezogen. Dieser ermittelte knapp 159 qm. Somit schuldeten die Mieter statt der vereinbarten Nettokaltmiete von 1.950 Euro lediglich 1.670,25 Euro monatlich.

Die bereits verzogenen, früheren Mieter wurden hierüber vom aktuellen Mieter informiert. Sämtliche Unterlagen nebst Wohnflächenberechnung wurden ausgehändigt. Mit diesem Wissen verklagten nun auch die Ex-Mieter den früheren Vermieter erfolgreich auf Rückzahlung überzahlter Miete (ca. 15.000 Euro).

Der verärgerte Vermieter erklärte, dass das Vertrauensverhältnis durch die Weitergabe von Prozessakten nachhaltig zerstört sei. Das Verhalten der Mieter hätte lediglich bezweckt, dem Vermieter finanziell zu schaden. Ein zu berücksichtigendes Eigeninteresse hätten die aktuellen Mieter nicht gehabt. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht. Die Mieter zogen nicht aus; der Vermieter erhob Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht. 

Die Räumungsklage des Vermieters wurde abgewiesen. Denn es fehlt an einem Kündigungsgrund. Die Weitergabe von Prozessakten stellt keine Verletzung mietvertraglicher Pflichtet dar. Die früheren Mieter hätten ohnehin einen Anspruch zur Akteneinsicht gehabt, da sie ein eigenes rechtliches Interesse an der Verwendung dieser Prozessunterlagen gehabt hätten. Die Kündigungen - sowohl fristlos als auch fristgerecht - sind daher unwirksam.

AG München, Urteil vom 21.05.2014, AZ: 452 C 2908/14

Viele Vermieter sind bereit, ihre Häuser und Wohnungen zu modernisieren. Dies erhöht den Wert der Immobilie und wird in der Regel auch von den Mietern begrüßt.

Eine Modernisierung i. S. d. § 555 d BbG ist grundsätzlich auch vom Mieter zu dulden, wenn diese ordnungsgemäß angekündigt wurde. Welche Maßnahmen eine Modernisierung darstellen, ist gesetzlich definiert (§ 555 b BGB). Dazu gehören u. a. die Einsparung von Energie und Wasser sowie die Schaffung von Gebrauchsvorteilen. Auch der Einbau eines Etagenaufzuges stellt eine Modernisierung dar, weil sich hierdurch der Gebrauchswert für den Mieter erhöht. 

Der Vermieter plante den Einbau eines Aufzuges in einem in Berlin gelegenen Altbau. Der Mieter wollte diesen Einbau nicht akzeptieren und verweigerte die Duldung wegen „unzumutbarer Härte“ (§ 555 d Abs. 2 BGB). Denn die Planung sah vor, dass sich seine Wohnung hierdurch verkleinern würde. Konkret würde der Flur der Wohnung um ca. 1,60 m gekürzt. 

Die Duldungsklage des Vermieters hatte Erfolg. Die Einwände des Mieters sind unbeachtlich, der Aufzugseinbau ist zu dulden. Zwar können Veränderungen des Wohnungsgrundrisses eine für den Mieter nicht hinnehmbare, unzumutbare Härte darstellen. Im konkreten Fall verfüge der Mieter jedoch über eine Gesamtwohnfläche von 134 qm, so dass die Verkürzung des Flures nur eine unerhebliche Auswirkung auf den Mieter habe und sich der Grundriss im Wesentlichen nicht ändere. Auch stelle der neue Aufzug  keine „Luxusmodernisierung“ dar, die der Mieter nicht dulden müsste. Denn dieses Mehrfamilienhaus befinde sich in einer bevorzugten Wohngegend (Berlin-Schlachtensee), so dass schon wegen der großzügigen Wohnungsgrößen auf gehobene Wohnverhältnisse geschlossen werden dürfe.

Landgericht Berlin, Urteil vom 07.04.2015, AZ: 63 S 362/2014

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kam es zum Streit darüber, ob ein Miteigentümer ein fahruntüchtiges Auto auf seinem Tiefgaragenstellplatz stehen lassen darf. Grundsätzlich erlaubt ist auch das Abstellen eines Fahrzeuges, das nur zeitweise genutzt wird (z. B. Oldtimer, KFZ mit Saisonkennzeichen, Motorräder).  

Grund des Ärgernisses war darüber hinaus, dass der unter dem Messie-Syndrom leidende Wohnungseigentümer dieses fahruntüchtige KFZ jahrelang als „Mülleimer" benutzte. Es war voll mit Unrat wie Pappe, Flaschen, Dosen etc. Die Wohnungseigentümer hatten hiervon genug und forderten per Beschluss die Beseitigung dieses Fahrzeuges nebst Inhalt. Der Wohnungseigentümer räumte das Fahrzeug nicht und behauptete, er würde den Inhalt des Autos in Kürze zum Recyclinghof fahren. Die Wohnungseigentümer erhoben Klage auf Beseitigung und Unterlassung dieses Zustandes.

Das Landgericht Hamburg entschied, dass dieses KFZ vom betroffenen Wohnungseigentümer auf seine Kosten zu entfernen sei. Denn ein KFZ-Stellplatz dient nicht zur dauerhaften Lagerung fahrunfähiger KFZ. Auf keinen Fall nachvollziehbar sei der Vortrag des Eigentümers, er wolle mit diesem PKW zum Altpapier- bzw. Altglascontainer fahren. Denn dieses KFZ sei einerseits fahrtüchtig und andererseits sei auch der Fahrersitz mit Gegenständen vollgestapelt. Unerheblich ist auch, dass von diesem abgemeldeten Fahrzeug sonst keine Gefahren oder Immissionen ausgehen. Die derzeitige Nutzung des Kfz-Stellplatzes widerspricht gesetzlichen Vorschriften (§§13, 14 WEG),  den Vereinbarungen und den Beschlüssen der Beteiligten. Das Nutzungsrecht besteht eben nur in den dort genannten Grenzen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat daher  einen Anspruch  auf Entfernung des seit Jahren abgemeldeten und fahruntüchtigen Pkws von dessen Stellplatz gemäß § 1004 Abs. 1 BGB analog i. V. m. §§ 15 Abs. 3, 13, 14 WEG.

Landgericht Hamburg, Urteil vom 04.03.2009, AZ: 318 S 93/08

Das Sicherheitsbedürfnis der Bewohner eines Hauses ist unterschiedlich ausgeprägt. Daher kommt es immer wieder zur Diskussion, ob die Haustür nachts verschlossen zu halten ist. Dafür spricht die Senkung einer Einbruchs- und Vandalismusgefahr. Dagegen ist einzuwenden, dass Polizei und Feuerwehr in einer Gefahrenlage nur erschwert Zutritt zum Hause haben. Darüber hinaus müsste Besuchern nachts die Tür persönlich auf- und wieder abgeschlossen werden.

Die Wohnungseigentümer beschlossen auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich, dass die Haustür in der Zeit von 22 Uhr - 6 Uhr verschlossen zu halten sei. Dieser Beschluss wurde von einem Wohnungseigentümer mit der Begründung angefochten, dass das Abschließen der Hauseingangstür eine erhebliche Gefährdung der Wohnungseigentümer, Bewohner und deren Gästen darstelle. Denn das Verlassen des Hauses in einer Notsituation sei dann nur noch mit einem Schlüssel möglich.

Die Klage hatte Erfolg. Der Beschluss wurde aufgehoben. Das Landgericht Frankfurt a. M. folgte der Argumentation des „Abschließgegners". Ein solcher Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Bei einer Abwägung der Interessen sind die des Klägers vorrangig zu berücksichtigen. Eine solche schwere Einschränkung der Fluchtgefahr kann ein tödliches Hindernis darstellen. Etwas anderes ergäbe sich dann, wenn eine Schließanlage vorhanden wäre, die nach außen verschließbar ist; von innen jedoch ohne Schlüssel geöffnet werden kann.

TIPP: Auch im Mietrecht ist nach überwiegender Ansicht eine Regelung, nach der die Bewohner die Haustür verschlossen zu halten haben, unwirksam.

LG Frankfur a. M., Urteil vom 12.05.2015, AZ: 2 - 13 S 127/12

Mieter dürfen grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters Umbauten (z. B. Einbauschränke oder Deckenabhängungen) in der Wohnung vornehmen. Legt der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters los, kann das nicht unerhebliche Folgen für ihn haben. Aber selbst die Erlaubnis des Vermieters zur Durchführung von baulichen Maßnahmen in der Wohnung bedeutet nicht, dass diese bei Auszug dort verbleiben können. Der Vermieter wird - ohne anderweitige Vereinbarungen - regelmäßig den Rückbau (Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes) verlangen dürfen. 

Das Landgericht Berlin hatte sich mit Folgendem zu beschäftigen: der handwerklich begabte Mieter hatte das Bad bereits vor 5 Jahren ohne Erlaubnis des Vermieters umgebaut und neu gefliest. Mitarbeiter der Hausverwaltung hatten hierüber Kenntnis. Als der Vermieter hiervon erfuhr, verlangte er sofortigen Rückbau des Bades. Als der Mieter sich weigerte, erhob der Vermieter Klage.  

Das Gericht entschied, dass das Bad - jedenfalls während des bestehenden Mitverhältnisses - so bleiben darf. Der Mieter muss also vorerst keinen Rückbau vornehmen. Denn wenn der Vermieter mehr als fünf Jahre die ungenehmigten Umbauten toleriert, ist ein solch verspätetes Rückbauverlangen treuewidrig. Die Klage des Vermieters wurde abgewiesen. 

TIPP: Bei alten DDR-Mietverträgen (Abschluss vor dem 03.10.1990) bestehen Ausnahmen von der Rückbauverpflichtung bei Vertragende. Jedenfalls dann, wenn diese Umbauten zu einer Verbesserung der Mieträume führten. Hierzu zählt auch das Verfliesen des Bades.

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2015, AZ: 18 S 92/14

Nicht jeder Wohnungseigentümer kann zur Versammlung erscheinen. Daher ist es zulässig und üblich, eine entsprechende Vollmacht zu erteilen. In der Regel kann der Ehegatte, der Verwalter oder ein anderer Wohnungseigentümer wirksam bevollmächtigt werden. Weitere Details regelt häufig die Teilungserklärung.

Vollmacht darf erteilt werden

Im konkreten Fall waren 1.000 Wohnungseigentümer zur Versammlung geladen, wovon nur 35 Personen erschienen. Knapp 400 Wohnungseigentümer hatten eine Vollmacht erteilt. Nach den Regelungen der Gemeinschaftsordnung war eine Vertretung durch eine Urkunde (Vollmacht) nachzuweisen. Im Falle der Bevollmächtigung eines anderen Wohnungseigentümers oder des bestellten Hausverwalters sollte die (einfache) Schriftform genügen, anderenfalls sollte die Vorlage der Vollmacht in beglaubigter Form notwendig sein. Der Verwalter hat darüber hinaus eine Aufbewahrungspflicht.

Verwalter verweigert Wohnungseigentümer die Einsicht in Vollmachten

In der Wohnungseigentümerversammlung verlangten kurz vor der Beschlussfassung zwei Eigentümer die Einsicht in diese Vollmachten, die der Verwalter jedoch verweigerte. Ein in der Versammlung gefasster Beschluss - der später angefochten wurde - erreichte nur knapp die erforderliche Mehrheit. Deshalb kam es genau darauf an, inwieweit Vollmachten wirksam erteilt wurden bzw. ob die Verweigerung des Einsichtnahmerechtes an sich bereits einen Anfechtungsgrund darstellt.

Beschluss ungültig?

Das Landgericht Frankfurt a. M. erklärte den gefassten Beschluss für ungültig. Denn der Versammlungsleiter (Hausverwalter) muss einem Wohnungseigentümer auf dessen Wunsch die erteilten Vollmachten offenlegen. Grund: jeder Wohnungseigentümer darf unwirksame Vollmachen (die beispielsweise nicht unterschrieben sind oder einen sonstigen Verstoß gegen die diesbezüglichen Regelungen der Gemeinschaftsordnung darstellen) zurückweisen. Dies hat dann zur Folge, dass diese Vollmachten nicht verwendet werden dürfen.

Da nicht auszuschließen war, dass der Beschluss wegen der mangelhaften Vollmachten überhaupt die erforderliche Mehrheit erlangt hätte, war die Einsichtnahme auf jeden Fall zu vor Ort zu gewähren. Der gefasste Beschluss war daher unwirksam.  

Tipp: Vollmachten von nicht anwesenden Wohnungseigentümern sind auf Wunsch vom Versammlungsleiter offenzulegen!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.04.2015, AZ 2 - 13 S 35/13

Verfehlungen eines Bevollmächtigten können dem Mieter zugerechnet werden, so dass dieser - obwohl er hieran selbst nicht beteiligt war - die fristlose Kündigung akzeptieren und ausziehen muss.

Im konkreten Fall kam es zu einer Auseinandersetzung zwischen dem Ehemann einer Mieterin und den von der Hausverwaltung beauftragten Handwerkern. Der Ehemann der Mieterin war vom Vermieter nicht als Mieter akzeptiert, so dass nur die Ehefrau alleinige Vertragspartnerin wurde. Die Mieterin hatte später ihrem Gatten Vollmacht erteilt, sie in ihren mietvertraglichen Angelegenheiten zu vertreten.

Die Arbeiter erschienen auftragsgemäß, um eine auf dem Grundstück befindliche Garage auszuräumen. Nach dem Vortrag der Arbeiter beschimpfte der Ehemann die Handwerker als Diebe und verlangte die Herausgabe des „Diebesgutes“ an sich selbst. Die Angelegenheit spitzte sich zu: der Ehemann verriegelte das Zufahrtstor mit einem Zahlenschloss, so dass die Handwerker wohl  1,5 Stunden fest saßen. Weitere Details zum Ablauf und der genauen Dauer der Freiheitsberaubung waren strittig. Erst die herbeigerufene Polizei klärte die Situation auf; es wurde Strafantrag wegen Freiheitsberaubung (§ 239 StGB) gegen den Ehemann gestellt. 

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen dieses Vorfalles fristlos und hilfsweise fristgerecht. Die Mieterin ist der Ansicht, das Verhalten ihres Ehemanns sei ihr nicht zuzurechnen. Da die Mieterin und ihr Ehemann der Kündigung widersprachen und nicht ausziehen wollten, hatte das zuständige Amtsgericht hierüber zu entscheiden. 

Das Gericht entschied, dass das Mietverhältnis wirksam gekündigt wurde und die Mieterin die Wohnung an den Vermieter herausgeben muss. Denn die Erfüllung eines Straftatbestandes stellt eine schwere Pflichtverletzung dar, auch wenn sie gegenüber Beauftragten (Handwerker) des Vermieters verübt wurden. Das Verhalten ihres Ehemannes (Beauftragter) muss sich die Mieterin nach § 278 BGB einstehen. Die Mietern nebst Ehemann mussten ausziehen.

AG Charlottenburg, Urteil vom 03.03.2015, AZ: 234 C 106/14

Die Notarin hatte auftragsgemäß einen Grundstückskaufvertrag beurkundet. Da der Käufer die Gebührenrechnung nicht beglich, lehnte die Notarin eine weitere Abwicklung des Kaufvertrages ab.

Der Käufer zahlte diese Rechnung nicht; stattdessen verklagte er die Notarin auf Erfüllung ihrer Amtspflichten (Antrag auf Eintragung ins Grundbuch beim Grundbuchamt).

Das Landgericht Bautzen gab dem Käufer recht; der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung. Bereits mit der Beurkundung des Kaufvertrages war die Notarin angewiesen, die Eigentumsumschreibung nach Hinterlegung des Kaufpreises zu veranlassen. Einem Notar steht kein Zurückbehaltungsrecht nach § 136 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 3 GNotKG und §§ 141, 10 Abs. 1 KostO zu.  Denn aus Gründen der Rechtssicherheit ist ein beurkundeter Kaufvertrag schnellstmöglich abzuwickeln. Zudem sei ein Notar hinreichend geschützt: er kann die Aufnahme seiner Tätigkeit von der Zahlung eines Vorschusses abhängig machen § 141 i. V. m. §  8 KostO (§ 15 GNotKG). 

Die Verweigerung weiterer Amtstätigkeit hinsichtlich der Eigentumsumschreibung wegen Nichterfüllung von Gebührenansprüchen ist nicht zulässig.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16.10.2014, AZ: V ZB 223/12

Der Vermieter kann sich grundsätzlich dazu entschließen, nur einzelnen Mietern die Miete zu erhöhen. Erhöht der Vermieter die Miete jedoch nur gegenüber Mietern ausländischer Herkunft, so besteht der Verdacht, er würde diese Mieter wegen ihrer ethnischen Herkunft benachteiligen. Eine solche Diskriminierung kann den Vermieter teuer zu stehen kommen.

Im konkreten Fall hatte die neue Eigentümerin eines Hauses mit 44 Wohnungen zunächst die Miete aller Mieter erhöht. Kurz darauf aber nur noch den türkisch- und arabischstämmigen Mietern. Die Miete war von zuvor 5,33 € auf nunmehr 9,62 € gestiegen. Viele Mieter machten wegen dieser Mieterhöhung von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch. Da die meisten Bewohner nicht so schnell eine neue Wohnung finden konnten, baten sie um die Verlängerung der Räumungsfrist. Abgelehnt wurden ausschließlich die Anfragen der türkisch- und arabischstämmigen Mieter.

Ein Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) kann einen Schadenarsatzanspruch gegen den Vermieter auslösen. Das AGG verbietet die Benachteiligung eines Menschen wegen der Rasse, ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion / Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität. Dies gilt gemäß § 19 Abs. 5 AGG jedenfalls dann, wenn es sich bei der Vermietung um ein Massengeschäft handelt (Vermietung von mehr als 50 Wohnungen). Aber auch bei "Kleinvermietern"  (Vermietung von weniger als 50 Wohnungen) ist eine Benachteiligung des Mieters wegen seiner ethnischen Herkunft verboten.

Ausreichend für einen Verstoß ist es bereits, wenn der Mieter Tatsachen vorträgt, die auch nur eine Diskriminierung vermuten lassen. Der Vermieter trägt die Beweislast, dass eben kein Verstoß gegen das AGG vorliegt. Die Vermieterin im geschilderten Fall konnte sich vor Gericht nicht entlasten und wurde zu einer Zahlung wegen Verstoßes gegen das AGG zu einer Entschädigungszahlung von je 15.000 € an zwei Mieter verurteilt. 

Tipp: Vermieter sollten alles vermeiden, was den Anschein einer Diskriminierung erwecken könnte. Dies gilt auch bereits bei der Anbahnung eines Mietverhältnisses, also beim Aufgeben eines Inserates. Begrifflichkeiten wie "nur Deutsche", "alleinstehende Dame" oder "junges Paar" sollten unbedingt vermieden werden.

AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 19.12.2014, AZ: 25 C 357/14

Bei Beendigung des Mietverhältnisses möchte der Mieter seine Kaution schnellstmöglich zurück bekommen. Der Vermieter hingegen möchte eine Sicherheit behalten, da noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht und eine Nachzahlung des Mieters erwartet wird.  

Der Vermieter hatte nach Auszug des Mieters über die Kaution abgerechnet. Dabei hatte er vom Kautionsbetrag eine noch nicht beglichene Nachforderung aus der letzten Betriebskostenabrechnung abgezogen. Darüber hinaus machte er einen Einbehalt wegen noch zu erwartender Nachforderung aus der nächsten Betriebskostenabrechnung. Zur Auszahlung des verbleibenden Restbetrages bat der Vermieter um Bekanntgabe der Bankverbindung. 

Der Mieter war hiermit nicht einverstanden und klagte auf Auszahlung des gesamten Kautionsbetrages. Die Betriebskostenabrechnung habe er beanstandet; zu einer Zahlung des ausgewiesenen Betrages sei er daher nicht verpflichtet. Zu einem vorsorglichen Einbehält sei der Vermieter auch nicht berechtigt.  

Das Amtsgericht Mitte gab dem Vermieter recht! Die Aufrechnung mit der Forderung aus der Betriebskostenabrechnung ist wirksam. Denn der pauschale Einwand des Mieters zur ausgewiesenen Kostenerhöhung „das könne nicht sein“, sei unbeachtlich. Der Mieter hatte auch nicht von seinem Recht zur Einsicht in die Abrechnungsunterlagen Gebrauch gemacht.  

Auch steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht  wegen der zu erwartenden Nachzahlung der nächsten Abrechnung zu, denn eine solche Nachforderung sei wahrscheinlich. 

AG Mitte, Urteil vom 21.01.2015, 17 C 247/14

Die Fahrradsaison ist eröffnet und das Rad aus dem Keller geholt. Aber ist das Abstellen des Fahrrades auf dem Hof eine Selbstverständlichkeit?

Bei Einzug hatte der Vermieter sogar gestattet, dass die Kinder der Mieterin ihre Fahrräder auf dem Hof abstellen dürfen. Zwischenzeitlich waren die Söhne groß und der Vermieter verlangte, dass die Fahrräder in den eigens dafür hergerichteten Fahrradkeller getragen werden. Die Mieterin und deren Kinder sahen dies nicht ein und ignorierten diese Aufforderung. Die Klage des Vermieters ließ nicht lange auf sich warten.

Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter recht und die Fahrräder mussten vom Hof. Denn der Vermieter hat einen Unterlassungsanspruch gegen die Mieterin (§§ 1004, 823 Abs. 1, 985 BGB). Zwar sei seinerzeit eine Vereinbarung geschlossen worden; der Vermieter müsse sich hieran aber nicht ewig festhalten lassen. Denn das unentgeltliche Abstellen von Fahrrädern sei rechtlich als Leihverhältnis bzw. Gefälligkeitsverhältnis einzustufen, welches der Vermieter jederzeit kündigen konnte (§ 604 Abs. 3 BGB). 

Ein Widerruf der erteilten Erlaubnis ist daher jederzeit aus einem sachlich gerechtfertigten Grund möglich. Im konkreten Fall war der Anlass der Abstellerlaubnis zwischenzeitlich weggefallen, denn die Söhne waren nun in der Lage, ihre Fahrräder selbst zu transportieren..

Landgericht Berlin, Urteil vom 26.5.2011, AZ: 67 S 70/11

Der bestellte Hausverwalter ließ auf einer Wohnungseigentümerversammlung den Austausch eines defekten Zaunes mit Stimmenmehrheit beschließen und vergab die Arbeiten an eine Fachfirma. Die Kosten in Höhe von ca. 13.000 Euro stellte er in die Jahresabrechnung unter der Kostenposition "Instandhaltung" ein.

Eine Eigentümerin focht den Beschluss mit der Begründung an, beim Austausch des Zaunes handelt es sich um eine bauliche Maßnahme. Denn das optische Erscheinungsbild sei geändert (vorher Jägerzaun). Demnach hätten alle Eigentümer zustimmen müssen. Daher sei auch die Abrechnung und die Entlastung des Verwalters anfechtbar.

Das Gericht erklärte die Unwirksamkeit des Mehrheitsbeschlusses. Der Austausch des vorhandenen Holzzaunes gegen einen Metallzaun mit einhergehender optischer Veränderung stellt eine bauliche Maßnahme dar, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgeht.

Wer trägt die Prozesskosten ?

Die Prozesskosten sind nicht vom beigeladenen Hausverwalter nach § 49 Abs. 2 WEG zu tragen.

Verwalter nur bei grobem Verschulden in der Haftung

Ein solches ist hier nicht ersichtlich. Der Verwalter hatte zwar verkannt , dass das Zustimmungserfordernis nach § 22 Abs. I WEG (Zustimmung aller Eigentümer) erforderlich gewesen wäre. Ein grobes Verschulden i. S. d. § 42 Abs.  2 WEG liegt jedoch nicht vor. Dies ist regelmäßig nur dann gegeben, wenn der Verwalter eine schlichtweg nicht entschuldbare Pflichtverletzung begangen hat. Im konkreten Fall wäre eine Verwalterhaftung in Betracht gekommen, wenn der Verwalter die Ausführung der Arbeiten veranlasst hätte ohne überhaupt eine Beschlussfassung herbeizuführen .

Landgericht Berlin, Beschluss vom 9. Januar 2015, AZ: 55 T 38/14

Hohe Stromkosten machen vielen Haushalten zu schaffen. Statt den eigenen Energieverbrauch zu reduzieren, zapfte eine Mieterin jedoch kurzerhand den Hausstrom an. Der Hausverwalter entdeckte dies zufällig bei einer Begehung des Objektes. Die Mieterin hatte sich von einer im Treppenhaus befindlichen Steckdose den Strom über ein Verlängerungskabel in ihre Wohnung „verlegt". Der Hausverwalter zog zunächst den Stecker, fotografierte die Sachlage und kündigte am nächsten Tag im Namen des Vermieters das Mietverhältnis fristlos. Die Mieterin wollte nicht ausziehen und ist der Ansicht, dass kein derart schwerer Pflichtverstoß vorliegt, der eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt.

Das Landgericht Berlin hatte sich hiermit im Räumungsverfahren zu befassen und stellte fest:  

Unbestritten liegt ein Stromdiebstahl i. S. d. § 248 c StGB (Entziehung von elektrischer Energie) vor, so dass ein Straftatbestand erfüllt ist. Dennoch setze eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Mieters voraus. Eine Abmahnung ist entbehrlich, wenn eine besonders schwere Pflichtverletzung vorliegt. Hierbei ist die Menge und die Dauer der unerlaubten Stromentnahme zu berücksichtigen. Nur wenn dem Vermieter bzw. der Hausgemeinschaft ein beträchtlicher Schaden entstanden ist, ist eine Abmahnung entbehrlich. Da dem Vermieter hierüber nichts bekannt war, hätte er die Mieterin zunächst abmahnen müssen. Die fristlose Kündigung war daher unwirksam.

Landgericht Berlin, Beschluss vom 2. September 2014, AZ: 67 S 304/14

Dem sozialhilfebedürftigen Mieter hatte das Jobcenter antragsgemäß per Bescheid mitgeteilt, dass sie zukünftig seine Mietkosten übernehmen und diese per Direktanweisung auf das Vermieterkonto überweisen. Im ersten Monat ging die Miete auch  beim Vermieter ein; für die beiden darauffolgenden Monate zahlte das Jobcenter auf Grund eines Versehens nicht. Der Vermieter sprach dem Mieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus, der erst durch dieses Kündigungsschreiben vom Mietrückstand erfuhr.

Der Mieter widersprach der Kündigung, da er seiner Ansicht nach nicht für den Zahlungsverzug des Jobcenters einzustehen habe. Der Vermieter erhob Zahlungs- und Räumungsklage gegen den Mieter. Das zuständige Amtsgericht gab dem Vermieter Recht; der Mieter ging in die Berufung.

Das Landgericht Berlin sah das anders und hob das erstinstanzliche Urteil auf. Zwar gerate der Mieter grundsätzlich auch dann in Zahlungsverzug, wenn die vom Jobcenter zugesagten Direktzahlungen an den Vermieter ausbleiben. Solange der Mieter jedoch keine Kenntnis von diesem allein vom Jobcenter zu vertretenden Versäumnis hat, befindet er sich auch nicht im Verzug. Denn es liegt ein sog. unvermeidbarer "Tatsachenirrtum" i. S. d. § 286 Abs. 4 BGB vor, der den Verzug ausschließt.

Nach Kenntnis über die Mietschuld gerät der Mieter frühestens nach 1 Monat in Verzug. Diese Mindestfrist ist dem Mieter zuzugestehen, damit dieser durch Nachfrage beim Jobcenter und entsprechender Informationsgewinnung die Angelegenheit klären kann. Die Kündigung war daher unwirksam; der Mieter durfte bleiben.

LG Berlin, Urteil vom 24.07.2014, AZ: 67 S 94/14

Auf dem Grundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft kam es zu einem Glatteisunfall. Ein Passant rutschte vormittags auf dem zum Grundstück gehörenden Gehweg aus und verletzte sich bei diesem Sturz erheblich. Der Verletzte verlangte von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)  Schadensersatz i. H. v. 16.000 €. 

Zum Unfallzeitpunkt war der Gehweg weder geräumt noch gestreut. 

Die WEG hatte seit mehr als 20 Jahren den Winterdienst für dieses Grundstück einem mittlerweile 82-jährigen Pensionär einvernehmlich übertragen. Der Vertrag sah vor, dass der Rentner die Außenpflege des Grundstücks einschließlich der notwendigen Streuarbeiten bei Eis-und Schneeglätte vorzunehmen habe. Am Morgen des Unfalltages war der Beauftragte seiner Streupflicht nicht nachgekommen, da er wegen eines Rohrbruches in seinem Haus verhindert war.

Das OLG Oldenburg sah die Haftung hierfür bei der beauftragenden Wohnungseigentümergemeinschaft,  denn diese habe die ihr per Gemeindesatzung übertragende Streupflicht verletzt. Zwar kann die WEG ihre Verpflichtung wirksam  auf einen Dritten (Pensionär) übertragen. Dennoch obliegt der WEG die Verpflichtung zur sorgsamen Auswahl und Überwachung des Beauftragten.  

Mit Überschreitung der Altersgrenze (80 Jahre) sei die WEG verpflichtet gewesen, kritisch zu überprüfen, ob der Beauftragte aufgrund seines Alters die übernommene Streupflicht sicher und zuverlässig nachkommen kann. Da es bereits in der Vergangenheit Hinweise gegeben habe, dass der Weg auf dem Grundstück nicht immer gestreut / geräumt gewesen sei, hätte die WEG eine engmaschige Kontrolle des Beauftragten organisieren müssen.  Da dies nicht geschehen war, sah das Gericht die WEG überwiegend in der Haftung und verurteilte diese zur Zahlung von Schadensersatz i. H. v. 60 % des Gesamtschadens. Die restlichen 40 % verblieben beim Geschädigten; denn für den Geschädigten sei es offensichtlich gewesen, dass der Weg nicht gestreut bzw. geräumt war.

OLG Oldenburg, Urteil vom 13.02.2014, AZ: 1 U 77/13

Die jährlich stattfindende WEG-Versammlung kann ein abendfüllendes Programm mit sich bringen. Dies insbesondere dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer 
ihre Ansichten zur Sache den Anwesenden ausführlich präsentieren. Eine Versammlungsdauer von mehreren Stunden - auch ohne besonderen Beschlussgegenstand - kann zur Belastung aller Beteiligten führen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wollte sicherstellen, dass zukünftig die Versammlungen in einem zumutbaren zeitlichen Rahmen stattfinden. Die Eigentümer fassten daher den Beschluss, die Redezeit zu einem einzelnen Tagesordnungspunkt ausnahmslos auf 3 Minuten pro Eigentümer zu beschränken. Dieser Beschluss wurde angefochten; das zuständige Amtsgericht erklärte ihn daraufhin für ungültig. Auch die hiergegen eingelegte Berufung führte nicht zum Erfolg.

Das Landgericht Frankfurt a. M. erklärte in einem Hinweisbeschluss hierzu:
Ein Beschluss, der generell und ohne jegliche Ausnahme eine Redezeit festlegt, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher unwirksam. Denn die Dauer der Redezeit muss sich an der Komplexität und Bedeutung des Beschlussinhaltes orientieren. Das Recht einzelner Wohnungseigentümer bei schwierigeren Sachverhalten länger als vorgesehen ihren Standpunkt darzustellen und sich auszutauschen, überwiegt dem Interesse an einer zügigen und effektiven Durchführung einer Versammlung. Da dieser Beschluss keine solche Ausnahme für Tagesordnungspunkte mit schwierigem Hintergrund vorsah, hielt er der gerichtlichen Überprüfung nicht stand.

TIPP: Es gehört auch ohne einen solchen Beschluss zu einer ordnungsgemäßen Versammlungsleitung, diese effektiv durchzuführen und einer unnötigen Ausdehnung aktiv entgegenzuwirken.

Landgericht Frankfurt a. M., Hinweisbeschluss vom 05.06.2014, AZ: 2-09 S 6/13

Spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung dem Vermieter im vertragsgemäßen Zustand zurückgeben. Zieht der Mieter vorzeitig aus, will er die alte Wohnung auch schnellstmöglich zurückgeben und nicht erst nach Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist.

Im Streitfall stand der Mieter direkt nach Versand des Kündigungsschreibens vor der Vermietertür und wollte die Schlüssel zurückgeben. Der Vermieter fühlte sich "überrumpelt" und lehnte die Entgegennahme der Wohnungsschlüssel ab. Zudem wollte er verhindern, dass diese Schlüsselentgegennahme als vorzeitige Aufhebungsvereinbarung gewertet werden kann. Später forderte er den Mieter zur Rückgabe der Mietsache auf, was unterblieb. Da die Mietzahlung für die letzten Monate ausblieb, verklagte der Vermieter den Mieter auf Zahlung. Des Weiteren verlange er für weitere drei Monate eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache. 

Das Landgericht Bonn entschied hierzu:

Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die Wohnung vor Vertragsende an den Vermieter zurückzugeben (§§ 546 Abs. 1, 271 Abs. 2 BGB). Verweigert der Vermieter die Annahme, befindet er sich im Annahmeverzug. Dies gilt jedenfalls dann, wenn durch die vorzeitige Rückgabe nicht die Interessen des Vermieters verletzt werden. 

Dies folgt schon aus der Überlegung, dass der Mieter nach Anmietung einer Wohnung nicht zu deren Gebrauch verpflichtet ist. Allerdings übernimmt der Vermieter mit der vorzeitigen Rücknahme der Wohnung auch die Obhutspflicht für diese. Eine berechtigte Ablehnung der vorzeitigen Rücknahme unter Berufung auf diesen Umstand kann daher grundsätzlich in Betracht kommen. Dies müsste der Vermieter dem Mieter gegenüber aber auch zu erkennen geben. Im konkreten Fall war es dem Vermieter in seiner eigenen Argumentation nun gerade nicht darum gegangen, die Übernahme von Obhutspflichten abzulehnen. 

Der Mieter musste daher Mietzahlungen leisten. Eine darüber hinausgehende Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB schuldet der Mieter aber wegen des Annahmeverzuges des Vermieters nicht.

Das LG Bonn hat zur Frage, ob der Mieter bereits vor Vertragsende den Rückgabeanspruch des Vermieters erfüllen darf, die Revision zugelassen. 

LG Bonn, Urteil vom 05. Juni 2014, AZ: 6 S 173/13

Die Vermietung der eigenen Mietwohnung ist insbesondere in Großstädten ein lukratives Nebengeschäft. Der Mieter ist jedoch nicht berechtigt, seine Wohnung Touristen ohne Erlaubnis des Vermieters zu überlassen. Diese Erlaubnis muss - unabhängig von einem etwaigen Zweckentfremdungsverbot und steuerlichen Aspekten - stets vorliegen. 

Im vom Landgericht Berlin zu entscheidenden Fall hatte der Mieter seine Wohnung an insgesamt 12 Tagen an Feriengäste vermietet. Zu diesem Zeitpunkt war bereits ein Räumungsverfahren gegen den Mieter anhängig. Als der Vermieter davon erfuhr, kündigte er dem Mieter das Mietverhältnis fristlos (§ 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt. BGB). 

Der Mieter wollte die fristlose Kündigung nicht akzeptieren und trug vor, seine Ehefrau habe ohne seine Kenntnis diese Wohnung vermietet; zudem wäre eine vorherige Abmahnung erforderlich gewesen. 

Das Landgericht Berlin hierzu: die fristlose Kündigung des Vermieters ist wirksam. Die vollständige und gewerbliche Überlassung der Mietsache an Dritte  (Vermietung an Touristen) stellt eine derart schwerwiegende  Pflichtverletzung dar, dass dem Vermieter eine Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten war.  Das Verhalten seiner Ehefrau ist ihm nach § 278 BGB zuzurechnen; zudem hätte er Vorsorgemaßnahmen treffen müssen, um dies zu verhindern. Eine Abmahnung war in diesem konkreten Fall entbehrlich, da dem Beklagten die Rechtswidrigkeit dieser Vermietung bekannt und ihm schon wegen des laufenden Räumungsprozesses klar war, dass der Vermieter dies nicht dulden würde. 

Das Mietverhältnis ist beendet; der Mieter musste die Wohnung räumen.

Landgericht Berlin, Urteil vom 18.11.2014, AZ: 67 S 360/14

Der Mieter stellte fest, dass die in der Wohnung befindliche Steckdose funktionslos war und verlangte deren Instandsetzung vom Vermieter. 

Ursache war eine Störung der Signalübertragung vom Übergabepunkt im Keller des Hauses zur Wohnung des Mieters. Der Vermieter verweigerte die Reparatur und verwies auf das Telekommunikationsunternehmen. Der Mieter wollte das nicht akzeptieren und verklagte den Vermieter auf Instandsetzung. 

Das zuständige Amtsgericht wies die Klage des Mieters ab. Das Landgericht Berlin bestätigte dies nun.

Der Mieter hat keinen Anspruch auf die Reparatur des defekten Telefonkabels durch den Vermieter, denn es handelt sich hier nicht um einen Mangel der Mietsache. Zwar kann der Mieter nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass ihm die Anschlüsse zur Telekommunikation in einer Wohnung zur Verfügung stehen. Diese müssen ihm aber nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt werden. Der Vermieter hat lediglich die Installation der technischen Vorrichtungen zur Nutzung eines Telefons zu dulden. So muss der Vermieter die Verlegung von Leitungen zulassen und im Störungsfall Auskunft darüber erteilen, wo diese Leitungen verlegt wurden. Es handelt es sich hierbei lediglich um Duldungs- und Auskunftspflichten. Zu einer Instandhaltung der Telefonleitungen nach § 535 Abs 1 S 2 BGB - wie z. B. bei Wasserleitungen - ist er  nicht verpflichtet. Der Mieter kann jedoch vom Telekommunikationsdienstleister die unverzügliche Beseitigung der Störung verlangen. 

LG Berlin , Urteil vom 12.09.2014, AZ: 63 S 151/14

Bei Mietern, die auf Sozialhilfe angewiesen sind, stellt sich die Frage, inwieweit das Jobcenter neben der Miete auch für Renovierungs- und Rückbaukosten im Falle des Auszuges aufzukommen hat. 

Im konkreten Fall hatte das Jobcenter (als Grundsicherungsträger) die Mieter aufgefordert, sich eine kostengünstigere Wohnung zu suchen. Dies geschah im Rahmen eines Kostensenkungsverfahrens (§ 22 Abs. 1 S. 3 SGB II).  Die Mieter kamen der Aufforderung nach, fanden eine neue Wohnung und kündigten das bestehende Mietverhältnis. 

Der Vermieter verlangte von den Mietern die Entfernung von Holzverkleidungen, verlegten Steinfliesen sowie sonstiger Dekoration. Hierzu war der Vermieter auch berechtigt, denn die Mieter hatten sich zur Wiederherstellung des früheren Zustandes mietvertraglich verpflichtet.  Die Mieter schrieben diese Arbeiten auf einer Handwerkerplattform aus und erteilten dem preisgünstigsten Bieter den Zuschlag.  Die Mieter (Kläger) beantragten unter Vorlage der Kostenangebote die Übernahme der Rückbaukosten vom Sozialamt (Beklagter). Das Jobcenter lehnte ab; die Mieter verklagte das Jobcenter auf Erstattung der Rückbaukosten i. H. v. 1.000,00 €.

Das Sozialgericht entschied hierzu: mietvertraglich geschuldete Rückbaukosten gehören mit zu den anzuerkennenden Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten.

Nach ständiger Rechtsprechung gehören neben den monatlichen Aufwendungen für die Unterkunft (Miete, Heizung) auch die Kosten für Schönheitsreparaturen zu den erstattungspflichtigen Kosten, selbst wenn sie erst mit dem Auszug fällig werden.  Zwar handelt es sich bei den hier geltend gemachten Aufwendungen (Rückbaukosten) nicht um Kosten der Unterkunft iSd § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II. Diese sind aber als Umzugskosten iSd § 22 Abs. 6 SGB II anzuerkennen. Den Mietern sind im Zusammenhang mit dem Umzug die Rückbaukosten für die bisherige Wohnung entstanden. Da die Mieter die Übernahme der Rückbaukosten  rechtzeitig beim Amt beantragt und auch der Widerspruch gegen den behördlichen Ablehnungsbescheid erfolglos blieb, war eine Anfechtungs- Verpflichtungsklage nach § 54 Abs. 1 S. 1 SGG zulässig und begründet. Das Jobcenter musste die (verauslagten)  Kosten erstatten.

SozG Berlin, Urteil vom 10.04.2014, AZ: S 82 AS 25836/12

Probleme treten auf, wenn ein Mieter in eine Wohnung zieht, aber keinen Liefervertrag mit einem Energieversorger seiner Wahl schriftlich abschließt. Da wegen der fehlenden "Anmeldung" auch keine Abschläge gezahlt werden, ist dann nach einiger Zeit häufig ein hoher Betrag sofort zur Zahlung fällig. Es stellt sich dann die Frage, ob der Eigentümer der Wohnung oder der Mieter Vertragspartner des örtlichen Energielieferanten geworden ist.

Im konkreten Fall hatte ein Paar ein Einfamilienhaus angemietet. Die Mieterin hatte zwar den Mietervertrag auch unterschrieben, war aber nie eingezogen. Der Mieter zog ein und entnahm mit seinem Einzug sofort Gas, um das Haus zu beheizen. Für einen Zeitraum von knapp 3 Jahren war für diesen Gasverbrauch ein Betrag i. H. v. 6.964,75 € angefallen, den die GASAG von der nie eingezogenen Mitmieterin verlangte. Da die frühere Lebensgefährtin diese Kosten nicht übernehmen wollte, wurde sie von der GASAG auf Zahlung verklagt.

Der Bundesgerichtshof stellte nochmals klar, dass ein Strom- bzw. Gaslieferungsvertrag mit demjenigen zustande kommt, der Strom bzw. Gas entnimmt. Denn die Möglichkeit sich Strom oder Gas zu entnehmen, stellt eine sog. "Realofferte" des Versorgungsunternehmens dar. Diese Offerte richtet sich typischerweise an denjenigen, der der nach außen erkennbar die Verfügungsgewalt über diesen Anschluss hat. Im Falle der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses ist das der Mieter und nicht der Eigentümer. 

Der Umstand, dass die Mitmieterin nie in diesem Haus wohnte und somit kein Gas bezog, befreit sie nicht von ihrer Zahlungsverpflichtung. Denn mangels anderer Anhaltspunkte richtet sich das Vertragsangebot regelmäßig an sämtliche Mieter. Dieses Angebot wurde durch die erstmalige Energieentnahme vom Mieter sowohl für sich als auch stellvertretend (Duldungsvollmacht) für die übrigen Mieter angenommen. Denn durch die Unterzeichnung des Mietvertrages duldete sie die zur Nutzung des Einfamilienhauses erforderliche Gasentnahme, da nur auf diese Art das Haus beheizt werden konnte. Die Mitmieterin ist daher zur Zahlung verpflichtet.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.07.2014, AZ: VIII ZR 313/13

Die Verkaufschancen erhöhen sich deutlich, wenn das Immobilienangebot mit aussagekräftigen Foto´s versehen ist. Dies wollte der Mieter aber nicht dulden!

Der Fall:

Der Miteigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung wollte seine Wohnung zum Verkauf anbieten. Der Mieter wollte weder eine Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten zulassen noch das Fotografieren der Innenräume seiner Wohnung erlauben. Er begründete dies damit, dass eine Besichtigung sinnlos wäre, da seiner Kenntnis nach der andere Miteigentümer überhaupt nicht veräußern wolle. Solange keine Einigkeit erzielt wäre, hätte er auch keine Besichtigung zu dulden.

Das Anfertigen von Innenansichten verletze ihn seiner Ansicht nach in seinen Grundrechten "Allgemeines Persönlichkeitsrecht" und "Unverletzlichkeit der Wohnung", da ein Einblick in seinen Wohnbereich dann der Öffentlichkeit zugänglich wäre.

Der Vermieter verklagte den Mieter auf die Duldung von Besichtigungen und das Fotografieren der Innenräume der Wohnung.

Die Entscheidung:

Der Mieter hat die Besichtigung der Mieträume zu dulden und zwar auch dann, wenn nur ein Miteigentümer sich mit Verkaufsabsichten trägt.

Das Fotografieren der Wohnräume hat der Mieter nicht zu dulden! Zwar steht dem Vermieter das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) zu Seite; dieses muss aber im Rahmen der Abwägung der Grundrechte des Mieters, namentlich "Allgemeines Persönlichkeitsrecht"  (Art. 2 Abs. 1 GG) und "Unverletzlichkeit der Wohnung" (Art. 13 Abs. 1 GG), weichen. Denn das Anbieten einer Wohnung ohne Fotos erschwert aus Sicht des Amtsgerichts die Verkaufsabsichten nicht so erheblich, dass eine Veräußerung fast unmöglich wäre. Die Veröffentlichung der Foto´s vom Wohn- und Lebensbereich des Mieters hingegen trifft diesen erheblich, da seine Privatsphäre verletzt wird.

Amtsgericht Steinfurt, Urteil vom 10.04.2014, AZ: 21 C 987/13

Der Mieter einer Erdgeschosswohnung fühlte sich durch die ständigen Besuche einer Katze belästigt. Tierhalter ist ein im Obergeschoss wohnender Mitmieter, der seine Katze frei laufen ließ. Dieser wusste zwar um die unerwünschten Besuche seiner Katze in Nachbarwohnungen, berief sich aber auf sein Recht zur Katzenhaltung.  Der gestörte Mieter wandte sich hilfesuchend an den Vermieter, damit dieser auf den Katzenhalter entsprechend einwirkt und weitere Störungen zukünftig unterbleiben.

Der Vermieter wollte sich der Sache nicht annehmen. Aus seiner Sicht sind Katzenbesuche kein Mangel an der Wohnung, für den er einzustehen habe. Außerdem sei er der falsche Ansprechpartner: der gestörte Mieter solle sich direkt an den Mitmieter wenden. 

Der Erdgeschossmieter gab sich hiermit nicht zufrieden und verklagte den Vermieter einerseits auf Mitwirkung hinsichtlich des störenden Katzenhalters und andererseits auf Feststellung, dass er zur Mietminderung wegen dieser Störungen berechtigt sei.

Das Amtsgericht Potsdam bestätigte antragsgemäß, dass der Vermieter gegen den Mitmieter (Katzenhalter) vorgehen muss. Auch wenn eine Erlaubnis zur Katzenhaltung erteilt wurde, liegt dann eine Pflichtverletzung des Mieters vor, wenn er in Kenntnis der unerwünschten Hausbesuche seiner Katze diese weiter gewähren lasse. Dies habe der Vermieter entsprechend zu beanstanden und Unterlassung einzufordern. 

Auch sei der Erdgeschossmieter nicht verpflichtet, seine Fenster und Terrassentüren vollständig zu schließen. Denn das vollständige Öffnen von Fenster und Türen gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache.  

Letztlich steht dem Mieter auch eine Mietminderung zu. Denn das unerwünschte Eindringen der Katze in die Wohnräume des Mieters stellt eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung dar.

AG Potsdam, Urteil vom 19.06.2014, AZ: 26 C 492/13

Eine besonders tierliebe Wohnungseigentümerin legte auf ihrer Terrasse Katzenfutter aus, um die verwilderten Tiere anzulocken. Die anderen Wohnungseigentümer forderten sie mehrfach auf, dies sofort zu unterlassen. Denn durch das Auslegen des Futters würden auch Ratten und Vögel angeködert, die den Garten verschmutzen. Die betroffene Nachbarin zeigte sich uneinsichtig: sie hätte die Katzen schließlich nur angelockt, um eine tierärztliche Untersuchung zu ermöglichen. Auch würde sie hiermit keine Ratten anlocken, da diese ohnehin schon auf dem Grundstück wären. Letztlich verwies sie darauf, dass das Futter auf ihrer Terrasse und nicht im Gemeinschaftsgarten ausgelegt sei. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagte die Nachbarin auf Unterlassung.

Mit Erfolg! Das zuständige Amtsgericht verurteilte die beklagte Wohnungseigentümerin, es ab sofort und zukünftig zu unterlassen, auf der Terrasse Futter für wilde Tiere auszulegen. Es spiele keine Rolle, ob das Futter nur auf der eigenen Terrasse ausliege oder im Garten. Denn die Tiere müssten nun einmal zuerst den Gemeinschaftsgarten durchqueren, um an das Futter zu gelangen. Die anderen Wohnungseigentümer müssen die hiermit verbundene erhöhte Verschmutzung des  gemeinschaftlichen Gartens nicht dulden. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtung wurde ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro festgesetzt.

AG Bottropp, Urteil vom 10.02.2013, AZ: 20 C 55/12

Ein Maklervertrag muss nicht schriftlich geschlossen werden, sondern kann auch durch die Inanspruchnahme des Maklers zustande kommen. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Makler den Kunden auf seine Provisionspflicht hinweist und der Interessent die Dienste des Maklers annimmt. 

Der Fall: die Maklerin war von der Wohnungseigentümerin mit der Vermietung einer Wohnung beauftragt worden. Die Maklerin schaltete ein Inserat im Internet und wies hierin auch auf die Provisionspflicht des Mietinteressenten hin. Die Mieterin kontaktierte daraufhin die Hausverwaltung, deren Kontaktdaten im Inserat veröffentlicht waren, und mietete diese Wohnung. Einen Kontakt zwischen der Mieterin und der Maklerin hat es nie gegeben; auch bei der Besichtigung war diese nicht anwesend. Die Provisionsrechnung bezahlte die Mieterin zunächst und verlangt nun die Rückzahlung dieser wegen ungerechtfertigter Bereicherung. 

Die Entscheidung: Die Maklerin muss die Provision zurückzahlen! Mangels Maklervertrag ist auch kein Provisionsanspruch entstanden. Eine Internetanzeige stellt kein annahmefähiges Angebot zum Abschluss eines solchen Vertrages dar. Es handelt sich hierbei lediglich um eine "invitatio ad offerendum", also die Aufforderung zur Angebotsabgabe. Da auch zu keinem späteren Zeitpunkt ein Kontakt zwischen Mieterin und Maklerin zustande kam, kann auch kein (erforderlicher) Maklervertrag geschlossen worden sein. Das bloße Schalten einer Anzeige reicht nicht aus, um einen Provisionsanspruch zu begründen. 

AG Wertheim, Urteil vom 10.07.2013, AZ: 1 C 81/13

Bezieht ein Mieter ein Haus mit einem Garten, übernimmt er regelmäßig die Gartenpflege selbst und bringt häufig auch Pflanzen auf eigene Rechnung ein. Da eine Gartenbepflanzung aufwändig und teuer ist, möchte der Mieter seine Investition bei seinem Auszug erstattet haben. Der Vermieter ist hieran nicht interessiert, zumal er sich die Pflanzen nicht selbst aussuchte. 

Auf Erstattung seiner Aufwendungen klagte ein langjähriger Mieter, der über viele Jahre den Garten pflegte und bepflanzte. Dem Mieter war zwar die gärtnerische Gestaltung des Gartens nach seinen Wünschen erlaubt; eine spätere Erstattung im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses sah der Vertrag jedoch nicht vor.  

Das Landgerichtes Berlin entschied hierzu: ohne besondere Vereinbarung besteht kein Anspruch auf Entschädigung wegen der Bepflanzung des Gartens.

Zur Begründung wurde ausgeführt: ein gesetzlicher Aufwendungsersatzanspruch iSd § 951 Abs. 1 BGB scheidet aus, da der Mieter durch das Einbringen der Pflanzen sein Eigentum hieran nicht verloren hat. Denn die vom Mieter eingebrachten Pflanzen werden nicht wesentliche Bestandteile des Grundstückes (§ 946 BGB) ; ein Umpflanzen durch den Mieter ist ohne weiteres möglich.

Die vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, die es dem Mieter gestattet, den Garten nach seinen individuellen Wünschen zu  gestalten, beinhaltet keinen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz. Denn bei einer interessengerechten Auslegung dieser Vertragsklausel  dürfen beide Seiten davon ausgehen, dass nicht ohne weiteres angenommen werden kann, dass der Vermieter, der  dem  Mieter dies erlaube,  auch noch verpflichtet sein soll, dem Mieter die Aufwendungen hierfür zu ersetzen. 

LG Berlin, Urteil vom 07.03.2014, AZ: 63 S 575/12

Die Mieterin verlangt vom Vermieter Schadensersatz wegen Beschädigung ihrer selbst gemalten Gemälde i. H. v. 38.400 €.

Zur Zerstörung der 36 Kunstwerke der Marke "Eigenbau" kam es durch die vom Vermieter veranlassten Sandstrahlarbeiten in der Nachbarwohnung der Mieterin. Dabei war Staub auch in ihre Mieträume gelangt, der die Bilder dauerhaft beschädigte.  Da die Mieterin persönlich und wirtschaftlich nicht in der Lage ist, den Prozess selbst zu führen, hatte sich  das Landgericht Potsdam mit dieser Angelegenheit im Rahmen der Prüfung ihres Prozesskostenhilfeantrages zu befassen. 

Das Landgericht Potsdam wies den Antrag auf Prozesskostenhilfe zurück. Die Mieterin hatte zwar den anfänglichen Mangel der Mietsache (Eindringen des Staubes wegen eines baulichen Mangels) nach § 546 Abs. 1 BGB ausreichend vorgetragen, so dass eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters grundsätzlich in Betracht kommt.  Jedoch fehle es an einem substantiierten Vortrag zur Höhe des Schadens. Nicht maßgeblich ist jedenfalls die Einschätzung durch den Künstler selbst.   Die Mieterin muss darlegen und beweisen, welche Verkaufserlöse sie für vergleichbare Bilder in den letzten Jahren erwirtschaftet habe. Nur wenn der Mieterin dies gelingt, kann ihre Klage Aussicht auf Erfolg haben. Der Mieterin wurde Gelegenheit gegeben, dies noch entsprechend nachzuholen. 

OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.1.2014, AZ: 6 W 148/13

Nach überwiegender Ansicht gehört das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, so dass grundsätzlich weder andere Hausbewohner noch der Vermieter ein Unterlassen verlangen dürfen. Ein sog.  "exzessives Rauchen" kann jedoch Minderungsansprüche der Mitmieter als auch einen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache auslösen.

In einer Entscheidung des Landgerichtes Frankfurt a. M. (AZ: 2-09 S 71/13) wurde der rauchende Bewohner, dessen Wohnung über zwei Balkone verfügt, dazu verurteilt, nur auf dem einen, den Nachbarn nicht störenden, Balkon zu rauchen. Nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme ist diese Ausweichmöglichkeit   auch vom rauchenden Nachbarn zu nutzen.

Ein Nichtraucher-Ehepaar aus Brandenburg fühlte sich ebenfalls massiv durch die auf dem Balkon rauchenden Nachbarn belästigt und verlangte daher die zeitliche Einschränkung des Rauchens auf dem Balkon. Das Rauchverhalten der beklagten Nachbarn wurde mit Fotos und einem Protokoll ausreichend dokumentiert. Hierauf wollten sich das Raucherpaar aber nicht einlassen; vielmehr fühlten sie sich ihrerseits durch das Verhalten der Kläger beobachtet. 

Das Landgericht Potsdam entschied hierzu: da weder ein Verstoß gegen Raucherschutzgesetze noch  eine Verletzung des Gebotes der gegenseitigen nachbarschaftlichen Rücksichtnahme vorliegt, fehlt eine Rechtsgrundlage zur richterlichen Beschränkung der rauchenden Nachbarn. Die Nachbarn dürfen daher auf ihrem Balkon rauchen, wann immer sie möchten. Die Revision zum Bundesgerichtshof ist zugelassen. 

Landgericht Potsdam, Urteil vom 14.03.2014, AZ: 1 S 31/13

In der Mietwohnung wurden Rauchwarnmelder angebracht.  Die Vermieterin vereinbarte mit den Mietern einen Besichtigungstermin, um diese nach der Montage persönlich in Augenschein zu nehmen. Am Tage der Besichtigung wollte sich die Vermieterin jedoch nicht auf die Räume mit Rauchmeldern beschränken, sondern bei der Gelegenheit gleich alle Räume besichtigen. Dabei öffnete die Vermieterin u. a. ein Fenster und räumte Gegenstände von der Fensterbank. Die Mieter forderten die Vermieterin auf, die Wohnung unverzüglich zu verlassen. Als sie dieser Aufforderung nicht nachkam, umfasste der Mieter die Vermieterin mit den Armen und trug sie aus der Wohnung. Die Vermieterin übersandte den Mietern daraufhin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung. 

Der Bundesgerichtshof stellte hierzu folgendes fest: vereinbart war, dass die Vermieterin lediglich die Räume mit den neu angebrachten Rauchwarnmeldern besichtigen darf. Zu einer weitergehenden Besichtigung war die Vermieterin daher nicht berechtigt.  Führt die Vermieterin gegen den Willen der Mieter ihre Besichtigung fort, so verletzt sie das Hausrecht des Mieters. Aus diesem Grunde trägt die Vermieterin zumindest eine Mitschuld an dem Geschehen, selbst wenn der Mieter mit seinem Verhalten die Grenzen der erlaubten Notwehr überschritten haben sollte. Die Kündigung war daher unwirksam; das Mietverhältnis wird fortgesetzt.

BGH, Urteil vom 04.06.2014, AZ: VIII ZR 289/13

Das Fällen eines Baumes im Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine bauliche Veränderung darstellen, die nur mit Zustimmung sämtlicher Eigentümer zulässig ist.

Auf einer Eigentümerversammlung wurde ein Mehrheitsbeschluss gefasst, dass eine ca. 10 m hohe Zypresse im Gartenbereich einer Miteigentümerin ersatzlos entfernt werden sollte. Die Kosten hierfür sollten sich laut Kostenvoranschlag auf ca. 760 € belaufen und aus der "Gemeinschaftskasse" bezahlt werden.  

Eine Miteigentümerin erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss der WEG beim zuständigen Amtsgericht. Dieses wies die Anfechtungsklage mit der Begründung zurück,  dass es sich bei dem Beschlussgegenstand nicht um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG,  sondern um eine ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung nach § 21 Abs 5 Nr 2. WEG handelt, die mehrheitlich beschlossen werden könne. 

Das Landgericht Hamburg sah das anders und gab der Klägerin in zweiter Instanz Recht. Bei der beschlossenen Maßnahme handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Eigentümer bedurft hätte. Denn in diesem konkreten Fall stellt das Fällen der Zypresse eine wesentliche Umgestaltung des Gartens mit einer Änderung seines Charakters und optischen Erscheinungsbildes der Wohnanlage dar, die deutlich über eine normale Gartenpflege hinausgeht. 

Der Beschluss zum Fällen des Baumes war daher unwirksam. Mit Ungültigerklärung des Beschlusses über die Baumfällung war auch der entsprechende Finanzierungsbeschluss hinfällig. 

LG Hamburg, Urteil vom 29.05.2013, AZ: 318 S 5/13

Die Vermieterin hatte das Trinkwasser auf Legionellen pflichtgemäß untersuchen lassen. Das Wasser wurde im Bereich der Wohnung (Dusche) entnommen und ergab einen stark erhöhten Legionellenbefall, nämlich 14.000 KBE/100 ml   (KBE = koloniebildende Einheiten). Der Grenzwert (technischer Maßnahmenwert) liegt bei nur 100 KBE / 100 ml.

Die Vermieterin informierte sofort den Mieter als auch das Gesundheitsamt. Sie ließ den Duschkopf im Bad der Mieter mit einem Filter einbauen. Eine spätere Kontrolluntersuchung ergab einen deutlich geringeren Wert (3.700 KBE/100 ml), der den Grenzwert allerdings immer noch überschritt.

Der Mieter minderte seine Miete aus diesem Grunde um 25 Prozent.

Das Amtsgericht Dresden hat hierzu entschieden: Dem Mieter steht eine Mietminderung i. H. v. 25 %  zu, auch wenn es nicht zu einer Erkrankung durch Legionellen kam. Ein Mangel an der Mietsache liegt nämlich auch schon dann vor, wenn die Befürchtung besteht, dass sich diese Gefahr (Erkrankung) verwirklichen könnte. Der Mieter durfte allerdings erst ab dem Zeitpunkt die Miete mindern, ab dem er auch diese Gefahr kannte (in diesem Fall durch Erstmitteilung der Vermieterin).

AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013, AZ: 148 C 5353/13

Zeigt die Mietsache im Laufe der Zeit einen Mangel (z. B. undichte Fenster, Wasserschaden), muss der Mieter diesen dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterlässt der Mieter die Mangelanzeige, verliert er seinen Anspruch auf Mietminderung. Grundsätzlich hat der Vermieter auch das Recht, sich den angezeigten Mangel selbst anzuschauen. Verweigert der Mieter den Zutritt zur Wohnung, kann er keine Mietminderung geltend machen.

Im konkreten Fall hatte der Mieter dem Vermieter den Heizungsausfall ordnungsgemäß angezeigt. Jedoch verweigerte er dem Vermieter die persönliche Inaugenscheinnahme des Mangels mit dem Hinweis auf ein bereits früher ausgesprochenes Hausverbot. Vielmehr würde er lediglich Handwerkern den Zutritt zur Wohnung gestatten. Der Vermieter dürfe jedenfalls nicht hinein.

Hierzu das Landgericht Berlin: Der Vermieter hat nach der Mangelanzeige das Recht, sich den gemeldeten Mangel persönlich anzuschauen. Denn es obliegt seiner Beurteilung und Entscheidung, in welcher Weise der gerügte Mangel zu beseitigen ist. Verweigert der Mieter den Zutritt zur Wohnung, verliert er seinen Anspruch auf Mietminderung.

Der Mieter hatte daher trotz des Heizungsausfalls die Miete in voller Höhe zu entrichten.

LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013, AZ: 63 S 626/11

Bei der Anmietung einer Wohnung darf der Mieter erwarten, dass diese ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. Dazu gehört auch die Möglichkeit, elektrische Haushaltsgeräte zu benutzen. 

Eine ausreichende Stromversorgung liegt vor, wenn der Mieter in seiner Wohnung neben einem größeren Elektrogerät (z. B. Waschmaschine oder Geschirrspüler) noch ein weiteres Elektrogerät wie z. B. Staubsauger benutzen kann. Im Falle einer unzureichenden Stromversorgung hat der Mieter einen Anspruch auf Verbesserung der Stromversorgung.

In einem vom Landgericht  Berlin zu entscheidenden Fall sind in der Mietwohnung drei Stromkreise vorhanden. Über einen dieser Stromkreise ist der gleichzeitige Betrieb einer Waschmaschine und eines Staubsaugers mit max. 1.250 Watt problemlos möglich. Staubsauger sind im Handel von 1.000 - 2.500 Watt erhältlich. Der Elektro-Herd (vier Platten nebst Backofen) ist über einen zweiten Stromkreis abgesichert.

Der Mieter monierte einerseits, dass er bezüglich der Auswahl seines Staubsaugers (max. 1.250  Watt) beschränkt sei. Des Weiteren sei aus seiner Sicht der Elektroherd unzureichend abgesichert; denn ein gleichzeitiger Betrieb aller vier Kochplatten einschließlich des Backofens auf höchster Leistungsstufe sei nicht möglich. 

Das Landgericht Berlin entschied: Der Mieter hat KEINEN Anspruch auf Verbesserung der elektrischen Versorgung. Denn der Mindeststandard wird NICHT durch die modernsten und leistungsfähigsten Geräte bestimmt. Die Auswahl eines Staubsaugers mit einer Maximalleistung von 1.250 Watt ist daher hinzunehmen. Die Nutzungseinschränkung beim gleichzeitigen Betrieb ALLER VIER Kochplatten einschließlich des Backofens bei höchster Leistungsstufe führt auch nicht dazu, dass eine unter den Mindeststandards liegende unzumutbare Ausstattung vorliegt. Hinzu kommt, dass sich diese Unzulänglichkeit erst durch durch den vom Mieter selbst angeschafften Herd entstand. 

LG Berlin, Urteil vom 19.07.2013, AZ: 63 S 362/11

Der Mieter darf ohne die Zustimmung des Vermieters grundsätzlich keine baulichen Veränderungen an der Mietsache vornehmen. Vor Beginn etwaiger Umbaumaßnahmen muss sich der Mieter die Einwilligung seines Vermieters zur Maßnahme einholen. Bei erheblichen Eingriffen ohne die Erlaubnis des Vermieters ist sogar die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich.

Im konkreten Fall bewohnte der Mieter eine Wohnung im Plattenbau und wollte seine Wohnung durch eine neue, einbruchshemmende Wohnungstür sichern. Die von ihm gewünschte Tür passte allerdings nicht in den Türausschnitt, den er deswegen mit einer Betonsäge vergrößerte. Die Vermieterin kündigte wegen des erheblichen Eingriffs in die Bausubstanz das Mietverhältnis fristlos.  Der Mieter meinte, die Vermieterin sei nicht zur Kündigung berechtigt, da ihm die Hausverwaltung den Einbau dieser Wohnungstür erlaubt  habe.

Das Amtsgericht Mitte bestätigte die Wirksamkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung durch die Vermieterin und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung. Die eigenmächtige Vergrößerung des Türausschnittes stellt einen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz mit Auswirkung auf die Statik dar. Damit habe der Mieter in erheblich gefährdender Weise in das Eigentum der Vermieterin eingegriffen. Auch wenn die Hausverwaltung den Einbau einer DIN-Wohnungstür genehmigt haben sollte, beinhalte dies nicht die Einwilligung zur Vergrößerung des Türausschnittes.

AG Mitte, Urteil vom 26.09.2013, AZ: 6 C 68/13

Wird eine Wohnfläche im Mietvertrag vereinbart, stellt eine nachteilige Abweichung von mehr als 10 % einen Mangel dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. 

In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall enthielt der Mietvertrag keine Angabe zur Wohnfläche.  Der Makler, der den Abschluss des Wohnraummietvertrages vermittelte, hatte die Wohnung im Internet mit der Angabe "Wohnfläche 74 qm" angeboten. Nach Einzug hatten die Mieter die Wohnung vermessen und festgestellt, dass diese lediglich 62 qm groß sei. Sie forderten daher die Rückzahlung des überzahlten Mietzinses für die letzten 2 Monate und kündigten an, die Miete in Zukunft entsprechend anzupassen. Die Vermieterin behauptet, die streitgegenständliche Wohnung sei ca. 68 m² groß. Die Angabe der Wohnungsgröße in der Anzeige stamme vom Makler und nicht von ihr. Der Makler habe die Wohnung vielmehr mit einer anderen Wohnung verwechselt. Dies habe sie als Vermieterin aber bei der Besichtigung der Wohnung vor Vertragsunterzeichnung gegenüber den Mietern klargestellt.

Das Amtsgericht Frankfurt am Main  entschied:  Die in einem Zeitungs- oder Internetinserat enthaltene Wohnflächenangabe wird nicht konkludent zum Vertragsinhalt, wenn der später abgeschlossene Mietvertrag keine Angabe zur Wohnungsgröße enthält. Die lediglich im Inserat enthaltene Wohnflächenangabe begründet bei Nachweis ihrer Fehlerhaftigkeit keinen Mangel der Mietsache und keinen entsprechenden Mietminderungsanspruch.
Die Mieter müssen daher die vereinbarte Miete in voller Höhe zahlen.

AG Frankfurt am Main, Urteil vom 19.09.2012, AZ: 33 C 3082/12

Die Mieterin hatte sich mehrfach über undichte Fenster beschwert. Der Vermieter beschloss daraufhin, einige Fenster und die Balkontüre auszutauschen. Die neuen Fenster sollten allerdings – im Gegensatz zu den alten braunen Fenstern - komplett weiß sein. In der Wohnung der Mieterin würden sich dann sowohl braune als auch weiße Fenster befinden.

Als die Mieterin dies erfuhr, verweigerte sie den Einbau. Auch auf das Angebot des Vermieters, die alten Fenster ebenfalls weiß streichen zu lassen, lehnte sie ab. Die Mieterin meinte, dass es durch den Einbau der weißen Fenster zu einer massiven Umgestaltung der Mietsache kommen würde. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, erhob der Vermieter Klage auf Duldung des Einbaus der neuen Fenster und der Balkontüre.

Das Amtsgericht München entschied, dass die Mieterin den Einbau von weißen Fenstern zu dulden habe. Denn es handelt sich um eine notwendige Instandsetzung. Ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme liegt nicht vor: es sei von der Mieterin hinzunehmen, dass dann unterschiedliche Fensterrahmen in der Wohnung vorhanden seien. Die weißen Fensterrahmen an einem Fenster in Kombination mit braunen Fensterrahmen an anderen Fenstern möge vielleicht nicht dem persönlichen Geschmack der Mieterin entsprechen, sei aber nur als minimale optische Beeinträchtigung anzusehen. Wenn sich die Mieterin an einer unterschiedlichen Farbgestaltung der Fensterrahmen in ihrer Wohnung so sehr störe, hätte sie die Möglichkeit gehabt, das Angebot des Klägers, alle übrigen Fensterrahmen in den entsprechenden Räumen weiß zu streichen, anzunehmen.

Amtsgericht München, Urteil vom 11.12.2012 - 473 C 25342/12

Ein Vermieter ließ einen aus seiner Sicht herrenlosen Keller räumen und den gesamten Inhalt auf dem örtlichen Bauhof entsorgen.

Die Mieterin hatte in diesem zu ihrer Wohnung gehörenden Keller verschiedene  Gegenstände eingelagert, darunter in einer Transportbox auch die 25- jährige Schildkröte „Max“. Zuletzt hatte die Mieterin  im Januar 2013 nach ihrer Winterschlaf haltenden Schildkröte geschaut. Als ihr Lebensgefährte etwa 4 Wochen später nach Max schauen wollte, war der Keller leer geräumt.

Die Mieterin verlangte 560 € Schadensersatz wegen der unberechtigten Räumung ihres Kellers.

Der Vermieter machte geltend, dass für ihn nicht erkennbar gewesen sei, dass der Keller genutzt wurde. Denn die Kellertür sei unverschlossen gewesen. Der Hausmeister habe extra eine Nachricht an der Kellertür angebracht, auf die drei Wochen niemand reagiert habe. Er habe die Kellerräumung veranlasst, da die anderen Mieter in offen stehende Keller ihren Müll einlagern würden und er dies verhindern wollte.

Das Amtsgericht Hannover sah das anders und verurteilte den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz. Ein fehlendes Vorhängeschloss lässt nicht zwingend den Schluss zu, dass der Keller herrenlos sei. Zudem war ohne weiteres ersichtlich, dass sich in diesem Keller auch Gegenstände von Wert befanden. Auch durch den an der Kellertür angebrachten Zettel ergab sich keine Pflicht der Mieterin zur Reaktion. Denn es ist "nicht ungewöhnlich ist, dass Mieter ihnen zugewiesene Kellerräume nur in größeren Abständen anlassbezogen aufsuchen".

AG Hannover, Urteil vom 06.11.2013, AZ: 502 C 7971/13

Der Mieter bot seine Wohnung tageweise zur Anmietung für bis zu vier Feriengäste im Internet an. Nach erfolgter Abmahnung kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht wegen der Überlassung der Wohnung an Touristen.

Der Mieter vertrat die Ansicht, dass er zur Untervermietung an Touristen berechtigt sei. Die Vermieterin hatte dem Mieter bereits im Jahre 2008 wunschgemäß die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt und zwar "ohne vorherige Überprüfung" gewünschter Untermieter. Allerdings unter der Bedingung, dass der Mieter dem jeweiligen Untermieter Postvollmacht erteile, damit alle Schreiben wie z. B. Betriebskostenabrechnungen als ordnungsgemäß zugestellt gelten, selbst wenn der Untermieter diese Briefe nicht an den Mieter weiterleiten sollte.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter die Wohnung nicht an Touristen untervermieten durfte. Denn die Überlassung der Wohnung an ständig wechselnde Touristen unterscheidet sich von einer gewöhnlich auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung. Zudem konnte dem Verlangen der Vermieterin nach Erteilung einer Postvollmacht an Untermieter nicht entsprochen werden, da ein Tourist eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnte. Das Mietverhältnis war somit wirksam gekündigt.

BGH, Urteil vom 08. Januar 2014, AZ: VIII ZR 210/13