Mit Nachmieter:in schneller aus dem alten Mietvertrag?
Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.
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Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.
Kommten Mieter:innen durch geeignete Nachmieter:innen schneller aus dem Mietvertrag?
Kündigungsfristen für Mieter:innen und Vermieter:innen
Nach den gesetzlichen Vorschriften (§ 573 c Abs. 1 S. 1 BGB) haben Mieter:innen stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten, egal wie lange er in der Wohnung wohnt. Die Kündigungsfristen der vermietenden Partei richten sich hingegen nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573 c Abs. 1 S. 2 BGB). Bis zu fünf Jahre Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, nach fünf Jahren bereits sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer beträgt sie sogar neun Monate.
Der Fall: Mieter:innen kündigten das Mietverhältnis und stellten Nachmieter:innen
Die Mieter:innen kündigten im September 2014 das Mietverhältnis. Die Vermieterin bestätigte den Zugang der Kündigung und teilte mit, dass das Mietverhältnis somit fristgerecht Ende Dezember 2014 ende.
Unter Benennung mehrerer geeigneter Nachmieter:innen verlangte die Mietpartei die vorzeitige Beendigung zu Ende Oktober 2014. Schließlich hätte die Vermieterin hiermit bereits einen neuen Vertragspartner und ein Mietausfall würde auch nicht entstehen. Die Vermieterin lehnte die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages ab und verlangte die Mietzahlung bis Ende Dezember 2014.
Mieter:innen stellen Mietzahlung ein und erhalten Zahlungsklage
Da die Mieter:innen ihre Mietzahlung einstellten, erhob die Vermieterin Klage – das Landgericht Berlin hatte sich mit dem Fall zu beschäftigen.
Kein Anspruch auf vorzeitige Entlassung
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass die Vermieterin den Mieter:innen nicht innerhalb der regulären Kündigungsfrist i. S. d. § 573 c Abs. 1 BGB eher aus dem Mietverhältnis entlassen muss. Die Kündigungsfrist von drei Monaten haben die Mieter:innen einzuhalten und daher auch bis zum Ende der Mietzeit die Miete zu zahlen (§ 535 Abs. 2 BGB). Eine andere Wertung käme nur dann in Betracht, wenn die Mietzahlungspflicht für die neue und die bisherige Wohnung zusammen derart hoch wäre, dass die Mieter:innen in existenzielle Geldnöte geraten würde. Ein solcher Fall läge hier aber nicht vor.
LG Berlin, Beschluss vom 03.03.2016; AZ: 67 S 39/16
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