Schadensersatz bei Lockmiete? Betriebskosten zu gering angesetzt

Lockmiete über zu niedrige Betriebskosten

Eine Miete ist attraktiv, wenn die Gesamtmiete vergleichsweise gering erscheint. Der Mieter kennt die tatsächliche Höhe der notwendigen Betriebskosten nicht, sodass ihm eine zu geringe Vorauszahlung nicht auffällt. Da über die Betriebskosten abgerechnet wird, muss der Mieter später nachzahlen. 

Stellt dies jedoch einen Schaden des Mieters dar? Ein Vermieter darf gegenüber den Betriebskostengläubigern (Wasserbetriebe, Müllabfuhr etc.) in Vorkasse gehen. Etwas anders könnte die Sache liegen, wenn der Mieter die Wohnung in Kenntnis der wahren Betriebskostenhöhe gar nicht erst angemietet hätte. 

Höhe der Vorauszahlung – wie ist die Rechtslage?

In der Regel wird im Mietvertrag eine Vorauszahlung für die Betriebskosten vereinbart. Hierzu findet sich auch eine Klausel, welche Betriebskosten in dieser Vorauszahlung enthalten ist. Es ist grundsätzlich sogar erlaubt, dem Mieter gar keine Vorauszahlung abzuverlangen und erst am Jahresende die Gesamtkosten in Rechnung zu stellen. Nur überhöhte Vorauszahlung, d. h. zu hohe Vorauszahlungen, sind rechtlich problematisch (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB).  

Der Fall: Mieter hat hohe Nachzahlung und verlangt Schadensersatz

Im konkreten Fall hatte der Mieter nur für zwei Monate bereits eine Nachzahlung von 214 Euro zu leisten. Auf die Beschwerde des Mieters hatte die Hausverwaltung schriftlich eingeräumt, dass die Betriebskosten absichtlich zu gering angesetzt worden waren. Die 41 qm große Wohnung war mit einer Nettokaltmiete von 329 Euro zuzüglich 170 Euro für die Betriebskosten angesetzt. Damit sollte die Gesamtmiete knapp unter 500 Euro gehalten werden. Der Mieter verlangt im Rahmen seines Antrages auf Prozesskostenhilfe ein Freihalten von den die Vorauszahlung übersteigenden Beträgen bzw. Auflösung des Mietverhältnisses sowie Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen. 

Das Urteil: Mieter verliert!

Es besteht kein Anspruch des Mieters auf kostendeckende Festsetzung der Betriebskostenvorauszahlung. Somit stellt eine zu geringe Betriebskosten Vorauszahlung auch keine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatz begründen könnte. Etwas anderes kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter 

• dem Mieter die Angemessenheit der Betriebskosten ausdrücklich zugesichert hat 
• die Vorauszahlung vorsätzlich zu gering bemessen hat, um den Mieter zu täuschen oder 
• der Mietinteressent darauf hingewiesen hatte, keine höheren Betriebskosten tragen zu können.

Aber selbst, wenn man hierin eine Pflichtverletzung vom Vermieter sehen wollte, sei in diesen Fällen kein Schaden entstanden (der ersetzt werden müsste). Der Vermieter darf den Mieter mit einer zu geringen Vorauszahlung kreditieren. Ein Schaden wäre nur dann denkbar, wenn es dem Mieter – bei Offenlegung der wahren Betriebskostenhöhe – gelungen wäre, eine günstigere Wohnung anzumieten. Gleiches gilt, wenn der Mieter beweisen kann, dass er in Kenntnis von der wahren Betriebskostenhöhe von einer Anmietung Abstand genommen hätte.

LG Berlin, Beschluss 29.10.2018, AZ: 65 T 106/18