Forward-Dar­le­hen: Güns­ti­ge Zin­sen si­chern

Wir erklären dir, worauf du beim Forward-Darlehen achten solltest und informieren dich über die Vorteile und Nachteile dieser Form der Immobilienfinanzierung. 

In seiner Form ist ein Forward-Darlehen in der Regel ein Annuitätendarlehen, das oft bei  einer Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird. Der Clou bei einem Forward-Darlehen: Du kannst dir feste Zinssätze für ein zukünftiges Darlehen sichern.

Ein Schlüsselmerkmal eines Forward-Darlehens ist deshalb die Zinssicherheit. Damit kannst du möglicherweise das Risiko steigender Zinsen mindern und dich vor potenziell höheren Kosten in der Zukunft schützen. Ein Forward-Darlehen wird normalerweise abgeschlossen, bevor das eigentliche Darlehen benötigt wird. Das heißt, du vereinbarst mit der kreditgegenden Bank Zinssätze und Konditionen für ein Darlehen, das du erst in der Zukunft benötigst. Beim Forward-Darlehen geht es vor allem um Zinsen.

Ein Forward-Darlehen ist eine Finanzierungsoption, die es ermöglicht, heute schon die Konditionen für ein zukünftiges Darlehen festzulegen. Es wird oft von Personen genutzt, die sich gegen steigende Zinsen absichern möchten. Du schließt mit einem Kreditinstitut einen Vertrag ab, um dir ein Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt zu bestimmten Konditionen zu sichern. Bei Vertragsabschluss wird ein Zinssatz festgelegt. Dieser Zinssatz wird auf der Grundlage der aktuellen Zinsen und einer Prämie für die Vorabfestlegung berechnet. Sobald die vorher vereinbarte Zeit erreicht ist und du das Darlehen benötigst, wird es ausgezahlt.

Ob sich ein Forward-Darlehen für dich lohnt, hängt von einer Vielzahl verschiedener Faktoren ab. Deshalb solltest du dich vor deiner Entscheidung mit den Vor- und Nachteilen einer solchen Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. 

Nein, ein Forward-Darlehen gehört nicht ausschließlich zur Anschlussfinanzierung, obwohl es oft in diesem Zusammenhang verwendet wird. Die Anschlussfinanzierung bezieht sich auf die Finanzierung, die einsetzt, wenn ein bestehendes Darlehen ausläuft und es noch eine Restschuld gibt. In diesem Kontext kann ein Forward-Darlehen verwendet werden. Ein Forward-Darlehen ist aber nicht an eine Anschlussfinanzierung gebunden, es kann auch für andere Zwecke benutzt werden. Das Forward-Darlehen ist schlicht ein Finanzierungsinstrument, das verwendet wird, um sich zu einem früheren Zeitpunkt feste Zinssätze für ein zukünftiges Darlehen zu sichern.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich besonders, wenn du ein Immobilienprojekt in Planung hast und erwartest, dass die Zinsen in der Zukunft steigen werden. Mit einem Forward-Darlehen kannst du Zinsänderungsrisiken managen und deine zukünftigen Finanzierungskosten zu stabilisieren.

Es bietet Planungssicherheit. Allerdings muss ein Forward-Darlehen nicht immer die beste Option sein. Wenn sich die Zinsen nicht wie erwartet entwickeln, könntest du am Ende höhere Zinsen zahlen als bei einem aktuellen Darlehen. Daher ist es wichtig, die individuellen Umstände und Risiken sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls professionelle Finanzberatung in Anspruch zu nehmen, bevor man sich für ein Forward-Darlehen entscheidet.

Von der Zinsentwicklung hängt ab, wie hoch die Kosten für eine Abschlussfinanzierung sind. Steigt das Zinsniveau an, wird auch das Forward-Darlehen teurer und umgekehrt. Unabhängig von der Marktsituation, treten bei den Konditionen für ein Darlehen Abweichungen von Kreditinstitut zu Kreditinstitut auf. Um das bestmögliche Angebot zu finden, solltest du dich daher von verschiedenen Kreditgeber:innen beraten lassen.

Wie hoch die Kosten für ein Forward-Darlehen sind, hängt in erster Linie von der bereits genannten Zinsentwicklung ab. Es gibt jedoch weitere Faktoren, die den Preis bestimmen:  Wie etwa der Zinsaufschlag. Dieser wird von Kreditinstituten verlangt, um das finanzielle Risiko zu minimieren. In der Forward-Periode erhöhen die Banken die Zinsen im Regelfall um 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte. Dabei ist die Höhe des Aufschlags allerdings abhängig von dem Zeitpunkt, an dem das Forward-Darlehen abgeschlossen wird. Wird im Rahmen einer Umschuldung ein Anschlussdarlehen vorab reserviert, fallen zudem Bereitstellungszinsen an. Statt der Bereitstellungszinsen zahlt der Kreditnehmer für die Vorlaufzeit einen sogenannten Forward-Zuschlag.

Die Banken sichern sich noch weiter ab, indem sie bei einem Forward-Darlehen einen zusätzlichen Zinsaufschlag fordern. Die Höhe des Aufschlags hängt davon ab, ob das Forward-Darlehen 60 Monate im Voraus oder nur wenige Monate vor der Inanspruchnahme aufgenommen wird. Sofern diese Vorlaufzeit weniger als sechs Monate beträgt, kommt das Forward-Darlehen meist ohne Aufschlag daher.

Das hängt von den Bedingungen des Darlehensvertrags und den rechtlichen Bestimmungen ab. Es  gibt Verbraucherschutzgesetze, die Verbraucher:innen ein Widerrufsrecht bei bestimmten Finanzprodukten, einschließlich Darlehen, einräumen. Dies bedeutet, dass du innerhalb einer bestimmten Frist nach Abschluss des Forward-Darlehens ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten können.

Die Dauer dieser Widerrufsfrist kann je nach Gesetzgebung und den Bedingungen des Darlehensvertrags variieren. Es ist wichtig, die entsprechenden Gesetze und Bedingungen zu prüfen, um festzustellen, ob ein Widerruf möglich ist.

Selbst wenn kein explizites Widerrufsrecht besteht, kannst du möglicherweise das Forward-Darlehen kündigen, wenn dies in den Bedingungen des Darlehensvertrags vorgesehen ist. Überprüfe den Vertrag sorgfältig auf Klauseln, die die Kündigung regeln, sowie auf eventuelle Kosten oder Gebühren, die damit verbunden sein können. Unter bestimmten Umständen kann es möglich sein, das Forward-Darlehen außerordentlich zu kündigen. Dies könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn die Bank wesentliche Vertragsbedingungen verletzt hat oder wenn es gesetzliche Bestimmungen gibt, die eine außerordentliche Kündigung ermöglichen.

 Das ist nicht so einfach: In der Regel kannst du deine bestehende Immobilienfinanzierung nicht einfach kündigen, um ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen. Diese Finanzierungen werden oft über lange Laufzeiten abgeschlossen, und Verträge sind in der Regel bindend. Es gibt jedoch einige Möglichkeiten, wie du deine Baufinanzierung möglicherweise ändern kannst, um von einem günstigen Forward-Darlehen zu profitieren:

1. Umschuldung: Eine Möglichkeit ist die Umschuldung deiner bestehenden Baufinanzierung. Das bedeutet, dass du dein aktuelles Darlehen vorzeitig ablöst und durch ein neues Darlehen mit günstigeren Konditionen, etwa durch ein Forward-Darlehen.

2. Vorzeitige Rückzahlung: Einige Baufinanzierungen ermöglichen eine vorzeitige Rückzahlung oder Sondertilgungen. Du kannst diese Option nutzen, um dein Darlehen teilweise zurückzuzahlen und dann ein neues Forward-Darlehen abzuschließen.

3. Verhandlungen mit Ihrer Bank: Sprich mit deiner Bank über die Möglichkeit einer Änderung deiner bestehenden Immobilienfinanzierung. Möglicherweise kannst du bessere Konditionen aushandeln oder eine Anpassung des Darlehensvertrags vornehmen, um von günstigeren Zinsen zu profitieren.

Ob ein Bankwechsel sinnvoll ist, wenn man ein Forward-Darlehen abschließen möchte, hängt von verschiedenen Faktoren ab und sollte individuell abgewogen werden. Hier sind einige Überlegungen: