Vollstreckungsunterwerfung – De­fi­ni­ti­on

Im Rahmen von Immobilienkäufen geht es in der Regel um beträchtliche Geldsummen. Um sich vor eine Zahlungsweigerung seitens des Käufers zu schützen, kann im notariell beurkundeten Kaufvertrag eine sogenannte Vollstreckungsunterwerfung vereinbart werden. Was diese Vertragsklausel im Detail regelt und welche Besonderheit sie aufweist, erfahren Sie nachstehend.

• Die Vollstreckungsunterwerfung als Klausel in einem notariell beurkundeten Vertrag kommt einem Vollstreckungstitel gleich.
• Eine Vollstreckungsunterwerfung als Klausel in einem Mietvertrag ist unwirksam. Ist sie jedoch individuell vereinbart und notariell beglaubigt, ist sie rechtlich gültig.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Bei einer Vollstreckungsunterwerfung handelt es sich um eine Vertragsklausel, die es dem Verkäufer einer Immobilie bei Zahlungsweigerung seitens des Käufers ermöglicht, auf das Vermögen des Schuldners zuzugreifen. Damit dies aber gelingt, muss der zugrundeliegende Vertrag notariell beurkundet sein.

Die Vollstreckungsunterwerfung dient dem Verkäufer also als gewisse (finanzielle) Sicherheit, falls der Käufer die im Kaufvertrag vereinbarte Summe gar nicht oder nicht vollständig begleicht. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Veräußerer durch den Erhalt der Kaufsumme eventuell noch laufende Darlehen begleichen möchte beziehungsweise muss.

Der Bau eines Hauses wird in der Regel durch ein größeres Darlehen bei einem Kreditinstitut finanziert. Diese Baudarlehen werden in nahezu allen Fällen durch eine sogenannte Vollstreckungsunterwerfung belegt. Das bedeutet, dass der Darlehensnehmer im Falle eines Zahlungsrückstandes mit seinem gesamten Vermögen haftet. Das kann im Extremfall zu einer Zwangsvollstreckung führen. Mit der Unterzeichnung des Darlehensvertrages unterwirft sich der Bauherr der Vollstreckungsunterwerfung. Dafür ist kein gesonderter Vertrag oder gar eine notarielle Beglaubigung nötig, wie oft fälschlicherweise angenommen wird. Die Vollstreckungsunterwerfung für ein Baudarlehen ist auch ohne eine Beglaubigung statthaft.

Ist eine Vollstreckungsunterwerfung als Klausel in einem notariell beurkundeten Vertragswerk integriert, hat der Gläubiger auch ohne entsprechendes Gerichtsverfahren die Möglichkeit, auf das Vermögen des Schuldners zuzugreifen. Diese Klausel kommt also einem Vollstreckungstitel gleich.

Es ist in der Regel ein zäher und womöglich kostspieliger Gerichtsweg, bis eine Vollstreckungsunterwerfung zum Tragen kommt. Durch die notarielle Beurkundung des zugrundeliegenden Vertrags kann dieser langwierige Prozess aber umgangen werden und ermöglicht einen schnellen Zugriff auf das Vermögen des Schuldners.

Die Antwort lautet hier: Ja! So hat das Bundesgerichtshof im Jahr 2017 entschieden, dass eine individuell vereinbarte Zwangsvollstreckungsunterwerfung, die notariell beglaubigt ist, für maximal drei Nettomonatskaltmieten durchgesetzt werden kann, sofern Rückstände seitens des Mieters gegenüber seinem Vermieter entstehen (Az. VIII ZR 76/16).

Die Vollstreckungsunterwerfung sollte von Kreditinstituten jedoch nur dann in den Darlehensvertrag genommen werden, wenn der Kunde auch umfassend über die rechtlichen Konsequenzen informiert wurde. Das bedeutet, der Kunde, der bei einer Bank um eine Baufinanzierung bittet, sollte sich zum einen ausführlich beraten und informieren lassen, zum anderen jedoch nichts vor Ort unterschreiben. Nur wenn die Unterlagen im Nachgang noch einmal geprüft wurden, am besten durch einen versierten Anwalt, kann zu einer Unterschrift geraten werden.

Sollte der Kreditgeber den Kunden nicht ausgiebig über die Vollstreckungsunterwerfung informiert haben, obwohl sie Bestandteil des Vertrages ist, kann davon ausgegangen werden, dass es sich um kein seriöses Kreditangebot handelt. Vor einem Vertragsabschluss muss in diesem Fall ausdrücklich gewarnt werden. Denn sofern die notarielle Vereinbarung keine Formfehler hat, kann der Darlehensnehmer sich nicht gegen die Zwangsvollstreckung wehren. Denn eine weitergehende Prüfungs- und Aufklärungspflicht bei der Klausel zur Vollstreckungsunterwerfung wurde vom Bundesgerichtshof ausdrücklich verneint. Das kann entsprechend weitgehende Folgen haben, vor denen sich der Darlehensnehmer nur schützen kann, indem er sein Bauvorhaben im Vorwege realistisch einschätzt.