Bau­spar­ver­trag: Vom Ver­trag bis zur Aus­zah­lung

Mit Bausparen kannst du Eigenkapital für die Finanzierung einer Immobilie ansparen. Anders als der Name es vermuten lässt, sparst du kein Geld, um ein Eigenheim zu bauen. Du kannst mit deinem Ersparten auch eine Immobilie kaufen. In diesem Ratgeber liest du alles über den Bausparvertrag.

Ein Bausparvertrag ist eine spezielle Form des Sparvertrags. Du sparst dein Geld nicht für ein beliebiges Ziel, sondern für den Kauf, den Bau oder die Renovierung einer Immobilie anzusparen. Einen Bausparvertrag kannst nur bei einer Bausparkasse abschließen. Bausparkassen sind spezialisierte Finanzinstitute, die sich ausschließlich mit Bausparen beschäftigen. Beim Abschluss eines Bausparvertrags kannst du mit der Bausparkasse deiner Wahl die Rahmenbedingungen festlegen. Üblicherweise werden bei einem Bausparvertrag folgende Konditionen vereinbart:

• Bausparsumme: Die Bausparsumme ist der Betrag, den du am Ende der Sparphase erhalten möchtest. Dieser Betrag setzt sich aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammen.
• Sparbeiträge: Die Höhe der monatlichen oder jährlichen Sparbeiträge wird bei Vertragsabschluss festgelegt. Diese Beiträge zahlst du während der Sparphase in den Bausparvertrag ein.
• Sparzeit: Die zeitliche Dauer der Sparphase wird auch schon bei Vertragsabschluss festgelegt. In der Regel gibt es eine Mindestsparzeit.
• Zinssatz für die Sparphase: Der Zinssatz, mit dem das während der Sparphase angesparte Guthaben verzinst wird, wird zu Vertragsbeginn festgelegt. Dieser Zinssatz kann für die gesamte Laufzeit des Vertrags gelten.
• Zinssatz für das Bauspardarlehen: Der Zinssatz, zu dem das Bauspardarlehen während der Darlehensphase zurückgezahlt wird, wird ebenfalls bei Vertragsabschluss festgezurrt. Dieser Zinssatz kann während der gesamten Laufzeit des Darlehens konstant bleiben.
• Laufzeit des Darlehens: Die Laufzeit des Bauspardarlehens wird bei Vertragsabschluss festgelegt. Sie bestimmt, über welchen Zeitraum das Darlehen zurückgezahlt werden muss.
• Besondere Bedingungen und Klauseln: Du kannst mit der Bausparkasse auch besondere Bedingungen und Klauseln im Vertrag festlegen, wie etwa Regelungen für Sondertilgungen, die Verwendungszwecke des Bauspardarlehens oder die Möglichkeit zur vorzeitigen Zuteilung.

Wenn es um das Bausparen geht, tauchen immer wieder zwei Begriffe auf. Diese sollten genauer betrachtet werden, um das Konzept des Bausparvertrags zu verstehen. Es sind „Bauspardarlehen“ und „Bausparsumme“.

Bauspardarlehen: Das Bauspardarlehen ist das Darlehen, das der:die Bausparer:in nach erfolgreicher Zuteilung seines Bausparvertrags von der Bausparkasse erhält. Dieses Darlehen dient dazu, wohnwirtschaftliche Zwecke zu finanzieren, wie den Kauf, Bau oder die Renovierung einer Immobilie. Die Konditionen des Bauspardarlehens, wie der Zinssatz, die Laufzeit und die Rückzahlungsmodalitäten, werden bei Vertragsabschluss festgelegt und bleiben während der gesamten Laufzeit konstant.

Bausparsumme: Die Bausparsumme ist der Betrag, den du am Ende der Sparphase deines Bausparvertrags erreichen möchtest. Es ist der vorher festgelegte Zielbetrag, der sich aus den eingezahlten Sparbeiträgen und den während der Sparphase erwirtschafteten Zinsen zusammensetzt. Erst wenn die Bausparsumme erreicht ist und bestimmte Zuteilungskriterien erfüllt sind, kannst du dein Bauspardarlehen beanspruchen.

Ein Bausparvertrag besteht aus mehreren Phasen. Die genauen Phasen und Bedingungen können je nach Bausparkasse und individuellen Vertragsbedingungen variieren. Einige Bausparverträge können auch besondere Regelungen für Sondertilgungen oder vorzeitige Zuteilung enthalten. Das sind die gängigen fünf Perioden des Bausparens, die den Gesamtzyklus des Bausparvertrags abdecken:

1. Vertragsabschluss:- Du schließt mit der Bausparkasse einen Bausparvertrag ab und legst die grundsätzlichen Konditionen fest, wie etwa die Bausparsumme, die Sparbeiträge, die Laufzeit und die Zinsen.  
2. Sparphase: Während der Sparphase zahlst du regelmäßig Sparbeiträge in seinen Bausparvertrag ein. Das Ziel ist es, die vereinbarte Bausparsumme zu erreichen. Das angesparte Guthaben wird mit einem festen Zinssatz verzinst.
3. Zuteilungsphase: Wenn die Bausparsumme erreicht ist und bestimmte Kriterien erfüllt sind, wie etwa eine Mindestsparzeit, wird der Bausparvertrag zugeteilt. Die Zuteilung ermöglicht es dir, das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen.
4. Darlehensphase: Nach der Zuteilung kannst du das Bauspardarlehen nutzen, um vorher festgelegte Zwecke zu finanzieren, typischerweise den Kauf oder Bau einer Immobilie.
5. Rückzahlungsphase: In dieser Phase beginnst du, das Bauspardarlehen in monatlichen Raten zurückzuzahlen. Die Raten enthalten sowohl die Tilgung des Darlehens als auch die vereinbarten Zinsen. Die Rückzahlung erfolgt über einen festgelegten Zeitraum. 
   

Diese Varianten von Bausparverträgen solltest du kennen:

• Bausparvertrag mit Versicherung gegen steigende Bauzinsen: Dieser Bausparvertrag lohnt sich, wenn du einen späteren Immobilienerwerb planst und die Bauzinsen deutlich ansteigen. Die Versicherung hilft dabei, einen bestimmten Zinssatz nicht überschreiten zu müssen.
• Bausparsofortfinanzierung: Bei Abschluss dieser Variante werden die Bausparvertrag-Zinsen für die gesamte Baufinanzierung festgelegt. Somit ist der gesamte Effektivzins meist niedriger als bei einem Annuitätendarlehen.
• Sparvertrag: Wenn die Bank dir hohe Zinsen anbietet, du die Sparraten einhalten kannst und das Geld erst später für den Hausbau oder den Hauskauf benötigen wirst, ist der Sparvertrag eine gute Alternative. 

Direkt nach dem Abschluss des Bausparvertrags startet die Sparphase. Die Dauer dieser Phase hast du im ersten Schritt schon vertraglich festgelegt. Du legst in dieser Phase dein Guthaben an. In dieser Phase hast du noch die Chance, deinen Bausparvertrag anzupassen – sollten die Vereinbarungen, die du bei Vertragsabschluss beschlossen hast, nicht zu deinen Vorstellungen und Bedürfnissen passen.

In der Regel zahlst du monatlich in die Bausparkasse ein. Neben den regulären Sparraten kannst du in dieser Phase auch Sonderzahlungen zu leisten oder sogar das vertragliche Mindestbausparguthaben durch eine Einmalzahlung erbringen. Dadurch erreichst du dein Ziel schneller. Wenn du das in deinem Bausparvertrag vereinbarte Mindestguthaben eingezahlt haben solltest, kannst du die Einzahlungen stoppen. Denn Vorsicht: Durch Überbezahlung verfällt dein Anspruch auf die zinsgünstige Darlehenssumme. 

Du hast die Bausparsumme erreicht und alle vereinbarten Kriterien erfüllt? Dann bist du deinem Wunsch nach den eigenen vier Wänden schon sehr nahe. Wenn die Sparphase hinter dir liegt, wird das Baudarlehen „zugeteilt“, dein Bausparvertrag kommt in die Zuteilungphase. Du kannst jetzt über dein Bausparguthaben verfügen und dein Wohn-Projekt umsetzen. Das sind die grundlegenden Abläufe und Überlegungen während der Zuteilungsphase:

Die Bewertungszahl wird von Bausparkassen verwendet, um die Reihenfolge der Zuteilung zu bestimmen, wenn mehrere Bausparer gleichzeitig die Zuteilungskriterien erfüllen. Die Bewertungszahl basiert auf verschiedenen Parametern, die in den Vertragsbedingungen der jeweiligen Bausparkasse festgelegt sind. Die genauen Kriterien für die Berechnung der Bewertungszahl können von Bausparkasse zu Bausparkasse unterschiedlich sein, aber typischerweise umfassen sie:

• Sparbeiträge: Ein höherer Beitrag während der Sparphase kann zu einer höheren Bewertungszahl führen.

• Ansparzeit: Je länger du eingezahlt hast, desto höher kann deine Bewertungszahl sein.

• Höhe der Bausparsumme: Eine höhere Bausparsumme führt zu einer höheren Bewertungszahl.

• Bereitschaft zur vorzeitigen Zuteilung: Einige Bausparkassen gewähren eine höhere Bewertungszahl, wenn der Bausparer:innen bereit ist, die vorzeitige Zuteilung in Anspruch zu nehmen.

• Verwendung des Bauspardarlehens: Wenn du das Bauspardarlehen tatsächlich für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendest, wirst du in der Regel eine höhere Bewertungszahl erhalten.

Du hast die letzte Etappe des Bausparvertrages erreicht. Ein Bauspardarlehen spielt eine zentrale Rolle beim Bausparen und ist einer der Hauptbestandteile des Bausparvertrags. Es handelt sich dabei um das Darlehen, das ein:e Bausparer:in nach erfolgreicher Zuteilung seines Bausparvertrags von der Bausparkasse erhält. Hier sind die Schlüsselrollen, die das Bauspardarlehen im Bausparprozess spielt:

In der Regel deckt der Bausparvertrag nur einen Teil der Kosten für den Immobilienkauf ab. Du brauchst wahrscheinlich eine Anschlussfinanzierung. Diese setzt dort an, wo das Bauspardarlehen aufhört, und hilft dir dabei, den Rest der Immobilie zu finanzieren. Eine Anschlussfinanzierung wird normalerweise nicht direkt im Zusammenhang mit einem Bausparvertrag benötigt. Die Anschlussfinanzierung kommt erst dann ins Spiel, wenn die Laufzeit des Bauspardarlehens endet und das gesamte Darlehen noch nicht zurückgezahlt wurde.

Wenn eine Anschlussfinanzierung notwendig ist, stehen verschiedene Optionen zur Verfügung: Beispielsweise die Möglichkeit, ein neues Darlehen aufzunehmen, etwa in Form eines Immobilienkredits. Die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie dem aktuellen Zinsumfeld, der Bonität des:er Darlehensnehmer:in und den individuellen Vereinbarungen mit der finanzierenden Bank oder Kreditinstitut. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit der Bausparkasse oder einem Finanzberater in Verbindung zu setzen, um die besten Optionen zu besprechen und die Finanzierung rechtzeitig zu planen.

Die Bausparsumme setzt sich zusammen aus: Deinem angesparten Betrag und dem Bauspardarlehen.  Wenn du mit deiner Bank für den Bausparvertrag zum Beispiel eine Bausparsumme von 50.000 Euro und 25.000 Euro Sparguthaben ausmachst, sieht die Berechnung des Bausparvertrags wie folgt aus:

a) Bausparguthaben: 25.000 Euro

b) Bauspardarlehen: 25.000 Euro

c) Bausparsumme = Bausparguthaben + Bauspardarlehen = 50.000 Euro

Die Bausparsumme bleibt während der Vertragslaufzeit konstant. Sie kann jedoch auf Antrag erhöht oder ermäßigt werden. Einzelheiten finden sich in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB). Du musst aber beachten: Bei einer Veränderung der Bausparsumme verschieben sich die Anteile der Darlehensgewährung entsprechend.

Hinweis: Die Kosten für einen Bausparvertrag liegen bei 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Für eine Bausparsumme von 50.000 Euro müsstest du also mindestens 500 Euro Abschlussgebühr für den Bausparvertrag einrechnen. Hinzu kommen Kontoführungsgebühren von 10 bis 20 Euro im Jahr.

Mit einem Bausparvertrag geniesst du Planungssicherheit. Denn die Konditionen, wie der Zinssatz für die Sparphase und das Bauspardarlehen, werden schon bei Vertragsabschluss festzurrt. Die Konditionen bleiben während der gesamten Laufzeit konstant. Du kannst deine Finanzen also langfristig planen. Denn während der gesamten Laufzeit des Bausparvertrags herrscht Zinssicherheit. Dies gilt sowohl für die Verzinsung des angesparten Guthabens als auch für den Zinssatz des Bauspardarlehens. Zudem kannst du von günstigen Konditionen profitieren:

Die Zinssätze sind in der Regel niedriger als bei herkömmlichen Ratenkrediten, was für Bausparer:innen Kostenersparnisse bedeuten kann. Du kannst eventuell staatliche Förderungen und Zulagen für Bausparer:innen beantragen. Bausparverträge gelten als vergleichsweise sichere Anlageform. Bevor du einen Bausparvertrag abgeschließt, solltest du die spezifischen Konditionen und Angebote verschiedener Bausparkassen vergleichen.