Was tun bei Ge­stank im Mehr­fa­mi­li­en­haus?

Gestank wird individuell unterschiedlich wahrgenommen. Dennoch lassen sich Kriterien für die Beurteilung von Gerüchen aufstellen. Dazu zählen beispielsweise Ort, Zeit, Häufigkeit und Dauer des Auftretens. Weiterhin kommt es auf die Intensität, das soziale Umfeld und auch die Akzeptanz der Betroffenen an.

Fühlen sich Mieter durch Gerüche belästigt, so müssen sie zunächst ihren Vermieter in einem Beschwerdebrief darüber informieren. Der Vermieter wird prüfen, ob ein Geruch nur störend ist oder unzumutbar. Ist der Geruch unzumutbar, hat der Vermieter die Aufgabe, den Mangel zu beseitigen. Unternimmt er nichts oder wird der Mangel nur unzureichend beseitigt, bleibt dem Mieter der Klageweg.

Allerdings liegt die Beweislast dann auch beim Mieter. Wer sich beispielsweise über den Essensgeruch eines Restaurants beschwert, das sich schon beim Einzug im selben Haus befand, hat für eine Mietminderung schlechte Karten.

Zigarettengeruch führt immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Grundsätzlich ist das Rauchen in der gemieteten Wohnung gestattet und kann nicht untersagt werden; es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart. Dieser Grundsatz gilt aber nicht uneingeschränkt. So weist das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 10. August 2017 (Az. 65 S 362/16) darauf hin, dass Raucher gehalten sind, einfache und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um Beeinträchtigungen ihrer Nachbarn durch Zigarettenrauch zu vermeiden.  

Wann die Beeinträchtigung durch Zigarettenqualm erheblich oder unerträglich wird, ist eine Frage des Einzelfalls und wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet. So hat das Amtsgericht Düsseldorf in seinem Urteil vom 31. Juli 2013 (Az. 24 C 1355/13) entschieden, dass eine unzumutbare Geruchsbelästigung durch Zigarettenqualm eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtfertigt.

Wird die Geruchsbelästigung durch Zigarettenrauch als noch zumutbar eingeschätzt, halten Gerichte eine Mietminderung für gerechtfertigt. So legte das Landgericht Hamburg in seinem Urteil vom 15. Juni 2012 (Az. 311 S 92/10) eine Mietminderung von fünf Prozent fest. Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 10. August 2017 eine Mietminderung von 3 Prozent als angemessen angesehen, wenn Mieter nachts nicht mit geöffnetem Fenster schlafen können, weil aus der darunter liegenden Wohnung Zigarettenrauch ins Schlafzimmer dringt. Zigarettengeruch aus der Nachbarwohnung, der wegen der Bauweise des Gebäudes ungehindert in die Wohnräume des Mieters gelangen, lassen – so das Urteil des LG Stuttgart vom 27.05.1998 (Az. 5 S 421/97) – eine Mietminderung von 20 Prozent zu.

Vierbeiner im Mietshaus verlangen den Nachbarn zuweilen eine Menge Toleranz ab. Lautes Bellen, Tatzenspuren bei Schmuddelwetter lassen sich im gewissen Rahmen ertragen, aber beim Geruch von Hundekot ist eine Grenze erreicht. Hier wehren sich Mieter vor Gericht – mit Erfolg.

Wenn Mieter in ihrer Wohnung bei unsachgemäßer Haustierhaltung der Nachbarn erheblichen Geruchsbelästigungen zum Beispiel durch Hundekot im Treppenhaus ausgesetzt sind, rechtfertigt das im Mietrecht eine Mietminderung von 20 Prozent. So urteilte das AG Münster am 22.06.1995 (Az. 8 C 749/94). Das AG Berlin-Charlottenburg sah in seinem Urteil vom 12.07.2010 (213 C 94/10) eine Minderung von 10 Prozent wegen Geruchsbelästigung durch Hundeurin im Treppenhaus als gerechtfertigt. Die ursprünglich geforderte Mietminderung von 20 Prozent wurde abgewiesen, da der Tierhalter alt und gebrechlich war.

Besonders unangenehmer Gestank kann von einem verwahrlosten Müllplatz ausgehen. Sollte ein Vermieter an Mülltonnen sparen und daher der Müllplatz zur übel riechenden Müllhalde verkommen, dann können die Hausbewohner ihre Miete um fünf Prozent mindern. Das entschied das AG Berlin-Lichtenberg in seinem Urteil vom 16. März 2004 (Az 6 C 239/03).

Wenn sich die Kochkünste eines Mieters im Treppenhaus als intensive Gerüche verbreiten, müssen die Nachbarn das als typische Folgen der Wohnnutzung tolerieren. Niemand darf dem anderen vorschreiben, zu welchen Tageszeiten er kochen darf und welche Gewürze ans Essen kommen. Sollte die Geruchsbelästigung allerdings erheblich sein, könnte ein Mangel der Mietsache vorliegen. Das müsste dann durch den Vermieter geprüft werden.

Mit Beschwerden über nächtliches Grillen und damit verbundenen Geruchsbelästigungen hatte sich das OLG Oldenburg am 29. Juli 2002 (Az. 13 U 53/02) zu beschäftigen. Sein Urteil: Viermal im Jahr müssen Mieter nächtliches Grillen bis 24 Uhr hinnehmen.

Mieter und Vermieter können mit ganz unterschiedlichen Arten von Geruchsbelästigungen in Berührung kommen. In jedem Fall gilt es, einen Mangel wegen unzumutbarer Geruchsbelästigung nachzuweisen. Eine Möglichkeit ist ein Ortstermin, bei dem der zuständige Richter sich einen eigenen Eindruck von der Situation verschaffen kann.

Handelt es sich um Gerüche, die nicht ständig nachweisbar sind, muss der Mieter darlegen können, um welche Art und Intensität von Gerüchen es sich gehandelt hat, in welcher Häufigkeit und zu welchem Zeitpunkt sie auftreten.