Grundschuld löschen oder nicht?

• Sobald Sie Ihren Immobilienkredit vollständig abbezahlt haben, erhalten Sie eine Löschungsbewilligung von der Bank und können die Grundschuld löschen lassen.
• Für die Grundschuldlöschung müssen Sie sich in den meisten Fällen notariell unterstützen lassen. Der:die Notar:in beantragt die Löschung gegen eine Gebühr.
• Wer einen Immobilienverkauf plant, sollte die Grundschuld auf jeden Fall löschen lassen. Alternativ können Sie sie im Grundbuch eingetragen lassen, da sie als Sicherheit für spätere Kredite dient. Zudem spart dies Kosten.

Die Grundschuld ist ein sogenanntes dingliches Pfandrecht an einer Immobilie. Es dient Gläubiger:innen wie der Bank als Sicherheit bei der Baufinanzierung. Die Bank belastet das Grundstück im Gegenzug für den Immobilienkredit mit einem bestimmten Betrag. Dies wird im Grundbuch eingetragen. Sollte es zum Zahlungsverzug oder Kreditausfall kommen, darf die Bank auf Basis der Grundschuld eine Zwangsvollstreckung durchführen.

Das Grundpfandrecht wird mit Zustimmung der beteiligten Parteien in das Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz zur Hypothek ist es nicht an eine Forderung gebunden. Dafür bleibt es während der Darlehenstilgung in gleicher Höhe bestehen, während eine Hypothek parallel zur Tilgung sinkt.

Es gibt verschiedene Arten der Grundschuld:

• Briefgrundschuld: Diese allgemeine Eigentümergrundschuld kommt häufig vor. Zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch stellt das Grundbuchamt hier einen Grundschuldbrief aus, der die Abtretung der Grundschuld erleichtert.
• Buchgrundschuld: Die reine Buchgrundschuld schließt Grundschuldbriefe aus. Hier muss jede Änderung ins Grundbuch eingetragen werden.
  

Die Bank darf zwar keine Gebühren für die Löschungsbewilligung der Grundschuld verlangen, dennoch fallen Kosten für Notariat und das Grundbuchamt an. Die Notarkosten sind nach §34 Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und dürfen bis zu 0,2 % der Grundschuld betragen. Das Grundbuchamt verlangt zusätzlich den gleichen Betrag für die Löschung.

Beispiel einer Grundschuldlöschung:

Grundschuld: 150.000 Euro

0,2% = 300 Euro

______________________

Notariat: -300 Euro

Grundbuchamt: -300 Euro

_______________________________

Gesamtkosten für Löschung = 600 Euro

Eine Grundschuld kann erst dann gelöscht werden, wenn das besicherte Darlehen komplett abgezahlt wurde. Eine Löschung ist jedoch nicht zwingend erforderlich, sondern kann auf Wunsch als Sicherheit bestehen. Daher sollten alle, die eine Immobilie kaufen möchten, überprüfen, ob das zum Verkauf stehende Haus oder Grundstück noch mit einer Grundschuld belastet ist. Ist sie gelöscht, können Käufer:innen ein neues Grundpfandrecht eintragen lassen.

Ihre Bank sollte Ihnen die Bewilligung für die Grundbuchlöschung unaufgefordert zusenden. Sollte das nicht der Fall sein, können Sie sie einfach selbst bei Ihrem Kreditgeber beantragen, der Ihnen einen Vordruck für die Löschungsbewilligung bereitstellt. Diese Bewilligung muss immer als Schriftstück in notarieller Form vorliegen – inklusive schriftlicher Zustimmung des Gläubigers. Nur dann kann die Grundschuld tatsächlich gelöscht werden.

Im Verlauf des Kaufprozesses und der Eigentumsübernahme wird die alte Grundschuld in vier Schritten gelöscht:

1. Sie als Eigentümer:in beantragen bei der Bank eine Löschungsbewilligung zur Grundschuld. 
2. Sie übermitteln Ihren schriftlichen Antrag auf Löschung der Grundschuld und die erhaltene Löschungsbewilligung an Ihre:n Notar:in. 
3. Der:die Notar:in beglaubigt Ihren Antrag sowie die Bewilligung und leitet die Dokumente an das zuständige Grundbuchamt weiter.
4. Das Grundbuchamt prüft den Löschungsantrag.
5. Der Löschungsvermerk wird im Grundbuch eingetragen.

Für die Ausstellung der Löschungsbewilligung darf die Bank Ihnen keine Gebühren in Rechnung stellen. Nur externe Kosten, wie beispielsweise die Beglaubigung durch eine:n Notar:in oder Portokosten, dürfen auf Sie umgelegt werden. Sparkassen dürfen Löschungsbewilligungen übrigens selbst beglaubigen, sofern sie siegelführend sind.

Die folgenden Dokumente sind nötig, damit Sie die Löschungsbewilligung der Grundschuld beantragen können, falls diese nicht automatisch ausgestellt wurde:

• Grundbuchblatt und Grundbuchband
• Flur und Flurstück
• Höhe der Grundschuld (numerisch und alphabetisch)
• Stadt des kreditgebenden Instituts
• Laufende Grundbuchnummer
• Ort, Datum und Unterschrift von Gläubiger:in
• Zustimmung zur Löschung der Grundschuld durch den:die Eigentümer:in
• Ort, Datum und Unterschrift des:der Eigentümer:in
  

Es ist auch möglich, dass die Grundschuld nicht gelöscht, sondern zur Sicherung eines Kredits übernommen wird. In diesem Fall muss keine neue Grundschuld bestellt werden. Das erspart Verkäufer:innen die Kosten für die Löschung. Für Käufer:innen lohnt sich das Modell vor allem dann, wenn sie ihren Kauf bei derselben Bank wie der:die Verkäufer:in finanzieren, da so beide Parteien Kosten sparen. Andernfalls müssen Käufer:innen eine Gebühr für die Grundschuldabtretung zahlen.

Tipp: Erst beraten lassen!
Übernehmen Sie eine Grundschuld nicht ohne eine vorherige fachkundige Beratung. So gehen Sie sicher, dass es sich um eine bedenkenlose Grundschuld handelt.

Die Grundschuld löschen zu lassen, kann sinnvoll sein, wenn es mehrere Eigentümer:innen für ein Objekt gibt. Beinhaltet die Bestellungsurkunde der Grundschuld eine Klausel, die besagt, dass jede:r Eigentümer:in mit seinem:ihrem Vermögen haftet, ist ein „bereinigtes“ Grundbuch die sicherere Variante. Im Falle der Verschuldung Einzelner sind die anderen Eigentümer:innen so vor der Haftung geschützt.