Der Weg zur eigenen Immobilie führt in der Regel über ein Darlehen von einem Kreditgeber. In diesem Beitrag erfährst du, welche Darlehensarten die wichtigsten sind, worauf du bei einem Immobiliendarlehen achten solltest und welches Darlehen für welche Personengruppe geeignet ist. Du erfährst auch, welche Rolle Zinsen und die Anschlussfinanzierung bei einer Immobilienfinanzierung spielen und du siehst die Vor- und Nachteile der verschiedenen Darlehenstypen tabellarisch im Überblick.
Für den Wohnungs- oder Hauskauf benötigen die meisten Bürger:innen einen Kredit oder ein Immobiliendarlehen, um die Kosten decken zu können.
Es gibt viele verschiedene Unterarten des Hypothekendarlehens, deren Eignung von deinen persönlichen Umständen und Vorlieben abhängt.
Analysiere gründlich die Vor- und Nachteile der Immobilienkredite, bevor du dich entscheidest. Schließlich gehst du eine langjährig Verpflichtung ein.
- Immobiliendarlehen: Diese Arten gibt es für die Immobilienfinanzierung
- Wichtige Aspekte eines Immobiliendarlehens
- Vorteile und Risiken der Darlehensarten im Überblick
- Anschlussfinanzierung eines Immobiliendarlehens
- Wie wichtig sind Zinsen bei einem Immobiliendarlehen?
- Welche Darlehensform passt zu dir?
Um durch den Dschungel der Immobiliendarlehen zu kommen, brauchst du einen Überblick über die verschiedenen Typen. Die unterschiedlichen Darlehensarten für die Immobilienfinanzierung unterscheiden sich in Bezug auf Zinsstruktur, Tilgungsmodalitäten und Risiken. Hier erhältst du zunächst Informationen zu den gängigen Arten von Immobiliendarlehen. Weiter unten kannst du lesen, zu welcher Personengruppe welches Darlehen passt.
Art von Immobiliendarlehen | Details |
Annuitätendarlehen | Dieses Darlehen ist auch als Abzahlungsdarlehen oder Tilgungsdarlehen bekannt. Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die monatlichen Ratenzahlungen über die gesamte Laufzeit konstant. Die Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, wobei der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit steigt. |
Volltilgerdarlehen | Wenn du dir vor allem Planungssicherheit wünschst, kannst du mit einem Volltilgerdarlehen von Anfang an ein Zinsänderungsrisiko ausschließen und die Finanzierung für den gesamten Zeitraum festlegen. Beim Volltilgerdarlehen ist ein Darlehen, bei dem die gesamte Darlehenssumme zum Ende der Laufzeit vollständig getilgt wird. Entsprechend sind die monatlichen Ratenzahlungen bemessen. |
Variables Darlehen | Anders als beim klassischen Tilgungsdarlehen bist du beim variablen Darlehen flexibler bei der Tilgung. Zudem kannst du die Zinsen an einem günstigen Zeitpunkt festschreiben. Der Zinssatz ändert sich entsprechend den Marktzinsen während der Laufzeit des Darlehens. Die monatlichen Raten können sich daher ändern, abhängig von den aktuellen Zinssätzen. |
KfW-Darlehen | Die Kreditbank für Weiterentwicklung (KfW) gewährt dir zinsgünstige Darlehen für den Hauskauf. Für Maßnahmen wie energetische Sanierungen kannst du ebenfalls zinsgünstige Kredite erhalten. Ein KfW-Darlehen ist eine Möglichkeit der Förderung durch den Staat. |
Arbeitgeberdarlehen | Ein Arbeitgeberdarlehen ist eine zinsgünstige Form der Baufinanzierung. Hier unterstützt dein Unternehmen dich mit einem Darlehen zu guten Bedingungen beim Immobilienkauf. |
Forward-Darlehen | Bei einem Forward-Darlehen erhältst du die Darlehenssumme zu einem späteren Zeitpunkt, kannst dir aber aktuelle Immobiliendarlehen-Konditionen sichern. So ein Darlehen eignet sich für geplante Anschlussfinanzierungen in Niedrigzinsphasen. |
Privatdarlehen | Bei einem Privatdarlehen leihst du dir von deiner Familie oder Bekannten das nötige Eigenkapital oder andere Beträge. Auch bei guten familiären Beziehungen gibt es vertragliche Aspekte zu beachten.Bei diesem Darlehen handelt es sich um eine variabel verzinste Variante, bei der du trotzdem gegen allzu stark steigende Zinsen abgesichert bist. |
Cap-Darlehen | Bei diesem Darlehen handelt es sich um eine variabel verzinste Variante, bei der du trotzdem gegen allzu stark steigende Zinsen abgesichert bist. |
Obwohl die Begriffe „Kredit“ und „Darlehen“ oft synonym verwendet werden, gibt es wichtige Unterschiede. Kredit ist der Oberbegriff für das Leihen von Fremdkapital. Darlehen ist eine Unterform des Kredits und bezieht sich auf hohe Geldsummen für den Immobilienkauf.
Beim Abschluss eines Immobiliendarlehens gibt es mehrere wichtige Aspekte, auf die du achten solltest. Hier sind einige davon:
- Zinssatz: Der Zinssatz ist einer der wichtigsten Aspekte eines Immobiliendarlehens. Vergleiche die Zinssätze verschiedener Darlehensangebote und wähle einen Zinssatz, der für dich erschwinglich ist und langfristig stabil bleibt. Berücksichtige auch, ob der Zinssatz fest oder variabel ist.
- Laufzeit: Die Laufzeit des Darlehens bestimmt, wie lange du monatliche Ratenzahlungen leisten musst. Wähle eine Laufzeit, die zu deiner finanziellen Situation passt und dir genügend Zeit gibt, das Darlehen zurückzuzahlen, ohne deine finanzielle Belastung zu stark zu erhöhen.
- Tilgungsmodalitäten: Überprüfe die Tilgungsmodalitäten des Darlehens, einschließlich der Möglichkeit von Sondertilgungen oder vorzeitiger Rückzahlung ohne zusätzliche Gebühren. Flexibilität bei den Tilgungsmodalitäten kann dir dabei helfen, das Darlehen schneller zurückzuzahlen und Zinskosten zu sparen.
- Nebenkosten: Berücksichtige die Nebenkosten des Darlehens, einschließlich Abschlussgebühren, Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten und Versicherungen. Diese Kosten können erheblich sein und sollten in deine Gesamtkostenberechnung einbezogen werden.
- Sicherheiten: Überprüfe die vom Kreditgeber geforderten Sicherheiten für das Darlehen, wie z.B. eine Hypothek oder andere Vermögenswerte. Stelle sicher, dass du die erforderlichen Sicherheiten bereitstellen kannst und sei dir über die Risiken im Falle eines Zahlungsausfalls bewußt.
- Vertragsbedingungen: Lese den Darlehensvertrag sorgfältig durch und achte auf wichtige Klauseln und Bedingungen, wie z.B. Kündigungsmöglichkeiten, Umschuldungsoptionen und Folgen bei Zahlungsverzug. Stelle sicher, dass du alle Vertragsbedingungen verstehst. Bei Bedarf solltest du rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.
- Risiken und Unsicherheiten: Berücksichtige potenzielle Risiken und Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Immobiliendarlehen, wie z.B. Zinsänderungsrisiken bei variablen Zinssätzen oder Wertänderungen bei Immobilien. Sei dir der Risiken bewusst und treffe gegebenenfalls entsprechende Absicherungsmaßnahmen.
Immobiliendarlehen
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Vorteile
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Risiken
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Annuitätendarlehen
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✅ Konstante monatliche Raten bieten Planungssicherheit.- Mit zunehmender Laufzeit steigt der Tilgungsanteil, was zu einer schnelleren Tilgung führt.
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❌ Höhere Zinsbelastung zu Beginn der Laufzeit im Vergleich zu Tilgungsdarlehen. ❌ Weniger Flexibilität bei der Anpassung der monatlichen Raten im Vergleich zu variablen Darlehen.
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Volltilgerdarlehen
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✅ Volle Tilgung des Darlehens bis zum Ende der Laufzeit ohne Restschuld. ✅ Planungssicherheit durch konstante monatliche Raten.
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❌ Möglicherweise höhere monatliche Raten im Vergleich zu anderen Darlehensarten. ❌ Weniger Flexibilität bei der Anpassung der Tilgungsrate während der Laufzeit.
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Variables Darlehen
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✅ Potenziell niedrigere anfängliche Zinssätze im Vergleich zu Festzinsdarlehen. ✅ Möglichkeit, von Zinssenkungen zu profitieren.
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❌ Unsicherheit über zukünftige Zinsentwicklung und monatliche Belastungen. ❌ Höhere finanzielle Belastung bei steigenden Zinsen.
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KfW-Darlehen
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✅ Attraktive Zinssätze durch die staatliche Förderung ✅ Möglichkeit, Fördermittel für energieeffizientes Bauen oder Sanieren zu erhalten, was langfristig zu Kosteneinsparungen führen kann.
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❌ Die bürokratischen Anforderungen und die begrenzte Verfügbarkeit ❌ Längere Bearbeitungszeiten und gegebenenfalls Einschränkungen bei der Finanzierung.
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Arbeitgeberdarlehen
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✅ Potenzielle Möglichkeit, günstige Zinskonditionen zu bekommen. ✅ Vereinfachte Abwicklung durch die direkte Zusammenarbeit mit dem Arbeitgeber.
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❌ Nicht für alle Arbeitnehmer verfügbar sind. ❌ Die finanzielle Abhängigkeit vom Arbeitgeber kann zu Risiken führen.
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Forward-Darlehen
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✅ Die Möglichkeit, frühzeitig günstige Zinssätze für die Zukunft zu sichern. ✅ Schutz vor möglichen Zinserhöhungen.
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❌ In der Regel etwas höhere Zinsen als herkömmliche Darlehen. ❌ Gebühr für die Reservierung des zukünftigen Zinssatzes.
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Privatdarlehen
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✅ Flexibilität und die Möglichkeit, günstige Konditionen durch Verhandlungen zu erhalten. ✅ Passend für Kreditnehmer mit einer weniger traditionellen Kreditwürdigkeit.
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❌ Bieten in der Regel nicht die gleichen rechtlichen Schutzmaßnahmen. ❌ Persönliche Beziehungen könnten belastet werden.
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Cap-Darlehen
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✅ Schutz vor extremen Zinserhöhungen durch festgelegten Höchstzinssatz. ✅ Flexibilität durch variable Zinsstruktur.
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❌ Höhere anfängliche Zinssätze oder zusätzliche Kosten für Zins-Cap. ❌ Begrenzte Einsparungen bei Zinssenkungen aufgrund des Caps.
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Immobilie finanzieren?
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Grundsätzlich funktioniert eine Anschlussfinanzierung ähnlich wie ein gewöhnliches Darlehen. Es wird einfach in einer anderen Phase der Immobilienfinanzierung genutzt. Es gibt allerdings einige spezifische Unterschiede und Aspekte, die zu beachten sind:
- Refinanzierung eines bestehenden Darlehens: Eine Anschlussfinanzierung erfolgt in der Regel, um ein bestehendes Immobiliendarlehen am Ende seiner Zinsbindungsfrist zu refinanzieren oder zu verlängern. Dabei wird das restliche Darlehen entweder vollständig zurückgezahlt oder eine neue Finanzierung vereinbart, um den ausstehenden Betrag zu tilgen oder zu refinanzieren.
- Neue Konditionen: Bei einer Anschlussfinanzierung können neue Konditionen vereinbart werden, wie z.B. eine neue Zinsbindung, ein neuer Zinssatz und/oder geänderte Tilgungsmodalitäten. Diese Konditionen können je nach aktuellem Zinsniveau und den Bedingungen des bestehenden Darlehens variieren.
- Abschlusskosten: Bei einer Anschlussfinanzierung können erneut Abschlusskosten anfallen, wie z.B. Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten und eventuell auch eine neue Grundschuldeintragung. Diese Kosten sollten bei der Entscheidung für eine Anschlussfinanzierung berücksichtigt werden.
- Flexible Gestaltungsmöglichkeiten: Eine Anschlussfinanzierung bietet oft flexible Gestaltungsmöglichkeiten, wie z.B. die Wahl einer neuen Zinsbindungsdauer, die Anpassung der Tilgungshöhe oder die Möglichkeit von Sondertilgungen. Diese Flexibilität ermöglicht es, die Finanzierung an seine individuellen Bedürfnisse anzupassen.
- Vertragsabschluss: Wie bei einem gewöhnlichen Darlehen wird auch bei einer Anschlussfinanzierung ein neuer Darlehensvertrag abgeschlossen, der die vereinbarten Konditionen und Bedingungen festlegt. Du musst den neuen Vertrag sorgfältig prüfen und unterzeichnen, um die Finanzierung abzuschließen.
Du solltest dich frühzeitig – bestenfalls zwei Jahre und spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung – um die Anschlussfinanzierung kümmern, um dir das beste Angebot zu sichern.
Zinsen spielen eine entscheidende Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Die Zinsen machen bei einem Immobiliendarlehen einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten und die monatlichen Raten aus. Logischerweise können niedrige Zinsen zu niedrigeren monatlichen Zahlungen führen und die Gesamtkosten der Finanzierung reduzieren, während hohe Zinsen zu höheren Kosten und Belastungen führen können. Deshalb ist es wichtig, die Zinsen zu berücksichtigen und verschiedene Finanzierungsoptionen zu vergleichen.
Wie kann du die beste Zinslage zu deiner Immobilienfinanzierung finden kannst? Um die beste Zinslage für deine Immobilienfinanzierung zu finden, solltest du folgende Schritte beachten:
- Marktforschung: Vergleiche die aktuellen Zinssätze verschiedener Banken und Kreditgeber, sowohl online als auch persönlich. Nutze dafür Vergleichsportale, spreche mit verschiedenen Banken und Finanzberatern, um ein umfassendes Bild der aktuellen Zinslage zu erhalten.
- Zinssicherheit: Berücksichtige deine persönliche Risikotoleranz und deine langfristigen Finanzpläne. Entscheide, ob du eine langfristige Zinsbindung wünschst, um langfristige Planungssicherheit zu erhalten, oder ob du kurzfristige Zinsen bevorzugst, um von möglichen Zinsänderungen zu profitieren.
- Verhandeln: Verhandele mit den Banken und Kreditgebern über die Zinssätze und versuche, die bestmöglichen Konditionen zu erhalten. Oftmals sind Banken bereit, über die Zinssätze zu verhandeln.
- Beratung: Hole dir professionelle Beratung von unabhängigen Finanzberatern oder Immobilienexperten ein, um Ihre Finanzierungsoptionen zu bewerten und die beste Zinslage für Ihre individuelle Situation zu ermitteln.
Eine universelle "beste" Darlehensform, die zu allen passt, gibt es nicht. Wie passend oder wie gut das Darlehen ist, hängt sowohl von externen Faktoren als auch von der individuellen finanziellen Situation von Kreditnehmer:innen ab. Wie hoch ist deine Risikobereitschaft und was sind deine langfristigen Ziele? Jede Darlehensart hat ihre eigenen Vor- und Nachteile hat und ist für verschiedene Personengruppen unterschiedlich geeignet. Hier sind die gängige Darlehensarten und die jeweiligen Personengruppen für die das Darlehen geeignet sein könnte:
Art des Darlehens | Details |
Annuitätendarlehen
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Volltilgerdarlehen
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Variables Darlehen
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KfW-Darlehen
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Arbeitgeberdarlehen
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Forward-Darlehen |
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Privatdarlehen |
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Cap-Darlehen |
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Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren dich als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, dir eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir dir, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
Die Wahl der richtigen Darlehensart bedarf einer sorgfältigen Analyse: Wie sind die Marktbedingungen und welche finanziellen Belastungen kannst du über Jahre stemmen?