Checkliste: So verläuft die Bauabnahme erfolgreich

Gute Vorbereitung, die Unterstützung von einem Sachverständigen und eine gründliche Prüfung der fertigen Immobilie anhand einer Checkliste sichern den Einzug in ein baulich einwandfreies Zuhause.

Abnahme bedeutet, dass die vom Bauträger erbrachten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkannt werden. Daraus ergibt sich eine Reihe wichtiger rechtlicher Konsequenzen für den Käufer:

• Die letzte Rate des Zahlungsplans wird fällig.
• Ab jetzt kann er nur noch die Beseitigung von Mängeln fordern, die im Abnahmeprotokoll vermerkt sind. Einzige Ausnahme: Baufehler machen sich erst später bemerkbar.
• Die Gewährleistungsfrist beginnt: Ab jetzt muss der Käufer nachweisen, dass der Bauträger verantwortlich ist, falls ein Mangel erst nachträglich sichtbar wird. Juristen nennen das „Umkehr der Beweislast“.

Vorsicht vor der sogenannten stillen Abnahme. Darunter versteht man ein Verhalten des Käufers, aus dem man schließen könnte, dass er das Gebäude als mängelfrei anerkennt – etwa durch Einzug. In Form einer schriftlichen Mitteilung an den Bauträger, dass das Gebäude mit dem Einzug nicht automatisch als vertragsgerecht anerkannt wird, lassen sich Missverständnisse vermeiden. Eine förmliche Besichtigung des Neubaus zusammen mit dem Unternehmer und einem Sachverständigen kann so auch nach dem Umzug stattfinden.

Bei einem Rundgang durch das Haus oder die Wohnung zusammen mit einem Sachverständigen am Tag vor der förmlichen Abnahme können alle Ecken und Winkel in Ruhe begutachtet und beispielsweise mit dem Zollstock nachgemessen werden. Schließen die Fenster richtig? Läuft das Wasser in der Dusche ab? Lässt sich die Heizung einschalten? Stimmen alle Leistungen mit den vertraglichen Vereinbarungen überein? Je mehr Notizen es von dieser Besichtigung gibt, desto detaillierter fällt das spätere Abnahmeprotokoll aus.

Beim förmlichen Abgabetermin begehen Käufer, Bauträger und Sachverständiger gemeinsam die Wohnung oder das Haus. Alle festgestellten Baufehler und sonstigen Mängel werden ins Abnahmeprotokoll eingetragen. Dazu zählen auch sogenannte geringfügige Mängel wie kleine Schönheitsfehler, die den Gebrauch der Immobilie nicht wesentlich beeinträchtigen. Diese sind zwar kein Grund, die Abnahme zu verweigern, müssen aber nachgebessert werden. Falls wesentliche Mängel vorliegen – das Haus ist kleiner als vereinbart, die Dachneigung stimmt nicht, es fehlen sanitäre Einrichtungen – kann der Käufer die Abnahme verweigern. Für alle Mängel wird im Protokoll eine Frist vereinbart, innerhalb derer die Nachbesserung zu erfolgen hat. Auch strittige Punkte, die gegebenenfalls mit einem Gutachter geklärt werden müssen, werden ins Bauabnahme-Protokoll aufgenommen. Am Ende unterschreiben alle Beteiligten das Protokoll.

• ausreichend Zeit einplanen
• Bauexperten mitnehmen
• alle nötigen Unterlagen mitnehmen
• Handlampe, Kamera und Zollstock bereithalten
• bei der Kontrolle Zufahrtswege, Außen- und Gartenanlagen nicht vergessen
• Raum für Raum einschließlich Keller und Nebenräume abgehen
• Baufehler suchen, aber die Immobilie auch auf Funktionstüchtigkeit (Fenster, Heizung etc.) kontrollieren
• auf Details und häufige Schwachstellen achten – etwa schleifende Türen oder Übergänge von Wand und Decke
• prüfen, ob Brand- und Schallschutzbestimmungen eingehalten wurden
• Reinigungszustand prüfen – zum Beispiel ob Bauschutt herumliegt
• im Abnahmeprotokoll Formalien wie Teilnehmer und Datum überprüfen
• alle Mängel – auch geringfügige – schriftlich festhalten und vermerken, ob sie vom Bauträger anerkannt wurden
• Mängelbeseitigungsfristen festlegen
• gegebenenfalls offene Fragen, Vorbehalte oder Streitpunkte im Protokoll vermerken
• Unterschrift aller Beteiligten nicht vergessen

Wenn keine oder nur geringfügige Mängel beanstandet wurden, steht dem Einzug ins neue Zuhause nichts mehr im Wege. In den allermeisten Fällen sind kleine Nachbesserungen schnell erledigt.