Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst, kannst du in der Regel sofort einziehen. Du hast kein Baustress, selten musst du sanieren oder renovieren. Du ziehst bequem in ein fertiges Objekt. Auch wenn die Bestandsimmobilie im Moment in Ordnung ist, solltest du Geld für Renovierungen und Sanierungen einplanen. Hier liest du, welche Vorteile der Kauf einer Bestandsimmobilie bietet und welche Fallstricke es gibt.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist es wichtig, die Renovierungs- und Sanierungskosten einzukalkulieren.
Bestandsimmobilien sind oft günstiger als Neubauten.
Bei Bestandsimmobilien verbergen sich oft versteckte Kosten.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist es essenziell, die Renovierungs- und Sanierungskosten von Anfang an mit einzukalkulieren. Bestandsimmobilien, also Gebäude, die bereits seit einigen Jahren oder Jahrzehnten bestehen, können zwar oft günstiger in der Anschaffung sein als Neubauten, bringen jedoch häufig versteckte Kosten mit sich.
Wichtig ist die Bestandsaufnahme des Zustands des Gebäudes. Das schaffst du kaum ohne fremde Hilfe: Ein unabhängiger Gutachter kann den Zustand der Immobilie genau analysieren und auf potenzielle Mängel hinweisen. Das beinhaltet auch die Überprüfung von Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen auf Funktionalität und Effizienz.
Staatliche Förderung checken Informiere dich über staatliche Förderprogramme für Renovierungen und energetische Sanierungen. Diese können einen erheblichen Teil der Kosten decken. Beispielsweise bietet die KfW-Bank attraktive Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierungen.
Der Charme eines Altbaus ist unbestreitbar. Hohe Decken, verzierte Stuckelemente und großzügige Räume machen ihn für viele Käufer:innen besonders attraktiv. Doch neben den zahlreichen Vorteilen gibt es auch einige Risiken, die man nicht außer Acht lassen sollte.
| Vorteile | Risiken |
| Einzigartiger Charme und Charakter: Altbauwohnungen und -häuser zeichnen sich durch eine unverwechselbare Architektur und einen besonderen Charme aus. Die oft liebevoll gestalteten Details, wie Holzböden, Stuck an den Decken und großzügige Raumhöhen, verleihen diesen Immobilien einen einzigartigen Charakter, der in modernen Neubauten selten zu finden ist. | Sanierungsbedarf: Ein wesentlicher Nachteil von Altbauten ist der oft erhebliche Sanierungsbedarf. Leitungen, Elektrik, Dämmung und Heizung entsprechen häufig nicht den modernen Standards und müssen erneuert werden. Diese Arbeiten können teuer und zeitaufwendig sein. |
| Zentrale Lage: Viele Altbauten befinden sich in Stadtzentren oder begehrten Wohngegenden. Die gute Infrastruktur und die Nähe zu kulturellen Einrichtungen, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten machen sie besonders attraktiv. Oftmals profitierst du auch von einer guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. | Energieeffizienz: Altbauten haben häufig eine schlechtere Energieeffizienz im Vergleich zu Neubauten. Ohne umfassende Sanierungsmaßnahmen können hohe Heizkosten anfallen. Eine energetische Sanierung, wie die Dämmung der Außenwände und der Einbau moderner Fenster, kann die Energiekosten senken, ist aber oft mit hohen Investitionen verbunden. |
| Solide Bauweise: Viele Altbauten wurden aus hochwertigen Materialien gebaut und weisen eine solide Bauweise auf. Dicke Wände sorgen für eine gute Dämmung gegen Lärm und Wetter und tragen zur Stabilität des Gebäudes bei. | Unvorhergesehene Kosten: Beim Kauf einer Altbau-Immobilie können unvorhergesehene Kosten auftreten. Versteckte Mängel, wie Feuchtigkeitsschäden oder veraltete Rohre, können erst nach dem Kauf zutage treten und zusätzliche Ausgaben verursachen. Eine gründliche Begutachtung durch eine Fachperson ist deshalb unerlässlich. |
| Großzügige Raumaufteilung: Altbauten bieten oft großzügig geschnittene Räume und hohe Decken, die ein besonderes Wohngefühl vermitteln. Die größeren Fenster sorgen für viel Tageslicht und schaffen eine helle, freundliche Atmosphäre. | Denkmalschutzauflagen: Viele Altbauten stehen unter Denkmalschutz, was zwar den Charme und den historischen Wert erhält, aber auch Einschränkungen bei Renovierungen und Modernisierungen mit sich bringen kann. Diese Auflagen können die Kosten und den Aufwand für notwendige Arbeiten erhöhen. |
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Sonderumlagen sind zusätzliche Zahlungen, die von allen Eigentümer:innen in einer Wohnanlage geleistet werden müssen. Sie werden erhoben, wenn die regulären Rücklagen der Eigentümergemeinschaft nicht ausreichen, um unerwartete oder besonders kostspielige Reparaturen und Sanierungen zu finanzieren. Diese können beispielsweise Dachreparaturen, Fassadensanierungen oder die Erneuerung von Gemeinschaftsanlagen wie Heizungen und Aufzügen betreffen.
Eigentümergemeinschaften bilden normalerweise eine Instandhaltungsrücklage, um regelmäßige Wartungsarbeiten und kleinere Reparaturen zu finanzieren. Wenn jedoch größere oder unvorhergesehene Arbeiten anfallen, reicht diese Rücklage oft nicht aus. In solchen Fällen beschließt die Eigentümerversammlung die Erhebung einer Sonderumlage, um die notwendigen Mittel zu beschaffen.
Wie kannst du dich schützen? Eine umfassende Prüfung der finanziellen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft ist unerlässlich. Lass dir alle relevanten Dokumente zeigen und ziehe bei Bedarf einen Fachmann hinzu, der diese Unterlagen analysiert. Wenn du erkennst, dass in naher Zukunft hohe Sonderumlagen anfallen könnten, nutze dies als Verhandlungspunkt beim Kaufpreis. Ein niedrigerer Kaufpreis kann dir helfen, die zukünftigen Kosten besser zu verkraften.
Der Kauf einer Bestandsimmobilie bringt viele Überlegungen mit sich, von der Lage über die Bausubstanz bis hin zu den Sanierungskosten. Ein äußerst wichtiger Aspekt ist der Energieausweis. Seit 2009 ist der Energieausweis bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung.
Der Energieausweis ist ein Dokument, das den energetischen Zustand einer Immobilie bewertet. Er gibt Auskunft über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz eines Gebäudes und dient als wichtige Orientierungshilfe für Kauf- oder Mietinteressenten. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:
- Verbrauchsausweis: Dieser basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner in den letzten drei Jahren.
- Bedarfsausweis: Dieser basiert auf dem theoretischen Energiebedarf, der aus der Gebäudesubstanz und Anlagentechnik errechnet wird.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird der Grundbuchauszug bei den Verhandlungen mit Banken und bei der Bewertung des Grundstücks benötigt. Er gibt aktuelle und klare Auskünfte über die Rechtsverhältnisse und Belastungen eines Grundstücks. Der Grundstückseigentümer kann vom Grundbuchamt die Erstellung eines Grundbuchauszugs verlangen. In der Praxis handelt es sich dabei um eine Kopie, die auch in beglaubigter Form ausgegeben werden kann.
Was tun bei fehlendem Energieausweis? Falls dir kein Energieausweis vorgelegt wird, kannst du darauf bestehen, dass der Verkäufer einen solchen erstellen lässt. Es ist dein Recht, diese Informationen zu erhalten, um eine fundierte Kaufentscheidung treffen zu können. Weigert sich der Verkäufer, solltest du den Kauf überdenken oder rechtlichen Rat einholen.
Der Kauf einer Bestandsimmobilie kann ein aufregendes Abenteuer und eine gute Investition sein. Doch neben dem Kaufpreis gibt es viele weitere Kosten, die leicht übersehen werden können. Diese versteckten Kosten können das Budget erheblich belasten, wenn man nicht darauf vorbereitet ist. Eine Bestandsimmobilie bringt häufig Renovierungs- und Sanierungsbedarf mit sich.
Neben offensichtlichen Arbeiten wie Malerarbeiten oder Bodenbelägen können auch größere Maßnahmen wie die Erneuerung der Heizung, der Fenster oder des Dachs notwendig sein. Eine gründliche Begutachtung der Immobilie durch einen Sachverständigen vor dem Kauf kann dir helfen, den Umfang der notwendigen Arbeiten besser einzuschätzen.
Um langfristig Energiekosten zu sparen und den Wohnkomfort zu erhöhen, sind oft Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Dazu gehören die Dämmung von Wänden und Dach, der Einbau moderner Heizungsanlagen oder die Erneuerung der Elektrik. Diese Maßnahmen können hohe Kosten verursachen, bringen jedoch auch langfristige Einsparungen mit sich.
Finanziellen Puffer einplanen Selbst mit gründlicher Planung können immer unvorhergesehene Kosten auftreten. Es ist daher ratsam, einen finanziellen Puffer einzuplanen, um auf solche Situationen vorbereitet zu sein.
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