Grundbucheintragung bei ge­mein­sa­men Im­mo­bi­li­en­kauf: Wer soll ins Grund­buch?

Wenn ihr als Paar oder als Freunde eine Immobilie kauft, ist die Grundbucheintragung ein entscheidender Schritt. Doch was bedeutet es, wenn eine oder mehrere Personen als Eigentümer:innen eingetragen sind? In diesem Artikel erfährst du alle relevanten Fakten – von Kosten über Rechte bis hin zu häufigen Fehlern.

Die Grundbucheintragung ist nicht nur ein bürokratischer Akt, sondern eine rechtliche Absicherung. Sie regelt, wer offiziell Eigentümer:in einer Immobilie ist. Das Grundbuch dient als öffentliches Verzeichnis und dokumentiert alle Rechte, Pflichten und Belastungen, wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten, die mit der Immobilie verbunden sind. Für Käufer:innen bedeutet die Eintragung vor allem Sicherheit, dass die Immobilie rechtmäßig erworben wurde.

Die Eintragung ins Grundbuch ist ein entscheidender Schritt beim Immobilienkauf, denn sie sichert euer Eigentum rechtlich ab. Hier erfahrt ihr, wie der Prozess abläuft und welche Schritte notwendig sind.

Der Kaufvertrag für die Immobilie muss von einem:einer Notar:in beurkundet werden. Der:die Notar:in sorgt dafür, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind, und beantragt anschließend die Eintragung ins Grundbuch.

Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist, wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese Vormerkung schützt euch davor, dass die Immobilie an eine andere Partei verkauft wird, solange der Kaufprozess läuft.

Bevor ihr offiziell als Eigentümer:innen eingetragen werdet, müsst ihr den vereinbarten Kaufpreis bezahlen. Der:die Notar:in prüft die Zahlung und gibt das Okay für die weitere Bearbeitung.

Der:die Notar:in beantragt beim Grundbuchamt die endgültige Eintragung der neuen Eigentümer:innen. Nach Prüfung durch das Amt werdet ihr offiziell im Grundbuch vermerkt. Dieser Schritt kann je nach Behörde mehrere Wochen dauern.

Nach Abschluss des Verfahrens erhaltet ihr einen Grundbuchauszug, der euch als rechtmäßige Eigentümer:innen der Immobilie ausweist.

Wenn ihr eine Immobilie gemeinsam kauft, habt ihr die Qual der Wahl: Wie genau soll das Eigentum im Grundbuch eingetragen? Die beiden gängigsten Varianten sind „zu gleichen Teilen“, also Fifty-fifty, oder „nach Bruchteilen“. Je nachdem ihr euch entscheidet: Die rechtlichen und finanziellen Konsequenzen können gravierend sein, vor allem bei Trennung, Erbschaft oder Verkauf.

Eigentum „zu gleichen Teilen“
Entscheidet ihr euch für diese Variante, gehört euch die Immobilie je zur Hälfte – also 50 zu 50 Prozent. Das bedeutet, dass beide Parteien gleichberechtigt sind, sowohl bei Rechten (z. B. Einnahmen aus Miete) als auch bei Pflichten (z. B. Kredittilgung). Diese Aufteilung wird häufig von Eheleuten gewählt, die alle Lasten und Vorteile gleichermaßen teilen.

Eigentum „nach Bruchteilen“
Hier wird das Eigentum in individuellen Anteilen aufgeteilt, zum Beispiel 60 zu 40 Prozent oder 70 zu 30 Prozent. Diese Regelung bietet mehr Flexibilität, wenn einer von euch mehr Kapital in den Kauf einbringt oder die finanzielle Verantwortung unterschiedlich aufteilen möchte. Der Bruchteil ist im Grundbuch genau festgehalten und kann später wichtig sein, etwa bei einer Trennung oder einem Verkauf.

Welche Variante passt zu euch?

• Zu gleichen Teilen: Gut geeignet, wenn ihr die Immobilie gemeinsam nutzt und euch finanziell gleich stark engagiert.
• Nach Bruchteilen: Sinnvoll, wenn einer von euch mehr in die Immobilie investiert oder wenn ihr klare Verhältnisse schaffen möchtet.
   

Denkt daran: Eine Änderung der Grundbucheintragung ist möglich, aber aufwendig und kostspielig. Klärt eure Entscheidung lieber vor dem Kauf.

Ob durch Scheidung, Erbschaft oder Schenkung: Änderungen am Grundbucheintrag sind möglich, aber an klare rechtliche Vorgaben geknüpft. Es gibt verschiedene Situationen, die eine Änderung des Grundbucheintrags notwendig machen:

• Eigentümerwechsel: Zum Beispiel durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft.
• Scheidung: Bei einer Scheidung, wenn ein:e Partner:in die Immobilie allein übernimmt.
• Löschung von Belastungen: Wie die Tilgung einer Hypothek, die noch im Grundbuch eingetragen ist.
• Namensänderung: Nach Heirat oder Scheidung, wenn der Name der Eigentümer:innen angepasst werden soll.

1. Notar beauftragen: Änderungen am Grundbucheintrag müssen über einen Notar abgewickelt werden. Der:die Notar:in erstellt die erforderlichen Dokumente, wie die Eigentumsübertragungsurkunde oder die Löschungsbewilligung für eine Hypothek.

2. Einreichung beim Grundbuchamt: Der:die Notar:in reicht die Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt ein. Dazu gehören Nachweise wie Scheidungsurteile, Schenkungsverträge oder Erbscheine.

3. Prüfung durch das Grundbuchamt: Das Amt prüft die Unterlagen und nimmt die Änderung vor, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dieser Prozess kann einige Wochen dauern.

4. Bestätigung: Nach Abschluss der Änderung erhältst du einen aktualisierten Grundbuchauszug.

• Alle Unterlagen bereitstellen: Dazu gehören Kaufverträge, Erbscheine oder Scheidungsurteile.
• Steuerliche Auswirkungen prüfen: Vor allem bei Schenkungen oder Erbschaften können Steuerfragen relevant sein.
• Beratung in Anspruch nehmen: Ein Notar oder Anwalt kann dir helfen, Fehler zu vermeiden und den Prozess zu beschleunigen.

Die Grundbucheintragung ist mit Kosten verbunden. Wie setzen sich die Gebühren zusammensetzen – sowohl bei der Eintragung nach einem Kauf als auch bei späteren Änderungen?

Die Kosten der Eintragung nach einem Immobilienkauf belaufen sich in der Regel auf etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind:

• Grundbuchamtgebühren: Das Grundbuchamt berechnet Gebühren für die Eintragung der neuen Eigentümer:innen und für die Eintragung von Belastungen wie Hypotheken.
• Notargebühren: Ein Notar ist gesetzlich vorgeschrieben und kümmert sich um die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Einreichung beim Grundbuchamt.
   

Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro kannst du mit Kosten von etwa 6.000 Euro für die Grundbucheintragung rechnen.

Änderungen des Grundbucheintrags, wie bei Scheidungen, Erbschaften oder Schenkungen, verursachen zusätzliche Gebühren. Diese hängen vom Wert der Immobilie oder des betroffenen Anteils ab.

• Notargebühren: Für die Erstellung und Beglaubigung der nötigen Dokumente fallen meist mehrere Hundert Euro an.
• Grundbuchamtgebühren: Auch für Änderungen werden Gebühren fällig, deren Höhe sich am Immobilienwert orientiert.
   

Beispiel: Für eine Änderung, die eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro betrifft, können sich die Gesamtkosten (inklusive Notar) auf 500 bis 2.000 Euro belaufen.