Der Grundbucheintrag ist bei einem Hauskauf unumgänglich. Dieser stellt sicher, dass die Hauskäufer:innen auch die rechtmäßigen Eigentümer:innen des Grundstücks werden. Wie lange es dauert, bis der Grundbucheintrag erfolgt, und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen, erfährst du in diesem Artikel.
In der Regel dauern Grundbucheinträge wenige Wochen, manchmal aber mehrere Monate. Insbesondere bei Erbschaften kann der Prozess langwieriger sein, da die rechtmäßigen Erben festgestellt werden müssen.
Nach Begleichung der Grunderwerbsteuer wird dem:der Notar:in eine Unbedenklichkeitsbescheinigung übermittelt. Danach erfolgt die Zahlung des Kaufpreises.
Die Eintragung der Grundschuld dauert ebenfalls mehrere Wochen, das das Formular vorab von der kreditgebenden Bank ausgefüllt und dann an den:die Notar:in übergeben werden muss.
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Ein Grundbucheintrag benötigt in der Regel mehrere Wochen bis zu mehreren Monaten ab dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Der:die Notar:in informiert das zuständige Finanzamt darüber, dass die Immobilie eine:n neue:n Besitzer:in hat und veranlasst beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung, sodass der:die Käufer:in als neue:r Eigentümer:in bereits vorgemerkt ist.
Die Auflassungsvormerkung dient vor allem dazu, einen doppelten Verkauf des Grundstücks seitens der Eigentümer:innen zu verhindern.
Im Anschluss werden die neuen Besitzer:innen dazu aufgefordert, die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu zahlen. Wenn diese Zahlung erfolgt ist, übermittelt der Fiskus dem:der zuständigen Notar:in eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sobald diese Bescheinigung vorliegt, wird die kaufende Partei dazu aufgefordert, den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis innerhalb einer festgelegten Frist (zwei bis acht Wochen) auf das Konto der Verkäuferseite zu überweisen. Sind diese Zahlungen von den Käufer:innen erfolgreich vorgenommen worden, werden sie von dem:der Notar:in als neuer Eigentümer:innen des Grundstücks eingetragen.
Grundsätzlich können Änderungen im Grundbuch nur durch eine:n Notar:in veranlasst werden.
Im Falle einer Erbschaft gestaltet sich der Prozess der Grundbucheintragung anders als bei einem Kauf. Zunächst einmal muss zweifelsfrei geklärt werden, welche Personen die rechtmäßigen Erben sind. Allein für diese Feststellung vergehen meist einige Wochen – besonders dann, wenn der:die Erblasser:in kein Testament hinterlassen hat und die gesetzliche Erbfolge greift.
Wenn die rechtmäßigen Erben ermittelt sind, wird das Grundbuchamt eine Berichtigung im Grundbuch anstreben, da mit dem Ableben von dem:der alten Eigentümer:in das Grundbuch falsch wird (vgl. § 82 GBO). Dafür müssen die Erben einen Grundbuchberichtigungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt stellen.
Damit dieser Antrag aber überhaupt angenommen und entsprechend bearbeitet werden kann, muss gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden, dass der Grundbucheintrag unrichtig ist und die antragsstellende Person die rechtmäßige Erbin ist. Mit den folgenden Unterlagen kannst du die reguläre Erbfolge nachweisen:
Erbschein vom Nachlassgericht
notarielles Testament
Erbvertrag inklusive Eröffnungsprotokoll
Wenn mehrere Personen rechtmäßige Erben sind, reicht es aus, wenn eine dieser Personen einen Grundbuchberichtigungsantrag stellt. Eine zusätzliche Zustimmung der anderen Miterben ist nicht notwendig. Eine etwaige notarielle Beurkundung des Antrags ist ebenfalls nicht nötig.
Damit sich Menschen den Traum vom Eigenheim erfüllen können, ist in der Regel eine Immobilienfinanzierung notwendig, da nicht genügend Eigenkapital für die Zahlung der gesamten Kaufsumme vorhanden ist.
Üblicherweise verlangen Banken eine Sicherheit in Form einer Grundschuld (Grundpfandrecht). Hierbei handelt es sich um einen Eintrag ins Grundbuch, der die offene Forderung (resultierend aus dem Immobiliendarlehen) der Bank absichert. Dieses Grundpfandrecht ist üblicherweise die Voraussetzung dafür, dass ein Immobiliendarlehen gewährt wird.
Sollte der:die Kreditnehmer:in beispielsweise nicht mehr die monatlichen Raten bedienen können, darf das jeweilige Kreditinstitut in letzter Konsequenz die Immobilie zwangsversteigern, um die offene Restschuld zu begleichen.
Die Eintragung der Grundschuld wird allgemein als Grundschuldbestellung bezeichnet. Der:die Käufer:in muss das Grundschuldbestellungsformular (Höhe der Grundschuld, Zweckerklärung etc.) seiner Bank vollständig ausfüllen. Diese Unterlagen sind dem:der Notar:in zu übergeben.
Sind alle Angaben rechtens, wird der:die zuständige Rechtspfleger:in eine Grundschuldbestellungsurkunde ausstellen, die der:die Käufer:in selbst noch unterzeichnen muss. Von der Verkäuferseite ist hingegen eine Belastungsvollmacht vorzubringen, um überhaupt die Grundschuld auf das jeweilige Grundstück eintragen lassen zu können.
Von diesem Zeitpunkt an vergehen mehrere Wochen, bis im Grundbuchamt alle Eintragungen erfolgt sind. In einigen Fällen kann es vorkommen, dass die Bearbeitungszeit auch mehrere Monate in Anspruch nimmt (z. B. bei zahlreichen zu bearbeitenden Anträgen).
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