5 Tipps, um dein Bud­get nicht zu spren­gen

Du willst das Haus deines Lebens – und du willst es jetzt! Keiner kann dir das verübeln. Doch leider sind die Hauspreise in vielen Regionen noch nicht so stark gefallen, dass sie den Effekt der gestiegenen Zinsen wettmachen können. Daher gilt: Budgetkontrolle ist das Gebot der Stunde! Damit du dich bei der Immobilienfinanzierung nicht übernimmst, helfen dir unsere fünf Tipps, die Finanzen im Griff zu behalten.

Je nach Region kannst du mit Preisverhandlungen viel Geld sparen. Viele Marktexperten erkennen für Käufer:innen wieder mehr Spielraum bei Verhandlungen. Es gibt sogar signifikante Rückgänge bei den tatsächlich gezahlten Immobilienpreisen, besonders in strukturschwachen Regionen und bei energetisch ineffizienten Objekten. Wenn du ganz gut verhandeln kannst und dich ausreichend vorbereitest, könntest du ein Schnäppchen machen. Achte darauf, das Objekt genau zu prüfen. Der Energieverbrauch von Immobilien ist mittlerweile ein kritischer Faktor geworden. Unsanierte Häuser oder Wohnungen könnten zu hohen Abschlägen führen.

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie solltest du unbedingt darauf achten, dass du alle Kosten im Blick hast. Oft sind Finanzierungspläne nicht ausreichend durchdacht und es kommen zusätzliche Kosten auf dich zu, die nicht eingeplant waren. Beispielsweise fällt die Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Auch Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovisionen können zusätzliche Ausgaben bedeuten und bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Bauleute müssen besonders aufpassen, da Bau- und Leistungsbeschreibungen manchmal eklatante Mängel aufweisen. Im Festpreis sind nicht immer alle Leistungen enthalten, die für die Fertigstellung nötig sind. Oft fehlen wichtige Positionen wie Kosten für die Erschließung des Baugrundstücks oder für Baustrom und Außenanlagen.

Egal, ob du bereits mitten in der Finanzierung steckst oder sie gerade erst planst: In vielen Fällen musst du kurz- bis mittelfristig Geld locker machen. Eine Möglichkeit ist, Rücklagen und Versicherungsverträge zur Überbrückung finanzieller Engpässe einzusetzen und vorher zu überprüfen, wo du monatlich Einsparungen machen kannst. Bei Schwierigkeiten, die laufenden Beiträge von Verträgen zu bezahlen, solltest du mit dem Versicherer über Optionen wie Stundung, Ruhensvereinbarung, Beitragsfreistellung oder im äußersten Fall Kündigung sprechen. Prüfe aber vorher genau, auf welche Versicherungen du wirklich verzichten kannst.

Umschulden bedeutet: den Kreditgeber wechseln, um finanzielle Vorteile zu erlangen. Das war jahrelang deshalb sinnvoll, weil die Zinsen im weiter sanken. Heute ist das meist nicht der Grund – stattdessen lassen sich bei einer Umschuldung die Zahlungsmodalitäten anpassen.

Ein Beispiel: Wenn du am 1. Januar 2013 ein Darlehen von 250.000 Euro mit einer 15-jährigen Zinsbindung abgeschlossen hast, konntest du es am 31. Dezember 2022 mit einer Frist von 6 Monaten ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Nach zehn Jahren Laufzeit ist so etwas gemäß § 489 BGB möglich. Der Beginn der neuen Finanzierung wäre dann der 1. Juli 2023.

Mit einem Sollzins von drei Prozent und einer Anfangstilgung von zwei Prozent beträgt die monatliche Rate im Beispiel etwa 1.040 Euro. Die Restschuld beträgt ca. 192.000 Euro. Wenn der Sollzins in der neuen Finanzierung auf vier Prozent steigt und die Tilgung auf die Restschuld auf ein Prozent reduziert wird, könnte die monatliche Belastung auf 800 Euro gesenkt werden.

In diesem Beispiel dient die Umschuldung also nicht der Einsparung durch Zinsreduktion, sondern der Reduktion der monatlichen Rate. Besser wäre statt eines Wechsels zu einer anderen Bank in diesem Fall der Tilgungswechsel bei der bestehenden Bank – was uns zum letzten Tipp überleitet.

Bei der Baufinanzierung gibt es drei entscheidende Faktoren, die Kosten und Budget bestimmen: Zinsen, die Wahl der Zinsbindung und die Anpassung der Tilgung.

Zunächst ist es wichtig, die Zinsen zu vergleichen, da bereits geringe Unterschiede einen großen Einfluss haben können. Und das meinen wir so, wie wir es sagen: Winzige Unterschiede können aufgrund der langen Laufzeiten sehr viel ausmachen. Vergleichen musst du aber nicht alleine: Die ImmoScout24-Finanzierungsberatung unterstützt dich mit professionellen Tools dabei, den besten Zinssatz für dich zu ermitteln. Unabhängig und unverbindlich, und für dich auf jeden Fall kostenlos.

Zweite Stellschraube: die Zinsbindung. In Niedrigzinsphasen sind kurzfristige Zinsbindungsfristen günstiger als langfristige. Das ist derzeit aber nur eingeschränkt der Fall. Ein Blick auf das aktuelle ImmoScout24-Zinsbarometer zeigt, dass die zehnjährigen Zinsen sogar günstiger sind als die fünf Jahre lang laufenden Zinsen. 20 Jahre sind wiederum teurer, bieten aber mehr Planungssicherheit. Wenn du steigende Zinsen erwartest, ist eine Absicherung über 20 Jahre sinnvoll.

Die Tilgung ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Eine niedrigere Tilgung senkt zwar die monatliche Belastung, verlängert aber auch die Darlehenslaufzeit. Es ist daher ratsam, eine hohe Tilgung zu wählen. Natürlich musst du dir das auch leisten können. Ganz wichtig: Wenn du flexibel bleiben möchtest, solltest du Sondertilgungen und Tilgungswechsel vereinbaren, auch wenn dies geringe Aufschläge kostet.

Alle Angaben ohne Gewähr.