Zins­bin­dung fest­le­gen - Wann sind 10, 15 oder 30 Jah­re sinn­voll?

Die Zinsbindungsfrist wird im Finanzjargon „Sollzinsbindung“ genannt. Im Darlehensvertrag legst du mit der Bank fest, wie lange diese Frist dauern soll.  Während dieser Zeit bleiben die zu entrichtenden Zinsen unverändert. Du kannst mit der Bank eine Frist von fünf bis 30 Jahren wählen. Du erfährst in diesem Beitrag, welche Zinsbindungsstrategie du wählen solltest.

Die Zinsbindung bezieht sich auf einen festen Zeitraum, für den der Zinssatz eines Darlehens eingefroren wird.

Die Bank garantiert dir die Höhe der Kreditrate für deine Immobilienfinanzierung. Während der Zinsbindung bleibt der Zinssatz konstant, ganz gleich, wie sich der Marktzins verändert. Die Zinsbindung vereinbarst du schon bei der Beantragung eines Immobilienkredits mit der kreditgebenden Bank.

Typische Zinsbindungsfristen reichen von fünf bis 30 Jahren. Die Zinsbindung bietet dir eine gewisse Planungssicherheit: Du weißt genau, wie hoch deine monatliche Rate ausfallen wird. Es gibt verschiedene Optionen für die Zinsbindungsdauer, die je Kreditgeber und individuellen Vereinbarungen variieren können.

Typische Zinsbindungsoptionen sind:

1. Kurzfristige Zinsbindung: Dies umfasst Zinsbindungen von etwa ein bis fünf Jahren. Kurzfristige Zinsbindungen bieten oft niedrigere Zinssätze und mehr Flexibilität.
2. Mittelfristige Zinsbindung: Diese umfasst Zinsbindungen von etwa sechs bis 15 Jahren. Mittelfristige Zinsbindungen bieten eine längere Planungssicherheit und Schutz vor Zinsänderungen, sind aber möglicherweise nicht so flexibel wie kurzfristige Optionen.
3. Langfristige Zinsbindung: Diese umfasst Zinsbindungen von 16 Jahren oder länger. Langfristige Zinsbindungen bieten die längste Planungssicherheit und Schutz vor Zinsänderungen, sind aber oft mit höheren Zinssätzen verbunden und bieten weniger Flexibilität.

In der Regel wählen Kreditnehmer:innen eine Zinsbindung zehn Jahre. In den meisten Marktsituationen gilt also: Je länger die Zinsbindungsfrist, umso höher sind die Zinsen für das Immobiliendarlehen.

Nach Ablauf einer 5-, 10- oder 15-jährigen Zinsbindung bei einem Immobilienkredit ist in der Regel noch eine Restschuld vorhanden.

Dir stehen verschiedene Möglichkeiten offen, wie du mit dem restlichen Darlehensbetrag umgehen kannst:

Die häufigste Option, die von Kreditnehmer:innen gewählt wird, ist die Aufnahme einer Anschlussfinanzierung. Dabei schließt der:die Kreditnehmer:in einen neuen Kreditvertrag ab, um den verbleibenden Restbetrag des ursprünglichen Darlehens abzulösen oder zu refinanzieren. Dies kann mit derselben Bank oder mit einem anderen Kreditgeber erfolgen.

Die Konditionen und Zinssätze der Anschlussfinanzierung hängen von den aktuellen Marktkonditionen, den individuellen finanziellen Umständen des:r Kreditnehmer:in und den Angeboten der Banken ab.

Du hast grundsätzlich drei verschiedene Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung des Darlehens:

1. Prolongation: Wenn du mit deiner Bank zufrieden bist, kannst du den Kredit auch nach der Zinsbindung behalten. Jedoch lohnt es sich, die Zinsen neu zu verhandeln und dabei auch Angebote anderer Banken vorzulegen.
2. Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir schon früh günstige Zinskonditionen. Diese Variante lohnt sich besonders, wenn du sie recht kurzfristig vor Ablauf der Zinsbindung abschließt.
3. Umschuldung: Die Umschuldung besteht darin, dass du für die noch ausstehende Kreditsumme zu einer anderen Bank wechselst. Dies kann sich lohnen, wenn diese bessere Konditionen anbietet, obwohl du die Kredit-Nebenkosten nicht vergessen musst.
   

Du hast auch die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen. Mit dem Verkaufserlös kannst du dann deine Restschuld tilgen.

In einigen Fällen ist es möglich, mit der Bank zu verhandeln und eine Verlängerung der Zinsbindung oder andere Lösungen zu vereinbaren.

Die Entscheidung zur Länge der Zinsbindung hängt von deiner persönlichen Situation sowie der aktuellen Lage auf dem Markt ab. Grundsätzlich bringt dir die Zinsbindung viel Kalkulationssicherheit. Zudem kann es sinnvoll sein, nach Ablauf der Zinsbindung eine möglichst geringe Restschuld zu haben, denn so erhältst du bessere Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung.

In dieser Beispielrechnung siehst du, wie sich deine monatliche Rate für die Kreditrückzahlung je nach Zinsbindung unterscheidet:

Wie du siehst, bringt eine lange Zinsbindung einen Aufpreis beim Jahreszins mit sich. Dafür hast du nach 30 Jahren schon einen großen Teil des Darlehens abbezahlt und erhältst günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung. Die genauen Zinskonditionen hängen von deiner persönlichen Situationen ab. Du erfährst die Bedingungen im Beratungsgespräch mit der Bank und kannst dann noch weiterverhandeln.

Kurze Sollzinsbindungen, die üblicherweise eine Dauer von ein bis fünf Jahren dauern, bieten sowohl Vor- als auch Nachteile, die bei der Entscheidung berücksichtigt werden sollten.

Hier sind die Vorteile und Risiken im Überblick:

Lange Sollzinsbindungen, die üblicherweise eine Dauer von zehn Jahren oder mehr haben, bieten ebenfalls Vor- als auch Nachteile, die bei der Entscheidung berücksichtigt werden sollten:

Wenn es um die Wahl der richtigen Zinsbindungsfrist geht, solltest du beim Abschluss deiner Immobilienfinanzierung zwei Aspekte in die Entscheidung mit einfließen lassen: die allgemeine Lage am Zinsmarkt und deine finanzielle Situation.

Dabei gelten die folgenden Faustregeln:

• Lage am Zinsmarkt: Je höher die Zinsen sind, desto kürzer sollte die Zinsbindung ausfallen. Bei aktuell günstigen Baufinanzierungszinsen hingegen solltest du eine möglichst lange Zinsbindung aushandeln.
• Persönliche Finanzen: Wenn du dir eine höhere Anfangstilgung von zwei Prozent oder mehr leisten kannst, ist dies eine gute Möglichkeit, den Kredit schneller abzubezahlen. Grundsätzlich sollte das Darlehen deine Lebensqualität jedoch nicht beeinträchtigen.

Grundsätzlich kannst du dich an diesen Strategien zur Länge der Zinsbindung orientieren:

• Variante 1 – Zinsbindung 5-10 Jahre: Bei dieser kurzen Zinsbindung kannst du nach Ablauf der Frist eine günstigere Anschlussfinanzierung ergattern. Sie lohnt sich für Zeiten höherer Zinsen sowie für Zeiten, in denen eine günstige Zinsentwicklung zu erwarten ist.
• Variante 2 – Zinsbindung 10-15 Jahre: Diese klassische Zinsbindungsfrist bringt dir den Vorteil, dass du sowohl Planungssicherheit als auch Flexibilität hast. Du solltest dich gut mit der aktuellen Zinsentwicklung beschäftigen, um den Überblick zu behalten.
  

• Variante 3 – Zinsbindung 20-30 Jahre: Wenn du Planungssicherheit bevorzugst und die Zinsen derzeit niedrig sind, kannst du die Baufinanzierung möglichst lange festschreiben. So musst du keine Angst vor eventuellen Zinssteigerungen in der Zukunft haben. Zudem kannst du bei Bedarf dein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren in Anspruch nehmen.