Darlehensrechner zur Baufinanzierung

Lesezeit 10 Minuten | Autor:in ImmoScout Redaktion | Stand 24.05.2024 | 👁‍🗨 101.393 Aufrufe

• Mit dem Darlehensrechner lassen sich die verschiedene Berechnungsszenarien durchführen, um die individuell optimalen Rahmenkonditionen für eine Baufinanzierung herauszufinden.

• Kaufnebenkosten werden ebenso im Darlehensrechner ermittelt, sodass du einen Überblick über die gesamten Kosten behältst. 

• Wie hoch nach der ersten Zinsbindungsfrist die Restschuld des Darlehens ist, wird im Online-Rechner ebenfalls berechnet. 

• Der Darlehensrechner ist einfach und intuitiv zu nutzen: Nur wenige Angaben und Klicks sind nötig, um sich die wichtigsten Faktoren wie Raten und Zinsen rund um die Finanzierung anzeigen zu lassen.  

Ob Neu- oder Anschlussfinanzierung: Wer sein Finanzierungsmodell sorgfältig durchrechnet und Angebote vergleicht, kann einige Tausend Euro Finanzierungskosten sparen. Unser Online-Darlehensrechner für Ihr Haus ist dabei ein hilfreiches Werkzeug. Dank des Online-Rechners benötigst du keine händisch erstellte Excel-Tabelle mehr, um einen Finanzplan zu erstellen. Mit wenigen Klicks kommst du so zu deinem Finanzplan.

Kann ich mir das Darlehen leisten? Wie wirkt es sich aus, wenn sich die Zinssätze ändern? Was passiert, wenn ich von Beginn an eine höhere oder niedrigere Tilgung wählen möchte? Mit einem Kreditrechner, der die Zinsen für Darlehen berechnen kann, kannst du sehr schnell die Antworten auf solche Fragen finden. Du bekommst eine kompakte Übersicht über:

• Die monatliche Belastung

• Den Tilgungssatz

• Weitere wichtige Eckpunkte 

Gerade beim Annuitätendarlehen mit gleichen Monatsraten ist der Online-Rechner ein sehr nützliches Werkzeug. Hier stößt du mit dem Standardtaschenrechner schnell an deine Grenzen.

Der Grund: Beim Annuitätendarlehen bleibt zwar die Monatsrate immer gleich, doch es verändert sich fortwährend das Verhältnis von Zins- und Tilgungszahlungen. Damit wäre bei der Zinsberechnung eines Darlehens mit dem Taschenrechner für jede neue Monatsrate ein eigener manueller Rechenschritt erforderlich. Konkret würde dies bedeuten:

Wenn du ein Darlehen mit zehn Jahren Sollzinsbindung durchrechnen wollten, müsstest du 120 (12 Monate x 10 Jahre) separate Berechnungen durchführen. Das kostet nicht nur viel Zeit, sondern birgt auch ein hohes Risiko, dass Eingabefehler das Ergebnis verfälschen – mit dem Immobiliendarlehen-Rechner bist du hier deutlich besser aufgestellt.

Nutze außerdem weitere Rechner, um noch konkretere Informationen zu Ihrem Darlehen zu erhalten. Unter anderem gibt es noch die folgenden Rechner, die für die Finanzierungsplanung genutzt werden können:  

• Der Tilgungsrechner beispielsweise kann neben der monatlichen Rate einen kompakten Überblick über die bereits getilgte Summe nach Ende einer Sollzinsbindung geben.

• Der Hypothekenrechner (oder auch Bauspardarlehen-Rechner) kann außerdem eine etwaige Sollzinsbindung direkt einkalkulieren und den Gesamtaufwand einer Finanzierung über das Grundpfandrecht angeben.

• Der Zinsrechner wiederum ermöglicht eine realistische Einschätzung der monatlichen Belastung sowie die Ermittlung der tatsächlichen Kosten einer Finanzierung.

Viel einfacher und sicherer als das mühsame und fehleranfällige Rechnen von Hand ist die Kalkulation der Finanzierung mit unserem Darlehensrechner. Er führt alle notwendigen Rechenschritte automatisch für dich durch.

Ein weiterer Vorteil dabei ist, dass du keine Kondition der verschiedenen Kreditgeber in Eigenregie ermitteln und manuell in das Rechenprogramm eingeben müssen. Im Darlehensrechner von ImmoScout24 sind aktuelle Konditionen von zahlreichen Kreditgeber:innen hinterlegt. 

Von diesen Kooperationspartner:innen kannst du nach deinen Berechnungen mit dem Darlehensrechner ein kostenloses und unverbindliches Finanzierungsangebot anfordern.

Da du deinen Wohnort eingibst, werden von vornherein nur Anbieter ausgewählt, die in deiner Region aktiv sind. Denn diese haben ein konkretes Interesse daran, dich bei deiner Baufinanzierung kompetent zu beraten.

Mittlerweile ist es Standard, dass Kreditnehmer:innen das Recht zur Sondertilgung eingeräumt wird. Je nach Vertragslage kannst du dann einmal oder mehrmals im Jahr eine vorab festgelegte Summe der Restschuld außerplanmäßig tilgen. Das bietet sich gerade dann an, wenn aufgrund eines hohen Zinssatzes eine nur geringe Tilgung vereinbart wurde.

Die gesamten Zinskosten verringern sich und müssen folglich in die Darlehensberechnung einfließen. Zudem wird die Laufzeit verkürzt. So wird je nach Dauer der Zinsfestschreibung  im Übrigen auch das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung minimiert wird.

Zu beachten ist bei der Darlehensberechnung außerdem, dass Sollzins- und Effektivzins nicht identisch sind. Bei monatlichen Raten (Annuitäten) erfolgt die Verzinsung unterjährig, weil die Zinsbelastung entsprechend jährlich erfolgt. Dadurch liegt der Effektivzins höher als der Sollzins, sofern häufiger als jährlich gezahlt wird.

Auch kann eine tilgungsfreie Zeit vereinbart werden, etwa um die Zeit zwischen Auswahl und Übertrag der Immobilie zu schließen. Allerdings muss bei der Darlehensberechnung berücksichtigt werden, dass dadurch die Anfangsschuld anwächst oder zusätzliche Zinszahlungen fällig werden.

Bei der Nutzung des Darlehensrechners kannst du frei wählen, welcher anfängliche Tilgungssatz für die Berechnung herangezogen wird. Generell sollte dabei die Grundregel gelten: Jüngere Bauherr:innen wählen bei Berechnung des Darlehens eine niedrigere Anfangstilgung als jene, die älter als 40 Jahre sind.

Erstere haben eine längere Zeit zur Abzahlung zur Verfügung. In Zeiten niedriger Zinsen ist es allerdings für jede:n sinnvoll, die Ersparnis aufgrund günstiger Zinskosten dafür zu verwenden, die Tilgung zu erhöhen. Sofern dies im Vertrag vorgesehen ist, kannst du die Rückzahlung deiner Finanzierung zu späteren Zeitpunkten noch beschleunigen, indem du außerplanmäßige Sondertilgungen leistest. 

In der aktuellen Niedrigzinsphase solltest du im Baudarlehenrechner für die Immobilie als anfängliche Tilgungsrate jährlich mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme ansetzen. Damit ist gewährleistet, dass dein Eigenheim in rund 30 Jahren schuldenfrei ist. Wenn du eine Anschlussfinanzierung durchrechnen möchtest, sollte der Tilgungsanteil im Darlehen-Rechner entsprechend höher sein. Du kannst aber auch direkt den Volltilgungskredit im Darlehensrechner durchspielen.

Beim Darlehensrechner von ImmoScout24 ist besonders nützlich, dass er die beim Kauf anfallenden Nebenkosten automatisch berücksichtigt. Würde der Darlehensrechner beim Hauskauf nur die Summe aus möglichem Darlehen und Eigenkapital ausgeben, müsste der Endbetrag von Hand nochmals nach unten korrigiert werden – schließlich sollen davon folgende Kosten abgezogen werden:

• Notarkosten

• Grunderwerbsteuer

• Grundbucheintragung 

• ggfs. Provision für Makler:in

Diese Gebühren kannst du einfach als pauschale Prozentsätze in den Darlehensrechner für das Haus einfließen lassen, sodass letztlich der für dich maßgebliche Kaufpreis der Immobilie herauskommt.

Ebenfalls sehr praktisch: Weil du im Darlehensrechner den Standort deiner Immobilie eingibst, berücksichtigt der Online-Rechner für dein Darlehen automatisch den im jeweiligen Bundesland geltenden Grunderwerbsteuersatz. Dieser variiert von günstigen 3,5 Prozent in Sachsen und Bayern bis hin zu 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und dem Saarland.

Bei der Darlehensberechnung muss berücksichtigt werden, dass die Bank oftmals einen fixen Betrag als Schätzkosten verlangt. In der Praxis wird dieser häufig separat ausgewiesen, er ist aber nicht Teil des effektiven Zinssatzes. Bei einem Annuitätendarlehen kann es zusätzlich bestimmte Bereitstellungszinsen geben. Sie fallen an, wenn das Darlehen tatsächlich erst einige Zeit nach Vertragsabschluss in Anspruch genommen wird. 

Zugleich können Gebühren dafür erhoben werden, dass die Kreditsumme nur schrittweise ausgezahlt wird. Bei vielen Neubauprojekten ist das üblich, denn hier wird jeweils nach einem festgelegten Baufortschritt gezahlt. Die Darlehensberechnung sollte deshalb genau jene Kosten beinhalten, sie lassen sich überschlagsweise kalkulieren.

1. Haushaltsrechner - Regelmäßiges, planbares Einkommen und fixe Ausgaben - Diese Rechnung bildet die Basis für eine solide Finanzplanung.

2. Eigenkapitalrechner - Berechne dein verfügbares Kapital. Welchen Anteil willst du der Finanzierung beisteuern, was bleibt als Reserve?

3. Belastbarkeitsrechner - Kreditrahmen und Tilgungsrate, was passt noch zu deinen Einkünften? Ermittle die maximale Tilgungsrate!

4. Tilgungsrechner - Wie verhält sich Zinsanteil und Restschuld im monatlichen Verlauf? Jetzt den monatlichen Restschuldbetrag berechnen! 

5. Baufinanzierung – Du hast alle Berechnungen gemacht? Vergleiche nun die Konditionen und kontaktiere unverbindlich einen Anbieter!

Der Darlehensrechner führt schrittweise durch die einzelnen Punkte, sodass Kreditnehmer:innen die Art der Berechnung auch nachvollziehen können. Je nach Finanzierungsart gibt es verschiedene Methoden, das Darlehen inklusive der Kosten zu berechnen. Der Online-Rechner geht bei der Darlehensberechnung von einem Annuitätendarlehen, einem Tilgungsdarlehen oder anderen üblichen Kreditvarianten aus.

Um verschiedene Kredite miteinander vergleichen zu können, müssen zwei Merkmale gegeben sein. Hierzu gehören:

• Zum einen der effektive Zinssatz, der sich nach der Preisangabenverordnung (PAngV) berechnet und den die Bank zwingend in ihrem Angebot ausweisen muss.

• Zum anderen die Dauer der Zinsbindung, also der festgeschriebene Zinssatz. 

Zu beachten: Allerdings sind auch in diesem Fall nicht zwangsläufig alle Kosten berücksichtigt. Denn nicht immer ist ersichtlich, welche Kosten genau berücksichtigt wurden. Außerdem gibt es typischerweise Kosten, die nach der PAngV nicht mit einfließen, die aber im Standardfall fällig sind.

Auf dem deutschen Immobilienmarkt gibt es viele verschiedene Darlehensarten, die zum Teil gesetzlich geregelt oder ohne besondere Formvorschrift auskommen. Als Darlehen wird dabei grundsätzlich jeder schuldrechtliche Vertrag gesehen, der die leihweise Überlassung von Geld zum Gegenstand hat. 

Wichtig ist aber, dass sich nicht jedes Darlehen für jede:n Bauherr:in gleichermaßen eignet. Einige sind zum Großteil von der Marktentwicklung abhängig und bilden dadurch ein höheres Kostenrisiko. Auch sind manche Darlehensarten nur gewissen Zielgruppen zugänglich, die entweder über eine gute Bonität oder gleichzeitig ein hohes Eigenkapital verfügen.

Mit der Anfang 2002 in Kraft getretenen Schuldrechtsmodernisierung hat der Gesetzgeber erstmals bestimmte Darlehensarten definiert und genauer beschrieben. Dazu zählt in erster Linie der Verbraucherdarlehensvertrag.

Grundsätzlich sind Banken aber auch Privatleute frei in der Vertragsgestaltung. So kann beispielsweise eine zusätzliche Darlehensgebühr verlangt werden, in Abhängigkeit zur Höhe. Etwa für die Bestellung oder Freigabe von Sicherheiten oder aber, um Kosten der Refinanzierung auszugleichen. 

Wiederum andere Darlehensarten erfordern spezielle Sicherheiten, was sich positiv auf den Zinssatz auswirkt. Dabei gelten für Verbraucher relativ konkrete Schutzrechte, die Bank darf also keine Vereinbarungen zulasten des Kunden treffen.

Eines der klassischen Finanzierungsarten beim Hauskauf stellt das sogenannte Fälligkeitsdarlehen dar. Der:die Darlehensnehmer:in vereinbart Kreditsumme, Laufzeit und Zinssatz mit der Bank. Während der laufenden Finanzierung werden lediglich die Kosten des Kredits gezahlt, also die Zinsen in monatlichen Intervallen. Das, was an monatlicher Belastung nicht vorhanden ist, kann von dem:der Kreditnehmer:in anderweitig für Investitionen in die Immobilie oder am Kapitalmarkt eingesetzt werden.

• Zins und die monatliche Belastung bleiben gleich.

• Der Kredit verringert sich nicht.

• Nach Verstreichen der Laufzeit gibt es mitunter eine weitere Laufzeit, an deren Ende die Kreditsumme in einem Betrag gezahlt werden muss. 

Diese Variante ist bei höherem Finanzierungsbedarf nicht selten, auch wird sie bei Denkmalschutzbauten und anderen Investitionsanlagen bevorzugt. Problematisch könnte eine mögliche Anschlussfinanzierung werden, denn das Zinsniveau verändert sich fortlaufend. Steigen die Zinsen, steigen letztlich auch die Kosten für die Anschlussfinanzierung.

Das Tilgungsdarlehen, umgangssprachlich auch als Abzahlungsdarlehen bezeichnet, ist durch eine gleichbleibende Tilgungsleistung geprägt. Sie verändert sich nicht über die fest vereinbarte Laufzeit und verläuft linear. Anhand der jeweils vorhandenen Restschuld bemisst sich die Zinsleistung.

Das Ganze hat vor allem bei betrieblichen Investitionen eine Bedeutung, denn durch diese Tilgung entspricht die Zahlleistung in etwa der standardisierten Abschreibung von Anlagegütern.

• Mit der Zeit verringert sich der Zinsanteil.

• Die regelmäßige Belastung sinkt also stetig. 

Dies ist ein großer Vorteil des Tilgungsdarlehens. Vor allem bei klassischen Verbraucherkrediten findet diese Kreditvariante Anwendung, denn sie ist aufgrund der festen Struktur einfacher zu planen.

Mit dem Annuitätendarlehen setzen Kreditnehmer:innen hingegen auf eine konstant gleichbelgend hohe monatliche Belastung, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Da stetig getilgt wird, sinkt auch der Anteil der Zinsleistung konstant. Mit der letzten Rate innerhalb der vereinbarten Laufzeit ist das Darlehen vollständig bedient.

Bei Immobilienfinanzierungen sind Zinsfestschreibungen zwischen fünf und 15 Jahren üblich. Während dieser Zeit herrscht Planungssicherheit, der relative Tilgungsanteil steigt kontinuierlich an. Gegenüber dem Tilgungsdarlehen dauert die Schuldentilgung etwas länger, dafür ist die Belastung gleichmäßiger verteilt.

Im Umkehrschluss bietet das Abzahlungsdarlehen aber auch eine relativ schnelle Verringerung der Restschuld, sodass bereits zur Hälfte der Laufzeit nur mehr geringe Kreditsummen zu Buche stehen. 

Das Kombidarlehen verknüpft ein klassisches Annuitätendarlehen (lange Zinsbindung) mit einem Sondertilgungsdarlehen, das einen variablen Zinssatz aufweist. Auf diese Weise wird ein Teil, wie gehabt, in gleichmäßigen Annuitäten bedient.

Der andere Teil hingegen kann wahlweise ganz oder teilweise zu den jeweiligen Anpassungsterminen getilgt werden. Werden Bonuszahlungen fällig oder Versicherungsverträge ausgezahlt, kann so in höherem Maße auf die Laufzeit eingewirkt werden. Dafür sind höhere Zinsen aufgrund des variablen Zinssatzes hinzunehmen.