Mit der Zweckerklärung in einer Grundschuld wird bei Immobilienkrediten zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer zusätzlich geregelt, welche Schulden genau besichert werden sollen. Hier erfahren Sie, was eine Zweckerklärung ist, welcher Arten es gibt und worauf beim Abschluss mit der Bank zu achten ist.
- Bei einer Zweckerklärung handelt es sich um einen Vertrag zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer. Dabei vereinbaren die Bank und der Kreditnehmer welche Forderungen des Kreditgebers mit einer Grundschuld besichert werden sollen.
- DIe Zweckerklärung lässt sich in zwei Arten unterteilen. Die "enge" Zweckerklärung und die "erweiterte Zweckerklärung", wobei letzteres die gängigere Form ist.
- Oft möchten Banken, dass auch der Ehepartner des Kreditnehmers die Zweckerklärung unterschreibt. Das bedeutet dieser würde automatischen für die Schulden des Kreditnehmers mit haften.
Bei der Zweckerklärung, auch als Sicherungsabrede oder Zweckbestimmungserklärung bezeichnet, handelt es sich um einen Vertrag zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer. Dabei vereinbaren die Bank (Sicherungsnehmer) und der Kreditnehmer (Sicherungsgeber), welche Forderungen des Kreditgebers im Einzelnen mit einer Grundschuld besichert werden sollen. Sie regelt damit in Verbindung mit der Grundschuld das Haftungsrisiko des Darlehensnehmers.
Ohne die zusätzliche Vereinbarung einer Zweckerklärung würden die Grundschuld sowie das Immobiliendarlehen unabhängig voneinander bestehen. Das ist auch der Unterschied zur Hypothek, welche grundsätzlich an den Kredit und seine Laufzeit gekoppelt ist. Die Hypothek läuft so lange, wie das Darlehen zurückgezahlt wird. Mit der letzten Zahlung wird sie dann aufgelöst.
Dagegen besteht eine eingetragene Grundschuld weiter. Dieses Grundpfandrecht kann nach Erfüllung seines Zwecks nur mit Zustimmung der Bank notariell gelöscht werden. Praktisch könnte es aber auch zur Sicherung anderer oder neuer Forderungen der Bank weiter verwendet werden: Nach der Zweckerklärung könnte die Grundschuld auch für zukünftige Darlehen in Anspruch genommen werden. Die Zweckerklärung für Grundschulden kann damit viel flexibler als eine Hypothek zur Sicherung von Forderungen und Verbindlichkeiten genutzt werden.
Allgemein lassen sich zwei Arten der Zweckerklärung unterscheiden: eine „enge“ und eine „weite“ Fassung.
- In der sogenannten engen Zweckerklärung verpflichten sich beide Seiten, dass die Grundschuld nur zur Sicherung eines genau benannten Darlehens eingetragen wird. Damit ist das Risiko des Kreditnehmers weitgehend eingegrenzt. Eine entsprechende Zweckerklärung hätte dann diesen Wortlaut: „Die Grundschuld nebst Zinsen und Nebenleistungen dient zur Sicherheit für alle Forderungen (Hauptsumme, Zinsen und Kosten) aus dem Darlehen Nr. xxxx über xxx gegen xxx.“
- Die weite Fassung ist allerdings die Regel. Sie wird auch als abstraktes Schuldanerkenntnis oder Schuldversprechen bezeichnet. Mit diesem kann die Grundschuld zur Absicherung aller bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüche verwendet werden. Sie erstreckt sich damit auf die gesamte Geschäftsbeziehung zwischen Bank und Kunde. In der Konsequenz hat die Bank nun einen Zugriff auf das gesamte Vermögen des Darlehensnehmers.
Es ist nur zu verständlich, dass für Kreditinstitute die weite Fassung der Zweckerklärung die erste Wahl ist. Denn sie verknüpfen diese oft mit einer Vollstreckungsunterwerfung aus der Grundschuldbestellungsurkunde. Wenn der Kreditnehmer diese unterschreibt, kann die Bank ohne langwierige gerichtliche Verfahren auf das Vermögen der haftenden Personen zugreifen und ihre offenen Forderungen sofort im Rahmen einer Zwangsversteigerung vollstrecken. Eine sinnvolle Strategie für Kreditnehmer wäre hier, die gesamte Grundschuld in einen erstrangigen und einen nachrangigen Teil splitten zu lassen. Der erste wäre mit Unterwerfungsklausel, der nachrangige ohne diese geregelt.
Die Zweckerklärung wird in der Regel von den Vertragsparteien mit standardisierten Formularen bei der Bank abgeschlossen. Oft wollen die Banken, dass neben dem Darlehensnehmer auch der Ehepartner eine weite Form der Zweckerklärung mit unterschreibt. Das hätte zur Folge, dass dieser automatisch für die Schulden des anderen Partners mit haftet, auch ohne von neuen Kreditverpflichtungen zu wissen.
Achten Sie also darauf, was hierzu in den Bankformularen steht. Besprechen Sie zuvor, ob und in wie weit Sie sich dem Risiko aussetzen wollen, dass der Gläubiger im schlimmsten Fall das Gesamtvermögen beider Partner vollstrecken kann.
Als Darlehensnehmer sollten Sie hier versuchen, Begehrlichkeiten der Bank in Grenzen zu halten. Wenn die Bank Absicherungen verlangt, sollten diese auf ein bestimmtes Darlehen und nur auf Sie als Kreditnehmer beschränkt bleiben. Eine begrenzte Sicherung wäre der anzustrebende Rahmen für die Zweckerklärung. Es empfiehlt sich, für die juristisch nicht leichte Materie und zur Klärung eventueller Risiken vorher den Rat eines Notars einzuholen.
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