Miet­kau­ti­on: Das soll­test du wis­sen

Sie dient als Sicherheit für Vermieter:innen: Die Mietkaution oder Barkaution. Das Prozedere um die Rückgabe der Mietkaution folgt klaren Vorschriften. Die Mietkaution dient Vermieter:innen als finanzielle Sicherheit für mögliche Schäden oder ausbleibende Mietzahlungen. Die Details zur Kautionsvereinbarung werden im Mietvertrag festgehalten. Welche Vorschriften zu beachten sind, wie die Rückzahlung der Mietkaution erfolgen muss und welche weiteren Alternativen es zur Mietsicherheit gibt, liest du hier.

Die Mietkaution ist eine Sicherheit gegenüber etwaige Mietschäden, die du als Mieter:in zu Beginn des Mietverhältnisses bei deinem:deiner Vermieter:in hinterlegst. Die Höhe der Mietkaution ist in der Regel vertraglich festgelegt, sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Wichtig: Die Mietkaution muss im Mietvertrag vereinbart sein – andernfalls darf dein:e Vermieter:in keinen Anspruch erheben.

Die Mietkaution wird in der Regel zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, meist bei der Übergabe der Wohnung. Gesetzlich geregelt ist die Fälligkeit der Mietkaution in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Hier die wesentlichen Punkte zur Fälligkeit der Mietkaution:

1.  Zeitpunkt der Fälligkeit: Grundsätzlich ist die Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Dies bedeutet, dass die erste Rate spätestens bei der Übergabe der Wohnung zu zahlen ist.
2. Ratenzahlung: Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleich großen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite Teilzahlung mit der zweiten Mietzahlung und die dritte Teilzahlung mit der dritten Mietzahlung.
3. Vertragliche Vereinbarung: In vielen Mietverträgen wird eine abweichende Regelung getroffen, die eine einmalige Zahlung der gesamten Kaution bei Mietbeginn vorsieht. Solche Vereinbarungen sind zulässig, wenn die Mieter:innen damit einverstanden sind.
   

Mit der Mietkaution sichern sich Vermieter:innen gegenüber Mietschäden ab, die nach Ende des Mietverhältnisses bestehen – dazu zählen:

• Ausgleich von Mietrückständen:
  Wenn du deine Miete gar nicht oder nur teilweise gezahlt hast, kann dein:e Vermieter:in die ausstehenden Beträge aus der Kaution begleichen.
• Reparatur von Schäden:
  Entstehen während der Mietzeit Schäden an der Mietsache, die über die normale Abnutzung hinausgehen und für die der Mieter verantwortlich ist, kann der Vermieter die Kosten für die Reparatur oder Instandsetzung aus der Kaution decken.
• Kosten für nicht bezahlte Betriebskosten:
  Sollten am Ende des Mietverhältnisses noch offene Betriebskostenabrechnung bestehen, du nicht beglichen hast, kann dein:e Vermieter:in diese Beträge aus der Kaution entnehmen.
• Rückgabe der Wohnung in nicht vertragsgemäßem Zustand:
  Wird die Wohnung nicht wie vereinbart, etwa nicht gereinigt oder unrenoviert, zurückgegeben, kann der Vermieter die notwendigen Kosten zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands aus der Kaution finanzieren. Das gilt auch, wenn Schönheitsreparaturen trotz entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag ausgeblieben sind.
  

Die rechtlichen Grundlagen zur Mietkaution in Deutschland sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt, insbesondere in § 551 BGB. Hier sind die wichtigsten Regelungen:

Höhe der Kaution (§ 551 Abs. 1 BGB):
Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Ratenzahlung (§ 551 Abs. 2 BGB):
Mieter:innen das Recht, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten mit den folgenden Mietzahlungen.

Anlage der Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB):
Dein:e Vermieter:in muss die Kaution getrennt vom persönlichen Vermögen anlegen. Dies bedeutet, dass die Kaution auf einem separaten Konto deponiert werden muss, das insolvenzgeschützt ist. Die Kaution muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst werden. Diese Zinsen stehen den Mieter:innen zu.

Rückzahlung der Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB):
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist dein:e Vermieter:in verpflichtet, die Kaution samt der angesammelten Zinsen zurückzuzahlen, sofern keine Ansprüche mehr gegen die Mieter:innen bestehen. Vermieter:innen haben eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist, die in der Regel bis zu sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses beträgt. Innerhalb dieser Frist kann der:die Vermieter:in die Kaution einbehalten, um eventuelle Forderungen zu prüfen.

Verwendung der Kaution:
Die Kaution darf rechtlich nur für „berechtigte Ansprüche“ verwendet werden. Dazu gehören unter anderem die Begleichung von Mietrückständen, Kosten für Schäden an der Mietsache, die über die normale Abnutzung hinausgehen, und nicht bezahlte Betriebskosten.

Vermieter:innen müssen die ihnen überlassenen Mietkautionen auf Konten anlegen, die von seinem:ihren übrigen Vermögen getrennt sind (§ 551 Absatz 3 Satz 1 bis 4 BGB). Die Konten müssen insolvenzsicher sein. Der Betrag der Mietkaution ist mindestens mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu verzinsen. Die erwirtschaftete Geldsumme muss dir bei Rückzahlung der Mietkaution ausgezahlt werden. 

Die meisten Vermieter:innen legen die Kaution auf einem speziellen Mietkautionskonto oder einem Sparbuch an. Das sind in der Regel Konten, mit einem einem Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist verzinst werden. Die Zinsen stehen dir als Mieter:in zu. Der Zinsgewinn wird dir zusammen mit der Kaution ausgezahlt, wenn du ausziehst. Wichtig: Das angelegte Geld muss insolvenzgeschützt sein. Das bedeutet, dass es im Falle einer Insolvenz des:der Vermieters:in nicht in dessen Insolvenzmasse fällt. So schützt der Gesetzgeber das Geld von Mieter:innen

Hier zwei Beispiele, wie eine typische Anlage der Mietkaution aussieht:

1. Eröffnung eines Mietkautionssparbuchs:
   Der:die Vermieter:in eröffnet bei einer Bank ein Sparbuch auf deinen Namen oder ein Treuhandkonto, auf das die Kaution von dir und anderen Mieter:innen eingezahlt wird.
2. Verzinsung eines Kontos/Tagesgeldkontos:
   Die Bank verzinst den Betrag zu den üblichen Konditionen. Die Zinsen werden dem Konto gutgeschrieben.
   

Um sicherzustellen, dass alles korrekt und zu deinen Gunsten verläuft, solltest du folgende Aspekte beachten:

• Vertragsvereinbarung: Stelle sicher, dass die Höhe der Mietkaution im Mietvertrag klar und eindeutig festgelegt ist. Prüfe, ob die Höhe der Kaution den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
• Ratenzahlung: Du hast das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Stelle sicher, dass diese Möglichkeit im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist, falls du sie nutzen möchtest.
• Zahlungsnachweis: Bewahre alle Zahlungsbelege der Kaution gut auf. Dies kann hilfreich sein, falls es später zu Streitigkeiten über die Rückzahlung kommt.
• Anlage der Kaution: Vermieter:innen sind verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen und zu einem marktüblichen Zinssatz anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Frage nach einem Nachweis über die Anlage der Kaution, zum Beispiel in Form eines Sparbuchs oder eines entsprechenden Kontos.
• Verzinsung: Die Kaution muss verzinst werden. Informiere dich über die Höhe der Zinsen und stelle sicher, dass diese korrekt berechnet und dir bei der Rückzahlung der Kaution gutgeschrieben werden.
• Rückzahlung der Kaution: Nach Beendigung des Mietverhältnisses haben Vermieter:innen eine angemessene Frist (in der Regel bis zu sechs Monate), um die Kaution zurückzuzahlen. Diese Frist dient dazu, eventuelle Ansprüche gegen Mieter:innen zu prüfen. Prüfe bei der Rückgabe der Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter den Zustand der Wohnung und dokumentiere dies, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.
• Schriftliche Bestätigungen: Fordere eine schriftliche Bestätigung deines:deiner Vermieter:in über den Erhalt der Kaution und die vereinbarten Konditionen.
  

Die Mietkaution kannst du entweder in Bar oder per Überweisung an deine:n Vermieter:in entrichten. Bei beiden Zahlungswegen ist wichtig, dass du deine getätigte Kautionszahlung im Nachhinein immer nachweisen kannst. Folgende Formen sind möglich: 

Wenn du die Mietkaution nicht zahlst, hat das definitiv Konsequenzen. Wenn du den Mietvertrag unterschrieben hast und die Zahlung dort vereinbart ist, begehst du Vertragsbruch. Der:die Vermieter:in könnte rechtlich gegen dich vorgehen. Solltest du die die Kaution nicht fristgerecht zahlen, bekommst du zunächst eine schriftliche Abmahnung mit einer Frist zur Nachzahlung.

Wenn du trotz Fristsetzung und Abmahnung die Kaution nicht zahlst, wird dir wahrscheinlich gekündigt. Der:die Vermieter:in kann die Zahlung der Kaution aber auch gerichtlich einklagen. Du hast auch zusätzliche Kosten, die Gerichtskosten und Kosten für eine Anwältin oder einen Anwalt. Einige Vermieter:innen verweigern die Übergabe der Wohnungsschlüssel, bis die Kaution vollständig bezahlt ist.

Vorsicht: Ein Streit um die Mietkaution und daraus resultierende Nichtzahlungen können sich negativ auf deine Bonität auswirken. Zukünftige Vermieter:innen könnten deine Mietanfragen ablehnen.

Unberechtigte Forderungen bei einer Mietkautionssache sind Ansprüche des Vermieters, die nicht rechtmäßig oder nicht durch den Mietvertrag oder geltendes Recht gedeckt sind. Hier sind einige typische Beispiele:

• Normale Abnutzung:
  Normale Abnutzungserscheinungen, die durch den gewöhnlichen Gebrauch der Wohnung entstehen, wie z.B. leichte Teppichabnutzung oder kleine Löcher von Bilderhaken in der Wand, gelten als vertragsgemäßer Gebrauch und dürfen nicht von der Kaution abgezogen werden.
• Unverhältnismäßig hohe Renovierungskosten:
  Forderungen, die unverhältnismäßig hohe Kosten für Schönheitsreparaturen oder Renovierungen enthalten, die über den tatsächlichen Bedarf hinausgehen, müssen Mieter:innen nicht durchführen. Das gilt vor allem für Reparaturen, die laut Mietvertrag nicht durchgeführt werden müssen.
• Nicht belegte oder pauschale Kosten:
  Der:die Vermieter:in stellt pauschale Forderungen ohne konkrete Rechnungen oder Nachweise der tatsächlich entstandenen Kosten. Zum Beispiel, wenn der:die Vermieter:in behauptet, Reparaturen vorgenommen zu haben, aber keine Belege oder Rechnungen vorlegt.
• Schäden, die bereits bei Einzug vorhanden waren:
  Unberechtigt ist es auch, wenn der:die Vermieter:in versucht, dem Mieter Schäden in Rechnung zu stellen, die bereits vor dem Einzug vorhanden waren. Solche Schäden sollten im Übergabeprotokoll bei Einzug dokumentiert sein.
  

Ja, es gibt verschiedene Möglichkeiten, bei der Mietkaution zu sparen. Hier sind einige Optionen, die du in Betracht ziehen könntest:

• Ratenzahlung: Wie gesetzlich vorgesehen, hast du das Recht, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Dies verteilt die finanzielle Belastung über die ersten drei Monate des Mietverhältnisses.
• Zinserträge nutzen: Du kannst darauf achten, dass die Kaution korrekt verzinst wird. Diese Zinsen gehören dir und können über die Zeit einen kleinen Betrag ansparen, den du am Ende des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution zurückerhältst.
• Staatliche Unterstützung: In einigen Fällen, insbesondere bei Sozialwohnungen oder bei finanzieller Bedürftigkeit, kannst du eventuell staatliche Unterstützung bekommen – falls du die Voraussetzungen erfüllst. Informiere dich bei den zuständigen Behörden über mögliche Hilfen.
• Einzug in eine WG: Wenn du in eine Wohngemeinschaft (WG) ziehst, ist die Kautionssumme oft geringer, da sie unter den Mitbewohnern aufgeteilt wird. Das kann deine anfänglichen Kosten erheblich reduzieren.
• Sicherheitsleistungen kombinieren: Manche Vermieter:innen akzeptieren eine Kombination aus einer kleineren Kaution und einer zusätzlichen Sicherheit wie einer Bürgschaft der Eltern.

Die Rückzahlung der Mietkaution wird in § 551 BGB nicht ausdrücklich geregelt. Vielmehr steht Vermieter:innen eine „angemessene Überlegungsfrist“ von bis zu sechs Monaten zu. Werden in diesem Zeitraum keine relevanten Ansprüche gegen dich als Mieter:in erhoben, muss dein:e Vermieter:in dir die Kaution auszahlen (§ 548 BGB).

Kündigt dir der:die Vermieter:in rechtmäßig, zum Beispiel per Eigenbedarfskündigung, hast du trotzdem Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution. Erfolgte die Kündigung beispielsweise wegen ausbleibender Mietzahlungen oder Abschlagszahlungen für die Betriebskosten, musst du damit rechnen, dass du die Mietkaution gar nicht oder nur zum Teil zurückbekommst.