Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren: Was sagt das Miet­recht?

Das Thema Schönheitsreparaturen beschäftigt die deutschen Gerichte. Dabei sollen diese kleinen Instandhaltungsarbeiten nur dazu beitragen, dass eine Immobilie in einem guten Zustand bleibt. Wer aber ist für welche Schönheitsreparaturen am Mietobjekt verantwortlich? Der Bundesgerichtshof hat mit einigen Grundsatzurteilen für Klarheit gesorgt – meist im Sinne von Mieter:innen. In diesem Beitrag liest du, in welchem Maße Schönheitsreparaturen zulässig sind und welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.  

Unter Schönheitsreparaturen verstehen die Menschen landläufig kleinere Arbeiten, die dazu dienen, Abnutzungserscheinungen zu beseitigen, die durch den normalen Gebrauch einer Wohnung entstehen.

Dazu gehören unter anderem:
 

• Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken
• Streichen von Heizkörpern, Heizrohren und Fensterrahmen
• Streichen von Türen und Türrahmen
• Reparaturen an den Böden, zum Beispiel das Ausbessern von Kratzern

Diese Arbeiten sollen dazu beitragen, dass die Wohnung gepflegt bleibt und auch für zukünftige Mieter attraktiv bleibt.

Der Mieterbund definiert Schönheitsreparaturen wie folgt: „Alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann“.

Viele Mietverträge verpflichten Mieter:innen, Schönheitsreparaturen vorzunehmen und zu bezahlen. Paragraph 535 Abs. 1 S. 2 BGB sieht die Zuständigkeit hierfür allerdings bei dem:der Vermieter:in. Demnach ist er:sie dafür verantwortlich die Mietsache „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und […] zu erhalten“.

Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder der Austausch von Teppichböden gehören zum Beispiel nach geltender Rechtsprechung nicht zu Schönheitsreparaturen. Generell gilt, dass Mieter:innen für Schönheitsreparaturen nur in dem Maße aufkommen müssen, in dem die selbst die Wohnung „abgewohnt“ haben.

• Außenanstriche bei Fenstern und Türen
• Renovierung des Treppenhauses oder sonstiger Gemeinschaftsräume
• Ausbesserungen von Schäden am Mauerwerk oder an Deckenrissen sowie von Schäden am Putz
• Glasarbeiten
• Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern, Elektroleitungen Gasleitungen und Heizkörpern
• Schäden, die auf normaler Abnutzung beruhen
• Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden
• Auswechseln von Teppichböden, die Vermieter:innen gelegt haben
• Austausch der Uralt-Badewanne

Grundsätzlich gilt: Schönheitsreparaturen müssen nur dann durchgeführt werden, wenn der Zustand der Wohnung tatsächlich verschlechtert ist. Normale Abnutzung und kleinere Gebrauchsspuren gehören nicht dazu. Das bedeutet, dass du etwa nicht verpflichtet bist, die gesamte Wohnung zu renovieren, nur weil du dort einige Jahre gewohnt hast.

Laut Mietrecht ist grundsätzlich der:die Vermieter:in für den Zustand der Wohnung verantwortlich. Das bedeutet, dass er:sie auch für notwendige Schönheitsreparaturen aufkommen müsste. Das aktuelle Mietrecht orientiert sich an dem Prinzip, dass ein:e Mieter:in nur die Gebrauchsspuren in einer Wohnung beseitigen muss, die während der Vertragszeit entstanden sind. Grundsätzlich muss die Mietpartei für Schönheitsreparaturen nur dann aufkommen, wenn er:sie die Wohnung renoviert übernommen hat und die Renovierungspflicht in einer rechtsgültigen Klausel im Mietvertrag festgehalten ist.

Rechtlich wirksam sind zum Beispiel Formulierungen wie „Mieter:innen übernehmen die notwendigen Schönheitsreparaturen“ oder „Die Mietpartei trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen“. In vielen Mustermietverträgen wird so verfahren: Man kreuzt an, ob der:die Mieter:in oder der:die Vermieter:in für das Streichen und Tapezieren verantwortlich ist. Enthält der Mietvertrag keine Angaben dazu, ist grundsätzlich der:die Vermieter:in für Renovierungsarbeiten zuständig.

Vor allem in älteren Mietverträgen sind Renovierungsfristen vorgegeben – etwa, dass Küche und Bad alle drei Jahre und Wohnräume alle fünf Jahre gestrichen werden müssen. Solche Fristen sind nach der geltenden Rechtsprechung des BGH jedoch unzulässig. Mieter:innen sind also nicht verpflichtet, zu renovieren.

Aber: Hat der:die Vermieter:in die Klausel aber mithilfe von Verallgemeinerungen wie „normalerweise“ oder „in der Regel“ abgeschwächt, ist die Fristenregelung gültig. Ziehst du allerdings vor Ablauf der Frist aus, musst du nicht renovieren.

Damit eine Klausel im Mietvertrag, die dich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wirksam ist, müssen folgende Punkte beachtet werden:
 

• Kein starrer Fristenplan: Früher war es üblich, dass Mietverträge genaue Fristen vorgaben, wann welche Arbeiten durchgeführt werden müssen. Solche starren Fristen (zum Beispiel „alle drei Jahre sind die Wände zu streichen“) sind jedoch unwirksam. Stattdessen muss die Klausel so formuliert sein, dass sie den tatsächlichen Zustand der Wohnung berücksichtigt. Das bedeutet, dass Schönheitsreparaturen nur dann fällig sind, wenn sie wirklich nötig sind.
• Keine unangemessene Benachteiligung: Mieter:innen dürfen durch die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht unangemessen benachteiligt werden. Beispielsweise sind Klauseln unwirksam, die Mieter:innen dazu verpflichtet, die Wohnung beim Auszug vollständig neu zu streichen, unabhängig davon, wie lange die Person in der Wohnung gelebt hat oder in welchem Zustand diese ist.

• Kein unbedingter Rückgabezustand: Auch eine Klausel, die dich verpflichtet, die Wohnung in einem „renovierten Zustand“ zurückzugeben, kann unwirksam sein. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine solche Regelung Mieter:innen übermäßig belasten.

Sollte die Klausel in deinem Mietvertrag unwirksam sein, bedeutet das, dass du grundsätzlich nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet bist. Das bedeutet auch, dass der:die Vermieter:in diese Arbeiten selbst durchführen (oder durchführen lassen) muss und die Kosten nicht auf dich abwälzen kann.

Viele Mieter:innen sind unsicher, was beim Auszug auf sie zukommt. Grundsätzlich gilt: Hast du während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und war die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam, dann bist du auch beim Auszug nicht verpflichtet, diese Arbeiten nachzuholen.

Grundsätzlich dient die Kaution als Sicherheit für Vermieter:innen. Allerdings ist es laut dem Bundesgerichtshof (BGH) nicht erlaubt, die Kaution pauschal für Schönheitsreparaturen einzubehalten. Die Verpflichtung zur Durchführung solcher Reparaturen liegt in der Regel bei den Vermieter:innen. Die Kaution wird in der Regel nicht für Schönheitsreparaturen genutzt.

Fragen zu Schönheitsreparaturen ergeben sich in der Regel beim Einzug oder beim Auszug aus einem Mietobjekt. Zur Frage, wer für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, wenn die Wohnung bei Einzug nicht renoviert war, hat der Bundesgerichtshof eine Reihe von Urteilen gefällt. In einem Urteil 2015 heißt es etwa, dass Vermieter:innen in einem solchen Fall nicht ohne Weiteres die Rückgabe einer renovierten Wohnung bei Auszug verlangen dürfen – sofern Mieter:innen nicht einen entsprechenden Ausgleich bekommen, etwa in Form eines Renovierungszuschusses.

Nach einer weiteren BGH-Entscheidung von 2018 musst du als Mieter:in die unrenoviert übernommene Wohnung auch dann nicht renovieren, wenn er dies mit dem:der Vormieter:in vereinbart hat. Eine solche Vereinbarung habe keinen Einfluss auf die Verpflichtungen zwischen Mieter:in und Vermieter:in

Für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit sind bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung grundsätzlich Vermieter:innen zuständig. Das heißt, der:die Mieter:in kann eine Renovierung verlangen, wenn sich der Zustand der Wohnung weiter verschlechtert hat. Allerdings hat der BGH in 2020 entschieden, dass dein:e Vermieter:in in diesem Fall die Kosten nicht allein tragen muss, sondern dich daran beteiligen kann – in der Regel zur Hälfte.

Erledigst du notwendigen Schönheitsreparaturen nicht, ob sie mietvertraglich vereinbart wurden, verletzt du den Vertrag. Beim Auszug kann der:die Vermieter:in die fälligen Arbeiten verlangen. Dazu reicht eine Mahnung mit Fristsetzung. Verzögert sich deswegen der Zeitpunkt, ab dem die Wohnung wieder vermietet werden kann, musst du auch den Mietausfall ersetzen.