Für Mieter:innen gibt es die Möglichkeit, den gemieteten Wohnraum entweder teilweise oder auch ganz an Dritte weiterzuvermieten. Man spricht dann von Untervermietung. Wer einen Untermietvertrag kündigen möchte, muss allerdings einiges beachten, denn es gibt die ein oder andere Ausnahme, wie du in diesem Text erfahren wirst.
Mit dem Abschluss eines Untermietvertrags werden Mieter:innen gegenüber Untermieter:innen automatisch auch zu Vermieter:innen.
Bei der Kündigung eines solchen Vertrag spielt es eine Rolle, ob nur einzelne Räume untervermietet werden oder die komplette Wohnung. In beiden Fällen können sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen kündigen.
Ebenso wichtig ist, ob das Mietobjekt möbliert oder unmöbliert vermietet wurde. Denn auch das hat Auswirkungen auf die Kündigungsfrist. Denn in einigen Fällen kann sich die Frist verkürzen oder auch verlängern.
Üblich ist zwar eine Kündigungsfrist von drei Monaten, doch es gibt Ausnahmen. Dabei kommt es zum Beispiel darauf an, ob du die Räume ganz oder nur in Teilen vermietet hast.
Wenn du zur Miete wohnst, hast du grundsätzlich die Option, deinen Wohnraum an dritte Personen unterzuvermieten – entweder einzelne Räume oder das gesamte Mietobjekt. Das ist sowohl privat möglich, also als Wohnunterkunft, als auch gewerblich. Wenn du etwa Gewerberäume oder Lagerhallen mietest, kannst du also auch diese Flächen an Untermieter:innen weitervermieten.
Ein bekanntes Beispiel der Untermiete ist die Wohngemeinschaft: Es gibt eine:n Hauptmieter:in, der:die die gesamte Wohnung mietet und die restlichen Zimmer und Gemeinschaftsräume anteilig an die Mitbewohner:innen untervermietet.
Dabei muss Untermieter:innen jedoch nicht jeder Raum zugänglich gemacht werden. Wenn beispielsweise Paare ein Zimmer der gemeinsamen Wohnung untervermieten und die Nutzung der Küche und des Badezimmers gestatten, nicht jedoch die Mitnutzung des Wohnzimmers, so handelt es sich um eine Teilvermietung. Wenn du ebenfalls darüber nachdenkst, einen Raum in deiner Mietwohnung unterzuvermieten, benötigst du die Zustimmung deine:r Vermieter:innen – ansonsten droht dir eine Abmahnung.
Zunächst einmal können beide Parteien – Untermieter:innen ebenso wie Hauptmieter:innen – jederzeit schriftlich kündigen. Üblicherweise gilt dabei eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Wenn du als Untermieter:in kündigst, dann muss das Schreiben deine:n Hauptmieter:in bis zum dritten Werktag eines Monats erreicht haben, damit diese Dreimonatsfrist auch gültig ist. Überschritten werden darf diese Frist übrigens nicht. Zudem gibt es Unterschiede bei der Kündigungsregel. Denn es kommt ganz darauf an, ob der komplette Wohnraum untervermietet ist oder lediglich einzelne Räume im Appartement.
Untermietvertrag Kündigungsfrist: gesamte Wohnung
In diesem Fall gilt beiderseits die Frist von drei Monaten. Wenn Untermieter:innen kündigen, müssen sie keine Gründe angeben. Möchten Hauptmieter:innen hingegen einem Untermieter kündigen, sind bestimmte Gründe vonnöten. In diesen Fällen muss ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegen. Das trifft zu, wenn Eigenbedarf vorliegt oder wenn der:die Untermieter:in die mietvertraglichen Pflichten verletzt, also etwa die Miete nicht gezahlt hat. Auch hier muss das Kündigungsschreiben den Untermieter:innen laut § 573 c Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag des Monats vorliegen.
Untermietvertrag Kündigungsfrist: einzelne Räume
Etwas komplexer liegt der Fall, wenn du als Hauptmieter:in nur einzelne Zimmer deiner Wohnung untervermietest. Dann kommt es nämlich darauf an, ob die Räume möbliert oder unmöbliert sind. Das hat nämlich einen direkten Einfluss auf die Kündigungsfrist und die Kündigungsgründe. Bei der Kündigungsfrist eines Untermietvertrags möblierter Räume gelten folgende Voraussetzungen:
- Einzelne (oder auch mehrere vermietete) möblierte Räume dürfen sowohl von Untermieter:innen als auch von Hauptmieter:innen gekündigt werden.
- Hauptmieter:innen, die in derselben Wohnung leben, können die Kündigung mit einer Frist von 14 Tagen aussprechen – ohne berechtigtes Interesse.
- Der Untermietvertrag muss allerdings unbefristet sein, damit diese Regelung gültig ist.
- Die Kündigung muss jeweils zum 15. eines Monats vorliegen.
- Eine verkürzte Frist gilt nicht, sofern der möblierte Wohnraum an eine Familie vermietet wird.
Für unmöblierte Räume gilt, dass Hauptmieter:innen ohne Angabe von Gründen kündigen können. Liegt hierbei ein berechtigtes Interesse vor, so verlängert
| Art der Untervermietung | Frist Hauptmieter:innen | Frist Untermieter:innen |
| komplette Wohnung | Drei Monate | Drei Monate |
| möblierte Zimmer | 14 Tage | 14 Tage |
| unmöblierte Zimmer | Drei bis zwölf Monate, abhängig von der Untermietdauer zum Zeitpunkt der Kündigung | drei Monate |
Das sogenannte berechtigte Interesse führt zu einer Reihe von Ausnahmeregelungen. So können Untermieter:innen früher kündigen, wenn sie vor Fristablauf eine:n Nachmieter:in gefunden haben – allerdings nur, wenn im Untermietvertrag eine entsprechende Klausel verankert ist. Auch die Unwirksamkeit eines geschlossenen Zeitmietvertrags ist ein Ausnahmefall. Liegt ein schriftlicher Verzicht auf das Kündigungsrecht vor, so ist dieser nur vier Jahre wirksam. Bleiben Mietzahlungen aus oder es kommt zu vertragswidrigen Handlungen, können Mieter:innen ihren Untermieter:innen früher kündigen. Andersherum gilt das für Untermieter:innen, deren Gesundheit in der Wohnung gefährdet ist, etwa bei Schimmelbefall.
Es sind nicht viele Punkte, die du als Untermieter:in in der Kündigung eines Untermietvertrags aufführen musst, doch sie sind unabdingbar. Achte darauf, dass folgende Dinge in der Kündigung Erwähnung finden:
- Name und Anschrift des:der Hauptmieter:in
- Adresse und eventuell die Etage der Wohnung, in der sich der Raum befindet
- die schriftliche Kündigung selbst (ein Musterschreiben findest du weiter unten)
- die Aufforderung an den:die Hauptmieter:in, die Kündigung schriftlich zu bestätigen
- Vorschlag eines Termins für die Übergabe beziehungsweise Bitte um Terminvorschlag
- Unterschrift
| Musterschreiben Kündigung möbliertes Zimmer durch Untermieter:in | Musterschreiben Kündigung unmöbliertes Zimmer durch Hauptmieter:in |
| Sehr geehrte:r XY, hiermit setze ich Sie davon in Kenntnis, das Untermietverhältnis gemäß der gesetzlichen Kündigungsfrist zum Ende des Monats XY zu kündigen. Den Mietraum im vertraglich vereinbarten Zustand sowie die Schlüssel übergebe ich nach Ablauf des Mietverhältnisses. Ich bitte um Bestätigung und um Vorschlag eines Übergabetermins sowie um die Überweisung der von mir hinterlegten Kaution auf die Ihnen bekannte Bankverbindung. | Sehr geehrte:r XY, mit diesem Schreiben kündige ich das Untermietverhältnis Ihres Raums in meiner Wohnung entsprechend der gültigen Kündigungsfrist zum Ende des Monats XY. Da ich die Wohnung ebenfalls bewohne, bin ich gemäß § 573a Absatz 2 BGB zur Kündigung ohne Angabe von Gründen berechtigt. Ausgleichend dazu verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei zusätzliche Monate. Ich bitte Sie darum, den Mietraum im vertraglich vereinbarten Zustand sowie die Schlüssel zu übergeben. Die von Ihnen hinterlegte Kaution überweise ich anschließend auf Ihr Konto. |
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Untermiertvertrag
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Was ist ein Untermietvertrag?
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Ein Untermietvertrag ermöglicht es einem Mieter, den gemieteten Wohnraum ganz oder teilweise an Dritte weiterzuvermieten. Dabei übernimmt der Hauptmieter automatisch die Rolle des Vermieters gegenüber dem Untermieter.
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Was muss ich bei der Kündigung eines Untermietvertrags beachten?
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Bei der Kündigung können sowohl der Hauptmieter als auch der Untermieter schriftlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt üblicherweise drei Monate, aber es gibt Ausnahmen je nach vermietetem Raum und möblierter/unmöblierter Vermietung.
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Wie ist die Kündigungsfrist für die gesamte Wohnung?
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Bei der Kündigung der gesamten Wohnung gilt in der Regel eine Frist von drei Monaten für beide Parteien. Hauptmieter benötigen berechtigte Gründe, um einem Untermieter zu kündigen.
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Wie ist die Kündigungsfrist für einzelne Räume?
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Die Kündigungsfrist für möblierte und unmöblierte Räume variiert. Möblierte Räume können von Hauptmietern und Untermietern mit einer Frist von 14 Tagen gekündigt werden, sofern der Vertrag unbefristet ist. Bei unmöblierten Räumen gelten gestaffelte Fristen von drei bis zwölf Monaten, abhängig von der Mietdauer.
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