Haus überschreiben
So funktioniert die Überschreibung bei einer Scheidung
Eine gemeinsame Immobilie ist während einer Scheidung häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen. Wer bleibt im Eigenheim wohnen? Ist es gar die beste Lösung, das Haus zu verkaufen? Und was bedeutet das für die Partner finanziell? Eine Möglichkeit, auf die sich in Scheidung lebende Paare einigen können, ist die Überschreibung des Hauses auf einen der Partner. Wir erklären, wie das funktioniert!
Haus überschreiben - was bedeutet das?
In den meisten Fällen stehen beide Eheleute als Eigentümer:innen im Grundbuch. Das hat häufig zur Folge, dass sich die getrennten Paare darüber streiten, was mit dem Haus bei der Scheidung geschehen soll. Viele Eheleute können sich darauf einigen, dass eine:r im Haus wohnen bleibt und die andere Partei auszieht. Oft bleibt beispielsweise die Ehefrau mit den gemeinsamen Kindern in der Immobilie wohnen. Dann ist es sinnvoll, dass der ausgezogene Partner dem zurückgebliebenen seinen Anteil der Immobilie überträgt.
Wer wird wie ausgezahlt?
Der ausgezogene Ehegatte erhält in jedem Fall eine Auszahlung. Der zurückgebliebene Partner kauft den Miteigentumsanteil seines getrennten Gatten und zahlt ihm seinen Anteil aus. Darüber hinaus wird dem ausgezogenen Partner oftmals eine Entschädigung gezahlt. Diese soll den Wohnvorteil ausgleichen, den der zurückgebliebene Partner hat.
Achtung:
Es kommt häufig vor, dass sich der zurückgebliebene Ehepartner die Auszahlung nicht leisten kann. Dann kann er diese Miteigentumsanteile mit dem Unterhaltsanspruch verrechnen. Er hat beispielsweise die Möglichkeit, auf den Ehegatten-Unterhalt zu verzichten. Alternativ kann er bei gemeinsamen Kindern den Ehegatten vom Kindesunterhalt freistellen.
Beispielrechnung:
Der Hauspreis liegt bei 400.000 Euro. Der Miteigentumsanteil eines Partners beträgt demnach 200.000 Euro – diesen Betrag müsste der Ehepartner dem ausgezogenen Ehegatten zahlen. Nun stellt der zurückgebliebene Partner den anderen vom Kindesunterhalt frei. Das Geld, was er dadurch eigentlich erhalten hätte, verrechnet er mit dem Miteigentumsanteil. So muss er beispielsweise nur noch 100.000 Euro auszahlen.
Was müssen Sie bei der Hausüberschreibung beachten?
Die Partner haben sich darauf geeignet, das Haus nach ihrer Trennung auf einen der beidenzu übertragen. Bevor sie jedoch die nötigen Schritte dafür einleiten, sollten sie die folgenden Dinge berücksichtigen:
Sachverständige und Ämter für die Hausübertragung
Das Scheidungspaar muss sich an das Grundbuchamt beziehungsweise einen Notar wenden, um die Eintragung im Grundbuch zu ändern. Wird noch ein Immobilienkredit abbezahlt? Dann steht ebenfalls ein Gespräch mit der zuständigen Bank aus.
Welche Unterlagen sind auszufüllen?
In der Regel hat der beauftragte Notar schon alle Vertragsunterlagen vorbereitet. Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie diese Unterlagen zum Notartermin mitbringen:
- Personalausweis aller beteiligten Personen
- Grundbuchauszug (muss nicht aktuell sein)
- ggf. entsprechendes Formular für die Hausübertragung
Hat es Namensänderungen gegeben, die noch nicht im Personalausweis eingetragen sind? In diesem Fall sollte zusätzlich eine Urkunde mitgebracht werden, die dies bestätigt.
Entlassung aus allen Verbindlichkeiten
Möchte nur ein Partner nach der Scheidung das Haus behalten, sollte der andere aus allen Verbindlichkeiten entlassen werden. Dazu gehören die folgenden:
- Hauskredit: Dieser wird zukünftig von dem zurückgebliebenen Partner übernommen.
- Betriebskostenvertrag: Wurden zu Beginn beide Partner darin aufgenommen, sollte nach der Scheidung der ausgezogene Partner gestrichen werden.
- Grundbuch: Wie vorab schon erwähnt, muss der ausgezogene Partner unbedingt aus dem Grundbuch ausgetragen werden.
Achtung: Das Wohnrecht des Ehepartners!
Das gemeinsame Haus kann bei der Trennung schon auf den anderen Partner übertragen werden. Dabei erhält der ausgeschiedene Partner jedoch ein Wohnrecht. Dieses erlischt erst, wenn die Scheidung rechtskräftig vollzogen wurde.
Wie funktioniert die Überschreibung?
Auch wenn es rechtlich dafür keine Notwendigkeit gibt, ist es für die meisten Expartner unkomplizierter, wenn eine Partei das Wohneigentum übernimmt und als Alleineigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Bank, die den Immobilienkredit gewährt hat, mit der Übernahme des Kredits durch einen der beiden Partner einverstanden ist.
Gibt die Bank ihre Zustimmung, sind folgende Schritte zu absolvieren:
- Der ausgezogene Partner wird aus dem Grundbuch gestrichen. Dadurch wird der zurückgebliebene Partner zum alleinigen Eigentümer des Hauses.
- Der vorhandene Immobilienkredit wird für den in der Immobilie bleibenden Partner angepasst.
- Häufig möchte die Bank einen komplett neuen Kreditvertrag aufsetzen. Deshalb löst sie den alten Vertrag vorzeitig auf und verlangt dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Diese Vorfälligkeitsentschädigung kann hoch ausfallen – oftmals liegt sie im fünfstelligen Bereich. Hier sollten die getrennten Ehepartner sich darüber einigen, dass beide einen Teil dieser Entschädigung zahlen.
Wenn die Immobilie schon während der Ehe übertragen wurde
Es kann durchaus geschehen, dass ein Ehegatte dem anderen schon während der Ehe seine Hälfte der Immobilie überträgt. Kommt es zur Scheidung, kann dieser Umstand zu Streitigkeiten führen.
Gibt es gesetzlich festgelegte Regelungen?
Oft möchte der Partner den Anteil wieder zurückerhalten, den er während der Ehe übertragen hat. Die Gerichte haben aber entschieden, dass dies nur im Ausnahmefall möglich ist. Wenn ein Ehegatte aus diesem Grund im Scheidungsverfahren nichts erhält, , kann er seinen Anspruch auf Rückgewähr beantragen.
Wie profitiert der Partner trotzdem von der Immobilie?
In den meisten Fällen erhält der Partner also seinen Teil der Immobilie nicht zurück. Über den Zugewinnausgleich kann er aber dennoch von der Immobilie profitieren. Denn die Immobilie ist dann ein Zugewinn, den der andere Partner während der Ehe gemacht hat und an dem im Fall einer Scheidung beide beteiligt werden müssen. Der Zugewinnausgleich gestaltet sich folgendermaßen: Der Ehepartner hat durch die Hausübertragung während der Ehe Vermögen hinzugewonnen. Da er so bei einer Scheidung mehr Zugewinn erreicht hat, muss er dem Partner einen Ausgleich zahlen. Auf diese Weise geht auch der Partner nicht leer aus, der dem anderen das Haus während der Ehe überschrieben hat.
Tipp: Schon während der Ehe Regelungen für die Scheidung festlegen!
Schon beim Hausüberschreiben sollte das Rückübertragungsrecht im Falle der Scheidung festgelegt werden. Durch diese Regelung erhält der Partner seinen Anteil an der Immobilie zurück, wenn sich das Ehepaar scheiden lässt. Das führt oft zu weniger Streitigkeiten während der Scheidung. Die Regelung muss allerdings von einem Notar abgesegnet werden – dadurch fallen beim Überschreiben des Hauses zusätzliche Notarkosten an.
Haus überschreiben – die Kosten
Folgende Kosten fallen bei der Hausübertragung an:
- Kosten für das Grundbuchamt
- Notarkosten
- Vorfälligkeitsentschädigung für den vorzeitig aufgelösten Kreditvertrag
- Grunderwerbsteuer, da sich die Eigentümerschaft ändert
- meist zusätzlich Nutzungsentschädigung für den ausgezogenen Partner
Tipp: Grunderwerbsteuer sparen!
Ehepartner sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Deshalb sollte die Immobilie am besten noch vor der Scheidung übertragen werden. Auf diese Weise sparen sich die Ehegatten die Steuer. Im Idealfall teilen sich die beiden Ehepartner die Kosten. Die laufenden Nebenkosten müssen hingegen von dem Partner übernommen werden, der weiter im Haus wohnen bleibt.
Alternativen
Möchte keiner der Ehepartner bei einer Scheidung das Haus auf den anderen überschreiben, stehen ihnen diese Möglichkeiten zur Verfügung:
1. Sie können eine Realteilung vornehmen.
Die Realteilung kommt nur dann infrage, wenn die beiden Ehepartner gut miteinander auskommen. Denn sie bleiben beide weiter auf dem Grundstück wohnen. Die Realteilung ist sowohl für das Grundstück als auch für die Immobilie möglich: Diese werden gleichmäßig getrennt und je ein Teil den Ehepartnern zugewiesen. Das Grundstück und die Immobilie müssen sich in zwei voneinander getrennte Einheiten teilen lassen können.
2. Sie können das Haus gemeinsam verkaufen.
Möchte keiner der Ehepartner im Haus wohnen bleiben, kann das Objekt verkauft werden. Das gilt auch dann, wenn die Ehegatten sich nicht einigen können, wer das Haus bekommt. Der Verkauf an einen Dritten vermeidet Streit während der Scheidung. Zudem können beide Partner einen richtigen Neuanfang wagen.
