Immobilien und Scheidung: Wie trennt sich Deutschland?

Eine Wohnimmobilie ist für Ehepaare der zentrale Lebensmittelpunkt, Zuhause für die gemeinsamen Kinder und zusätzlich ein nicht unbeträchtlicher Vermögenswert, der für die Altersvorsorge extrem wichtig ist. Genau deshalb geht es bei einer Scheidung und dem damit verbundenen Streit um die Immobilie immer sehr emotional zu. Nachfolgend präsentieren wir Ihnen die Ergebnisse der Studie und geben einen kurzen Überblick über die wichtigsten Fragen zu den Themen Immobilien im Scheidungsfall, die eng mit Fragen des Familienrechts, Steuerrechts, Immobilienrechts und Erbrechts verknüpft sind.

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Das Hauseigentum bei einer Trennung ist eine sehr schwierige Frage, bei der unterschiedlichste Sachverhalte berücksichtigt werden müssen. Weiter muss bedacht werden, dass nicht nur die Eigentumsverhältnisse, sondern auch die tatsächliche weitere Nutzung der Immobilie geregelt werden muss. Häufig wird im Zuge der Trennung einer der beiden Ehegatten aus dem Haus oder der Eigentumswohnung ausziehen. Sollen Kinder mitgenommen werden, sollte man sich hierüber mit dem Partner verständigen. Allerdings kann man niemanden dazu zwingen, die eigenen vier Wände zu verlassen. Eine gerichtliche Anordnung ist nur bei Unzumutbarkeiten für die Kinder im Haushalt oder bei gewaltsamen Übergriffen möglich. Gelingt es den beiden Parteien nicht eine Einigung darüber zu erzielen, wer in der Eigentumswohnung oder dem Haus wohnen bleiben darf, ist das Familiengericht gefragt. Gerade wenn Kinder involviert sind, nimmt deren Wohl eine zentrale Rolle bei der Entscheidungsfindung ein. Möchte einer der Partner das Haus oder die Wohnung für sich beanspruchen, um darin mit den gemeinsamen Kindern weiter wohnen zu bleiben, könnte eine Regelung so aussehen, dass einer der Partner Miteigentümer bleibt und eine ortsübliche Miete oder Entschädigung für die Nutzung der Immobilie erhält. Wer eine gemeinschaftliche Immobilie alleine bewohnt sollte dennoch bedenken, dass man in diesem Falle alleine zur Zahlung der Nebenkosten wie z.B. Wasser, Gas und Strom verpflichtet ist.

Liegt der gesetzliche Normalfall der Zugewinngemeinschaft vor erfolgt hinsichtlich des Vermögens ein Kassensturz bei beiden Ehegatten. Grundlage für den Vermögensvergleich ist immer der Zeitraum der Eheschließung bis zum Zeitpunkt der Ehescheidung. Hat einer der beiden Partner innerhalb dieses Zeitraums sein Vermögen im Vergleich zum anderen Partner signifikant steigern können, bekommt der finanziell schlechter Gestellte die Hälfte der Differenz als Zugewinnausgleich. Bei Geld, Gold oder anderen Vermögensarten gestaltet sich dies relativ einfach. Bei einer Immobilie kommt erschwerend hinzu, dass sie zunächst bewertet werden muss. Im Streitfall ist man deshalb oft auf ein Gutachten eines Sachverständigen angewiesen, das sehr viel Geld kostet. Ist im Ehevertrag eine Gütertrennung oder eine modifizierte Zugewinngemeinschaft vereinbart sieht alles anders aus, da der Zugewinnausgleich in diesen Fällen nicht greift. Der Partner, der ein Haus oder eine Wohnung im Alleineigentum hält könnte dann die Immobilie ohne Zustimmung seines Partners veräußern. Bei der Zugewinngemeinschaft wäre die Zustimmung des anderen Partners unumgänglich, weil eine Immobilie regelmäßig ein wesentlicher Vermögensbestandteil ist.  

Eine gemeinschaftliche Immobilie ist in den meisten Fällen zum Zeitpunkt einer Scheidung noch nicht abbezahlt. Die Banken nehmen bei einer Darlehensaufnahme in der Regel beide Kreditnehmer, also die beiden Ehepartner in die Haftung. Diese wird auch nach einer Scheidung in Kraft bleiben, wodurch sich die Bank nicht dafür interessieren wird, wer die Kreditraten aktuell oder in Zukunft abbezahlt oder wer Eigentümer der Immobilie nach einer erfolgreich abgewickelten Scheidung ist. Sehr wichtig ist sicherzustellen, dass sowohl die Zinsen als auch die Tilgung weiterhin bedient werden, wodurch eine Zwangsversteigerung, die für keinen der Beteiligten irgendeinen Vorteil bringen wird, vermieden werden kann. Insbesondere wenn die Immobilie nach der Scheidung von keinem der beiden Partner weiterhin bewohnt werden soll, ist ein normaler wirtschaftlicher Verkauf meist deutlich ertragreicher als eine Zwangsversteigerung und sollte unbedingt bevorzugt werden. Wer nach einer Scheidung den Kredit in welcher Höhe weiter abbezahlt hat auch Auswirkungen auf etwaige Unterhaltsverpflichtungen gegenüber dem Ehepartner und den Kindern. Viele geschiedene Paare einigen sich auch darauf, dass eine einzelne Person die Immobilie weiter für sich nutzt. In diesem Fall sollte der andere Partner darauf achten, bei der Bank aus der Haftung entlassen zu werden, was allerdings nur möglich ist, wenn der zukünftige Alleineigentümer die wirtschaftlichen Verhältnisse hierfür mitbringt.

Die oben dargestellten rechtlichen Sachverhalte zeigen die Komplexität des Themas auf. Deshalb haben wir im Rahmen unserer Studie über 1.000 Menschen zwischen 35 und 65 Jahren gefragt: Was tun mit der gemeinsamen Eigentumswohnung, wenn das Zusammenleben gescheitert ist?

Und unsere Studienteilnehmer müssen es wissen: Sie leben in Scheidung oder haben diese bereits hinter sich gebracht. Als gleichberechtigte Wohnungseigentümer mussten sie über die weitere Nutzung ihrer Wohnung nach der Scheidung verfügen. Ihre Erfahrungen haben wir in der Umfrage zum Thema „Wie trennt sich Deutschland?“ für Sie zusammengefasst.

Viele Paare treffen vor allem die finanziellen Folgen einer Trennung unvorbereitet. Der Besitz einer gemeinsamen Immobilie wird dann schnell zum Alptraum, dabei drohen im Ernstfall Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit. Daher heißt es: Schnell und gut informiert entscheiden oder vorsorgen.

Ein alter Spruch, den laut Umfrage vor allem die Jüngeren beherzigen.

Klare Verhältnisse herrschen nur, wenn das Paar in weiser Voraussicht eine Aufteilung von Gütern und Vermögen in einem Ehevertrag vereinbart hat. Doch ausgerechnet in Deutschland, dem Mutterland der Ordnung, ist das Konzept des Ehevertrages bis heute nicht en vogue.

Wie die Studie „Wie trennt sich Deutschland?“ zeigt, haben nur 7% der Befragten in einem Ehevertrag geregelt, was mit der gemeinsamen Wohnung im Falle einer Scheidung passiert. Hier gehen vor allem die Jüngeren mit gutem Beispiel voran: 13% der 35- bis 45-Jährigen hatten in einem Ehevertrag geregelt, wer die Wohnung nach der Scheidung verlassen muss. Etwa ein Viertel der Studienteilnehmer hatte nur mündliche Vereinbarungen getroffen und am Ende gestritten.

Zum Streit kam es nach vereinbarter Trennung vor allem wegen finanzieller Angelegenheiten. Sehr selten diskutierten die Ex-Partner, was mit der gemeinsamen Immobilie im Falle einer Scheidung passieren soll, oder wer in der Wohnung nach der Scheidung wohnen bleiben darf.

Nach der Scheidung die Wohnung verlassen - wozu? Laut Studie können sich hieraus unerwartete Vorteile ergeben. Das gemeinsame Wohnen unter einem Dach nach beschlossener Trennung bringt mehr Probleme als Nutzen? Das ist ein Vorurteil. Diese Variante ist zwar emotional eine heikle Sache, siegt bei klaren Absprachen aber über langwierige und kostspielige Verkaufs- oder Vermietungsprozesse und hilft in finanziellen Notlagen.

Laut Studie ist diese Variante am wenigsten in der Praxis zu finden, nur 1% der Befragten einigte sich auf diese Lösung. Praktikabel scheint sie vor allem für die jüngere Paare mit Kindern im Trennungsjahr zu sein.

Paare, die sich für diese emotional anspruchsvolle Variante entscheiden, haben sehr starke Gründe, wie die Umfrage zeigt: Vor allem gemeinsame Kinder profitieren von einer Eltern-WG, aber auch die Eltern selbst werden nicht aus ihrem gewohnten Umfeld gerissen.

Für Paare mit höherem Haushaltsnettoeinkommen kann bei entsprechend großer Wohnfläche ein Umbau der Immobilie in zwei Wohnungen attraktiv sein.

Rechtlich ist das nur umsetzbar, wenn sich die Immobilie in mindestens zwei Wohnungen teilen lässt, der Umbau zudem durch eine notarielle Teilungserklärung festgehalten wird. Möglicherweise müssen Architekten und Gutachter hinzugezogen werden, bis die neue Mauer durch das Wohnzimmer gezogen und verputzt werden kann.

Aber, es geht auch anders: 9% der Befürworter dieser Variante verstehen sich nach wie vor gut und wollen sich voneinander, aber nicht von der Immobilie trennen.

Auch dann ist diese Variante „Wohngemeinschaft“ vorerst ein Muss und die sichere Rettung vor dem Bankrott. Denn zwei Haushalte sind teurer als einer. Erst wenn sich die finanzielle Lage beruhigt hat, kann über weitere Schritte diskutiert werden.

Dies ist die zweithäufigste Variante laut Studie. Dabei haben die Befragten die Wohnung nach einer Scheidung häufiger verlassen, ihre Partner sind geblieben. Ein möglicher Grund: Wer geht, wird vom Partner ausbezahlt.

Wenn Frauen bleiben dann meistens wegen der gemeinsamen Kinder, damit diese nicht aus dem gemeinsamen Umfeld gerissen werden. Bei Männern sind die Gründe schwerer nachvollziehbar.

63% und damit die Mehrzahl der männlichen Partner, die nach der Scheidung allein in der gemeinsamen Wohnung leben, sind weder wegen der Kinder noch aus emotionalen oder praktischen Gründen geblieben. Ihre Entscheidung fällt im Rahmen der Studie unter „Sonstiges“ und lässt somit Raum für Spekulationen. Als zweithäufigsten Grund zum Verbleib in der Wohnung nach einer Scheidung nannten ausgerechnet die Männer eine starke emotionale Bindung an die Ehewohnung.

Nur 22% der Befragten lebten zum Zeitpunkt der Trennung mit Kindern unter 18 Jahren im Haushalt. Wenn, dann spielen die Kinder eine entscheidende Rolle bei der Entscheidung der Eltern, notfalls auch vor Gericht.

Oft besteht Streit, wer bei einer Scheidung die bisherige Wohnung behalten darf oder verlassen muss. Fest steht: Bis zu einer Einigung oder gerichtlichen Regelung haben beide Partner das Recht, die Ehewohnung zu nutzen.

Wenn zwei sich streiten, entscheidet im Ernstfall das Familiengericht, wer von beiden nach der Scheidung die Wohnung verlassen muss. Und aufgepasst: Auch der Alleineigentümer der Wohnung kann bei Scheidung dazu gezwungen werden.

Das geschieht, wenn ein getrenntes Zusammenleben in der Wohnung nicht zumutbar ist, weil die Wohnung beispielsweise zu klein ist oder sich ein Bewohner nicht an die Spielregeln hält. Bei körperlicher Misshandlung, Beleidigungen, Drogen- oder Alkoholkonsum hört vor Gericht sofort der Spaß auf. Einem kultivierten Rosenkrieg steht jedoch nichts im Weg, denn die Gründe für die Unzumutbarkeit müssen vor Gericht mit genauer Orts-, Zeit- und Ereignisangabe darlegt und nachgewiesen werden. Und zwar durch den, der nach der Scheidung die Wohnung als Alleineigentümer behalten will.

Wenn Paare darüber streiten, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll, ist das finanziell besonders riskant. Wie die Studie zeigt, haben sich 70% aller Befragten innerhalb eines halben Jahres entschieden, wie sie mit der Immobilie nach der Scheidung umgehen wollen. Was die Dauer der Entscheidungsfindung betrifft, zeigen die Studienteilnehmer erstaunliche Harmonie: Bei ihrer Entscheidung waren sich alle Alters- und Vermögensgruppen nahezu gleich schnell einig oder gleich lange uneinig.

Der Wohnungsverkauf ist für Paare in Scheidung oft ein gefühlter Befreiungsschlag, und regelmäßig ein wahres Verlustgeschäft. Denn fraglich ist, ob der Verkaufserlös die Restschulden sowie die Kosten für Anwalt oder Makler tilgt. Wird eine Immobilie zudem unter Zeitdruck verkauft, ist häufig nicht der gewünschte Preis zu erzielen. Vor allem nicht, wenn die Käufer merken, dass es sich um einen Scheidungsfall handelt. Dann werden die meisten Käufer versuchen, die Notlage der Ex-Partner auszunutzen und den Preis so weit wie möglich zu drücken. Anwaltlichen Beistand haben sich nur rund 50% der Befragten bezüglich ihrer Wohnung während der Scheidung geholt. Die knappe Mehrzahl erzielte ohne die Hilfe zumindest eine Einigung, was mit der Wohnung nach der Scheidung geschehen soll. Dabei gingen die 56- bis 65-Jährigen mit gutem Beispiel voran.

Der Verkauf der Eigentumswohnung bei Scheidung ist für die meisten der naheliegende Schritt, ohne Anwalt in der Vorbereitung und Umsetzung aber nicht zu meistern.

Denn im Fall einer Scheidung sorgen Richter und Anwälte dafür, dass Güter, Vermögen und Schulden, die während der Ehe angeschafft worden sind, gerecht aufgeteilt werden.

In der Praxis ist der sogenannte „Zugewinnausgleich“ mühselig und schwierig umzusetzen.

Experten müssen klären, wie hoch die Schulden, die geleistete Tilgung und der Wertzuwachs der Immobilie während der gemeinsamen Jahre waren. Es geht auch darum, ob und welcher der Partner das Eigenheim weiter bewohnt, wer Kreditraten, Steuer, Versicherung und die übrigen Nebenkosten zahlt, ob die Grundbucheintragung geändert oder die Immobilie im Zuge des Zugewinnausgleichs doch verkauft werden muss.

Voraussetzung für den Verkauf ist, dass sich die Ehegatten einig sind.

Dass diese Entscheidung meistens aus finanziellen Nöten getroffen wird, zeigt die Studie.

Die Hälfte der Befragten kann sich die Wohnung nach der Scheidung nicht allein leisten, wobei Frauen mit niedrigerem Einkommen, Geringverdiener als auch die 56- bis 65-Jährigen im Vergleich hiervon häufiger betroffen sind. Schulden bei der Bank wollen vor allem die 46- bis 55-Jährigen abbezahlen, und mit einem Wohnungsverkauf nach der Scheidung einen Wohnungskredit begleichen. Andere hoffen, das Geld für einen Neustart verwenden zu können.

Sie wollen die gemeinsame Wohnung nach der Scheidung verkaufen? Vergessen Sie dabei die Spekulationsfrist nicht. Sie greift bis zehn Jahre nach dem Immobilienkauf.

Wohnen die Eheleute nach der Scheidung gemeinsam in der Wohnung, spielt die Spekulationsfrist keine Rolle. In der Regel verlässt jedoch einer der Partner bei Scheidung die Wohnung. Bei ihm kann Spekulationssteuer anfallen.

Dann beginnen anstrengende Rechnungen. Bleibt unter dem Strich Geld übrig, profitieren beide gleichermaßen, bleiben Schulden, werden sie ebenfalls geteilt.

Zeichnet sich ab, dass ein Verkauf beispielsweise aufgrund gefallener Immobilienpreise die verbliebenen Schulden und Verkaufskosten nicht deckt, und einer allein die Wohnung nicht halten kann, ist eine Vermietung der Immobilie an Dritte eine weitere Möglichkeit.

Nur wenige werden nach der Scheidung in der gemeinsamen Wohnung zum Vermieter. Laut Studie haben nur 3% aller Befragten diese Option gewählt, unter ihnen stechen vor allem die Jüngeren hervor. Da eine Immobilie ein wichtiger Meilenstein beim Vermögensaufbau sein kann, ist diese Lösung möglicherweise besonders für diese Altersgruppe attraktiv.

Bietet sich die Möglichkeit zum Zeitpunkt der Trennung eine sehr gute Rendite zu erzielen, sollte man diese Option ins Auge fassen.

Vermietet wird laut Studie meist aus pragmatischen Gründen wie Renditen, finanzieller Absicherung im Alter oder bei drohendem finanziellen Verlust durch einen zu raschen Verkauf der Wohnung nach der Scheidung. Ein Teil der Befragten kann sich sogar vorstellen, zu einem späteren Zeitpunkt wieder in die Wohnung zu ziehen.

Voraussetzung ist allerdings, dass das geschiedene Paar auch in der Lage ist, gemeinsam nach der Scheidung für die Wohnung als Vermieter aufzutreten und die damit verbundenen Aufgaben wahrzunehmen. Denn Instandhaltungsarbeiten müssen organisiert und die jährliche Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Ist ein Miteinander unmöglich, ist eine Vermietung keine brauchbare Alternative.

Eine Versteigerung ist immer die schwerste, aber manchmal notwendige Entscheidung. Vor allem, wenn sich Paare schon in der Frühphase einer Immobilienfinanzierung trennen, sind Restschulden wahrscheinlich und die Gefahr, auf Schulden sitzen zu bleiben, sehr hoch. Paare greifen bei der gemeinsamen Wohnung nach der Scheidung vor allem zu dieser Variante, um Schulden bei der Bank zu begleichen. 23% der Befragten gestanden, nach Auszug des Partners, die Ratenzahlung nicht mehr begleichen zu können.

Das sicher traurigste Ergebnis der Studie ist folgender Fakt: 11% Prozent der Befragten, die ihre Immobilie verloren haben, konnten sich vor allem nicht einigen, was mit ihrer Wohnung nach der Scheidung geschehen soll. So viel sei zum Trost gesagt: Eine Zwangsversteigerung tritt laut Umfrage nur äußerst selten ein und sollte zudem vor allem aus finanziellen Gründen vermieden werden.

Denn die dabei erzielten Preise liegen oft unter dem möglichen Marktpreis. Ein Gutachter schätzt den Wert der Immobilie und berechnet die Untergrenze für ein erstes Gebot. Dieses Einstiegsgebot liegt meist 30 bis 40% unter dem Marktwert. Bleiben neben dem Verkaufserlös noch Schulden, müssen beide Parteien dafür geradestehen und noch nach der Scheidung gegebenenfalls einen Wohnungskredit aufnehmen.

Das Risiko, zu wenig für die Wohnung nach der Scheidung zu erhalten, ist bei einer Versteigerung relativ hoch. Deshalb gilt diese Variante als die schlechteste.

• Mehr als die Hälfte der 35- bis 45-Jährigen sieht optimistisch in die Zukunft
• 58 Prozent aller Befragten erlebten den Entscheidungsprozess um die gemeinsame Immobilie während der Scheidung als sehr belastend
• Vor allem die 46- bis 55-Jährigen empfanden den Prozess als sehr aufreibend
• Nur 44 Prozent aller Befragten können sich anschließend vorstellen, noch einmal mit einem neuen Partner nach der Scheidung oder Trennung eine neue Immobilie zu erwerben
• Am deutlichsten positionieren sich die Geringverdiener und die älteren Semester gegen den Erwerb einer neuen Immobilie
• 42 Prozent der Studienteilnehmer bewerten alle Entscheidungen um die gemeinsame Wohnung nach der Scheidung als völlig unproblematisch und kaum belastend

Dieses Ergebnis zeigt: Der Abschied von der gemeinsamen Wohnung nach einer Scheidung muss kein Alptraum werden und kann mit ein paar Tipps gelingen. Immobilienscout24.de hilft gerne beim Neuanfang und unterstützt beim Verkauf, Vermieten oder dem Finden einer neuen Wohnung!

Die Studie beweist: Mögliche Konsequenzen für die gemeinsame Wohnung bei einer Scheidung müssen vor der Anschaffung bedacht werden. Doch daran wollten beim Kauf die wenigsten denken.

• 75 Prozent der Befragten haben dies weder gedanklich durchgespielt, noch vertraglich beispielsweise in Form eines Ehevertrages festgehalten
• Generell zeigten sich die Männer in diesem Fall pragmatischer und vorausschauender
• Vor allem die Älteren sind beim Kauf einer Eigentumswohnung eher romantisch veranlagt, waren sich möglicherweise zu sicher, dass sie keine Vorkehrungen für die Wohnung im Falle einer Scheidung treffen müssen
• Geringverdiener mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 1.500 Euro und weniger waren beim Kauf der Immobilie besonders arglos: 80 Prozent haben mögliche Konsequenzen für die gemeinsame Wohnung nach der Scheidung nicht bedacht
• Immerhin: Über 52 Prozent aller Befragten waren sich schnell einig, was mit der Immobilie nach der Scheidung geschehen soll

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Für die Studie befragte die Innofact AG im Auftrag von ImmobilienScou24 1.018 Personen ab 45 Jahren, die in Trennung / Scheidung leben und zum Zeitpunkt der  Trennung / Scheidung eine gemeinsame Immobilie (Haus- und/oder Wohnung) besessen haben. Die Studie ist bevölkerungsrepräsentativ hinsichtlich des Geschlechts quotiert. Mehrfachantworten waren möglich. Die ausführlichen Umfrageergebnisse erhalten Sie auf anfrage unter presse@immobilienscout24.de