Nieß­brauch & Nießbrauchrecht: Wie funk­tio­niert Nieß­brauch?

Ein Vertrag regelt die genaue Ausprägung Ihres Nießbrauchs, berücksichtigt die Interessen beider Parteien und sollte von einem Anwalt schriftlich aufgesetzt werden. Selbst im engeren Familienkreis empfehlen Experten einen schriftlichen Vertrag, um Unklarheiten und eventuellen Streitigkeiten vorzubeugen.

• Namen, Adressen und Kontaktdaten von Nießbrauchgeber:in und Nießbrauchnehmer:in
• Genaue Angaben zur Immobilie, für die der Nießbrauch vergeben wird
• Genaue Beschreibung zum Nutzungsrecht inklusive Einschränkungen
• Abschnitt zur Frist des Nießbrauchs (lebenslange Gültigkeit oder zeitliche Beschränkung)
• Regelung von Rechten und Pflichten beider Parteien

Neben vielen Gemeinsamkeiten unterscheiden sich Nießbrauch und Wohnrecht insbesondere in einem Punkt. Im Gegensatz zum Nießbrauch sieht Wohnrecht nach § 1093 BGB keine wirtschaftliche Nutzung wie z. B. durch Vermietung vor. Der Begünstigte hat lediglich ein lebenslanges Wohnrecht in einer einzigen festgelegten Immobilie oder Teilen davon. Wer hingegen von Nießbrauch profitiert, darf –wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde– das Objekt vermieten und damit wirtschaftliche Erträge erzielen.

Beide Formen des Nutzungsrechts sind an eine Person gebunden und nicht vererbbar oder verkäuflich. Sie werden im Grundbuch eingetragen, bleiben im Falle eines Eigentümerwechsels bestehen und führen zu einer Belastung der Immobilie.

Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist der Nießbrauch vorteilhafter und gleichzeitig mit größerer wirtschaftlicher Verantwortung verbunden.

Nießbrauch bezeichnet ein Nutzungsrecht, bei dem nicht mehr die Eigentümer:innen, sondern die Nießbrauchberechtigten Einkünfte aus der Immobilie erhalten.

Nießbrauch existiert in diversen Ausprägungen, die mit unterschiedlichen erb- und steuerrechtlichen Konsequenzen verbunden sind. Wer sich für Nießbrauch entscheidet, sollte sich über bestehende Möglichkeiten und damit verbundene Vor- und Nachteile individuell beraten lassen.

Hierbei handelt es sich um eine häufige Art des Nießbrauchs. Anders als bei anderen Formen ändert sich das Besitzverhältnis der Immobilie nicht, aber der:die Eigentümerin sorgt mit Zuwendungsnießbrauch dafür, dass der:die Begünstigte von den wirtschaftlichen Einnahmen profitieren kann. In welchem Maß die Einnahmen der Person zufallen, die von Nießbrauch profitiert, lässt sich individuell bestimmen und im Nießbrauchvertrag festhalten. Der unentgeltliche, teilentgeldliche und entgeltliche Zuwendungsnießbrauch sind Unterformen des Zuwendungsnießbrauchs, die steuerrechtlich unterschiedlich behandelt werden.

Bei dieser Form des Nießbrauchs überträgt der:die Eigentümer:in die Immobilie oder das Grundstück, behält sich aber das Recht vor sie weiter zu nutzen durch das selbst bewohnen oder Vermietung und Verpachtung. Der Vorbehaltsnießbrauch gilt als Instrument der vorweggenommenen Erbfolge wie beispielsweise der Eltern auf die Kinder und kann helfen Erbschaftssteuer zu sparen.

Genauso wie beim Vorbehaltsnießbrauch verschenkt oder überschreibt der:die Besitzer:in eine Immobilie und lässt sich ein Nießbrauchrecht einräumen. Im Nießbrauchvertrag wird allerdings eine dritte Person festgelegt, die nach dem Tod des:der Nießbrauchberechtigten das Nießbrauchrecht erhält. Wird keine weitere Person genannt, erlischt der Nießbrauch, der als solcher nicht vererbbar und auch nicht übertragbar ist.

Keine andere Nutzungsform gewährt Bewohner:innen einer Immobilie so viele Rechte wie der Nießbrauch. Die Miete darf einbehalten werden und Nießbrauchberechtigte haben in aller Regel ein lebenslang garantiertes Wohnrecht. Im Umkehrschluss gehen mit dieser privilegierten Wohnsituation aber auch gesonderte Nießbrauch-Pflichten einher. Das bezieht sich insbesondere auf die Kosten für Reparaturen und Versicherungen.

Außerdem ist zu beachten, dass Nießbrauchberechtigte, ähnlich wie Mieter:innen, nur bedingt räumliche Veränderungen an der Immobilie vornehmen dürfen.

Unabhängig davon, ob es sich um ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch handelt, kann Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer bei Überschreitung des Freibetrages fällig werden. Lediglich die Ausgestaltung des Gebrauchsrechts wird unterschieden.

Wohnen Nießbrauchberechtigte selbst in der Immobilie, wird dies steuerlich genauso behandelt wie das Wohnrecht. Der zu versteuernde Kapitalwert wird dann anhand der jährlich eingesparten Mietausgaben und dem anzusetzenden Faktor für die Lebenserwartung der Nießbraucher:innen errechnet.

Es ist auch möglich, dass kein lebenslanges Nießbrauch- bzw. Wohnrecht gewährt wird. In dem Fall wird eine von Erblasser:innen festgelegte Dauer herangezogen.

Wenn Nießbrauchberechtigte Mieteinnahmen erzielen, fallen diese in den Jahreswert der zu versteuernden Einnahmen. Mithilfe von Werbungskosten lässt sich die Steuerlast reduzieren.

Zudem können Grunderwerbsteuern anfallen, wenn die Schenkung der Immobilie nicht in direkter Verwandtschaftslinie oder unter Ehepaaren zw. eingetragenen Lebenspartnerschaften vorgenommen wurde. Das gilt beispielsweise bei der Schenkung unter Geschwistern.

Bei der Übertragung einer Immobilie fallen Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an abhängig von der Steuerklasse, dem Steuersatz und den jeweiligen Freibeträgen. Der zu versteuernde Wert der Immobilie wird allerdings durch Nießbrauch verringert und hilft Steuern zu sparen.

Ein Beispiel: Sie möchten Ihrem Kind ein Haus schenken im Wert von 500.000 Euro. Die Freibetragsgrenze liegt bei 400.000 Euro. Für die Immobilie bestellen Sie Nießbrauch. Um den tatsächlichen Wert des Nießbrauchs zu ermitteln, benötigen Sie den jährlichen Wert der Nutzung, also der eingesparten Mietausgaben.
Hat der Nießbrauch beispielsweise einen Wert von 150. 000 Euro, fällt der Wert des Grundstücks nach Abzug des Nießbrauchwertes unter die Freibetragsgrenze und bleibt steuerfrei. Das gleiche Prinzip gilt bei der Erbschaftssteuer.

Sie überlegen eine Immobilie mit Nießbrauch zu verkaufen? Sie können eine Immobilie mit Nießbrauch versehen und dennoch verkaufen. Damit bleiben Sie Nutzer:in Ihrer Immobilie und profitieren vom Erlös des Verkaufs. Allerdings bringt der Verkauf einer durch Nießbrauch belasteten Immobilie weniger Ertrag ein. Wie sich genau der Nießbrauch auf den Wert Ihres Besitzes auswirkt, entnehmen Sie Wertminderungstabellen. Darüber hinaus ist auch deutlich schwerer eine Immobilie mit im Grundbuch eingetragenem Nießbrauch zu verkaufen, weil Kaufinteressenten in der Regel über die Nutzung selbst bestimmen möchten. Ein Verkauf ist oft erst sinnvoll, wenn der Nießbrauch abgeschlossen ist. Es kann auch sein, dass der Verkauf zu Lebzeiten des:der Nießbrauchnehmer:innen vertraglich ausgeschlossen ist.

Im Falle eines eingetragenen Nießbrauchs wird der Nießbrauch als erste Belastung in das Grundbuch eingetragen und dementsprechend auch als erstes bedient. Kommt es etwa zu einer Zwangsversteigerung, bleibt der Nießbrauch bestehen. Eine Bank verlangt dagegen bei der Vergabe von Immobilienkrediten als erster Grundschuld-Gläubiger im Grundbuch eingetragen zu werden, um als erster bedient zu werden. Banken bestehen in der Regel auf den Rangrücktritt des Nießbrauchberechtigten. Es ist also deutlich schwieriger, eine Finanzierung für eine mit Nießbrauch belastete Immobilie zu bekommen. Wer es geschafft hat, benötigt in der Regel ein niedrigeres Darlehen als bei einer unbelasteten Immobilie, denn die mit Nießbrauch verbundene Wertminderung reduziert auch den Wert der Immobilie, der für die Finanzierungsanfrage maßgeblich ist. 

Beispiel: Ein Vater überträgt seiner 28-jährigen Tochter den lebenslänglichen Nießbrauch an einem Zweifamilienhaus. Die Miete der beiden Wohnungen beträgt jeweils 1.200 Euro. Die von der Tochter zu tragenden durchschnittlichen Kosten im Jahr liegen bei 10.500 Euro. Für das Grundstück ist nach dem Ertragswertverfahren ein Steuerwert in Höhe von 230.000 Euro festgestellt worden.

• 1.200 Euro x 2 (weil zwei Wohnungen vermietet werden) x 12 (Monate) = 28.800 Euro (= Einnahmen)
• 28.800 Euro – 10.500 Euro (durchschnittliche Jahreskosten) = 18.300 Euro (= Jahreswert)
• Der Jahreswert beläuft sich somit auf 18.300 Euro.
• Nach § 16 BewG gibt es eine gewisse Begrenzung für den Jahreswert. Laut dieser Regel darf der Kapitalwert des Nießbrauchs einen bestimmten Wert nicht überschreiten. Dieser Wert ist das Ergebnis, wenn man den Steuerwert des genutzten Grundstücks durch 18,6 teilt.
• 230.000 (Steuerwert): 18,6 = 12.366 Euro (= Kapitalwert)

Somit ist der errechnete Kapitalwert niedriger als der tatsächliche Jahreswert (18.300 Euro). Diese Regelung stellt sicher, dass der Kapitalwert des Nießbrauchs nicht höher ist als der steuerliche Wertansatz der Immobilie.

Das Nutzungsrecht des Nießbrauchs lässt sich weder verkaufen noch vererben. Der Nießbrauch kann allerdings gelöscht werden. Dafür ist jedoch die freiwillige Einwilligung der nießbrauchberechtigten Person nötig.

Zudem benötigen Sie eine notarielle Löschungsbewilligung (§ 875 Absatz 2 BGB). Erst dann ist es möglich den Nießbrauch zu löschen.

Allerdings lässt sich der Nießbrauch auch auf andere Weise beenden:

• Im Überlassungsvertrag wird von vornherein eine Rückübertragungsverpflichtung festgehalten. Diese könnte zum Beispiel greifen, sobald eine bestimmte Frist abläuft oder sich wesentliche Lebensumstände der Nießbrauchinhaber:innen ändern.
• Der Nießbrauch wird einvernehmlich aufgehoben.
• Nießbrauchberechtigte geben das Nießbrauchrecht auf.

Nießbrauch ist ein gern genutztes Mittel, um eine Immobilie dem Zugriff des Sozialamtes zu entziehen. Aber auch für Inhaber:innen von Nießbrauch gilt grundsätzlich, dass vor dem Bezug von Sozialhilfe das gesamte zur Verfügung stehende Vermögen eingesetzt werden muss (§ 90 Abs. 1 SGB XII).

Gerade wenn das Sozialamt die Heimunterbringung übernommen hat, versucht es auf die Mieteinnahmen zuzugreifen oder die Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt rückgängig zu machen.

Sind Mietennahmen vorhanden, unterliegen diese dem Zugriff des Sozialleistungsträgers und müssen für die Kosten des Pflegeheims genutzt werden. Ersatzweise verlangt das Sozialamt oft eine Geldzahlung, um die Ansprüche aus den Sozialleistungen zu decken. Werden keine Mieteinnahmen erwirtschaftet, darf der Träger keine Forderungen stellen und den Nießbrauchberechtigten nicht zur Vermietung drängen (OLG Köln, Beschluss vom 24. Juni 2011, Az. 11 U 43/11). Dennoch kommt es vor, dass das Sozialamt Druck ausübt und den:die Begünstigte:n auch gegen den Willen des:der Eigentümer:in dazu bewegt, die Immobilie zu vermieten. Können die Pflegekosten nicht aufgebracht werden, darf es auch verlangen, dass eine Schenkung rückgängig gemacht wird. Liegen allerdings mehr als zehn Jahre zwischen Schenkung und Eintritt der Bedürftigkeit, darf der Sozialträger nach § 529 Abs.1 BGB keine Rückabwicklung der Schenkung verlangen.

• Nutzungsrecht auf Lebenszeit: Wer Nießbrauch wählt, genießt den Vorteil, in seiner Immobilie auch nach einer Immobilienübertragung weiterhin wohnen bleiben oder sie vermieten zu können.
• Steuerersparnisse: Werden die Freibeträge von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer mit dem Wert der Immobilie überstiegen, kann der Nießbrauch den Wert der Immobilie mindern und damit die Steuerlast senken. Eine Alternative dazu kann eine schrittweise Übertragung der Immobilie sein, da die Freibeträge alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehen.

• Immobilienwert gemindert: Der im Grundbuch eingetragene Nießbrauch vermindert den Wert einer Immobilie.
  
• Immobilienverkauf mit Hindernissen: Der Kreis der Kaufinteressenten ist deutlich kleiner bei Immobilien mit Nießbrauchrecht, da es auch nach dem Verkauf bestehen bleibt. Da Kaufinteressenten für gewöhnlich die Immobilie selbst nutzen, über die Nutzung entscheiden sowie Erträge erwirtschaften wollen, ist eine solche Immobilie nur für sehr wenige Käufer interessant.
• Erschwerte Finanzierungen: Aufgrund der vorrangigen Belastung der Immobilie durch Nießbrauch ist es ungleich schwerer einen Kredit zu bekommen. Die Bank besteht auf Rangrücktritt des:der Nießbrauchberechtigten.

Nießbrauch sichert ein lebenslanges Nutzungsrecht und kann helfen Steuern einzusparen. Dafür ist der Immobilienwert sowie die Attraktivität des Objektes auf dem Immobilienmarkt deutlich geringer. Aufgrund der vorrangigen Belastung der Immobilie durch Nießbrauch ist es ungleich schwerer einen Kredit zu bekommen. Dennoch bleibt Nießbrauch ein attraktives Gestaltungsmittel bei der Übertragung von Immobilien im engsten Familienkreis.