Das Wohnrecht bezeichnet nach § 1093 BGB das Recht, eine Immobilie bzw. einen Teil einer Immobilie zu bewohnen, ohne Eigentümer:in zu sein. Welche Auslegungen es geben kann, was ein Wohnrecht auf Lebenszeit ist und was es für einen Immobilienverkauf bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel.
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Das Wohnrecht auf Lebenszeit begünstigt eine Person, die Immobilie bis zu ihrem Lebensende zu nutzen.
Damit das Wohnrecht gilt, muss es in einem notariell beurkundeten Vertrag sowie im Grundbuch festgehalten werden. Im Vertrag werden Rechte und Pflichten genau geregelt.
Das Wohnrecht lässt sich nur mit Zustimmung der begünstigten Person löschen. Es ist nicht vererbbar oder übertragbar, kann aber bei einer Zwangsversteigerung enden.
Der Immobilienverkauf mit Wohnrecht ist möglich, aber nicht unkompliziert. Er resultiert oft in einer Wertminderung der Immobilie. Lassen Sie sich daher von einem Immobilienprofi professionell dazu beraten.
Das Wohnrecht berechtigt die Person, zu deren Gunsten es vereinbart ist, eine Wohnung persönlich zu nutzen und alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen des Hauses mitzubenutzen.
Gibt es Streit über den Umfang des Nutzungsrechts, bestimmt sich dessen Umfang im Zweifel nach den persönlichen Bedürfnissen des Wohnberechtigten (§ 1091 BGB).
Das Wohnrecht kann für sämtliche Räume eines Hauses, nur für einen Raum oder für mehrere einzelne Räumen ausgesprochen werden. Dabei darf der:die Eigentümer:in der Immobilie aber nicht von der wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Grundstücks vollständig ausgeschlossen werden.
Herr und Frau Schulze ziehen nach ihrer Hochzeit in das Haus von Frau Schulzes Mutter mit ein. Diese überträgt dem Paar die Immobilie, bleibt aber selbst in einer der zwei Wohnungen wohnen und sichert sich dafür ein Wohnrecht. Als sich das Paar nach 10 Jahren scheiden lässt, zahlt sich das Wohnrecht aus: Herr Schulze bleibt in der Immobilie wohnen, Frau Schulze zieht aus. Ihre Mutter kann ohne Bedenken bis zum Lebensende in ihrer Wohnung bleiben.
Begrifflich ist das Wohnrecht gegenüber dem Nießbrauch abzugrenzen. Beim Nießbrauch wird die Immobilie verkauft. Der Nutzen daraus verbleibt aber bei dem:der Verkäufer:in als Nießbraucher:in.
Wird beispielsweise ein Mehrfamilienhaus verkauft, wechselt zwar der:die Eigentümer:in, die Mieteinnahmen können aber vereinbarungsgemäß bei der Person mit Nießbrauchrecht verbleiben. Auch das Nießbrauchrecht erlischt mit dem Tode der begünstigten Person.
Das Wohnrecht bedarf der notariellen Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch. Dabei gibt es zwei verschiedene Eintragungsformen:
- Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die das Wohnrecht auf die eingetragene Person beschränkt
- Als dingliches Recht, das auch für Familienangehörige oder Pflegepersonal des Wohnrechtinhabers gilt
In vielen Fällen wird ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen, das ohne eine Befristung auskommt. Es endet automatisch mit dem Tod der begünstigten Person und lässt sich nur mit deren Einverständnis früher auflösen.
In diesen Fällen ist das lebenslange Wohnrecht sinnvoll:
- Eigentümer:innen übertragen ihre Immobilie auf ihre Kinder, möchten aber bis zu ihrem Lebensende selbst weiter im Haus wohnen. Besonders bei Immobilien mit hohem Wert ist dies sinnvoll, um die Schenkungssteuer und spätere Erbschaftssteuer zu senken.
- Lebenspartner:innen erhalten ein lebenslanges Wohnrecht, um im Todesfall der anderen Partei weiter in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben zu können. So soll ausgeschlossen werden, dass die hinterbliebene Person von den Erbenden aus der Immobilie gedrängt wird.
- Ein:e Ehepartner:in ist unternehmerisch tätig und vermeidet dank Wohnrecht das Risiko, dass Gläubiger das Immobilieneigentum vollstrecken und das Haus zwangsversteigern. Dabei überträgt der:die Unternehmer:in das Immobilieneigentum an den:die Partner:in und lässt sich selbst ein Wohnrecht einräumen.
Zudem gibt es das befristete Wohnrecht. Dieses ähnelt dem Wohnrecht auf Lebenszeit, endet aber zu einem vertraglich festgelegten Zeitpunkt. Abgesehen davon sind die Rechte und Pflichten der begünstigten Person identisch.
Das lebenslange Wohnrecht ist nicht mit einem Mietvertrag auf Lebenszeit zu verwechseln, obwohl beide Arrangements das gleiche Ziel verfolgen. Bei Mietobjekten lässt sich ein lebenslanger Mietvertrag vereinbaren. Dabei wird die Mietzeit auf die Lebenszeit des:der Mieter:in befristet.
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Sowohl die vom Wohnrecht begünstigte Person als auch der:die Eigentümer:in der Immobilie haben je nach Ausgestaltung des Wohnrechts unterschiedliche Rechte und Pflichten.
In den meisten Fällen zahlt die Inhaber:innen des Wohnrechts keine Miete, kommen aber für laufende Nebenkosten sowie die Instandhaltung der Immobilie auf.
Der:die Eigentümer:in übernimmt nur substanzielle Umbaumaßnahmen, für die allerdings die Zustimmung der wohnrechtbegünstigen Person nötig ist.
Die detaillierte Ausgestaltung des Wohnrechts sollten beide Parteien im Wohnrechtsvertrag festhalten, sodass Konflikte vermieden werden. Hier sehen Sie die Pflichten und Rechte noch einmal in der Übersicht:
| Pflichten der wohnberechtigten Person | Rechte der wohnberechtigten Person |
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Die öffentlichen und privaten Lasten des Grundstücks trägt in der Regel der:die Eigentümer:in der Immobilie. Die wohnberechtigte Person trägt nur die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung. Dazu gehören die Schönheitsreparaturen sowie die verbrauchsabhängigen Nebenkosten für Heizung, Wasser, Strom, Gas und Müllabfuhr.
Vertraglich kann abweichend vereinbart werden, dass die berechtigte Person eine mietähnliche Nutzungsentschädigung zahlt und somit kein unentgeltliches Wohnrecht genießt. Denkbar ist auch, dass der:die Eigentümer:in die verbrauchsabhängigen Kosten übernimmt.
Nur mit Zustimmung der begünstigten Person kann die Eintragung des Wohnrechts aus dem Grundbuch gelöscht werden. So ist denkbar, dass die begünstigte Person eine Löschung veranlasst, wenn sie das Wohnrecht aufgrund eines Umzugs in ein Pflegeheim nicht mehr benötigt.
Für den Fall, dass der:die Eigentümer:in die Immobilie anderweitig nutzen will, die vom Wohnrecht begünstigte Person aber nicht auf ihr Wohnrecht verzichten möchte, bietet es sich an, das Wohnrecht auszuzahlen. Mit einer attraktiven Abfindung lässt sich der:die Wohnrechtsinhaber:in möglicherweise auf das Angebot ein.
Ohne Zustimmung der begünstigten Person kann das Wohnrecht nur in diesen Fällen abgesprochen werden:
- bei Befristung mit Ablauf der Frist
- mit dem Tod des:der Wohnrechtnutzer:in
- mit dem Eintritt einer Bedingung, wenn die Wohnrechtteilung an eine Bedingung geknüpft war
- wenn die Immobilie nicht mehr bewohnbar ist
Auch beim Verkauf oder der Vererbung einer Immobilie bleibt das Wohnrecht bestehen. Obwohl es möglich ist, ein Haus zu verkaufen, für das ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen ist, sollten Verkäufer:innen wissen, dass sich der Verkauf schwieriger gestalten wird. Denn Käufer:innen möchten die Immobilie meist zur freien Verfügung haben.
Eigentümer:innen, die ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht verkaufen, müssen sich darauf einstellen, dass der Verkaufspreis dementsprechend niedriger ausfällt. Er verringert sich um den Wert des Wohnrechts, der genau berechnet werden kann.
Daher stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, ein Haus zu verkaufen trotz Wohnrecht. Da die Wohnberechtigten auch bei Hausverkauf ihr Wohnrecht behalten, sind sie rechtlich abgesichert.
Wohn- und Nutzungsrechte haben den Nachteil, dass eine mit solchen Rechten belastete Immobilie schwer verkäuflich ist. Natürlich ist dies im Sinne der begünstigten Person, da sie die eigene Rechtsposition bewahren möchte. Als Alternative kommt zum Beispiel die Übertragung des Grundstücks gegen Vereinbarung einer lebenslangen Rente in Betracht.
Der Wert einer mit lebenslangem Wohnrecht belasteten Immobilie lässt sich durch den Abzug der fiktiven Miete in Verbindung mit dem Kapitalwert berechnen.
Die fiktive Miete ist die Miete, die dem:der Eigentümer:in durch das Wohnrecht entgeht. Anhaltspunkt ist die durchschnittliche Lebenserwartung des:der Wohnrechtnutzer:in zum Zeitpunkt der Berechnung. Dazu werden Kapitalwerte gebildet, um die fiktiven Mieten auf den Bewertungsstichtag beziehen zu können. Der gesetzlich vorgeschriebene Zinssatz beträgt 5,5 Prozent.
Das Statistische Bundesamt sieht für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2022 folgende Kapitalwerte vor:
| Vollendetes Lebensalter |
Durchschnittliche Lebenserwartung Männer in Jahren | Kapitalwert in Prozent | Durchschnittliche Lebenserwartung Frauen in Jahren | Kapitalwert in Prozent |
| 55 | 25,91 | 14,016 | 29,88 | 14,909 |
| 65 | 17,92 | 11,525 | 21,12 | 12,652 |
| 75 | 10,10 | 8,370 | 13,18 | 9,457 |
| 85 | 5,55 | 4,803 | 6,53 | 5,512 |
Beispielrechnung
Die 75-jährige Frau Schmidt mit lebenslangem Wohnrecht hat eine durchschnittliche Lebenserwartung von 13,18 Jahren. Bei einer fiktiven jährlichen Miete von 9.600 Euro und dem Kapitalwert von 9,457 beträgt der Wert des Wohnrechts 90.787,20 € Euro.
Würde der Wert der Immobilie, in der Frau Schmidt wohnt, eigentlich 200.000 Euro betragen, würde sich der Verkaufspreis um 90.787,20 € Euro verringern und nur noch 109.212,80 Euro betragen.
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Verschenken Eltern ihre Immobilie an die Kinder und sichern sich dabei aber ein Lebenslanges Wohnrecht, dann müssen sie auf dieses vorbehaltene Wohnrecht bei einer Schenkung – also einer unentgeltlichen Zuwendung unter Lebenden gemäß § 516 BGB – keine Einkommensteuer zahlen.
Nehmen wir an, ein unverheiratetes Paar lebt in einer Immobilie, die nur einem der beiden gehört. Diese Person stirbt und vererbt die Immobilie den eigenen Kindern, die zurückgeblieben Person erhält aber ein lebenslanges Wohnrecht, dann muss sie dieses Wohnrecht auch versteuern. In diesem Fall muss der Inhaber des Wohnrechts den Kapitalwert des Wohnrechts versteuern, er gilt als Bedachter. Es fällt keine Einkommenssteuer, sondern Schenkungssteuer an und es gelten die vom Verwandtschaftsgrad abhängigen Freibeträge.
Die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts, um Erbschaftssteuer zu sparen, macht nach der Erbschaftssteuerreform nur noch in Einzelfällen Sinn. Verwitwete Personen, eingetragene Lebenspartner:innen und Kinder können ein Wohnhaus steuerfrei erben oder geschenkt bekommen, sofern sie dieses zehn Jahre lang selbst weiter bewohnen.
Eine Wertgrenze gibt es nicht. Für Kinder gilt die Einschränkung, dass die Wohnfläche nicht über 200 Quadratmeter liegen darf. Ist sie größer, fällt für die darüber liegende Fläche zunächst der persönliche Freibetrag von 400.000 Euro je Kind an. Erst danach wird Erbschaftssteuer fällig.
Das eingetragene Wohnrecht gewährt der berechtigten Person eine sichere Rechtsposition. So ist es nicht übertragbar und kann nur persönlich ausgeübt werden (§ 1092 I BGB).
Der eigentliche Sinn ist, dass Eigentümer:in und Wohnberechtigte:r gemeinsam in der Wohnung oder der Immobilie leben. Es soll verhindert werden, dass die wohnberechtigte Person ihr Recht verkauft und eine fremde Person einzieht.
Allerdings gesteht das Gesetz dem:der Berechtigten zu, Familie sowie die zur „standesgemäßen Bedienung und Pflege erforderlichen Personen“ in die Wohnung aufzunehmen (§ 1093 II BGB).
Zugleich kann vereinbart werden, dass die wohnberechtigte Person die Ausübung ihres Rechts einer anderen Person überlassen kann. Beispielsweise könnte sie die Räume für die Dauer des Wohnrechts vermieten (§ 1092 I S. 2 BGB). Endet das Wohnrecht, tritt der:die Eigentümer:in nicht kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein.
Da das Recht nur persönlich durch die Person des Wohnungsberechtigten nutzbar ist, erlischt es mit deren Tod. Das Wohnrecht ist also nicht vererblich.
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Da das Recht der persönlichen Nutzung unterliegt, ist auch die Pfändung durch Gläubiger:innen ausgeschlossen. Wollte ein:e Gläubiger:in pfänden, müsste die Möglichkeit bestehen, das Recht zu versteigern. Da die Übertragung auf Dritte ausgeschlossen ist, hätte eine Pfändung keinen Sinn (§ 857 III ZPO).
Wird das Recht zugunsten des:der Ehepartner:in vereinbart, erlischt es im Fall der Scheidung, sofern der:die wohnberechtigte Ehepartner:in auszieht und das Recht somit nicht mehr persönlich nutzen kann.
Zur Absicherung der berechtigten Partei kann vereinbart werden, dass das Recht nur gegen Zahlung einer Abfindung im Grundbuch gelöscht wird.
Das Wohnrecht ist in Gefahr, falls der:die Eigentümer:in der Immobilie die Kreditraten nicht mehr zahlen kann. Die kreditgebende Bank kann eine Zwangsversteigerung veranlassen, um die Kreditforderung zu retten. Das Wohnrecht würde in diesem Fall erlöschen, da es im Grundbuch hinter den Forderungen der Banken eingeordnet wird.
Theoretisch würde die wohnberechtigte Person dann eine Auszahlung in Höhe des Werts des Wohnrechts erhalten. Praktisch ist der Erlös der Zwangsversteigerung aber oft zu niedrig, um diese Forderung angemessen einhalten zu können.
Eltern, die ihren Kindern eine Immobilie übertragen und sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen, sollten ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Sollten sich die Kinder überschulden, können die Eltern dank des Rückforderungsrechts wieder Eigentümer:innen der Immobilie werden.
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- Wann endet das lebenslange Wohnrecht?
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Das lebenslange Wohnrecht endet erst dann, wenn die begünstigte Person stirbt. Alternativ lässt es sich löschen. Dafür muss die begünstigte Person zustimmen. Auch bei einer Zwangsversteigerung endet das lebenslange Wohnrecht.
- Welche Rechte hat man bei einem lebenslangen Wohnrecht?
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Das lebenslange Wohnrecht berechtigt die begünstigte Person, ihren Teil des Grundstücks ohne Wenn und Aber zu bewohnen. Es gibt kein Kündigungsrecht und die begünstigte Person darf in ihrer Immobilie wohnen, bis sie stirbt.
- Ist ein lebenslanges Wohnrecht steuerpflichtig?
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Das Wohnrecht ist nicht einkommenssteuerpflichtig, unterliegt jedoch der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Die begünstigte Person gilt als Beschenkte:r und muss den Eigenmietwert versteuer. Wertsteigernde Maßnahmen lassen sich von der Steuer abziehen.
- Ist ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag und notarielle Beurkundung gültig?
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Ja, das Wohnrecht kann auch ohne Grundbucheintrag und nur mit einem notariell beurkundeten Vertrag gelten. Jedoch ist es empfehlenswert, sich abzusichern und das Recht zusätzlich in das Grundbuch eintragen zu lassen.
- Kann man Wohnrechte übertragen?
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Nein, das Wohnrecht lässt sich weder vererben noch verkaufen oder auf anderen Wegen an dritte Personen übertragen. Allerdings kann die berechtigte Person einen Antrag auf Löschung des Rechts stellen, woraufhin andere Personen ein Wohnrecht erhalten können.
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