Haus­ver­kauf mit No­tar

Laut §313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist ein Hausverkauf ohne notariell beurkundeten Kaufvertrag nicht gültig. Dementsprechend brauchen Sie zwingend eine:n Notar:in. Hier erfahren Sie mehr über die Aufgaben, die Arbeitsschritte und die Kosten.

• Jeder Hausverkauf muss notariell beurkundet werden, um gültig zu sein.
• Bereiten Sie den Notartermin gut vor und denken Sie daran, dass eine Notarperson als neutrale Ansprechperson und Berater:in fungiert.
• Ein Immobilienprofi kann Ihnen direkt eine:n Notar:in empfehlen. ImmoScout24 empfiehlt Ihnen 3 Makler:innen aus Ihrer Region.

Die ersten Schritte des Hausverkaufs laufen ohne Notar:in ab. Erst, wenn Sie konkrete Interessent:innen für Ihre Immobilie gefunden haben, ist es an der Zeit, notarielle Hilfe aufzusuchen. Zu diesem Zeitpunkt haben Sie Bewertungsverfahren, die Maklersuche und die Besichtigungen bereits hinter sich. Vermutlich haben Sie sich auch mit der Kaufpartei schon auf einen Kaufpreis geeinigt.

Dies sind die wichtigsten Schritte für die Zusammenarbeit:

• Vorgespräch: Hier legen Sie alle wichtigen Dokumente wie etwa den Grundbuchauszug vor und besprechen gemeinsam, wie der Vertrag aussehen soll und welche Besonderheiten es eventuell gibt.
• Entwurf des Hausverkaufsvertrags: Als Nächstes schickt die Notarperson sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in den Entwurf des Vertrags zu, den Sie mit anwältlicher Hilfe überprüfen sollten.
• Beurkundungstermin: Gemeinsam mit der:dem Notar:in müssen Sie nun den Kaufvertrag unter Vorlage des Ausweises unterschreiben. Mit Notarstempel wird der Vertrag rechtsfähig.
• Kaufabwicklung: Nach dem Notartermin kümmert sich die:der Notar:in um weitere Schritte wie etwa die Auflassungsvormerkung, das Vorkaufsrecht, die Grundbucheintragung, die Eigentumsumschreibung und den Kaufpreis.

In Deutschland gibt es keine offizielle Regelung dazu, wer die Notarperson bestimmt. Oft sind es Makler:innen oder die Verkaufpartei. Finanziell macht es keinen Unterschied, da die Notarkosten von einer Gebührenverordnung geregelt werden. Zudem sind Notar:innen als neutrale Amtspersonen zur Unparteilichkeit verpflichtet. Wichtig ist, dass Käufer:in und Verkäufer:in sich auf eine Notarperson einigen anstatt für den Hausverkauf zwei Notar:innen einzustellen.

Nein, der Hausverkauf ohne Notar:in ist nicht möglich. Denn erst die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags macht den Prozess rechtsfähig. Zudem ist die Notarperson beim Hausverkauf für das Grundbuch zuständig und veranlasst als Amtsperson die notwendigen Grundbuchänderungen. Sie kann dabei auch eventuell noch bestehende Schulden im Grundbuch löschen lassen und für die Kaufpartei neue Schulden eintragen. Dafür benötigen Sie allerdings jeweils separate Termine.

Für einen legalen Hausverkauf kommen Sie also um Notar:innen nicht herum. Sie benötigen mindestens einen Termin. Das gilt auch dann, wenn der Hausverkauf für eine Erbgemeinschaft mit Notar:in durchgeführt wird. Außerdem ist bei einem Hausverkauf ein Vorgespräch im Notariat üblich.

Sowohl die verkaufende als auch kaufende Personen können sich beim Notartermin vertreten lassen. Dies ist zwar nicht empfehlenswert, aber in Notfällen können Sie mithilfe einer Vollmacht oder eine Nachgenehmigung eine dritte Person damit beauftragen, den Kaufvertrag zu unterschreiben.

Wenn Sie den Notartermin persönlich nicht wahrnehmen können, lesen Sie hier, was Ihre Optionen sind.

Zur Vorbereitung des Notartermins sollten Sie als Verkäufer:in vor allem wichtige Dokumente bereitlegen. Gehen Sie außerdem sicher, dass alle offenen Fragen geklärt sind und dass der Kaufpreis, der Übergabetermin und andere Details feststehen.

Folgen Sie dann diesen Schritten:

1. Vereinbaren Sie einen Notartermin, wenn der Preis feststeht und die Käuferpartei Ihnen eine Finanzierungszusage der Bank vorlegen kann.
2. Lassen Sie der Notarperson Unterlagen wie Namen, Adressen, den Grundbuchauszug, das Baulastenverzeichnis, Baupläne, Grundrisse, Energieausweis und bei Bedarf auch den Erbschein zukommen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Unterlagen Sie für den Notartermin für den Hausverkauf benötigen.
3. Beauftragen Sie die Notarperson mit der Erstellung des Vertragsentwurfs.

Beim Notartermin selbst benötigen Sie unbedingt Ihren Personalausweis. Auch die Kaufpartei muss sich identifizieren. Wenn ein Unternehmen am Kauf beteiligt ist, ist zusätzlich ein aktueller Handelsregisterauszug nötig.

Die Notarperson wird den Vertragsentwurf, den Sie vor dem Termin schon gesehen haben sollten, verlesen und dabei juristische Begriffe erläutern. Nun haben Sie die Möglichkeit, offene Fragen zu klären und bei Bedarf letzte Änderungen vorzunehmen. Denken Sie daran, dass eine notariell arbeitende Person neutral ist und daher alle Fragen unparteiisch beantworten wird.

Sobald es keine Änderungswünsche mehr gibt, unterschreiben beide Parteien den Kaufvertrag, der durch Stempel und Unterschrift der Notarperson rechtskräftig wird. Sie erhalten eine Kopie des Vertrags.

Nach dem Notartermin ist von Ihrer Seite als Verkäufer:in aus nicht mehr viel zu tun. Die Notarperson übernimmt die wichtigen Aufgaben, die nun anstehen, in dieser Reihenfolge:

1. Auftragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt: Hier handelt es sich um die Grundstücksübereignung mit der Möglichkeit, bei etwaigen Problemen noch vom Verkauf zurückzutreten.
2. Veräußerungsanzeige und Unbedenklichkeitsbescheinigung: Ihr:e Notar:in wird Kontakt zum zuständigen Finanzamt aufnehmen, um steuerlich relevante Daten des Kaufvertrags anzugeben und die neuen Besiter:innen zur Grunderwerbsteuerzahlung aufzufordern. - Verzichtserklärungen bei Vorkaufsrecht: Sollte ein Vorkaufsrecht vorliegen, müssen die Parteien, die dieses nicht in Anspruch nehmen, ihren Verzicht schriftlich erklären.
3. Zahlungseingang auf Notaranderkonto: Wenn Sie diese Zahlungsform nutzen, geht der Kaufpreis zunächst bei dem:der Notar:in ein. Alternativ müssen Sie sie:ihn über den Zahlungseingang auf Ihrem Konto informieren.
4. Grundbucheintragung der neuen Eigentümer:innen: Sobald der Kaufpreis eingegangen ist, stellt die Notarperson beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse in Abteilung III und lässt die Auflassungsvormerkung löschen.
5. Übergabe: Mit dieser Eigentumsüberschreibung ist die Käuferseite nun offiziell sowohl Eigenümer:in als auch Besitzer:in der Immobilie. Sie können nun die Hausübergabe planen.

Je nachdem, wie schnell sich die Parteien einigen, werden für den Hausverkauf nur einer oder auch mehrere Notartermine fällig. Jeder Notartermin folgt einer Gebührenordnung. Bei mehreren Terminen steigen die Kosten entsprechend an, weshalb Sie die Termine nach Möglichkeit kombinieren sollten.

Wer bei einem Hausverkauf die Notarkosten zahlt, klärt §448 des BGB: Wer die eigene Wohnung, das eigene Haus oder Grundstück verkaufen will, muss in der Regel NICHT für die Notarkosten aufkommen. Entsprechend zahlt normalerweise die Käuferseite und hat daher im Zweifelsfall auch das Recht, die Notarperson auszuwählen.

Die Notarkosten liegen normalerweise zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises . Als Verkäufer:in müssen Sie nur dann die Notarkosten übernehmen, wenn Sie noch auf der Immobilie lastende, eigene Grundschulden tilgen lassen.

Bis zum endgültigen Abschluss des Hausverkaufs im Notariat ist eine Dauer von vier und acht Wochen üblich. Der Termin für die Schlüsselübergabe ist vertraglich festgelegt. Die meisten Verkäufer:innen übergeben den Schlüssel erst dann, wenn sie den Kaufpreis erhalten haben. Allerdings ist es möglich, bei Sanierungsabsichten oder anderen Sonderfällen vertraglich festzuhalten, welche Regelung gilt. Die Notarperson ist bei der Schlüsselübergabe nicht anwesend.

Vor dem Notartermin:

• Notar:in auswählen
• Termin vereinbaren
• Unterlagen vorbereiten
• Vertragsentwurf beantragen
• Vertragsentwurf von beiden Parteien prüfen lassen

Beim Notartermin:

• Notartermin wahrnehmen (Personalausweis nicht vergessen!)
• Vertrag unterschreiben
• Kopie des Vertrags erhalten

Nach dem Notartermin:

• Notar:in kümmert sich um Auflassungsvormerkung, Vorkaufsrecht, Veräußerungsanzeige, Anzeige des Grunderwerbs beim Finanzamt und Unbedenklichkeitsbescheinigung
• Notar:in veranlasst die Eintragung der Kaufpartei in Abteilung I des Grundbuchs als Eigentümer:in
• Aufhebung der Auflassungsvormerkung
• Altbelastungen in Abteilung III des Grundbuchs werden durch eine eventuelle neue Grundschuld der Kaufpartei ersetzt.
• Käufer:in erhält eine Fälligkeitsmitteilung über den Kaufpreis von der Notarseite und muss diese innerhalb von 14 Tagen begleichen
• Verkäufer:in bestätigt den Eingang des Kaufpreises
• Notar:in überprüft, ob alle Angaben im Grundbuch korrekt sind, und schickt den Beteiligten eine Kopie des Grundbuchauszugs sowie ein Abschlussschreiben.