Haus­ver­kauf mit Wohn­recht: Wohn­recht auf Le­bens­zeit

Ein Haus zu verkaufen ist die eine Sache, ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen eine ganz andere. Was Wohnrecht beinhaltet, welche Rechte und Pflichten für Sie als Hauseigentümer:in damit verbunden sind und Besonderheiten bei dem Verkauf eines Hauses mit Wohnrecht – alle Themen im Überblick finden Sie in folgendem Beitrag.

Es gibt gute Gründe, sich lebenslanges Wohnrecht einräumen zu lassen. Oft lassen sich Eltern ein Wohnrecht einräumen, bevor Sie Ihre Immobilie ihrem Kind übertragen. Neben vielen Rechten und Vorteilen gibt es einige Pflichten und Besonderheiten. Doch sehen wir uns zunächst an, was lebenslanges Wohnrecht eigentlich ist. 

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) § 1093 beschreibt „lebenslanges Wohnrecht“ als das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“.

Dabei dürfen die Wohnberechtigten nach dieser gesetzlichen Regelung lebenslang Familienangehörige, neue Lebenspartner und auch Pflegepersonal bei sich wohnen lassen. 

Für den Fall, dass die wohnberechtigten Personen nur einen Teil der Immobilie bewohnen, dürfen Sie dennoch gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen wie beispielsweise die Waschküche mitbenutzen. 

Der:die Wohnberechtigte hat ein Recht auf Mitsprache bei der Vereinbarung von Besichtigungsterminen.

Demgegenüber stehen einige Pflichten für den Inhaber des lebenslangen Wohnrechts.  

• Übernahme der entstehenden Nebenkosten (Strom, Heizung, Wasser)
• Instandhaltungskosten sind ebenfalls von den Wohnberechtigten im Rahmen kleinerer Reparaturen innerhalb der Wohnräume zu übernehmen. Sanierungsmaßnahmen wie etwa Dachausbesserungen gehören nicht dazu. 

Die Wohnberechtigten können also weiterhin wie gewohnt das Haus oder die Wohnung nutzen, sind aber von den Eigentümerpflichten weitgehend freigestellt. Gerade für ältere Menschen, die ihr Haus innerhalb der Familie verkaufen möchten, ist das eine interessante Option.

Vereinbaren Käufer:in und Verkäufer:in ein Wohnrecht, bedeutet das: Wohnrechtsinhabende dürfen die Wohnung oder das Haus weiterhin nutzen, ohne ein Mietverhältnis eingehen oder Eigentümer sein zu müssen. 

Im Grundbuch wird das Wohnrecht nach notarieller Beurkundung eingetragen. Dabei sollte das Wohnrecht als vorrangig eingetragen sein, um es vor Insolvenzen und Zwangsversteigerungen zu schützen.  
 
Es gibt dabei einige Unterschiede in der Ausprägung des Wohnrechts: lebenslang oder befristet, beschränkt persönliche Dienstbarkeit oder dingliches Recht. Lesen Sie mehr darüber in unseren Ratgeber zum Thema Wohnrecht.

Problematisch für den Hausverkauf ist in erster Linie ein lebenslang eingerichtetes Wohnrecht im Gegensatz zum zeitlich befristeten Wohnrecht. Auch wenn es möglich ist, ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht zu verkaufen, hat er doch auch einige Nachteile.

Wenn vom Verkauf von Immobilien mit Wohnrecht die Rede ist, kommen zwei Szenarien infrage:

• Sie möchten als Eigentümer:in Ihre Immobilie veräußern und dabei ein Wohnrecht für sich selbst einräumen. Sie verkaufen also, dürfen aber in Haus oder Wohnung wohnen bleiben.
• Sie möchten als Eigentümer:in eine Immobilie verkaufen, für die ein laufendes Wohnrecht eingetragen ist.

Wenn Sie Wohnrecht für sich selbst einrichten wollen, empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeber zum Thema Wohnrecht. Wie Sie ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht verkaufen, wie Sie den Wert ermitteln und auf was Sie achten müssen, erfahren Sie in folgenden Abschnitten.

Worauf kommt es an, wenn Sie selbst ein Haus oder eine Wohnung mit bestehendem Wohnrecht besitzen und dieses Objekt gerne verkaufen möchten? Hier ist vor allem Folgendes zu beachten:

• Beim Verkauf bleibt das Wohnrecht weiterhin bestehen.
• Käufer:innen können daher nicht frei über das Objekt verfügen.
• Der Verkaufspreis liegt deutlich unter dem Verkehrswert.

Diese Gegebenheiten führen dazu, dass sich Ihre Immobilie außerhalb des engeren Familienkreises schlechter verkaufen lässt als eine Immobilie ohne eingetragenes Wohnrecht. Interessant könnte sie für Kapitalanleger:innen sein. Doch auch Personen, die das Haus oder die Wohnung erst nach Jahren selbst nutzen und sich vor weiter steigenden Preisen schützen möchten, könnten interessiert sein, um langfristig Geld zu sparen.

Eine Immobilie mit Wohnrecht ist weniger wert als eine ohne Wohnrecht. Ein Wohn- und Nutzungsrecht auf Lebenszeit bedeutet eine Einschränkung der Nutzungsfreiheit des:der Eigentümer:in. Um die genaue Wertminderung zu kalkulieren, ist es notwendig, den Wert des Wohnrechts zu berechnen, der vom Verkehrswert abgezogen wird und den Verkaufspreis ergibt. Sie multiplizieren dafür die Mieteinnahmen, die dem:der Käufer:in entgehen sowie die Dauer des Wohnrechts. Im Fall eines lebenslangen Wohnrechts bestimmt die durchschnittliche restliche Lebenszeit des:der Wohnberechtigten diesen Berechnungsfaktor.

Um eine Aussage über die Wertminderung der Immobilie treffen zu können, muss zunächst der Wert des Wohnrechts berechnet werden. 

• Jahresmiete x Kapitalwertfaktor = Wohnrechtswert

Es geht hier um die Nettokaltmiete.  Die angesetzte Jahresmiete darf dabei den Immobilienwert dividiert durch den Faktor 18,6 nicht überschreiten.

Es geht hier um die Nettokaltmiete.  Die angesetzte Jahresmiete darf dabei den Immobilienwert dividiert durch den Faktor 18,6 nicht überschreiten. 

Der Kapitalwertfaktor ist abhängig vom Alter und Geschlecht desjenigen, der:die Wohnrecht genießt.  Er ist den offiziellen Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes zu entnehmen. Diese geben Auskunft über die durchschnittlich zu erwartende Lebenserwartung von Männern und Frauen eines bestimmten Jahrgangs. Dieser verbleibenden Lebenszeit – ein 71-jähriger Mann hätte nach dieser Statistik noch 13,71 Jahre zu leben – wird ein Kaptalwertfaktor zugeordnet. In unserem Beispiel liegt der Kaptitalwertfaktor bei 9,715.

Gehen wir jetzt davon aus, dass die mögliche Jahresmiete 11.000 Euro beträgt, ergibt sich folgende Berechnung:

• 11.000 Euro Jahresmiete x Kapitalwertfaktor 9,715 = 106.865 Euro Wohnrechtswert

Für Ihre Immobilie bedeutet das eine Wertminderung um genau den Wert des Wohnrechts, also um 106.865 Euro.

Das geht, aber nicht ohne die Zustimmung der Person, auf die das Wohnrecht eingetragen ist. Außerdem wird der:die Wohnberechtigte:r in der Regel abgefunden. Die Abfindung muss dabei Höhe des Wohnungsmietwertes für die noch zu erwartende Lebensdauer betragen. Wer also ein Haus oder eine Immobilie veräußern möchte, die mit Wohnrecht belegt ist, sollte finanzielle Anreize schaffen. 

Bei einer Zwangsversteigerung wird das Wohnrecht aufgehoben und das Wohnrecht erlischt, es sein denn, das Haus kann mitsamt Wohnrecht an eine Bank verkauft werden.

Das Wohnrecht kann nicht vererbt werden. Auch eine Übertragung auf Dritte ist nicht möglich. Das Wohnrecht erlischt aber, wenn der:die Rechteinhaber:in stirbt. Folgende Auflösungsgründe für das Wohnrecht sind zudem denkbar: 

• Tod des:der Wohnberechtigten
• Fristablauf eines befristeten Wohnrechts
• Immobilie ist nicht bewohnbar
• Wohnrecht war an bestimmte Bedingungen gekoppelt, die weggefallen sind
• Zwangsversteigerung des Objektes

Selbst, wenn das Wohnrecht nicht mehr ausgeübt werden kann, bleibt es rechtlich bestehen. Sprechen gesundheitliche Gründe dafür, dass der:die Wohnberechtigte in eine Pflegeeinrichtung wechselt, so kann er:sie dennoch jederzeit in seine:ihre Wohnung zurückkehren. Das Wohnrecht bleibt bestehen.

Das Wohnrecht hat viele Vorteile für den:die Wohnberechtigte:n. Wer eine Immobilie mit Wohnrecht zu verkaufen beabsichtigt, erkennt allerdings sehr schnell auch die Nachteile des Wohnrechts. Es ist nicht so einfach, eine Immobilie zu verkaufen, die mit Wohnrecht belastet ist. Der:die Verkäufer:in muss eine Wertminderung in Kauf nehmen. Nur mit Zustimmung des:der Wohnberechtigten und in Verbindung mit einer Abfindung können Sie das Wohnrecht auflösen lassen. Wenn Sie dennoch verkaufen wollen, sprechen Sie am besten mit einem: einer Expert:in über Ihr Vorhaben und lassen Sie sich von einem: einer:einem professionellen Makler:in beraten.