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Zu einer von mir vermieteten Wohnung gehört laut Mietvertrag ein Kellerraum. Dieser Kellerraum verfügt über eine Steckdose, die über den Zähler für Allgemeinstrom läuft. Im Mietvertrag sind keine weiteren Details zur Nutzung des Kellers bzw. der Steckdose aufgeführt. Der Mieter hat nun zum Zweck von Handwerksarbeiten eine Verlängerungsschnur vom Keller auf den Hof gelegt – er nutzt also Allgemeinstrom, um seine Arbeiten auszuführen. Ich habe ihn schon mündlich darauf hingewiesen, dass es sich um Allgemeinstrom handelt und er die Nutzung der Steckdose unterlassen soll. Es hat sich aber seitdem nichts geändert. Was sollte man als Vermieter jetzt tun? Für welche Arbeiten/ Geräte darf der Mieter die Steckdose nutzen, sodass die Abrechnung über Allgemeinstrom rechtlich ok ist? Darf ich als Vermieter die Steckdose ohne Zustimmung des Mieters nachträglich stilllegen bzw. die Nutzung verbieten? Die Abrechnung des Stroms für alle Kellerräume über Allgemeinstrom soll möglich sein, ohne die Steckdosen in den einzelnen Kellerräumen stilllegen zu lassen.
Der Keller ist in diesem Fall laut Mietvertrag mitvermietet und gehört somit zur Mietsache. Sie als Vermieter schulden somit die Gebrauchsüberlassung des Kellers. Wenn der Keller bereits bei Vertragsbeginn und Übergabe mit einer (funktionstüchtigen) Steckdose ausgestattet war, dann schulden Sie auch weiterhin im laufenden Mietverhältnis die Gebrauchsüberlassung eines Kellers mit einer (funktionstüchtigen) Steckdose.
Wenn es keine gegenteiligen Regelungen im Mietvertrag oder im Rahmen der Hausordnung gibt, kann und darf der Mieter davon ausgehen, dass der Stromanschluss in seinem mitvermieteten Keller für die vertragliche Nutzung zur Verfügung steht. Zum vertragsgemäßen Gebrauchs eines Kellers mit einer Steckdose zählt aus unserer Sicht nicht nur das Aufbewahren von Vorräten und das Lagern von Gegenständen, sondern auch der Anschluss einer Lampe oder auch der Anschluss kleinerer elektrischer Geräte zur Ausführung kleiner Handwerksarbeiten, wenn dadurch keine unzumutbaren Störungen für Dritte verursacht werden.
Eine Stilllegung oder Nutzungsuntersagung der Steckdosen in dem mitvermieteten Keller würde dann den Mietvertrag verletzen und wäre rechtswidrig. Der Mieter könnte sich dann mit einer einstweiligen Verfügung wehren, was Sie als Vermieter unnötig Geld, Zeit und Nerven kostet.
Die vom Mieter ausgeführten Arbeiten im Außenbereich stellen unserer Meinung nach eine Übernutzung der Gemeinschaftsflächen, hier des Hofes dar, insbesondere wenn diese Arbeiten mit der Verursachung von Schmutz und Lärm verbunden sind. Diese Art der (Über-)Nutzung des Hofes kann dem Mieter untersagt werden.
Die Umlage der Kosten für den Strom, der in den jeweiligen Kellern entnommen wurde, kann nicht im Rahmen der Betriebskosten erfolgen. Eine Abrechnung unter dem Oberbegriff „Allgemeinstrom“ ist unzulässig. Abgesehen davon, dass es die Betriebskostenposition „Allgemeinstrom“ nach der Betriebskostenverordnung nicht gibt, werden darunter Kosten für die Beleuchtung von Außen- und Gemeinschaftsflächen, also Treppen, Flure und Keller verstanden. Die Kosten der (berechtigten) Stromentnahme einzelner Mieter aus der Steckdose in deren angemieteten Kellern müssen extra mit einem Zwischenzähler erfasst werden.
Aufgrund der fehlenden vertraglichen Vereinbarung über die Abrechnung dieser Stromkosten kann der Mieter davon ausgehen, dass die Kosten für die berechtigte Stromentnahme im Rahmen der Miete inklusive und abgegolten ist. Eine Änderung dahingehend, dass der Mieter für seinen Stromverbrauch zahlt, können Sie leider nicht einseitig vornehmen, sondern nur mit einer Vertragsänderung und diese bedarf der Zustimmung des Mieters.
Wir empfehlen Ihnen dennoch, dass Sie dem Mieter schriftlich (in Textform) ankündigen, in den Kellern einen Zwischenzähler anzubringen, um zukünftig den Verbrauch individuell erfassen zu können, da dies in jedem Fall erforderlich ist.
Wir hoffen, unsere Antwort hat Ihnen geholfen und wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg beim Vermieten.
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