Welche Vorkehrungen müssen die Vermieter:innen einer Tiefgarage treffen, um eine Beschädigung der Autos ihrer Mieter:innen zu vermeiden? Darüber urteilte das Amtsgericht München. Wer als Vermieter:in seiner:ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen und Haftungsansprüche sicher vermeiden will, sollte das Gefahrpotenzial prüfen und das automatische Garagentor seiner:ihrer vermieteten Garage eventuell mit Lichtschranken oder Sensoren aufrüsten.
Für Immobilieneigentümer:innen gilt die gesetzliche Verkehrssicherungspflicht. Sie müssen dafür sorgen, dass ihre Immobilie keine Gefahr für andere Personen darstellt. Darunter fallen die Beleuchtung von Wegen, aber auch die Absicherung von Tiefgaragen mit automatischen Toren.
Es gibt bislang keine eindeutige Rechtsprechung, ob Vermieter:innen und Eigentümer:innen ihre Tiefgaragen mit Lichtschranken ausstatten müssen. Es fielen dazu beispielsweise 2004 und 2013 Urteile.
Allerdings sollten Lichtschranken in neue Garagen eingebaut werden, um mögliche Schadenersatzansprüche von vornherein abzuwenden.
Immobilieneigentümer:innen sind gesetzlich dazu verpflichtet, ihrer Verkehrssicherungspflicht nachzukommen. Konkret fallen alle Vorkehrungen darunter, die potenztielle Gefahrenquellen für andere Personen oder Sachen ausschalten sollen, die von der Immobilie ausgehen könnten. Eine solche Gefahr können die Schranken in Tiefgaragen sein – Vermieter:innen und Eigentümer:innen von Garagen verantworten die Sicherheit der Mieter:innen und müssen beispielsweise für ausreichende Beleuchtung innen und außen, farbliche Markierung von Gefahrenquellen und andere Sicherheitseinrichtungen sorgen. Wie aber sieht es mit der Verkehrssicherungspflicht von Vermieter:innen bei Lichtschranken in Tiefgaragen aus, die sicherstellen, dass sich das Tor nicht vorzeitig automatisch schließt und möglicherweise ein wartendes Fahrzeug beschädigt?
Es gibt bereits Gerichtsurteile zu Schäden durch automatische Garagentore. Das bekannteste ist von 2013: Das Fahrzeug eines Bewohners eines Münchener Wohnhauses wurde an seiner Garagenausfahrt beschädigt. Weil er sich mit seinem 4,94 Meter langem Pkw wegen spielender Kinder nur langsam aus der Ausfahrt heraustasten konnte, löste der Zeitschalter zwischenzeitlich den Schlussmechanismus aus: Das Tor schwenkte zurück und traf das Auto.
Der Mieter wollte von der Hauseigentümerin, einer Wohnungseigentumsgemeinschaft, den Schaden ersetzt bekommen. Diese gab den Fall an ihre Haftpflichtversicherung, die sich weigerte zu zahlen. Es kam zum Prozess gegen die Eigentumsgemeinschaft vor dem Amtsgericht München, weil der geschädigte Kläger aufgrund einer fehlenden Lichtschranke die Verkehrssicherungspflicht der Vermieterin verletzt sah. Die beklagte WEG hielt Schadensersatzansprüche nicht für gerechtfertigt, da die betreffende Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen (BayGaStellV) lediglich gewisse Abstandsflächen vorsehe, die in der betreffenden Tiefgaragenausfahrt gegeben seien. Die Toranlage sei ordnungsgemäß gewartet worden und mit dem eingebauten Drucksensor hätte der Kläger das Tor nach kurzem Kontakt sofort wieder öffnen können.
Das Amtsgericht gab jedoch dem Kläger Recht. „Dass die Lichtschranke nicht baurechtswidrig fehlt oder im Rahmen des Torbetriebs nicht zwingend vorgeschrieben ist, bedeutet nicht, dass bereits damit die Möglichkeit einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht von vornherein ausgeschlossen ist“, so der Richter. Vielmehr seien diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die nach den Sicherheitserwartungen des jeweiligen Verkehrs geeignet seien, Gefahren von Dritten abzuwenden, die bei bestimmungsgemäßer Benutzung drohen. Diesen Anforderungen sei die beklagte Wohnungseigentumsgemeinschaft allein durch den eingerichteten Drucksensor aber nicht gerecht geworden.
Ein älteres Urteil vom Amtsgericht Potsdam scheint diese Rechtsauffassung zu bestätigen (AG Potsdam, Beschluss vom 28.11.2004 – 27 C 194/03). Auch in Potsdam ging es um schadensverursachende Garagentore ohne Lichtschranke. Die Potsdamer Richter hielten es ebenfalls für die beklagten Hauseigentümer zumutbar, eine Lichtschranke zu installieren, um einen eventuellen Autoschaden zu vermeiden. Ein anderes Urteil – ausgerechnet ebenfalls vom Amtsgericht München (AG München, Urteil vom 15.04.2013 – 454 C 28946/12) – verweigerte einer Klägerin Schadensersatz für ihren VW Golf, der durch das zuschließende Garagentor am Dach beschädigt worden war. Die Begründung des Richters: Auch wenn es modernere und sicherere Anlagen gäbe, könne die zusätzliche Belastung für den Umbau von einem:einer Vermieter:in nicht verlangt werden.
Weil die Rechtssprechung nicht eindeutig ist, lässt sich daraus wohl keine Verpflichtung für einen nachträglichen Einbau von Lichtschranken in bestehende Tiefgaragenanlagen ableiten.
Bei Neuplanungen sollte man aber die Installation erforderlicher Lichtschranken an Toren auf jeden Fall durchführen, auch wenn dies keine gesetzliche Anforderung der Verkehrssicherungspflicht von Eigentümer:innen ist. So wird mehr Sicherheit gewährleistet und es können einem mögliche Schadensersatzansprüche von Personen, die durch eine elektrische Toranlage zu Schaden gekommen sind, abgewendet werden, auch wenn der:die Eigentümer:in oder Vermieter:in nicht eindeutig für die Gefährdung haftet.
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